Дело №3а-30/2021 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 25 января 2021 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Емельяновой О.И.

при секретаре Кротковой Ю.В., 

с участием административного истца ФИО1, его представителя ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** в размере равном их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным иском.

В обоснование требований указал, что ему на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами ****, ****, относящиеся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющие разрешенное использование – для эксплуатации пром. зданий, для иных видов жилой застройки, расположенные по адресу: **** область, МО г.**** (городской округ), г.****, ул. ****, дома №№ **** и ****, соответственно.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** установлена постановлением главы МО город Гусь-Хрустальный от 18.11.2016 № 927 по состоянию на 1 января 2016 года в размере 2 162 872,66 руб. и 2 321 390,67 руб., соответственно.

Между тем, согласно отчету об оценке, выполненному ООО Оценочная и консалтинговая компания «Капиталъ» от 25.11.2020 № 233-11/20-ЗУ, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 01.01.2016 составляет, соответственно, 1 109 400 руб. и 1 192 300 руб., 

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** в размере их рыночной стоимости 1 109 400 руб. и 1 192 300 руб., соответственно, по состоянию на 1 января 2016 года, указывая, что от размера кадастровой стоимости зависит размер налоговых платежей, подлежащих уплате административным истцом.

В судебном заседании административный истец ФИО1 требования поддержал в полном объеме.

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 (по устному заявлению), настаивая на исковых требованиях об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, определенном в отчете об оценке, сослалась на объективность и достоверность проведенных оценщиком ФИО3 исследований, соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Дополнительно пояснила, что земельный участок с кадастровым номером **** был приобретен у МО город Гусь-Хрустальный на основании договора купли-продажи от 16.10.2017, в соответствии с которым стоимость земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости определена в размере 1 537 495,05 руб. Земельный участок с кадастровым номером **** с расположенным на нем объектом недвижимости приобретены административный истцом по цене 1 320 352 руб. Полагала, что отраженная в договорах купли-продажи цена объектов является реальной и свидетельствует о существенном завышении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Административный ответчик администрация МО город Гусь-Хрустальный Владимирской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, ходатайства об отложении судебного заседания не заявил. В представленном письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда (л.д.200).

Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), извещенное надлежащим образом о дате слушания дела, представителя в судебное заседание не направило, представило отзыв и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.165-167,207).

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечило, представило отзыв и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.167).

Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителей администрации МО г.Гусь-Хрустальный Владимирской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения административного истца ФИО1, его представителя ФИО2, изучив представленные документы, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, осуществляющую деятельность в ООО «Капиталъ», суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 16.10.2017 и от 09.10.2018, заключенных с МО г.Гусь-Хрустальный, принадлежат на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами ****, ****, относящиеся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющие разрешенное использование – для эксплуатации пром. зданий, для иных видов жилой застройки, расположенные по адресу: **** область, МО г.**** (городской округ), г.****, ул. ****, дома №№ **** и ****, соответственно.

Земельные участки с кадастровыми номерами ****, **** являются ранее учтенными, поставлены на кадастровый учет 05.03.2015. Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН от 16.11.2020 №№ КУВИ-002/2020-38306283, КУВИ-002/2020-38303666 (л.д.17-19, 20-22).

Постановлением главы МО город Гусь-Хрустальный от 18.11.2016 № 927 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории муниципального образования город Гусь-Хрустальный» кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** установлена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 2 162 872,66 руб. и 2 321 390,67 руб., соответственно.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в реестр объектов недвижимости 26 декабря 2016 год, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.11.2020 (л.д.23,24).

28 ноября 2020 года ФИО1, полагая, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** является завышенной и не соответствует их рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика земельного налога, обратился в суд с настоящим административным иском.

В обоснование довода о существенном превышении кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков административным истцом представлен отчет об оценке от 25.11.2020 № 233-11/20-ЗУ, выполненный оценщиком ООО Оценочная и консалтинговая компания «Капиталъ» ФИО3 

Поскольку размер земельного налога в силу ст. 391 НК РФ исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данных земельных участков кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на обязанность административного истца по уплате земельного налога и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорных земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью. 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества от 25.11.2020 № 233-11/20-ЗУ, подготовленному оценщиком ООО Оценочная и консалтинговая компания «Капиталъ» ФИО3, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 01.01.2016 составляет, соответственно, 1 109 400 руб. и 1 192 300 руб. (л.д.25-147) 

К отчету от 25.11.2020 № 233-11/20-ЗУ приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик ФИО3 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности, а именно, имеет базовое высшее образование, является членом саморегулируемой организации №009201 от 22.07.2020, имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, выданный ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» № 60 от 17.04.2018, а также полис обязательного страхования ответственности оценщика № 200304-035-000017, осуществляет деятельность в ООО Оценочная и консалтинговая компания «Капиталъ» (л.д. 142-147).

В связи с возникшими вопросами относительно примененных оценщиком подходов, методов расчета рыночной стоимости объектов оценки, выбора оценщиком аналогов, определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, судом допрошена в качестве свидетеля оценщик ФИО3, которая ясно, конкретно и однозначно ответила на поставленные перед ней вопросы, дала пояснения в судебном заседании относительно составленного отчета, подтвердив его полноту, объективность и достоверность.

Так, свидетель ФИО3 пояснила, что в процессе массовой государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** определена оценочной организацией исходя из некорректно сформированного удельного показателя кадастровой стоимости. При этом не приняты во внимание индивидуальные особенности оцениваемых объектов недвижимости, в частности, такие ценообразующие факторы как местоположение оцениваемых земельных участков, которые расположены практически на окраине г.Гусь-Хрустальный, на второстепенной улице, удалены от трассы, имеют плохую транспортную доступность, железнодорожная ветка отсутствует. 

На данных земельных участках, являющихся смежными, расположены полуразрушенные объекты недвижимости. Так на земельном участке с кадастровым номером **** находится здание столярной мастерской в полуразрушенном состоянии; на земельном участке с кадастровым номером **** – административное здание, которое с 2012 года не эксплуатируется. Состояние объектов недвижимости свидетельствует о том, что они малопривлекательны для коммерческой деятельности.

Пояснила, что в рамках сравнительного подхода ею выбраны 3 объекта-аналога, имеющих одинаковую категорию земель и вид разрешенного использования, находящиеся в г.Гусь-Хрустальный. Первый объект-аналог расположен по адресу: г.****, ул. ****, д.****, площадью 4 128 кв.м., торговался по цене 1 610 442 руб., до настоящего времени не продан.

Второй объект-аналог расположен по адресу: г.****, ул. ****, имеет площадь 8 000 кв.м., предлагался к продаже по цене 5 000 000 руб., до настоящего времени не продан. 

Третий объект-аналог расположен по адресу: г.****, ул. ****, площадью 2 0000 кв.м., торговался за 1 150 000 руб., не продан. 

Пояснила, что в процессе оценки применены корректирующие коэффициенты на местоположение, площадь, торг (дату продажи), коммуникации. После применения корректирующих коэффициентов удельный показатель кадастровой стоимости оцениваемых объектов составил 479,43 руб./кв.м. 

Настаивая на достоверности рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****, указала, что отраженная в отчете об оценке от 25.11.2020 № 233-11/20-ЗУ рыночная стоимость максимальна для оцениваемых объектов. Так, удельный показатель кадастровой стоимости применительно к земельным участкам в центре г.Гусь-Хрустальный (на территории бывшего Гусь-Хрустального завода) составляет 550 руб./кв.м.

Пояснила, что применительно к оцениваемым объектам приоритетным явился сравнительный подход, который наиболее правильно отражает действительную стоимость земельных участков. 

Доходный подход не может быть применен, поскольку земельные участки в аренду не сдаются в связи с чем, спрогнозировать доход невозможно.

Изложенные объяснения свидетеля подтверждаются представленной на страницах 72-75 отчета информацией о ценах на объекты недвижимости схожего качества и функционального назначения, выставленных на продажу в г.Гусь-Хрустальный Владимирской области.

Оценивая показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный ФИО3 отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО№2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО№3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО№7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.

В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщиках и объектах оценки.

В соответствии с требованиями ФСО №7 оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода.

При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объектов оценки.

Произведен расчет рыночной стоимости объектов оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием полученных результатов.

Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленных отчетов, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.

Само по себе наличие существенной разницы между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельных участков не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку при государственной кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.

В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цены, указанной в отчете об оценке от 25.11.2020 №233-11/20-ЗУ ООО «Капиталъ» лицами, участвующими в деле, не представлено. Будучи своевременно проинформированными об участии в судебном заседании оценщика, составившего отчеты об оценке, административный ответчик иные лица, участвующие в деле, участие представителей в судебном заседании не обеспечили. Данных, ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы оценщика, лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объектов оценки, не заявлено.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, выводы оценщиком сделаны в рамках его профессиональных знаний. Данных о нарушении оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности лицами, участвующими в деле, не приведено.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить вышеуказанный отчет об оценке от 25.11.2020 №233-11/20-ЗУ в основу выводов суда и установить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** по состоянию на 01 января 2016 года в размере, соответственно, 1 109 400 руб. и 1 192 300 руб.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенного датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** в размере рыночной стоимости следует считать 28 ноября 2020 года, то есть дату его обращения в суд.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ****, **** в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** в размере, равном их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 2314 +/- 17 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для эксплуатации пром.зданий, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: **** область, МО г.**** (городской округ), г.****, ул.****, д.****, по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 1 109 400 (один миллион сто девять тысяч четыреста) рублей 00 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 2487 +/- 17 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для эксплуатации пром.зданий, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: **** область, МО г.**** (городской округ), г.****, ул.****, д.****, по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 1 192 300 (один миллион сто девяносто две тысячи триста) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** в размере равном их рыночной стоимости 28 ноября 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья 

Владимирского областного суда О.И.Емельянова

Мотивированное решение изготовлено 29 января 2021 года.