Дело № 2а-4135/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 17 августа 2017 года

Красносельский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Асмыковича В.А. при секретаре Золотовой А.Н.,

с участием: 

- административного истца ФИО1, 

<

дата> года рождения, проживающей по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>

- представителя административного истца – адвоката Лазаревой Надежды Сергеевны, действующей на основании ордера № 1641273 от 17.08.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении зала № 207 Красносельского районного суда Санкт-Петербурга по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, административное дело № 2а-4135/2017 по административному исковому заявлению ФИО1 о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области от 28.01.2017 об отказе в государственной регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером 

<

№>, расположенный по адресу: 

<

адрес>

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Управление Росреестра) по Псковской области от 28.01.2017 об отказе в государственной регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером 

<

№>, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

В обоснование административного искового заявления указано, что 19.11.2016 ФИО1 обратилась в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом, расположенный на принадлежащем ей земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Действовавший на момент подачи заявления порядок государственной регистрации предусматривал возможность ее осуществления лишь на основании документа, подтверждающего факт создания объекта недвижимого имущества и содержащего его описание, а также правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором такой объект имущества расположен. При этом законом не предусмотрено, что основанием для отказа в государственной регистрации может служить факт наличия зарегистрированных в отношении земельного участка ограничений прав. У государственного регистратора отсутствует обязанность в данном случае запрашивать какие-либо разъяснения в другом государственном органе. Несмотря на это, решением Управления Росреестра по Псковской области от 28.01.2017 административному истцу отказано в государственной регистрации права собственности на жилой дом в связи тем, что в отношении земельного участка зарегистрированы ограничения для проведения строительных и иных работ. Указанное решение регистрирующий орган принял на основании письма Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия. Таким образом, по мнению административного истца, решение об отказе в государственной регистрации права собственности на жилой дом принято с нарушением установленного законом порядке осуществления государственной регистрации на такой объект недвижимости. 

Административный истец ФИО1 и ее представитель адвокат Лазарева Н.С. в судебное заседание явились, доводы административного искового заявления поддержали, настаивали на удовлетворении своих требований, пояснили, что жилой дом построен на основании разрешения на строительство, выданного администрацией сельского поселения «

<

...> 

<

...>» 

<

...> 20.12.2013, то есть до проведения регистрации в ЕГРП ограничений на земельный участок. 

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Псковской области - о времени и месте рассмотрения административного дела был извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил письменный отзыв, в котором просил отказать ФИО1 в удовлетворении административного искового заявления, указав на то, что предусмотренный законом упрощенный порядок регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества не освобождает заинтересованных лиц от возложенных на них Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» обязанностей получения необходимых для строительства разрешений и согласований. От Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия получены разъяснения о том, что в отношении земельного участка, где расположен жилой дом, право собственности на который желает зарегистрировать административный истец, действовали правовые режимы, установленные для охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения Государственный историко-архитектурный и природно-ландшафтный музей-заповедник «

<

...>», предусматривающие необходимость согласования проведения строительных и иных работ с органом охраны объектов культурного наследия. В настоящее время на земельном участке запрещено строительство объектов капитального строительства, зданий, строений и сооружений. 

Определением суда от 12.07.2017 к участию в административном деле в качестве административного соответчика привлечен государственный регистратор Управления Росреестра по Псковской области ФИО2, которой принято оспариваемое административным истцом решение об отказе в государственной регистрации права. 

В судебное заседание государственный регистратор ФИО2 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Исследовав материалы дела, выслушав участвующих лиц, обсудив доводы административного искового заявления, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, 19.11.2016 ФИО1 представила в Управление Росреестра по Псковской области документы на государственную регистрацию ее права собственности на жилой дом с кадастровым номером 

<

№>, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

Письмом государственного регистратора Управления Росреестра по Псковской области ФИО2 от 02.12.2016 ФИО1 уведомлена о приостановлении государственной регистрации на срок до 01.01.2017 включительно в связи с направлением запроса в Государственный комитет Псковской области по охране объектов культурного наследия для выяснения вопроса о необходимости согласования строительных работ на земельном участке, на котором расположен регистрируемый объект недвижимости. 

Письмом государственного регистратора от 30.12.2016 срок приостановления государственной регистрации установлен до 29.01.2017. 

Основанием для приостановления государственной регистрации послужило то, что в по сведениям ЕГРП на земельный участок 28.02.2014 по заявлению Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия на основании Постановления Псковского областного собрания депутатов от 28.04.2005 № 1065 зарегистрированы ограничения, заключающиеся в том, что земельный участок полностью входит в охранную зону и в зону охраняемого природного ландшафта Государственного историко-архитектурного и природно-ландшафтного музея-заповедника «

<

...>». В охранной зоне запрещается, в частности, отвод земельных участков для размещения любого вида строительства, а также проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ без согласования с органом охраны объектов культурного наследия.

В письме от 16.12.2017 № КН-09-3739 Государственный комитет Псковской области по охране объектов культурного наследия сообщил государственному регистратору ФИО2 о том, что земельный участок, на котором ФИО1 построен жилой дом, входит в охранную зону объекта культурного наследия федерального значения Государственный историко-архитектурный и природно-ландшафтный музей-заповедник «

<

...>», в связи с чем проведение на земельном участке строительных и иных работ запрещено. 

28.01.2017 государственным регистратором Управления Росреестра по Псковской области ФИО2 принято решение об отказе ФИО1 государственной регистрации права собственности в отношении жилого дома с кадастровым номером 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес> в связи с не устранением причин, указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, препятствующих ее проведению, о чем ФИО1 уведомлена письмом № 60/001/052/2016-757. 

На момент обращения ФИО1 с заявлением о государственной регистрации действовал Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ч. 1 ст. 25.3 названного Федерального закона, основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с ч. 4 ст. 25.3 Федерального закона № 122-ФЗ, документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

С 01.01.2017 отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации).

Положениями части 10 ст. 40 указанного Федерального закона установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

При этом до 1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства (ч. 7 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Таким образом, законом о государственной регистрации предусмотрен упрощенный порядок государственной регистрации права на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, на котором в соответствии с земельным законодательством возможно осуществлять индивидуальную жилую застройку.

Вместе с тем, в силу ч. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

При этом здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, в том числе, без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольной постройкой, на которую лицо, ее осуществившее, право собственности не приобретает (ч. 1 и ч. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ). 

Согласно ч. 1 ст. 56 Земельного кодекса РФ, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

К ограничениям прав на землю относятся особые условия охраны памятников истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, которые устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон (п. 2 ч. 2, ч. 3 ст. 56 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с абз. 3 ч. 10 ст. 85 Земельного кодекса, земельные участки, расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры. 

Государственный историко-архитектурный и природно-ландшафтный музей-заповедник «

<

...>» является объектом культурного наследия федерального значения и принят на государственную охрану в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 № 176 «Об утверждении перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения».

Согласно ч. 1 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия (ч. 2 ст. 34 Федерального закона № 73-ФЗ).

В отношении принадлежащего ФИО1 земельного участка, на котором возведен жилой дом, зарегистрировано ограничение, заключающееся в том, что земельный участок полностью входит в охранную зону и в зону охраняемого природного ландшафта Государственного историко-архитектурного и природно-ландшафтного музея-заповедника «

<

...>». В охранной зоне запрещается, в частности, отвод земельных участков для размещения любого вида строительства, а также проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ без согласования с органом охраны объектов культурного наследия.

Указанные ограничения зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 28.02.2014. 

Данное обстоятельство не оспаривается административным истцом, подтверждается также решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 30.11.2016 по административному делу № 2а-9997/2016, которым ФИО1 отказано в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным предписания государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия № 48 от 04.08.2016, в соответствии с которым на ФИО1 возложена освободить земельный участок от возведенных на нем построек, строений и сооружений. 

Таким образом, установленный в отношении принадлежащего ФИО1 земельного участка запрет на отвод земельных участков для размещения любого вида строительства, на проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, исключает возможность размещения на таком земельном участке жилого дома. 

При таких обстоятельствах, представленные ФИО1 документы на государственную регистрацию права собственности в отношении жилого дома, в нарушение ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также ч.1 ст. 18 действовавшего на момент обращения ФИО1 Федерального закона от 21.07.1997 № 221-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и влекут невозможность проведения государственной регистрации в отношении объекта недвижимости в упрощенном порядке.

Довод административного истца о том, что жилой дом построен на основании разрешения на строительства, выданного в установленном порядке до государственной регистрации ограничений на земельный участок, суд полагает необоснованным.

Заинтересованные лица, владеющие объектами недвижимости, расположенные в границах территории объекта культурного наследия, обязаны соблюдать требования к осуществлению деятельности, запрещающие, в том числе, проведение строительных иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, вне зависимости от факта государственной регистрации соответствующих ограничений на объект недвижимости.

Иное привело бы к существенному нарушению прав граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона, к которым в числе прочих относится несоответствие содержания документа, представленного для осуществления государственной регистрации, требованиям законодательства Российской Федерации.

Поскольку обстоятельства, препятствующие государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером 

<

№>, расположенный по адресу: 

<

адрес> указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, устранены не были, государственный регистратор был правомочен вынести решение об отказе в государственной регистрации права. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца. 

Руководствуясь ст.ст. 175 – 180, 227 КАС РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области от 28.01.2017 об отказе в государственной регистрации в отношении жилого дома с кадастровым номером 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес> 1, ОТКАЗАТЬ. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.А. Асмыкович

Решение в окончательной форме принято 22 августа 2017 года.