Дело № 2-4429/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 декабря 2024 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Байчорова Р.А.,

при ведении протокола помощником судьи Хачатрян С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ФИО1 о признании права на объект отсутствующим, исключении сведений из ЕГРН, обязании освободить земельный участок, признании договора аренды земельного участка прекратившим действие, обязании возвратить земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд с иском к ФИО1 о признании права на объект отсутствующим, исключении сведений из ЕГРН, обязании освободить земельный участок, признании договора аренды земельного участка прекратившим действие, обязании возвратить земельный участок.

В обоснование заявленных требований указано, что ответчику на праве собственности принадлежит объект – «хозяйственная постройка» с кадастровым номером №, площадью 10,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1100 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>, расположен в западной части кадастрового квартала №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, который на основании договора аренды, заключенного с истцом, находится на праве аренды в пользовании ответчика. По условиям договора аренды земельного участка, он заключен сроком на 10 лет – с 29 декабря 2010 года по 28 декабря 2020 года, который продлен на основании дополнительного соглашения до 27 декабря 2023 года. 12 января 2024 года сотрудниками Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск московской области осуществлено обследование вышеуказанного земельного участка, в результате которого установлено, что территория земельного участка не огорожена, проход на участок свободный, на земельном участке произрастают кустарники и деревья, расположено некапитальное строение (бытовка). Предметом договора аренды является передача в аренду земельного участка, предназначенного для целей, связанных со строительством. По мнению истца, цели предоставления в аренду земельного участка арендатором не достигнуты, земельный участок не используется в предназначенных целях, индивидуальный жилой дом не возведен. 26 января 2024 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка с соглашением о расторжении договора, которое оставлено ФИО1 без удовлетворения, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд: признать договор аренды земельного участка № 2140-АЗ от 29 декабря 2010 года прекратившим свое действие; обязать ответчика возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером № в том состоянии, в котором ответчик его получил, путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу; признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект недвижимости – хозяйственная постройка, назначение – нежилое, с кадастровым номером №; обязать ответчика полностью освободить земельный участок с кадастровым номером № от имеющихся на нем объектов путем демонтажа и вывоза собственными силами и за счет собственных средств с территории участка в 7-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу; указать, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН записи о регистрации договора аренды земельного участка № 2140-АЗ от 29 декабря 2010 года с кадастровым номером №; указать, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества с кадастровым номером №.

В судебном заседании представитель истца по доверенности – ФИО2 поддержал заявленные требования.

Ответчик ФИО1 против удовлетворения исковых требований возражала, указав, что согласно сведениям, предоставленным администрацией городского округа, земельный участок, предоставленный в аренду, находился в водоохранной зоне, что препятствовало его освоению в связи с целевым назначением, при этом ответчик имеет намерение по освоению земельного участка, задолженности по арендным платежам не имеет.

Представители третьих лиц – администрации городского округа Солнечногорск Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь ст.ст. 119, 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом. 

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств в силу ст. 310 ГК РФ недопустим.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка № 2140-АЗ от 29 декабря 2010 года администрация Солнечногорского муниципального района Московской области передала в аренду ФИО8 сроком на 10 лет, с 29 декабря 2010 года по 28 декабря 2020 года, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, расположен в западной части кадастрового квартала №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Согласно Положению о Комитете по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области, утвержденного решением Совета депутатов городского округа Солнечногорск Московской области № 47/3 от 13 мая 2019 года, Комитет является уполномоченным органом по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в собственности и ведении городского округа Солнечногорск Московской области, в том числе, земельными участками.

На основании неоднократной переуступки прав и обязанностей по договору аренды, на основании договора уступки права аренды земельного участка от 28 августа 2020 года, права и обязанности по договору аренды перешли к ФИО1

Дополнительным соглашением № 1 от 10 марта 2021 года продлен срок действия договора аренды земельного участка № 2140-АЗ от 29 декабря 2010 года сроком до 27 декабря 2023 года.

По условиям договора аренды, определенным в п.п. 4.3.2., арендатор обязан использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли.

На арендованном земельном участке ФИО1 в 2020 году осуществлено строительство объекта – хозяйственной постройки, площадью 10,1 кв.м., право собственности на который зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке. После постановки указанного объекта на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер №.

В силу положений ч. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с п.п. 6.3.2, 6.3.4., договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут в установленном законом порядке в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Ст. 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

12 января 2024 года сотрудниками Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области осуществлено обследование вышеуказанного земельного участка, в результате которого установлено, что территория земельного участка не огорожена, проход на участок свободный, на земельном участке произрастают кустарники и деревья, расположено некапитальное строение (бытовка). 

26 января 2024 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении (прекращении) договора аренды земельного участка с соглашением о расторжении договора, которое оставлено ФИО1 без удовлетворения.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего кодекса.

Таким образом, в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законодательством.

Из содержания статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что наличие хозяйственной постройки на земельном участке не свидетельствует о достижении целей аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства индивидуального жилого дома.

Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для расторжения договора аренды земельного участка и признания права ответчика на спорный объект отсутствующим.

Возможность предъявления требований о признании права отсутствующим закреплена в п. 52 совместного постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в названном постановлении, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Указанный способ защиты нарушенного права является исключительным способом защиты, возможным лишь при отсутствии спора о праве на имущество (когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством). 

Дав оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку право собственности ФИО1 на хозяйственную постройку, возведенную в период действия договора аренды земельного участка, предоставленного для целей индивидуального жилищного строительства, зарегистрировано в установленном законом порядке. Возведение объектов вспомогательного значения не противоречит виду разрешенного земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства. Кроме того, суд принимает во внимание, что одним из оснований защиты права собственности на объект недвижимого имущества, осуществляемой посредством признания права отсутствующим, является факт регистрации права собственности на указанный объект за разными лицами, порождающий конкуренцию регистрационных записей в ЕГРН. В настоящем случае, данный факт отсутствует, у Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области отсутствуют зарегистрированные права на спорный объект недвижимости.

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН. 

Из материалов дела следует, что 25 сентября 2017 года правопредшественнику ответчика – ФИО9. на его обращение по вопросу выдачи разрешения на строительство индивидуального жилого дома администрацией Солнечногорского муниципального района Московской области отказано в предоставлении заявленной услуги с указанием на то, что предоставленная Схема планировочной организации земельного участка выполнена не в соответствии с утвержденным ГПЗУ. Дополнительно указано, что земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен во втором поясе зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового снабжения р. Истра, в том числе, в зоне рекреации в полосе 100 м. от уреза воды. Согласно Постановлению главного государственного санитарного врача РФ от 30 апреля 2010 года № 45 «Об утверждении СП 2.1.4.2625-10» (вместе с «СП 2.1.4.2625-10. Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы. Санитарно-эпидемиологические правила») в зонах рекреации в полосе 100 м. от уреза воды не допускается капитальная застройка. 

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. 

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным. 

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений. 

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования. 

Согласно п. 4.3.7. договора, арендатор обязан освоение участка производить в соответствие с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами. Производить необходимые согласования соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке. 

Принимая во внимание, что за период владения ответчиком земельным участком на праве аренды ею предпринимались и предпринимаются меры к освоению земельного участка, возведено хозяйственное строение, задолженности по оплате арендных платежей не имеется, договор считается пролонгированным на условиях, указанных в договоре, ответчик предпринимает действия по освоению земельного участка, производит оплату по договору аренды, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств, подтверждающих факт нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка на момент разрешения спора по существу. В то же время ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие невозможность осуществления жилого строительства на спорном земельном участке, в связи с его нахождением во втором поясе зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового снабжения р. Истра, что в силу п. 6.3.4. договора аренды земельного участка исключает возможность его расторжения. 

Таким образом, участок используется арендатором на основании договора аренды, не оспоренного в суде, не признанного судом недействительным, в соответствии с видом разрешенного использования на участке, находящемся в аренде у ответчика, в связи с чем в удовлетворении исковых требований должно быть отказано в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ФИО1 о признании права на объект отсутствующим, исключении сведений из ЕГРН, обязании освободить земельный участок, признании договора аренды земельного участка прекратившим действие, обязании возвратить земельный участок - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме 23 декабря 2024 года.

Судья Байчоров Р.А.