УИД 50OS0000-01-2025-000053-23 

Дело № 3а-329/2025

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

5 марта 2025 года 

г. Красногорск 

Московская область 

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,

при ведении протокола секретарем ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО (далее - административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, определенной по состоянию на 01.01.2022 года.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчете об оценке.

Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал административное исковое заявление, в котором просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости согласно отчету. Представитель административного истца обратил внимание, что решением Москвоского областного суда от 19.10.2023 были удовлетворены требования административного истца и установлена кадастровая стоимость в размере равном рыночной в отношении данного объекта определенная по состоянию на 29.12.2021 в размере 25 818 000.00 рублей. Данная стоимость была установлена на основании судебной экспертизы. В настоящем споре стоимость в рамках государственной кадастровой оценки определена на 01.01.2022, то есть с разницей в 2 дня. В отчете об оценке, представленном в данном деле рыночная стоимость на указанную дату определена в размере 25 854 000.00 рублей, что фактически находится в одном диапазоне с рыночной стоимостью ранее установленной судом.

В своих письменных пояснениях представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» с представленным административным истцом отчетом об оценке объекта недвижимости не согласились. В качестве замечаний сослались на отсутствие в исследовании оценщиком доходного подхода, использование баз платной архивных данных при подборе аналогов.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке. 

Заслушав сторон, свидетеля, изучив доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 6320 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: основной вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание, деловое управление, вспомогательный вид разрешенного использования – склады, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>.

В отношении объекта недвижимости в рамках очередной государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2022 года определена кадастровая стоимость в размере 35 397 561,6 рублей. Стоимость утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 28.11.2022 года № 15ВР-2452.

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет 

<

данные изъяты>К, подготовленный оценщиком ООО «Бизнес плюс» – ФИО, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Согласно отчету рыночная стоимость объекта недвижимости гна 01.01.2022 определена в размере 25 854 000,00 рублей.

В ходе рассмотрения дела сторона Министерства имущественных отношений Московской области в лице представителя с отчетом не согласилась, указала, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства регулирующего оценочную деятельность, ссылаясь на необоснованность использования единственного подхода в определении стоимости – сравнительного и использование оценщиком при отборе объектов аналогов баз платной архивных данных. Аналогичные замечания приведены ГБУ МО Центр кадастровой оценки.

В рамках рассмотрения дела и анализа представленного отчета судом допрошен свидетель - оценщик ООО «Бизнес плюс» – ФИО, который с замечаниями к отчету не согласился, отчет об оценке 

<

данные изъяты>К от 20.12.2024 и выводу в нем приведенные полностью подержал и пояснил, что на ст. 44 отчета об оценке приведен отказ от использования доходного подхода при исследовании который основан на том, что на оцениваемом участке расположено нежилое ветхое строение, следовательно, генерировать денежные потоки от сдачи его в аренду, поэтому доходный подход не подлежит применению. Применение в данном случае расчетов приведет к вероятностным значениям получения возможного дохода. 

В качестве источника информации о предложениях, о продажи объектов аналогов был использован информационный ресурс База архивной информации о недвижимости «Realto» содержит в себе архив предложений о продаже имущества в московском регионе, информация о которых получена в рамках межфирменного обмена. Доступ к данному программному обеспечению может быть осуществлен как на платной, так и на бесплатной основе. Предложения, используемые в оценке, являются публичной офертой, наличие используемых предложений подтверждено разработчиком базы. Корректировка на масштаб рассчитана на основе данных справочника под руководством ФИО, 2020 года. В расчетах к объекту аналогу 1 по его параметрам в сопоставлении с объектом оценке применен показатель 1.15 не находящийся в зоне коэффициента равного 1.

В приложении к отчету приведены данные об отсутствии обеспеченности коммуникациями, но с возможностью присоединения к коммуникациям. При исследовании участок оценен, как условно свободный. Объекты аналоги 1-3 обеспечены коммуникациями в связи с чем, введена корректировка по среднему значению справочника ФИО

В опровержение замечаний относительно корректировки на статус населенного пункта в сравнительном подходе, свидетель указал, что объект оценки и объекты аналоги находятся в городском округе Балашиха, на значительном удалении непосредственно от города Балашиха, и в его границы не входят.

Суд, исследовав представленный отчет об оценке объекта, с учетом показаний оценщика и замечаний министерства недвижимости учитывает следующее.

При проведении исследования и определении рыночной стоимости объекта в рамках выполнения задании по оценке оценщик применял сравнительный подход в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. 

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, оценка стоимости представляет собой определение стоимости объекта оценки в соответствии с Федеральными стандартами оценки.

Пунктом 1 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, определено, что при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, в целях получения наиболее достоверных результатов оценки.

В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункт 2 ФСО V).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости. 

Согласно пункту 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Выбор методов оценки произведен оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", с учетом того, что пункт 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки" (ФСО V), допускает использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Вопреки доводам министерства, отказ от применения доходного подхода был подробно обоснован оценщиком на ст. 44 отчета (в том числе расположением на земельном участке объекта недвижимости имеющего значительный износ, ветхость и не возможность генерировать денежные потоки от сдачи его в аренду), что не противоречит нормам федеральных стандартов оценки. Применение в данном случае расчетов приведет к вероятностным значениям получения возможного дохода. 

Для исследования рынка предложений продажи объектов недвижимости оценщиком использован информационный ресурс База архивной информации о недвижимости «Realto». Который содержит в себе архив предложений о продаже имущества в московском регионе полученных в рамках межфирменного обмена. Доступ к данному программному обеспечению может быть осуществлен как на платной, так и на бесплатной основе. Предложения, используемые в отчете являются публичной офертой, наличие используемых предложений подтверждено разработчиком базы.

Из содержания отчета следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Исследуемый земельный участок оценщиком отнесен к сегменту рынка - под коммерческую застройку.

При проведении оценки оценщиком был проанализирован рынок недвижимости указанного сегмента и исследованы 8 объектов, расположенных в Балашихинском городском округе, из которых было отобрано 3 наиболее подходящих объекта-аналога, находящихся в городском округе Балашиха со стоимостью за 1 сотку по наиболее близкому к среднему значению диапазона предложений на рынке недвижимости.

Данные объекты-аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам (местоположение, категория земель и тип разрешенного использования, размер участка) с объектом оценки.

Проанализировав объем доступных аналогов, расположенных в городском округе Балашиха использовал в расчетах в отношении объекта исследования объекты-аналоги по месту их нахождения и применил корректировки: условия рынка (динамика сделок на рынке), на площадь.

В отчете приведены данные об отсутствии обеспеченности коммуникациями, но с возможностью их присоединения. При исследовании участок оценен, как условно свободный. Объекты аналоги 1-3 обеспечены коммуникациями в связи с чем, введена корректировка, которая рассчитана с применяем среднего значения определенного в Справочнике оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 2 Полная версия по состоянию на октябрь 2020, под редакцией ФИО

Корректировка на статус населенного пункта в сравнительном подходе, не рассчитывалась, поскольку объект оценки и объекты аналоги находятся в пределах городского округа Балашиха, на значительном удалении непосредственно от города Балашиха, и в его границы не входят.

В отчете представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что определенная в отчете итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; оценщиком произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик и на основании проведенного осмотра; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода (сравнительного), позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки -01.01.2022; отчет содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже, используемых в качестве аналогов, приложены к отчету, что позволяет проверить использованные им сведения.

В свою очередь замечания составлены представителем и ГБУ МО Центр кадастровой оценки не имеющими специальных познаний в оценочной области, носят предположительный характер, не подтверждены, а напротив опровергнуты оценщиком в судебном заседании.

Суд также учитывает, что решением Московского областного суда 19.10.2023 по административному делу №3а-21/2023 были удовлетворены требования административного истца и установлена кадастровая стоимость в отношении данного объекта, определенная по состоянию на 29.12.2021 в размере равном рыночной 25 818 000.00 рублей. Данная стоимость была установлена на основании судебной экспертизы 

<

данные изъяты> от 29.03.2023, проведенной Федеральным государственным бюджетным учреждением «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». Решение вступило в законную силу и не обжаловано сторонами.

Суд, учитывает, что государственным судебным экспертом исследование при прочих равных обстоятельствах проведено по состоянию на 29.12.2021 с применением единственного подхода– сравнительного. В настоящем споре рыночная стоимость в рамках отчета об оценке определена на 01.01.2022, то есть между датами оценки прошло всего 2 дня. Размер рыночной стоимости в экспертном заключении составил -25 818 000.00 рублей, в отчете -25 854 000.00 рублей, что фактически находится в одном диапазоне рыночной стоимости.

Доказательств, того что стоимость земли значительно превышает определенное как экспертом, так и оценщиком значение, стороной министерства не представлено, следовательно у суда не имеется оснований усомниться в правильности выводов оценщика об определенном размере рыночной стоимости объекта в отчете об оценке030924-86К от 20.12.2024. 

О назначении по делу судебной экспертизы стороны, в том числе министерство не ходатайствовали. Оснований для проведения экспертизы по инициативе суда не имеется.

Нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости судом не установлены.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность отчета сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность выводов оценщика, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта в размере рыночной на основании представленного отчета об оценке.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО, поданное в Московский областной суд 28.12.2024 года - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 6320 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: основной вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание, деловое управление, вспомогательный вид разрешенного использования – склады, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2022 года в размере 25 854 000,00 (Двадцать пять миллионов восемьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 13.03.2025 года.

Судья М.Ю. Елизарова