дело № 2-1579/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новокузнецк 31 октября 2017 года

Куйбышевский районный суд города Новокузнецка Кемеровской области 

в составе:

председательствующего судьи Филатовой Н.И, 

при секретаре судебного заседания Федоровой Я.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о демонтаже несанкционированного павильона,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о демонтаже несанкционированного павильона и просит установить факт незаконности расположения временного обьекта-торгового павильона (киоска) на придомовой территории МКД по адресу: 

<

адрес> обязать ответчика демонтировать указанный временный обьекта в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Свои требования мотивирует тем, что является собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>. 

Решением собственников многоквартирного дома, оформленным протоколом внеочередного общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве управляющей компании с ДД.ММ.ГГГГ выбрано ООО «УК Любимый город».

В соответствии с указанным протоколом ООО «УК Любимый город» приняло на себя обязательства совершать все необходимые юридические и фактические действия, направленные на выполнение работ и оказание услуг по комплексному обслуживанию общего имущества многоквартирного дома по указанному адресу.

В соответствии с п.п. 2,4 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и у в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, которое включает в себя и земельный участок МКД.

Указание на определение границ земельного участка содержится в п. 4 ст. 43 ГК РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. В Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что поставленные на государственный кадастровый учет земельные участки домов, построенные до введение в действие ЖК РФ, становятся общей долевой собственностью с момента введения в действие ЖК РФ.

Собственниками помещений принято решение о размещении на придомовой территории МКД торговых ларьков и киосков с взиманием за аренду земельного участка денежных средств. Протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ пересмотрены и утверждены тарифы по арендной плате за аренду земельных участков придомовой территории. Сумма на 2017 г. для арендаторов, реализующих продовольственные товары -1000 руб. за кв.м. с правом работы круглосуточно.

Для торгового павильона ответчика с учетом площади павильона 27,56 кв.м. сумма аренды составила 27560 руб. 

Между ООО «УК Любимый город» и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка, передача земельного участка состоялась по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды подписан без разногласий.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды со ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 5.3 договора. За период ДД.ММ.ГГГГ задолженность перед собственниками составила 107800 руб. Оплата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ была произведена за 1 месяц. По условиям договора управляющая компания имела право в одностороннем порядке расторгнуть договор. В указанный срок ответчиком демонтаж торгового киоска не произведен. Также не были демонтированы сети ЛЭП, проходящие по фасаду МКД к несанкционированной торговой точке. 

На неоднократные предложения освободить территорию земельного участка ответчик не реагирует, утверждая, что решение о расторжении договора аренды земельного участка принято в отсутствие волеизьявлений собственников МКД и является незаконным.

Кроме того, в настоящее время на придомовой территории МКД идет благоустройство по федеральной программе, незаконно расположенный временный обьект –торговый павильон по прежнему не демонтирован. В адрес ответчика неоднократно направлялись уведомления о добровольном демонтаже обьекта с придомовой территории, однако все требования собственников в лице компании остались без удовлетворения.

В соответствии с п. 5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца ООО «УК Любимый город»-ФИО3, действующая на основании доверенности от 09.01.2017 г., исковые требования поддержала.

Ответчик, представитель ответчика – ФИО4, действующий на основании ходатайства, занесенного в протокол судебного заседания, исковые требования не признали, письменные возражения приобщены к материалам дела.

Выслушав обьяснения представителя третьего лица, ответчика и его представителя и исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с ч.5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесены, в том числе следующие вопросы: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Так, на очередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о разрешении на размещение на придомовой территории киосков, ларьков. 

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, проводимого в форме очно-заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ООО «УК Любимый город» уполномочено от имени собственников заключать договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе: договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, договоров аренды земельного участка) на условиях, определенных решением общего собрания и на основании согласования с советом дома в виде решения совета дома. 

На годовом общем собрании собственников помещений в указанном доме от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об утверждении арендной платы за пользование частью общего имущества МКД на 2017 г. – земельного участка, в частности, для арендаторов, реализующих продовольственные товары, в том числе продукты питания, табачные изделия, напитки, мясные изделия (за исключением мороженого) -1000 руб. за кв.м с правом работы круглосуточно.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УК Любимый город» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, согласно которому ООО «УК Любимый город» от имени собственников помещений многоквартирного дома сдает арендатору в аренду часть земельного участка на придомовой территории жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 27, 56 кв.м. для размещения торгового павильона (п.1.1).

В п. 2.1 договора стороны предусмотрели, что арендная плата осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в безналичном порядке или любым другим способом, не противоречащим действующему законодательству и составляет 27560 руб., которая вносится арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным и начисляется с ДД.ММ.ГГГГ с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (п.п. 2.2, 2.3).

Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.6.1).

Согласно п. 5.3 договора он может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя в следующих случаях: при использовании земельного участка в целом или части его не в соответствии с целевым назначением; при неоднократном неисполнении правил размещения обьектов торговли, нарушении условий договора аренды; при сдаче его в субаренду без письменного согласия арендодателя; при использовании арендных прав в качестве вклада в другое юридическое лицо или предмет залога; если арендатор не внес арендную плату более чем за 2 месяца; по решению собственников помещений многоквартирного дома, принятому на общем собрании. 

Актом приема-передачи подтверждается, что земельный участок был передан ответчику ДД.ММ.ГГГГ 

Из акта сверки взаимных расчетов между ООО «УК Любимый город» и ИП ФИО2 усматривается, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности по арендной плате составлял 107800 руб., за первое полугодие 2017 г. оплата была произведена ДД.ММ.ГГГГ в размере 30000 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК Любимый город» направило ответчику уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, указав в нем, что в связи с неоднократными нарушениями условий договора аренды собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с п. 5.3 договора принято решение о расторжении договора аренды со ДД.ММ.ГГГГ и освобождении земельного участка от торгового павильона. Ответчику предложено в кратчайшие сроки самостоятельно демонтировать павильон и освободить занимаемый земельный участок. Уведомление было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ Указанные обстоятельства подтверждаются уведомлением, почтовым уведомлением о его вручении ответчику.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия о необходимости оплаты задолженности по договору, размер которой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составил 132920 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено требование об отключении в трехдневный срок несанкционированной торговой точки от сетей электроснабжения. ДД.ММ.ГГГГ в ответ на данное требование ООО «УК Любимый город» была направлена претензия, в которой ответчик выразила свое несогласие с расторжением договора, указав, что отсутствуют основания для этого.

Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика составляет 40 руб. 

Обсуждая вопрос о правомерности расторжения договора, заключенного с ответчиком в одностороннем порядке, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, условия договора аренды, заключенного между ООО «УК Любимый город» и ответчиком, предусматривающие право на расторжение договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя не противоречат требованию действующего законодательства.

Вместе с тем, согласно условиям договора о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя не внесение арендатором платы более чем за два месяца и решение собственников помещений многоквартирного дома, принятое на общем собрании являются самостоятельными основаниями для одностороннего досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Однако из содержания уведомления о расторжении договора, направленного ответчику, не представляется возможным установить, в связи с наличием какого основания арендодатель посчитал договор расторгнутым, так как в нем указано на неоднократное нарушение условий договора ответчиками, причем условия, которые нарушены, не конкретизированы, а также на принятие собственниками решения, которое суду не представлено. 

Кроме того, ООО «УК Любимый город» не было соблюдено требование ст. 619 ГК РФ, предусматривающее, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Доказательств того, что такое предупреждение направлялось ответчику в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено истцом.

Суд принимает во внимание также, что в настоящее время ответчиком произведена оплата задолженности по арендной плате, исполнение обязательства по оплате принято ООО «УК Любимый город».

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, что договор аренды, заключенный с ответчиком, был расторгнут в установленном законом порядке, представленные суду доказательства свидетельствуют о том, что ООО «УК Любимый город» был нарушен порядок одностороннего отказа от исполнения договора.

Суд учитывает также, что в соответствии со ст. 3 ГПК РФ каждое лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Истец основывает свои требования, в том числе на том, что он является собственником жилого помещения в указанном многоквартирном доме. Однако доказательств этого суду не представлено.

Кроме того, обращаясь в суд с требованиями о демонтаже торгового павильона, истец предъявил указанные требования лишь от своего имени. Доказательств того, что он был наделен полномочиями действовать от имени других собственников многоквартирного жилого дома при подаче иска представлено не было. Доказательств нарушения действиями ответчика его прав и интересов суду также не представлено. 

Сам по себе факт наличия права собственности не может повлечь право требовать устранения всяких нарушений в отношении общего имущества собственников многоквартирного дома, поскольку в соответствии с положениями ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, а вопросы владения, пользования и распоряжения таким имуществом относятся к компетенции общего собрания собственников. 

Более того, ответчик, являясь арендатором на основании договора, порядок расторжения которого был нарушен, также имеет право на защиту его владения против собственника в силу положений ст. 305 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о демонтаже несанкционированного павильона отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решения принято ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий: