Дело № 2-1103/2023 

УИД 42RS0011-01-2023-000767-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ленинск-Кузнецкий 18 июля 2023 года

Ленинск-Кузнецкий городской суд Кемеровской области 

в составе председательствующего судьи Роппеля А.А.,

при секретаре Дружининой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о расторжении соглашения о задатке и взыскании денежных средств,

с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО4, действующей по устному ходатайству, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО5, действующей на основании доверенности от 

<

дата>, выданной сроком на один год, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Ленинск-Кузнецкий городской суд с иском к ответчикам ФИО2 и ФИО3 о расторжении соглашения о задатке и взыскании денежных средств.

Требования мотивированы тем, что истец намеревался приобрести в собственность 2-х комнатную квартиру с кадастровым 

<

номер>, расположенную на 1-ом этаже пятиэтажного панельного жилого дома, общей площадью 52,4 кв.м., находящуюся по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ответчику ФИО3 на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 

<

дата>. Цена отчуждаемой квартиры 3 800 000 руб. Квартира должна была приобретаться истцом за счет ипотечных средств, одобренных ПАО Сбербанк России. При осмотре квартиры и последующей беседе, ответчик ФИО3 довел до истца сведения, что в квартире никто не зарегистрирован и не проживает, задолженность по квартплате отсутствует, выполненная перепланировка не оформлена надлежащим образом, но расходы по приведению документов в соответствие брать на себя не готов и предложил взять расходы и мероприятия по оформлению перепланировки на себя, настаивал на выдаче ему задатка. 

<

дата> истец и ответчик ФИО3 обратились к ответчику ФИО2 для получения помощи при оформлении и ведении ипотечной сделки. Ответчик ФИО3 настаивал на передачи ему задатка в сумме 50 000 руб., которые истец согласился передать, при условии, что задаток будет храниться на ответственном хранении у лица ведущего сделку, то есть у ответчика ФИО2 Ответчик ФИО3 согласился на поставленное истцом условие. Ответчик ФИО2 подготовила соглашение о задатке от 

<

дата>, сохранную расписку об ответственном хранении, они подписали составленные документы, переданный задаток оставили у ответчика ФИО2 Предварительный договор купли-продажи между сторонами не заключался. Заключить основной договор купли-продажи стороны должны были до 

<

дата>. 

При подготовке документов в банк для ипотечной сделки истцом был заказан отчет рыночной стоимости вышеуказанной квартиры для предоставления в Сбербанк России. Ответчиком ФИО2 у ответчика ФИО3 была запрошена справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемой квартире. 

<

дата> ответчик ФИО3 предоставил ответчику ФИО2 справку в которой на регистрационном учете числится предыдущий владелец квартиры К., который продал её ответчику ФИО3 Ответчик ФИО3 просил ответчика ФИО2 не говорить истцу о зарегистрированном гражданине, сказал, что сам об этом сообщит. Однако, ответчик ФИО3 не сообщил истцу о наличии прописанного гражданина в отчуждаемой квартире. Истец обратился к ответчику ФИО2 с просьбой как можно быстрее подкрепить необходимые документы в банковскую программу ДомКлик, однако ответчик ФИО2 довела до истца сведения, что в квартире есть лица состоящие на регистрационном учете, что подтверждается уведомлением от 

<

дата>. 

Истец не готов был приобретать квартиру с обременением в виде прописанного в ней гражданина и предложил ответчику ФИО3 снять предыдущего собственника с регистрационного учета. Ответчик ФИО3 предложил истцу самостоятельно снять с регистрационного учета К. в принудительном порядке через суд, после того, как истец станет собственником. Истец не готов был взять на себя возможные неблагоприятные последствия принудительной выписки гражданина в судебном порядке. 

<

дата> истец направил ответчику ФИО3 уведомление, в котором предложил ему снять с регистрационного учета зарегистрированного в квартире гражданина, либо расторгнуть соглашение о задатке от 

<

дата> по соглашению сторон в связи с тем, что квартира обременена прописанным в ней гражданином, местонахождение которого не известно. Также, истец попросил сообщить о своем решении в течении 3-х дней после получения уведомления, которое ответчик ФИО3 проигнорировал, при этом продолжал продавать квартиру. 

Так же выяснилось, что в отношении отчуждаемой квартиры вынесено два решения Ленинск-Кузнецкого городского суда 2019 и 2021 годов по взысканию с К. и ФИО3 задолженности по коммунальным платежам, которая составляет 112 000 руб., о чем ответчик ФИО3 умолчал при заключении соглашения о задатке от 

<

дата>, уверяя, что квартира без долгов и прописанных жильцов. 

Истец считает, что его действия являются добросовестными и разумными при покупке дорогостоящего недвижимого имущества. Ведь только после передачи задатка и заключения соглашения о задатке, в результате недобросовестного поведения ответчика ФИО3, у истца возникли обоснованные сомнения в отношении сделки отчуждаемой квартиры. Истец предпринял меры по урегулированию сложившейся ситуации, но ответчик ФИО3 не желал устранить выявленные причины до окончания срока соглашения о задатке 

<

дата>. 

<

дата> истцу позвонила ответчик ФИО2 и предложила встретиться с ответчиком ФИО3 

<

дата> с целью урегулировать разногласия мирным путем. От подписания соглашения о расторжении соглашения о задатке ответчик ФИО3 отказался. 

Достигнуть соглашения между истцом и ответчиком ФИО3 не получилось, поскольку ответчик ФИО3 считает, что сделка не состоялась по вине истца, а истец считает, что сделка не состоялась по вине ответчика ФИО3 Ответчик ФИО3 требовал у ответчика ФИО2 выдать ему задаток, оставленный у неё на ответственное хранение, истец настаивал вернуть задаток ему, так как недобросовестное поведение ответчика ФИО3, сокрытие с его стороны существенных условий по сделке, привело к тому, что сделка не состоялась. 

Истцом в адрес ответчика ФИО2 была подана претензия от 

<

дата> в которой просил произвести ему возврат денежных средств, переданных истцом в качестве задатка ФИО3 и находящихся у неё на ответственном хранении. 

<

дата> истцом был получен ответ на претензию, в которой ответчик ФИО2 рекомендовала обратиться в суд, так как добросовестность сторон, а также наличие или отсутствие вины кого-либо из сторон устанавливается судебными органами.

В связи с недобросовестным поведением ответчика ФИО3, сокрытия существенных условий по сделке, истец считает, что имеет право на взыскание с ответчика ФИО3 двойной суммы задатка, которая составляет 100 000 руб.

Руководствуясь положениями ст.ст. 153, 154, 160, 381, 420, 429, 460 ГК РФ истец просит расторгнуть соглашение о задатке от 

<

дата>, взыскать солидарно со ФИО2 и ФИО3 в его пользу: двойную сумму задатка в размере 100 000 руб., а именно со ФИО2 денежные средства, находящиеся у неё на ответственном хранении, переданные ФИО3 по соглашению о задатке от 

<

дата> в сумме 50 000 руб., с ФИО3 денежные средства в сумме 50 000 руб.; уплаченную государственную пошлину в сумме 3 200 руб. Взыскать с ФИО3 в пользу истца денежные средства в сумме 3 500 руб. за проведенную рыночную оценку квартиры по адресу: 

<

адрес>. 

Определением Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области от 

<

дата> принят отказ ФИО1 от поддержания исковых требований в части требований о расторжении соглашения о задатке от 

<

дата>, производство по иску в указанной части прекращено.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО4 поддержали исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в суд не явился, о дне, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении требований в полном объеме основываясь на доводах изложенных в возражениях и дополнениях к ним (л.д. 38-40, 82-83, 108-110).

Ответчик ФИО2 не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третье лица, не заявляющего самостоятельных требований ПАО «Сбербанк», надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте судебного заседания, в суд не явился. По запросу суда представили сведения, из которых следует, что если объект обременен правами третьих лиц, то это является препятствием при заключении ипотечного кредитного договора.

Суд, заслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе задатком. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 380 ГК РФ установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Из содержания п. 1 ст. 381 ГК РФ следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Следовательно, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В судебном заседании установлено, что 

<

дата> между истцом ФИО1 «покупателем» и ответчиком ФИО3 «продавцом» было заключено соглашение о задатке при покупке квартиры, согласно условиям, которого ФИО1 передал ФИО3 50 000 руб. в счет причитающейся с ФИО1 денежной суммы в размере 3 800 000 руб. по предстоящему договору купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, в обеспечение исполнения договора.

В силу п 3 соглашения: при прекращении договорного обязательства по соглашению сторон или вследствие невозможности его исполнения (смерть одной из сторон, форс-мажорные обстоятельства) задаток возвращается покупателю в полном объеме.

ФИО3, получивший задаток в сумме 50 000 руб., при прекращении договорного обязательства по его вине, обязался возвратить ФИО1 двойную сумму задатка в течение 5 календарных дней после предъявления соответствующего требования. Если исполнение договора невозможно по вине покупателя, задаток остается у продавца (п.4, 5 соглашения).

Данное соглашение было заключено лично ФИО1 и ФИО3, что подтверждается их подписями. Обстоятельства заключения соглашения и передачи денежных средств ФИО1 и ФИО3 в судебном заседании не оспаривались.

Иных договоров между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3, в том числе, договора купли-продажи указанного жилого помещения, предварительного договора купли-продажи помещения, договора залога не заключалось.

В ходе подготовки к судебному заседанию ответчик ФИО3 и его представитель ФИО5 в ходе судебного заседания не оспаривали факт получения от истца денежных средств в размере 50 000 руб. по соглашению о задатке от 

<

дата>, которые ответчик ФИО3 согласно сохранной расписке от 

<

дата> передал на ответственное хранение ответчику ФИО2, что также не отрицалось в судебном заседании со стороны ответчика ФИО2 

Согласно выписке из ЕГРН от 

<

дата> ФИО3 

<

дата> продал принадлежащее ему жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, иному лицу – Р., а не истцу.

Доводы сторон о не заключении договора купли-продажи до 

<

дата> по мнению истца из-за недобросовестных действий ответчика ФИО3, а по мнению ответчика ФИО3 из-за уклонения самого истца, не нашли своего подтверждения в судебном заседании, поскольку из содержания соглашения о задатке от 

<

дата> не представляется возможным определить, в какой срок должно быть исполнено обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры, а следовательно определить, лицо уклонившееся от исполнения обязательства.

При этом, доводы истца, что с ответчиком ФИО3 была достигнута договоренность о заключении договора купли продажи квартиры до 

<

дата>, согласно сохранной расписки от 

<

дата>, подписанной ФИО3 и ФИО2, суд не принимает во внимание, поскольку стороной по данной расписке истец не является, и каких-либо гражданско-правовых последствий указанная сохранная расписка во взаимоотношениях между истцом и ответчиком ФИО3, не влечет. 

Поскольку, между истцом и ответчиком ФИО3 ни предварительный, ни основной договор купли-продажи недвижимого имущества заключен не был, суд приходит к выводу о том, что переданная по соглашению о задатке от 

<

дата> сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор.

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что стороны не начали исполнять обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества, предварительная договоренность утратила силу, как и взаимный интерес к сделке, поэтому, в соответствии с действующим Гражданским кодексом РФ обязательства, вытекающие из сделки купли-продажи недвижимого имущества, не возникли.

На основании ст. ст. 309, 310, 487 ГК РФ аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено в качестве способа защиты гражданских прав признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение, после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из анализа приведенных норм права следует, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком, при этом, основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора, и по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором купли-продажи (предварительным или основным), в соответствии с которым, у продавца и покупателя возникают определенные договором обязательства. В случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток.

При этом, по мнению суда, дополнительного признания соглашения о задатке недействительным и применения последствий недействительности данной сделки не требуется. В отличие от задатка аванс не имеет обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательства сторона, получившая соответствующую сумму, обязана его вернуть.

Доказательств возврата со стороны ФИО3 денежных средств истцу в размере 50 000 руб. не представлено.

При таких обстоятельствах, именно с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО1 следует взыскать 50 000 руб., поскольку денежные средства были переданы истцом именно ФИО3, а не ФИО2, при этом ФИО3 распорядился деньгами по своему усмотрению, передав их на основании подписанной им со ФИО2 сохранной расписки от 

<

дата>, которая не влечет каких-либо гражданско-правовых последствий ответчика Ставер перед истцом ФИО1 

В ст. 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются, в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

На основании ст.393 (пунктов 1 и 2) ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснил следующее.

По смыслу ст.ст. 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 кодекса). Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

По смыслу норм действующего законодательства при рассмотрении дел о возмещении убытков на истца возлагается обязанность представить суду доказательства причинения ему ущерба, размер причиненного вреда, виновность и противоправность действий ответчика, а также наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками.

Истец просит взыскать в качестве убытков расходы, понесенные на оплату оценки квартиры, в сумме 3 500 рублей.

Истец ссылается на то, что с ответчиком ФИО3 были достигнуты договоренности о заключении договора купли-продажи до 

<

дата>, вместе с тем доказательств этому не представлено, при этом ссылка истца на сохранную расписку от 

<

дата> в которой ФИО3 и ФИО2 определили заключить основной договор купли-продажи до 

<

дата>, суд не принимает во внимание, поскольку стороной по данной расписке истец не является, и каких-либо гражданско-правовых последствий указанная сохранная расписка во взаимоотношениях между истцом и ответчиком ФИО3, не влечет. 

Кроме того, истец не оспаривал, что договор купли-продажи квартиры не был заключен по его инициативе, поскольку он отказался его заключать, из-за того что ответчик ФИО3 не снял с регистрационного учета до 

<

дата> прежнего собственника.

При таких данных, суд полагает, что действия истца носят неосмотрительный и незаботливый характер, вина в этом ответчика не установлена, в связи с чем убытки возмещению не подлежат.

Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Пропорциональный размер удовлетворенных судом исковых требований истца составляет 50% ((50 000х100%)/100 000).

При этом судебные расходы в силу положений ст. 88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В части требования истца о возмещении понесенных им судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 200 руб., (л.д. 10), суд исходит из следующего.

С учетом вышеприведенных положений закона и положений п. 1, 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, расходы истца по уплате государственной пошлины исходя из заявленных истцом исковых требований имущественного характера в размере 100 000 руб. составляют 3 200 руб., которые подлежат взысканию с ответчика ФИО3 пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в размере 1 600 руб. (3 200 руб. х 50%).

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о расторжении соглашения о задатке и взыскании денежных средств, удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО1, 

<

данные изъяты> с ФИО3, 

<

данные изъяты> денежные средства в размере 50 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 600 руб., а всего 51 600 руб.

В остальной части исковых требований ФИО1, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинск-Кузнецкий городской суд Кемеровской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 25.07.2023.

Судья: подпись А.А. Роппель

Подлинник документа находится в гражданском деле №2-1103/2023 Ленинск-Кузнецкого городского суда города Ленинска-Кузнецкого Кемеровской области