Дело № 2-332/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Юргинский городской Кемеровской области суд 

в с о с т а в е:

председательствующего Королько Е.В.,

при секретаре Аникеевой Н.В.,

с участием истца ФИО1,

06 марта 2017 года

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Юрге Кемеровской области гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Домстрой» о признании права собственности на квартиру в многоквартирном доме, общедомовое имущество многоквартирного дома и земельный участок под ним,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Домстрой» (далее – ООО «Домстрой») о признании права собственности на квартиру в многоквартирном доме, общедомовое имущество многоквартирного дома и земельный участок под ним, указав, что 05.06.2013 г. он заключил с ООО «Домстрой» инвестиционный договор *** на строительство многоквартирного жилого *** ***. Согласно п. 3.2.2 указанного договора ответчик обязался обеспечить строительство жилого дома (включая *** нем) по адресу: ***, и передать ему эту квартиру. Пунктом 1.1. договора согласованы следующие параметры квартиры: номер квартиры ***, подъезд – 1, этаж – 2, количество комнат -1, общая площадь согласно проектной документации – 29.1 кв.м. В соответствии с п. 2.1 договора он оплатил стоимость квартиры в полном объеме, а именно 850 000 рублей, что подтверждается соответствующими квитанциями и справкой ООО «Домстрой». 16.11.2013 г. ответчик передал ему *** по адресу: ***, по передаточному акту и инвестиционному договору *** от 05.06.2013 г. Тогда же ему были выданы ключи от квартиры. Таким образом, на протяжении длительного периода времени он на законных основаниях пользуется и владеет указанной квартирой. Однако до настоящего времени он не может оформить свое право собственности на принадлежащую ему квартиру, а также зарегистрироваться в ней по месту жительства. ООО «Домстрой» многоквартирный жилой дом по *** поставлен на кадастровый учет под ***, зарегистрировано право собственности на дом (свидетельство *** от 24.12.2015г.). Его квартира *** также поставлена на кадастровый учет под ***. Считает, что у него имеются все основания (документы) для признания за ним права собственности на квартиру *** в многоквартирном жилом доме по ***. То обстоятельство, что до настоящего времени ответчик не зарегистрировал право собственности на квартиру *** в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в реестре прав на недвижимое имущество, не является основанием к отказу ему в признании права его собственности на принадлежащую ему квартиру *** (л.д.2-3).

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, дал пояснения, аналогичные доводам искового заявления.

Представитель ответчика ООО «Домстрой» в суд не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом (л.д. 77), об уважительности причины неявки суду не сообщил. В представленном отзыве ответчик не возражал против удовлетворения заявленных требований, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д. 38).

Суд, выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, пришел к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на

объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).

Согласно положениям ч. 1 ст. 4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. В соответствии со ст. 5 названного Федерального закона, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 данного закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе и вступившие в законную силу судебные акты.

Из письменных материалов дела судом установлено, что ООО «Домстрой» является действующим юридическим лицом, основным видом деятельности которого является строительство жилых и нежилых зданий, что подтверждается сведениями ЕГРЮЛ от 24.01.2017 г. (л.д. 53-55). Из копии Устава ООО «Домстрой» следует, что основными видами деятельности общества являются: строительство жилых домов, содержание и обслуживание жилья (л.д. 30-37). 

Решением Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-1679/2015г. от 15.06.2015г. по иску ООО «Домстрой» к Администрации города Юрги о признании права собственности на 3-х этажный, 3-х подъездный жилой дом, расположенный по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером *** на основании статьи 222 ГК РФ исковые требования ООО «Домстрой» удовлетворены (л.д. 56-58).

Право собственности ООО «Домстрой» на 3*** жилой дом, расположенный по адресу: ***, зарегистрировано на основании решения Арбитражного суда Кемеровской области от 15.06.2015 года, получено свидетельство о государственной регистрации права от 24.12.2015г. (л.д. 12), получен технический план здания от 24.08.2015г. (л.д. 43-49) и кадастровый паспорт здания от 21.09.2015г. *** (л.д.13), выданный Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области. Из кадастрового паспорта здания видно, что жилой дом, расположенный по адресу ***, с кадастровым номером ***, назначение: многоквартирный дом, количество этажей: 4, в том числе подземных: 1; общей площадью 1 849,10 кв. м., имеет в составе жилые помещения, в том числе, помещение с кадастровым номером ***. Это подтверждается сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости на жилой многоквартирный дом по ***, с кадастровым *** (л.д. 69-70).

Технические характеристики многоквартирного дома подтверждаются техническим паспортом от 04.07.2013 г. (л.д. 16-25).

Право собственности ООО «Домстрой» на земельный участок по адресу: ***, было зарегистрировано ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 11.05.2011г. (л.д. 26).

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 27.04.2016 г., вступившим в законную силу 03.06.2016г., по делу по иску М.Ф.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Домстрой» о признании права собственности на квартиру, общедомовое имущество прекращено право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Домстрой» на многоквартирный жилой дом по адресу ***, общей площадью 1849,1 кв.м. (в том числе коридоров и мест общего пользования – 14,4 кв.м., лестниц 116,3 кв.м., жилых помещений: общая площадь квартир – 1249,5 кв.м., в том числе жилая площадь 922, 2 кв.м.., нежилых помещений -468,9 кв.м.), а также на земельный участок по адресу *** с кадастровым номером 42:36:0102:1148, с назначением – земли населенных пунктов, под проектирование и строительство жилого дома, общей площадью 2196,47 кв. м. (копия л.д. 59-62).

Из сведений об основных характеристиках объекта недвижимости (выписка из ЕГРН на 01.02.2017г.) на жилой многоквартирный дом по ***, с кадастровым *** усматривается, что сведения о правообладателе отсутствуют (л.д. 69-70).

Из сведений об основных характеристиках объекта недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:1148 (выписка из ЕГРН на 01.02.2017г.), следует, что земельный участок по адресу: ***, строительный ***, площадью 2196+/- 16,40 кв.м., принадлежит на праве общедолевой собственности, в том числе М.Ф.А., А.Р.В., и другим сособственникам, в том числе в отношении земельного участка существует обременение права в виде ипотеки в пользу АО «*** (л.д. 64-68).

Копией паспорта подтверждается личность истца – ФИО1, *** г.р., зарегистрированного с *** по *** *** *** (л.д. 5).

*** ООО «Домстрой», в лице директора Н.Г.П., заключило договор *** инвестирования строительства жилого дома с ФИО1, согласно условиям которого, предметом договора является совместное строительство кирпичного многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым *** по ***. По условиям договора ФИО1 принимает участие в строительстве в части инвестирования, в том числе путем финансирования однокомнатной квартиры, расположенной на 2 этаже, 1-ого подъезда с правом получения в качестве результата инвестирования квартиры *** в собственность. Объем инвестирования указанной квартиры устанавливается в сумме 850 000 рублей, которая производится единовременно. Квартира состоит из: зала – 15 кв.м., кухни – 7 кв.м., санузла – 3,2 кв.м., а всего 30,5 кв.м. (л.д. 6-8).

Актом приема-передачи от 16.11.2013 г. подтверждается, что ФИО1 от ООО «Домстрой» принял квартиру *** расположенную по ***, в соответствии инвестиционным договором *** от *** (л.д. 10).

Спорная квартира поставлена на кадастровый учет 21.09.2015г., получен кадастровый паспорт, в котором площадь квартиры указана 29,1 кв.м. (л.д.11). 

Согласно справке ООО «Домстрой» от 14.01.2016 г., ФИО1 полностью оплатил стоимость 1-комнатной квартиры *** расположенной на 2-ом этаже, 1-го подъезда жилого дома по *** в сумме 850 000 рублей (л.д. 14).

Согласно выписке из лицевого счета ***, ФИО1 оплачивал коммунальные услуги в 2014, 2015 и 2016 годах (л.д. 15).

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости (выписка из ЕГРН от 07.02.2017г.) усматривается, что данные о правообладателе *** отсутствуют (л.д. 72-73). 

Таким образом, судом установлено, что предметом спора является квартира по адресу: ***, с кадастровым номером ***, которая находится в составе многоквартирного дома, собственником которого являлся ООО «Домстрой», выступивший застройщиком данного дома и заключившим с истцом договор, в результате которого истцу после оплаты по договору передана спорная квартира, права собственности на квартиру как на объект недвижимости ни за кем не зарегистрированы, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.02.2017г. (л.д. 72-73). Право собственности застройщика на многоквартирный дом прекращено решением Юргинского городского суда в связи признанием права собственности на квартиру в многоквартирном доме и общедомовое имущество многоквартирного дома и земельный участок под ним за М.Ф.А.

Разрешая исковые требования по существу, суд считает, что к правоотношениям сторон необходимо применять положения Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч. 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: 

1) на основании договора участия в долевом строительстве; 

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

В соответствии с п. 13 вышеуказанного Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Исходя из анализа заключенного между сторонами инвестиционного договора следует, что истец передал денежные средства ООО «Домстрой» в целях финансирования объекта инвестирования - строительства жилого дома, а ООО «Домстрой», в свою очередь, обязалось построить и после завершения строительства передать инвестору квартиру *** проектной площадью 30,5 кв. м., согласно кадастрового паспорта площадь квартиры составляет 29,1 кв.м.

В силу положений гражданского законодательства Российской Федерации договор долевого участия в строительстве включает в себя обязанность застройщика построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

В настоящее время строительство жилого дома завершено. 

При указанных обстоятельствах имеются правовые основания для признании за истцом на основании ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственности на спорный объект недвижимости – квартиру по адресу: ***, поскольку иное означало бы нарушение права на получение в собственность имущества, право на обладание которым оплачено по инвестиционному договору в полном объеме. 

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, технические подвалы, доля в праве на земельный участок на котором расположен многоквартирный дом (п.1 ст. 290 ГК РФ; п.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004г. №188-ФЗ; п. 2 раздела I Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» также определен перечень состава общего имущества). 

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество) многоквартирном доме (п. 1 ст.38 Жилищный кодекс Российской Федерации – далее ЖК РФ).

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п.2 ст.290 ГК РФ; п.2 ст. 37 ЖК РФ). Нормы, указанные в ст.ст.289 и 290 ГК РФ, ст.ст. 37 и 38 ЖК РФ, императивны.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (п.6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным подлежащим сносу или реконструкции»).

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п.1 ст.42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

На основании вышеизложенного суд удовлетворяет исковые требования ФИО1, признавая за ним права общедолевой собственности на общедомовое имущество и на земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: ***, пропорционально доле в праве собственности на квартиру.

Так как решение состоялось в пользу истца, суд на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) взыскивает с ответчика судебные расходы в виде оплаченной при подаче иска в суд госпошлины в размере 11 700 рублей (платежный документ на л.д. 4).

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Домстрой» о признании права собственности на квартиру в многоквартирном доме, общедомовое имущество многоквартирного дома и земельный участок под ним удовлетворить. 

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру по адресу: ***, с кадастровым номером ***, общей площадью 29,1 кв. м., а также право общедолевой собственности на общедомовое имущество и на земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: ***, пропорционально доле в праве собственности на квартиру.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Домстрой» в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 700 (одиннадцать тысяч семьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Юргинского городского суда -подпись- Е.В. Королько

Решение в окончательной форме принято 10 марта 2017 г. 

Судья Юргинского городского суда -подпись- Е.В. Королько