дело № 2 – 214/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 февраля 2020 года г. Нягань 

Няганский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Мироновой Е.А., 

при секретаре Боевой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 28.06.2019, 

представителя ответчика публичного акционерного общества «Западно-Сибирский коммерческий банк» ФИО2, действующей на основании доверенности № от 10.12.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к акционерному обществу «Челябинский завод железобетонных изделий № 1», публичному акционерному обществу «Западно-Сибирский коммерческий банк» о признании недействительным договора о залоге недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с иском к акционерному обществу «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» (далее – АО «ЧелЖБИ № 1»), публичному акционерному обществу «Западно-Сибирский коммерческий банк» (далее - ПАО «Запсибкомбанк») о признании недействительны договора о залоге недвижимости, мотивируя требования тем, что в период с мая 2009 года по декабрь 2013 года между ним и АО «ЧелЖБИ № 1» был заключен гражданско-правовой договор, в соответствии с которым ФИО3 выполнял сантехнические работы при строительстве жилых домов в жилом районе «Центральный» микрорайон 4 г. Нягани по договору подряда. 

Согласно договорам генеральный подрядчик АО «ЧелЖБИ №1» обязался принять на себя расходы, связанные с выплатой командировочных, по представлению табеля учета рабочего времени, оплатить проезд в г. Нягани и обратно, по предъявленным проездным документам, оплатить приобретение сопутствующих материалов. 

Данные расходы АО «ЧелЖБИ № 1» не оплатил и в счет погашения задолженности между ним и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с условиями данного договора стороны обязались до 21.03.2017 заключить основной договор купли-продажи данной квартиры.

Согласно предварительному договору купли-продажи данная квартира принадлежит на праве собственности АО «ЧелЖБИ № 1», цена указанной квартиры составляет 2 785 000 руб., которая уплачивается путем зачета встречных требований, возникающих из договора купли-продажи квартиры и договора на оказание сантехнических услуг.

Продавец АО «ЧелЖБИ № 1» гарантировал, что к моменту заключения основного договора вышеуказанная квартира никому не продана, не заложена, не подарена, не обещана, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, право собственности продавца на нее никем не оспаривалось.

АО «ЧелЖБИ № 1» передал квартиру ФИО3 после составления акта приема-передачи после подписания договора купли-продажи квартиры 21.06.2016.

Поскольку уведомлений от АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» о регистрации права собственности не поступало, ФИО3 самостоятельно обратился в регистрирующий орган для получения данной информации. При получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним стало известно, что квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, была передана ответчиком АО «ЧелЖБИ № 1» в залог ПАО «Запсибкомбанк».

Таким образом, ответчик АО «ЧелЖБИ №1» нарушил свои обязательства по договору. В соответствии с условиями Договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 21.03.2017. Однако договор купли-продажи спорной квартиры до настоящего времени не заключен.

Полагая, что ответчиком АО «ЧелЖБИ №1» обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, исполняются ненадлежащим образом, со ссылкой на положения статей 10, 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации после уточнения исковых требований просил признать недействительным договоры об ипотеке (залоге недвижимости) № от 04.10.2016, 

<

данные изъяты> от 28.03.2017, заключенные между акционерным обществом «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» и публичным акционерным обществом «Западно-Сибирский коммерческий банк» в части передачи в залог квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 57,1 кв.м. Применить последствия признания сделки недействительной – признать отсутствующим обременение ПАО «Запсибкомбанк» на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись об обременении (ипотеке) данной квартиры в пользу ПАО «Запсибкомбанк».

В письменных возражениях представитель ПАО «Запсибкомбанк» просит в удовлетворении требований истцу отказать, полагая, что АО «ЧелЖБИ №1», являясь собственником имущества, вправе был распоряжаться им по своему усмотрению; ФИО3, заключая предварительный договор купли-продажи, мог обратиться за получением сведений о регистрации прав на недвижимое имущество и не мог не знать о том, что спорная квартира уже не была свободна от прав третьих лиц. Также указывает, что в настоящее время требования ПАО «Запсибкомбанк» включены в реестр требований кредиторов должника АО «ЧелЖБИ № 1» как обеспеченные залогом имущества, в том числе залогом спорной квартиры. ПАО «Запсибкомбанк» на момент оформления в залог в силу договора квартиры не знал и не мог знать о наличии заключенного между ФИО3 и АО «ЧелЖБИ № 1» предварительного договора купли-продажи квартиры. В исковом заявлении истцом не указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Кроме того полагает, что истцом пропущен срок для обращения в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, а также о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности (л.д. 65-70). 

Истец, а также представитель ответчика АО «ЧелЖБИ №1», будучи извещенными надлежащим образом (л.д. 93, 106), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, отложении судебного заседания не просили. В связи с чем, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц. 

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал по изложенным в иске основаниям. Пояснил, что 02.09.2017 между АО «ЧелЖБИ №1» и ФИО3 было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры от 21.06.2016, в котором стороны согласовали, что основной договор будет заключен в ноябре 2019 года, а потому срок обращения с иском в суд не пропущен. Кроме того в настоящее время в производстве суда находится дело по иску ФИО3 о понуждении АО «ЧелЖБИ № 1» к заключению основного договора купли продажи квартиры, которое приостановлено до рассмотрения настоящего дела.

Представитель ответчика ПАО «Запсибкомбанк» ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в возражениях и по доводам, изложенным в дополнительных возражениях, просила в удовлетворении иска отказать в связи с пропуском истцом срока на обращение в суд.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика ПАО «Запсибкомбанк», изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 21 июня 2016 года между АО «ЧелЖБИ №1» (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого они обязались в срок до 21.03.2017 заключить договор купли-продажи квартиры общей площадью 57,1 кв.м, находящейся на 8 этаже жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенных по адресу: 

<

адрес>

Пунктом 2 предварительного договора установлено, что указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 24.12.2015, что подтверждается свидетельством о регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре 20.02.2016, кадастровый (или условный) №, о чем в Единой государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.02.2016 сделана запись о регистрации №.

В соответствии с п. 4 предварительного договора продавец гарантирует, что к моменту заключения основного договора вышеуказанная квартира никому не продана, не заложена, не подарена, не обещана, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, право собственности продавца на нее никем не оспаривается. 

Пунктом 5 предварительного договора установлено, что продавец передает покупателю квартиру без составления акта-приема (л.д. 11).

02.09.2017 между сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 21.06.2016, согласно которому установлен срок заключения основного договора купли-продажи указанной квартиры в ноябре 2019 года (л.д. 64).

Однако в указанный срок основной договор купли-продажи спорной квартиры сторонами не заключен. 

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По соглашению сторон цена вышеуказанной квартиры составляет 2 785 000 рублей, которая уплачивается путем зачета встречных требований, возникающих из договора купли-продажи квартиры и договоров на оказание сантехнических услуг: № от 25.05.2009, № от 09.09.2019, № от 01.03.2010, № от 17.01.2011, № от 09.03.2011, № от 07.07.2011, № от 26.12.2011, № от 26.04.2012, № от 26.04.2013 (п.3 договора).

Жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, передано продавцом АО «ЧелЖБИ № 1» ФИО3 без составления передаточного акта, что согласовано сторонами в пункте 5 предварительного договора. 

Представитель истца подтвердил, что указанная квартира, действительно, находится в пользовании истца. 

Со стороны истца усматривается наличие добросовестного поведения, надлежащее исполнение обязательств по заключенному предварительному договору, поскольку он принял указанное жилое помещение по договору.

Напротив, со стороны ответчика АО «ЧелЖБИ № 1» обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи квартиры, исполняются ненадлежащим образом. 

Как установлено в судебном заседании, основной договор купли-продажи квартиры до настоящего времени между АО «ЧелЖБИ № 1» и ФИО3 не заключен.

В соответствии с п.п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры АО «ЧелЖБИ № 1» гарантировал, что к моменту заключения основного договора вышеуказанная квартира никому не продана, не заложена, не подарена, не обещана, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена.

Однако, данное условие ответчиком АО «ЧелЖБИ № 1» нарушено, жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> было передано АО «ЧелЖБИ № 1» ПАО «Запсибкомбанк» в залог по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № от 04.10.2016 (л.д.72-75), а в дальнейшем 28.03.2017 данное жилое помещение было передано АО «ЧелЖБИ № 1» ПАО «Запсибкомбанк» в залог по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № (л.д.76-80).

В силу п.п. 1 и 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В данном случае со стороны АО «ЧелЖБИ № 1» имеет место недобросовестность поведения, поскольку в нарушение п. 4. предварительного договора купли-продажи квартиры 04.10.2016, то есть после заключения предварительного договора купли-продажи с ФИО3, АО «ЧелЖБИ № 1» передал жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк» в залог по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №, а 28.03.2017 данное жилое помещение было передано АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк» в залог по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №

На момент заключения вышеназванных договоров спорная квартира уже была передана истцу и находилась в его фактическом пользовании на основании предварительного договора купли-продажи, заключенного на условиях зачета встречных требований, возникающих из договора купли-продажи квартиры и договоров на оказание сантехнических услуг, оказанных истцом ответчику АО «ЧелЖБИ № 1».

В связи с чем доводы стороны ответчика о добросовестности АО «ЧелЖБИ № 1» при заключении спорных договоров несостоятельны.

При указанных обстоятельствах договоры об ипотеке (залоге недвижимости) № от 04.10.2016 и № от 28.03.2017 в части, касающейся жилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес>, являются недействительными в силу ничтожности, поскольку нарушают имущественные права истца. К данным договорам в указанной части подлежат применению последствия недействительности сделки. 

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13.12.2018 АО «ЧелЖБИ № 1» признано несостоятельным (банкротом), конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 14.05.2018 требования ПАО «Запсибкомбанк» включены в реестр требований кредиторов должника АО «ЧелЖБИ №1» как обеспеченные залогом имущества, в том числе залогом квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, наличие обременений в виде залога на спорное жилое, наличие требований банка на заложенное имущество в рамках процедуры о банкротстве, непосредственно затрагивает и ущемляет права истца. В связи с чем не заслуживают внимание доводы возражений ответчика ПАО «Запсибкомбанк» о том, что в исковом заявлении не указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Разрешая ходатайство представителя ПАО «Запсибкомбанк» о передаче дела по подсудности в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, суд не нашел оснований для его удовлетворения, о чем вынес в соответствии с ч.2 ст. 224 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вынес определение, которое занесено в протокол судебного заседания.

Так, в силу статьи 61.9 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд только ограниченным кругом лиц, а именно: внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов; представителем собрания (комитета) кредиторов или иным лицом, уполномоченным решением собрания (комитета) кредиторов; конкурсным кредитором или уполномоченным органом; временной администрацией финансовой организации.

Таким образом, законом прямо ограничен круг лиц, имеющих право подавать заявления об оспаривании сделки должника в рамках дела о банкротстве, к числу которых ФИО3 не относится.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 9 пункта 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 г. N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", заявления о признании сделок должника недействительными по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации или законодательством о юридических лицах), предъявляемые другими помимо арбитражного управляющего лицами (например, контрагентами по сделкам или должником в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления), подлежат рассмотрению в исковом порядке с соблюдением общих правил о подведомственности и подсудности. При предъявлении в рамках дела о банкротстве заявления об оспаривании сделки по указанным основаниям иным помимо арбитражного управляющего лицом суд оставляет это заявление без рассмотрения применительно к части 4 пункта 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного и учитывая, что сделка оспорена физическим лицом ФИО3 по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, данное лицо не относится к перечню лиц, поименованных в статье 61.9 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", исковые требования подлежат рассмотрению в исковом порядке судом общей юрисдикции с соблюдением общих правил о подсудности.

Возражения ответчика ПАО «Запсибкомбанк» относительно пропуска срока обращения истца с исковыми требованиями также являются несостоятельными. Предварительным договором купли-продажи продавец гарантировал покупателю отсутствие обременений на жилое помещение в моменту заключения основного договора. Дополнительным соглашением, заключенным между АО «ЧелЖБИ №1» и ФИО3, сторонами установлено, что основной договор будет заключен в ноябре 2019 года. Указанное соглашение было представлено суду на обозрение в подлиннике, соответствующая копия приобщена к материалам дела. Указанное дополнительное соглашение лицами, его заключившими не оспаривается, в связи с чем оснований подвергать сомнению указанный документ у суда не имеется. В установленный дополнительным соглашением срок обременение на спорную квартиру снято не было, основной договор заключен не был, при этом на момент обращения истца с настоящим исковым заявлением, не истек установленный законом срок для обращения с требованием о понуждении к заключению основного договора. Таким образом, о нарушении своего права истец узнал в ноябре 2019 года, в связи с чем срок исковой давности им не пропущен.

Принимая во внимание установленные судом и указанные выше обстоятельства, уточненные исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Настоящее решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра сведений об обременении жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, внесенных на основании договоров об ипотеке (залоге недвижимости) № от 04.10.2016 и 28.03.2017, заключенных между акционерным обществом «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» и публичным акционерным обществом «Западно-Сибирский коммерческий банк».

При признании сделок недействительными и применении соответствующих последствий, ПАО «Запсибкомбанк» не лишен в последующем права на судебную защиту путем предъявления отдельных исков к недобросовестной стороне - АО «ЧелЖБИ № 1».

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

уточненные исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать недействительными договоры об ипотеке (залоге недвижимости) № от 04.10.2016, № 28.03.2017, заключенные между акционерным обществом «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» и публичным акционерным обществом «Западно-Сибирский коммерческий банк» в части передачи в залог квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Применить последствия признания сделки недействительной – исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о залоге квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Няганский городской суд.

Решение в окончательной форме принято 10 февраля 2020 года.

Судья Е.А. Миронова