2-2066/2021

03RS0064-01-2020-002518-06

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Уфа 16 июля 2021 г.

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Легкового В.В.,

при секретаре Винокуровой О.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5 о возмещении расходов на устранение недостатков дома, взыскании компенсаций и судебных расходов

У С Т А Н О В И Л:

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО5 продал за 13 млн. ФИО1 жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: РБ, 

<

адрес>

<

данные изъяты>, 

<

адрес>, по поводу недостатков которого возник спор (обзорное фото дома т.2 л.д.107, т.1 л.д.123-133). ФИО1 (далее истец) обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просила взыскать с ФИО5 (далее ответчик) денежную сумму в размере 4 800 000 рублей в качестве возмещения расходов на устранение строительных недостатков, 30 тыс. рублей расходов на оплату услуг экспертной организации, 80 000 рублей расходы на оплату услуг представителя, в счет возврата госпошлины 32 750 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей (т.1 л.д.8-10). Исковые требования обоснованы тем, что согласно п. 1.1 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО5 продал за 13 000 000 рублей, а покупатель ФИО1 купила недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: РБ, 

<

адрес>, Кировский р-он, 

<

адрес>, общей площадью 442,8 кв. м., количество этажей 2, вместе с земельным участком. Какие-либо недостатки продаваемого дома в договоре купли-продажи оговорены не были. После подписания Договора купли-продажи, в процессе эксплуатации в доме были по утверждению истца выявлены скрытые строительные дефекты, а именно: - подтопление грунтовыми водами основания и несущих конструкций жилого дома, что не соответствует требованиям механической безопасности, предъявляемым к зданиям и сооружениям; - промерзание наружных несущих стен перекрытия второго этажа дома, что не соответствует требованиям безопасных для здоровья человека условий проживания; - промерзание наружных несущих стен перекрытия второго этажа дома, что не соответствует требованиям энергоэффективности; - конструкция внутриквартирной лестницы не соответствует требованиям безопасности для пользователей дома, а именно безопасности при эксплуатации.

В целях проведения обследования дома и фиксации выявленных недостатков, истец обратился в ООО «Испытательная лаборатория». В исследовании специалиста ФИО6 №/Н-2020, проведенном 

<

данные изъяты>. указано, что обследуемый дом требованиям, предъявляемым к жилым помещениям не соответствует. Все выявленные недостатки носят существенный характер. Часть выявленных дефектов специалистом определены как дефекты явные, часть – как скрытые. По мнению специалиста, общая стоимость устранения недостатков составляет 4 800 000 рублей (выводы специалиста т.1 л.д.61-63).

На момент приобретения дома истцу не было известно о том, что он не соответствует предъявляемым к жилым помещениям требованиям, не пригоден для постоянного проживания. Недостатки, обнаруженные покупателем после совершения сделки, являются существенными, их невозможно было обнаружить во время покупки, они не могут быть устранены без несоразмерных затрат времени расходов, что подтверждено заключением специалиста. 

В ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГг. представитель истца представил также заключение от ДД.ММ.ГГГГг. специалиста ФИО7, в котором указано, что рыночная стоимость реконструкции и ремонта жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно локальному сметному расчету №, являющемуся неотъемлемой частью данной экспертизы, составляет 10 868 885 рублей. Истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить по доводам, указанным в исковом заявлении, поскольку приобретенный дом очень холодный, платежи за газ и электричество большие, дом подтапливается грунтовыми водами, что не было оговорено при покупке дома. ФИО1 указано на то. что зимой приходится дома очень тепло одеваться.

Ответчик ФИО5 и его представитель ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, просили отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, указанным в возражении на иск. ФИО3 указал в письменном возражении и пояснил устно, что, будучи руководителем нефтедобывающего предприятия, он строил дом для себя и добротно, по типовому проекту, который комиссией был принят в эксплуатацию как соответствующий СНиПам, в нем его семья прожила около 20 лет. в нем выросли дети и внуки. Указанных недостатков в нем нет, дом достаточно теплый, имеется система защиты от подтопления, за которой нужно смотреть. Дом был продан им из-за того, что стал для него с супругой большим, дети разъехались. По его мнению истец в холода заморозила систему «теплые полы», в связи с чем в доме стало прохладно. Дом выставлялся на продажу по цене 16 млн., был продан с большой скидкой за 13 млн. рублей, из которых 1 млн. рублей должен был быть отдан в течении года после сделки, что не произошло. Очевидно. истец решила не платить 1 млн, руб., ссылаясь на наличие скрытых строительных недостатков (т.1 л.д.97-98 и др.). Выслушав стороны и их представителей, изучив и оценив материалы дела, суд считает необходимым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать, по следующим основаниям. Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между продавцом ФИО5 и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес>, общей площадью 442,8 кв.м., количество этажей 2, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес>, площадью 1 236 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома (т.1 л.д.14).

Согласно п. 2 указанного договора стоимость жилого дома и земельного участка составляет 13 000 000 рублей, из которых денежную сумму в размере 12 000 000 рублей покупатель передает продавцу в день подписания договора, оставшаяся сумма 1 000 000 рублей оплачивается покупателем до 27.03.2020г. 

В соответствии с подписанным сторонами актом приема-передачи № от ДД.ММ.ГГГГг. указанные жилой дом, земельный участок, переданы продавцом покупателю. В пункте 2 указано, покупатель передал, а продавец получил денежную сумму наличными в размере 12 000 000 рублей. В пункте 3 указано, что стороны каких-либо финансовых, имущественных и других претензий друг к другу не имеют (т.1 л.д.15).

Право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН(

Истец в обоснование исковых требований о возмещении расходов на устранение недостатков представил заключение специалиста ФИО6 №/Н-2020, подготовленное ООО «Испытательная лаборатория», в котором указано, что обследуемый дом требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не соответствует. Все выявленные недостатки носят существенный характер. Часть выявленных дефектов экспертом определены как дефекты явные, часть – как скрытые. По мнению эксперта, общая стоимость устранения недостатков составляет 4 800 000 рублей ( выводы т.1 л.д.61-62).

На момент приобретения дома истцу не было известно о том, что он не соответствует предъявляемым к жилым помещениям требованиям, не пригоден для постоянного проживания. Недостатки, обнаруженные покупателем после совершения сделки, являются существенными, их невозможно было обнаружить во время покупки, они не могут быть устранены без несоразмерных затрат времени расходов, что подтверждено заключением специалиста. 

В ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГг. представитель истца представил также заключение от ДД.ММ.ГГГГг. эксперта ФИО7, в котором указано, что рыночная стоимость реконструкции и ремонта жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно локальному сметному расчету №, являющемуся неотъемлемой частью данной экспертизы, составляет 10 868 885 рублей (т.2 л.д.44).

Указанное заключение в иске как основание не указано, для расчета предъявленных к взысканию сумм оно не использовано. 

Исследовав представленные истцом доказательства, суд относится к ним критически в виду несоответствия их критериям достаточности и достоверности. 

В силу ч. 2 ст. 80 ГПК РФ в определении суда также указывается, что за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупреждается судом или руководителем судебно-экспертного учреждения, если экспертиза проводится специалистом этого учреждения, об ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 483 ГК РФ покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара. ФИО6 при подготовке заключения специалиста №/Н-2020 не был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. В нарушение п. 1 ст. 483 ГК РФ истец не предоставил суду доказательств извещения ответчика о нарушении условий договора о качестве товара, а также о дате и времени исследования специалистом ФИО6 жилого дома на предмет выявления недостатков. ФИО6 пояснил суду, что на дату исследование жилого дома продавец ФИО8 приглашен не был, это уже хозяйка дома должна решать. Таким образом, ответчик ФИО5 не был извещен о времени выявления недостатков качества товара, был лишен возможности присутствовать при проведении исследования жилого дома, не мог давать пояснения и замечания по существу проведенного исследования.

Специалист ФИО7 при подготовке заключения от ДД.ММ.ГГГГг. не был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Истец также не предоставил суду доказательств извещения ответчика о дате и времени исследования (осмотра) специалистом ФИО7 жилого дома на предмет выявления недостатков. Кроме того, подготовка данного заключения в ходе судебного разбирательства была произведена по инициативе истца, а не путем назначения судом судебной экспертизы. Для установления фактических обстоятельств, имеющих значения для правильного рассмотрения дела, определением от ДД.ММ.ГГГГг. суд назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, поручив ее экспертам ООО «Региональный центр независимых экспертиз». 

Суду было представлено заключение эксперта № от 05.11.2020г. эксперта ФИО9 ( выводы т.2 л.д.102-106). Эксперт указал, что выявленные несоответствия (дефекты) не являются скрытыми, существенными (т.2 л.д.100).

Представителем истца ФИО2 было заявлено ходатайство о назначении повторной строительно-технической экспертизы, поскольку представленное заключение имеет большое количество недостатков, в частности, оно не содержит исследовательской части по большинству поставленных судом вопросов, что подтверждено представленной рецензией № В20\12\2020 специалиста ФИО6(т.2 л.д.219,221-231).

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГг. ФИО6 подтвердил свои выводы о наличии дефектов в заключении проведенной экспертизы, указав, в частности на то, что в нем отсутствуют конкретные виды, объемы, последовательность работ по устранению выявленных недостатков в обследуемом доме, не исследована отопительная система дома, двери, окна и вентиляционная система, и пр.

Стороной ответчика в лице ФИО4 представлено заключение специалиста ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГг. (рецензия), в которой указано, что, проведя анализ заключения эксперта №, подготовленного ООО «Региональный центр независимых экспертиз», по гражданскому делу № он пришел к выводу, что заключение №, по делу № не соответствует нормативно-правовым актам, регламентирующим проведение судебной экспертизы по следующим позициям. В Заключении эксперта идет ссылка на нормативные документы, введенные в действие после даты выпуска проектной документации, соответственно, указываемые при этом недостатки являются необоснованными. Расчет требуемого и фактического сопротивления теплопередачи выполнены не верно. При проведении исследования жилого дома использованы инструменты, на которые отсутствуют свидетельства о поверке. Сделан вывод, что экспертиза, проведенная с таким нарушениями, лишает заключение доказательственного заключения (т.2 л.д.250-258).

Определением от ДД.ММ.ГГГГг. суд назначил повторную судебную строительно-техническую экспертизу жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, поручив ее экспертам ООО «Группа компаний «Платинум» (т.2 л.д.276-277).

Суду было представлено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ эксперта ФИО11, согласно которому экспертом были даны следующие ответы.

Вопрос: 1) Соответствует ли или нет индивидуальный жилой дом по адресу: РБ, 

<

адрес> требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, т.е. санитарным, строительным и иным нормам?

Ответ: Жилой дом по адресу: РБ, 

<

адрес>, соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, т.е. санитарным, строительным и иным нормам.

Вопрос: 2) Если не соответствует, то является ли выявленные несоответствия (дефекты) явными или скрытыми, существенными или несущественными?

Ответ: В ходе исследования экспертом выявлены следующие несоответствия (дефекты):

Выявленные несоответствия (дефекты)

Явный/скрытый. Существенный/несущественный.

Наличие трещин на межплиточном шве между плитами перекрытия в помещениях второго этажа 

Скрытый 

Несущественный

Несоответствие конструкции наружных стен требованиям теплопередачи

Явный

Существенный

Несоответствие конструкции чердачного перекрытия требованиям теплопередачи

Явный 

Существенный

Разная высота проступей лестницы между первый и вторым этажами

Явный

Существенный

Вопрос: 3) Какие имеются способы устранения выявленных несоответствий (дефектов) и какова их стоимость?

Ответ:

Выявленные несоответствия (дефекты)

Способы устранения

Стоимость устранения

Наличие трещин на межплиточном шве между плитами перекрытия в помещениях второго этажа

Ремонт штукатурки потолка и его покраска

35 938,80 руб.

Несоответствие конструкции наружных стен требованиям теплопередачи

Утепление наружных стен

477 087,60 руб.

Несоответствие конструкции чердачного перекрытия требованиям теплопередачи

Утепление чердачного перекрытия 

79 063,20 руб.

Разная высота проступей лестницы между первым и вторым этажами

Переустройство лестницы между первым и вторым этажами

79 063,20 руб.

Вопрос: 4) Производился ли какой-либо ремонт, вносились ли изменения в конструкцию жилого дома с момента его продажи (с 

<

данные изъяты>.), а именно производилась ли перепланировка комнат, вносились ли изменения в систему отопления, систему откачки грунтовых вод?

Ответ: В период 

<

данные изъяты>. была выполнена перепланировка жилой комнаты на втором этаже дома.

Вопрос: 5) Способна ли система внутридомового отопления с учетом состояния дверей и окон, вентиляционной системы по своим характеристикам, поддерживать в доме площадью 442,8 кв.м. требуемую по санитарным нормам для проживания в зимний период температуру?

Ответ: Система внутридомового отопления в жилом доме площадью 442,8 кв.м. по адресу: РБ, 

<

адрес>, с учетом состояния дверей и окон, вентиляционной системы, по своим характеристикам, способна поддерживать требуемую по санитарным нормам для проживания в зимний период температуру.

Вопрос: 6) Пригоден ли дом, построенный из красного керамического кирпича, толщиной всех наружных стен в 640 см., для круглогодичного проживания?

Ответ: Исследуемый жилой дом по адресу: РБ, 

<

адрес>, построенный из красного керамического кирпича толщиной всех наружных стен в 640 см, пригоден для круглогодичного проживания.

Вопрос: 7) Способна ли система откачки грунтовых вод с автоматической поплавковой системой включения по своим характеристикам выполнять свое прямое назначение, а именно откачивать грунтовые воды в весенний период?

Ответ: Система откачки грунтовых вод с автоматической поплавковой системой включения, выполненная в исследуемом доме (вокруг него) по адресу: РБ, 

<

адрес>, по своим характеристикам, способна откачивать грунтовые воды в весенний период. 

Как следует из вышеизложенного, экспертом при производстве повторной судебной экспертизы установлено, что жилой дом соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, т.е. санитарным, строительным и иным нормам.

При этом экспертом выявлено четыре несоответствия, три из которых являются явными и одно скрытым.

Согласно п. 3 ст. 720 ГК РФ явные недостатки - это недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки.

Скрытые недостатки — это недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (п. 4 ст. 720 ГК РФ).

К скрытым и несущественным недостаткам экспертом отнесено наличие трещин на межплиточном шве между плитами перекрытия в помещениях второго этажа. 

Согласно ответу эксперта на 4 вопрос, в период с ДД.ММ.ГГГГг. была выполнена перепланировка жилой комнаты на втором этаже дома. Согласно техническому паспорту на дом, истцом после покупки дома выполнены работы по перепланировке помещения жилой комнаты 1 на втором этаже путем устройства перегородки и на потолок установлена так называемая конструкция «натяжной потолок». 

Свидетель ФИО12 пояснил суду, что ответчик ФИО5 продавал и передавал дом истцу ФИО1 без установленной в комнате 1 на втором этаже на потолок конструкции «натяжной потолок». 

Перепланировка и установка «натяжного потолка» произведена в комнате, в которой экспертом установлено наличие трещин на потолке.

Таким образом, на момент осмотра жилого дома истцом, на потолке отсутствовала конструкция «натяжной потолок», препятствий для визуального осмотра потолка не имелось, истец при должной степени заботливости и осмотрительности мог увидеть трещины на потолке. Однако в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. и акте приема-передачи указанный недостаток не отображен.

В случае выявления указанного недостатка в последующем, истец мог до осуществления указанных строительно-монтажных работ известить ответчика о наличии подобного недостатка. Но дальнейшее поведения истца, выразившееся в производстве перепланировки путем оборудования перегородки и установки «натяжного потолка» в указанной комнате свидетельствует о том, что истец не испытывал препятствий в пользовании помещением и необходимости в устранении недостатков. Кроме того, истцом не представлено доказательств, что указанные трещины возникли не в результате производства им строительно-монтажных работ по оборудованию перегородки в указанном помещении. Об этом свидетельствует также то обстоятельство, что истец не заявил о наличии данного недостатка в исковом заявлении.

Экспертом указанный недостаток отнесен к несущественным. Данный дефект возник при усадке дома. Данный дефект устраняется при производстве косметического ремонта помещения. Данный дефект не препятствует проживанию истца в жилом доме. 

К явным недостаткам экспертом отнесено несоответствие конструкции наружных стен требованиям теплопередачи, несоответствие конструкции чердачного перекрытия требованиям теплопередачи, разная высота проступей лестницы между первым и вторым этажами.

Строительство жилого дома производилось в период с 1996 г. по 2003 г. Согласно Акту ввода в эксплуатацию законченного строительного объекта от 

<

данные изъяты>. указанный жилой дом выполнен в соответствии с проектом, отвечает противопожарным, санитарно-эпидемиологическим СНиПам, государственным стандартам и вводится в эксплуатацию без нарушений.После постройки жилого дома и введения его в эксплуатацию ответчиком никаких изменений не вносилось, поэтому толщина и материал наружных стен в 640 см., устройство крыши, чердачного перекрытия отражены в проекте и определяются визуально без нарушения конструктивной целостности дома и повреждения (демонтажа) его частей.

При производстве экспертизы эксперт руководствовался строительными нормами и правилами, действовавшими в период строительства жилого дома, в частности СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89 Жилые здания (с изменениями №), утверждены постановлением Государственного строительного комитета СССР от ДД.ММ.ГГГГг. № (дата начала действия ДД.ММ.ГГГГг., дата окончания действия ДД.ММ.ГГГГг.).

Согласно приложения № к заключению эксперта Теплотехнический расчет чердачного перекрытия, выполненного в соответствии с СНиП П-3-79* «Строительная теплотехника» сопротивление теплопередачи фактического конструктивного исполнения чердачного перекрытия (коэффициент 1,63) не соответствует требованиям теплопередачи (коэффициент 2,1).

Но в силу п. 4 ч. 5. ст. 11 ФЗ от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» требования энергетической эффективности не распространяются на объекты индивидуального жилищного строительства.

Следовательно, данный жилой дом не подпадает под требования энергетической эффективности, установленные ФЗ от 23.11.2009 № 261-ФЗ.

Суд отмечает, что экспертом ФИО11 установлено, что дом пригоден для круглогодичного проживания, и соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, т. е. санитарным, строительным и иным нормам, но наружные стены не соответствуют требованиям теплопередачи, но учитывая тот факт, что система отопления имеет запас мощности в 42 процента, при недостаточной толщине стены требуется лишь добавить мощности на систему отопления, что возможно в соответствии с характеристиками установленного оборудования в котельной, но при этом увеличится потребление газа, что является снижением энергоэффективности дома.

При ответе на 5 вопрос, эксперт указал, что система внутридомового отопления в жилом доме с учетом состояния дверей и окон, вентиляционной системы, по своим характеристикам, способна поддерживать требуемую по санитарным нормам для проживания в зимний период температуру.

При ответе на 5 вопрос, эксперт указал, что исследуемый жилой дом, построенный из красного керамического кирпича толщиной всех наружных стен в 640 см, пригоден для круглогодичного проживания.

Допрошенный свидетель ФИО12 подтвердил, что истец лично осматривал дом 3-4 раза в зимний и весенний периоды. Свидетель предлагал истцу вызвать своего специалиста по строительству домав, но она сказала, что она как инженер сама сможет выявить недостатки. ФИО8 передал ФИО1 все документы на дом, в том числе проект по строительству, документы по цоколю и дому. 

Таким образом, согласно заключению повторной экспертизы все несоответствия (дефекты), кроме трещины, являются явными.

Характеристики жилого дома указаны в проектной документации, которая была передана истцу для изучения. Как указано экспертом, конструкция наружных стен является открытой, характеристики указаны в проектной документации, отсутствие дополнительного наружного утепления определяется при визуальном осмотре. Лестница между 1 на 2 этажами также открыта, высота проступей определяется при визуальном осмотре. Система отопления имеет запас мощности в 42%, что позволяет отапливать жилой дом с запасом по мощности. Данный дом пригоден для круглогодичного проживания, и соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, т. е. санитарным, строительным и иным нормам.

Кроме того, эксперт при проведении повторной экспертизы не нашел подтверждения довода истца о подтоплении грунтовыми водами основания и несущих конструкций жилого дома. В ответ на 7 вопрос эксперт указал, что система откачки грунтовых вод с автоматической поплавковой системой включения, выполненная в исследуемом доме (вокруг него) по своим характеристикам, способна откачивать грунтовые воды в весенний период.

Ответы на вопросы суда экспертом даны в ясной форме, полном объеме и основаны на доводах, изложенных в заключении. Эксперт письменно предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и показаний. 

На этом основании суд приходит к выводу, что заключение эксперта по повторной экспертизе составлено согласно положениям законодательства об оценочной деятельности и соответствует требованиям, предъявляемым законом к заключению судебного эксперта. Данное экспертное заключение повторной судебно-строительной экспертизы суд признает надлежащим доказательством по делу. Суд учитывает выводы и других эксперт из, справки и рецензии специалистов.

Истцом не представлены доказательства и не приведены доводы, которые могли бы опровергнуть выводы повторной экспертизы или поставить их под сомнение доводы ответчика.

Свидетель ФИО13 суду пояснил, что проживает недалеко от жилого дома по адресу 

<

адрес>, указанный дом начал строиться в 1996г., ему после постройки дома приходилась бывать в данном доме во все времена и он период промоканий в доме не видел, дом был теплым, как и полы..

Свидетель Малик-Джан Моавен суду пояснил, что проживает недалеко от жилого дома по адресу 

<

адрес>, дом начали строить примерно в 1996-1997 годах, свидетель был в данном доме зимой и летом, в доме было тепло и уютно. Свидетель был в подвале дома, следов подтопления не видел, запаха канализации не было, свидетель поднимался на 2,3 этаж по лестнице, подъем по лестнице затруднений не доставлял, данный дом и дома по соседству построены из красного кирпича.

Свидетель ФИО12 суду пояснил, что является риелтором, занимался продажей объектов недвижимости, в том числе спорного дома. Приехал к ответчику, оценил дом. Спросил почему продаете, он сказал, дом этот большой, построил поменьше дом, чтобы жене было проще убираться. Решили продать за 16 млн. рублей. Поставили 15 900 тыс. рублей. Были просмотры в декабре, январе, феврале. Когда смотрела ФИО1, в первый раз его не было, второй раз смотрела вместе с ним, она была с сыном. ФИО8 все показывал, объяснял, все моменты обговаривали и была снижена сумма по договору на 2 900 тыс. рублей и сошлись на 13 000 тыс. рублей. Сколько раз показывал дом, всегда было тепло. При вопросе о возможных подтоплениях, ФИО8 сказал, что имеется дренажная система и никогда вода не заходила. На цокольном этаже следов воздействия воды не было. Дом построен в 1996г. ФИО1 смотрела данный 

<

адрес> раза в зимний и весенний периоды. Договор заключили весной. Следов подтопления в доме не было. Лестница проблем и недовольства не доставляла. ФИО1 лично осматривала дом. Свидетель предлагал истцу вызвать эксперта, но она сказала, что она сама сможет выявить недостатки. ФИО1 говорила про какие-то скрытые дефекты, потом ФИО8 подумал и согласился на ее условия по снижению стоимости, так как ему было необходимо отдать долги. ФИО1 знала, что дому около 20 лет. ФИО8 передал ФИО1 все документы на дом, в том числе проект, документы по цоколю и дому. У ФИО1 замечаний по договору не было, о недостатках при подписании договора она не заявляла. В доме канализационные запахи не ощущались. По полу при показе дома ходили без обуви, было комфортно, тепло. На стенах дома промерзания, плесени не было.

В ходе судебного разбирательства, были исследованы видеозаписи по осмотру экспертом дома весной 2021г., которые свидетельствуют о том, что в селе Чесноковка в том числе и у дома по 

<

адрес>, располагаются дренажные траншеи, используемые для слива с прилегающих домов грунтовых вод. В данные траншеи сливает грунтовую воду и система откачки грунтовых вод данного спорного дома с автоматической поплавковой системой включения. Данные видеозаписи, свидетельствуют о том, что система откачивала грунтовые воды дома, исправна и выполняет свою функцию, а также отчетливо-видны лестница на второй этаж и наружные стены дома, выполненные из красного кирпича без дополнительной теплоизоляции. Также данные видеозаписи достоверно устанавливают факт отсутствия каких-либо подтоплений и промерзаний дома, а также наличие установленной в комнате 1 на втором этаже на потолок конструкции «натяжной потолок». Согласно заключению специалиста ФИО14 № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости земельного участка, площадью 1236 кв. м., с кадастровым номером 02:55:050904:108 и имеющихся на нем улучшений, расположенных по адресу: 

<

адрес>, рыночная стоимость имущественного комплекса на дату продажи ДД.ММ.ГГГГ составляла 15 330 850 рублей, из них стоимость жилого дома составляла 9 859 274 руб., а стоимость земельного участка, на котором расположен жилой дом, гаража на 2 машиноместа, бани, беседки составляла 5 471 576 руб. (т.1 л.д.166-167). 

Также согласно справки № 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости имущества (мебели, бытовой техники и пр.) в количестве 57 единиц по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость имущества и предметов обстановки, которое ответчик ФИО5 оставил ФИО1, что ей не оспаривается, в проданном жилом доме, на 

<

данные изъяты>. - составляет 700 211,20 руб. (т.1 л.д.99-100).

Кроме того, истец ФИО1 не погасила ответчику ФИО5 задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. в сумме 1 000 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ Данные обстоятельства были предметом отдельного судебного разбирательства. Решением Кировского районного суда 

<

адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГг. по делу № удовлетворены исковые требования ФИО15 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. в размере 1 000 000 руб. Апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 без удовлетворения. В связи с тем, что истец свои обязательства по оплате остатка стоимости жилого дома в размере 1 000 000 рублей в установленный договором срок не произвел, а претензию о возмещении расходов направил 17.03.2020г., то есть незадолго до окончания оговоренного в договоре купли-продажи срока оплаты 27.03.2020г., суд это оценивает, как попытку покупателя уклониться от исполнения своих обязательств по данному договору в части выплаты полной стоимости товара.

В договоре купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ данные о качестве объектов недвижимости сторонами указано не было, в связи с чем, юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора является выяснение вопроса о возможности использования дома с земельным участком по назначению. Суд полагает, что, если бы продаваемый дом имел существенные скрытые недостатки, а частности, если бы дом был холодными и пр., то риэлтор ФИО12, действовавший по поручению ответчика, оформивший проект договора купли-продажи, включил бы в договор купли-продажи положения о высоких качествах продаваемого дома, чего не было, что свидетельствует о добросовестности продавца.

Пунктом 4.1 Договора его стороны подтверждают, что на момент заключения настоящего договора не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

В пункте 3 акта приема-передачи № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что стороны каких-либо финансовых, имущественных и других претензий друг к другу не имеют.

Как усматривается из материалов дела, на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, стороны произвели осмотр жилого дома. Истцом не представлено доказательств, что ответчиком чинились препятствия при осмотре жилого дома. Свидетель риелтор ФИО12 пояснил суду, что истец ФИО1 осмотрела данный дом 3-4 раза в зимний и весенний периоды. Договор заключили весной. Следов подтопления в доме не было. Лестница проблем и недовольства не доставляла. ФИО1 лично осматривала дом. Свидетель предлагал истцу вызвать эксперта, но она сказала, что она сама сможет оценить качества дома. При приеме-передаче данного недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявляла, дом и земельный участок переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом их технического состояния и пригодности для проживания, использования.

В силу пункта 2 статьи 474 ГК РФ если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 указанной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Доводы истца об объективном отсутствии возможности выявить скрытые существенные недостатки жилого дома при визуальном осмотре домовладения перед его приобретением являются голословными, поскольку какими-либо доказательствами не подтверждены и опровергаются материалами повторной судебной экспертизы.

Довод истца об подтоплении грунтовыми водами основания и несущих конструкций жилого дома опровергается заключением повторной судебной экспертизы, свидетельскими показаниями свидетелей ФИО12, ФИО13 и Малик-Джан Моавен., а также исследованными в судебном заседании видеозаписями.

Следует отметить, что конструкция дома, толщина и материал наружных стен, устройство крыши, чердачного перекрытия, характеристики лестницы были неизменными при продаже дома, так и не изменились со временем при эксплуатации дома, поэтому, соответственно, истец не могла не знать о вышеуказаных характеристиках.. 

Претензий к качеству приобретаемой недвижимости у покупателя не было, основанием для применения к спорным правоотношениям положений п. 1 ст. 475 ГК РФ является наличие скрытых недостатков жилого помещения, которые не были установлены покупателем при визуальном осмотре. В силу положений статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве. Свидетельскими показаниями ФИО12, подтверждается, что у ФИО5 с ФИО1 был разговор о возможных недостатках, в связи с чем покупная цена по согласованию сторон была снижена с 15 900 000 руб. на 2 900 000 руб. до 13 000 000 руб.

Кроме того, истцом не оспаривается тот факт, что ответчик ФИО5 оставил истцу ФИО1 в проданном жилом доме имущества и предметов обстановки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. стоимостью в 700 211,20 руб. Согласно ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом используется для целей проживания.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что дом непригоден для проживания, то есть не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, в том числе скрытых, судом, равно как и экспертом, не установлено и из материалов дела не усматривается.

В ч. 1 ст. 56 ГПК РФ указано, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Между тем, в нарушение вышеуказанных норм истцом не предоставлено доказательств, подтверждающих факт передачи ему ответчиком жилого дома, не соответствующего условиям договора о его качестве, а также доказательств того, что ответчик намеренно скрыл от истца приведенные им в обоснование иска обстоятельства. Иного, материалы дела не содержат. 

Истцом не представлено и доказательств несения убытков по вине ответчика и их размер.

Истец, пользуясь правом выбора в силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, заявила требования о возмещении расходов на устранение недостатков товара. Таким образом, поскольку по условиям договора претензий к качеству приобретаемой недвижимости у покупателя не было, а основанием для применения к спорным правоотношениям положений части 1 статьи 475 ГК РФ является наличие скрытых недостатков жилого помещения, которые не могли быть установлены покупателем при визуальном осмотре, то и оснований для применения данной нормы не имеется.

При этом, необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на возмещение своих расходов на устранение недостатков товара, является не только получение товара с недостатками, возникшими до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре. Доводы истца о том, что выявить недостатки жилого помещения она не смогла самостоятельно, судом не принимаются во внимание, поскольку истцу не препятствовали в осмотре дома, она его посещала, осматривала, и имела возможность ознакомиться с его техническими характеристиками, в том числе с лестницей, толщиной и материалом наружных стен, визуально осмотреть приобретаемый объект недвижимости, при необходимости воспользоваться помощью соответствующих специалистов, при заключении сделки должна была проявить необходимую степень ответственности, внимательности, осторожности и осмотрительности, могла отразить выявленные при осмотре дома недостатки в договоре или отказаться от заключения сделки. 

Истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для возмещения расходов на устранение недостатков товара. ФИО1, приобретая дом, возведенного из кирпича, из нескольких этажей большой площади, в силу своего жизненного опыта понимала, что в зимних условиях его отопление требует значительных расходов. При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований ФИО1 у суда не имеется. 

В связи с отказом в удовлетворении основного требования подлежат отказу и все производные требования. Согласно части 1 ст. 96 ГПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, кассационному суду общей юрисдикции, апелляционному суду общей юрисдикции, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если указанная просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Генеральным директором ООО «Региональный центр независимых экспертиз» подано ходатайство об обеспечении оплаты за экспертное заключение в размере 60 000 руб.

Как следует из определения о назначении экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ оплата экспертизы в размере 120 000 руб. возложена на истца и ответчика в равных долях.

Ответчиком производство экспертизы в размере 60 000 руб. оплачено в полном размере. Однако, истцом производство экспертизы не оплачено.

Таким образом, учитывая, что ответчиком произведена оплата экспертизы в размере 60 000 руб., с истца в пользу ООО «Региональный центр независимых экспертиз» подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Кроме того, представителем ООО «Консалтинговая компания «Платинум» подано заявление о возмещении понесенных расходов в размере 195 000 руб.

Как следует из определения о назначении повторной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ оплата экспертизы возложена на истца ФИО1

Однако, производство экспертизы истцом не оплачено.

Таким образом, с истца ФИО1 в пользу ООО «Консалтинговая компания «Платинум» подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в размере 195 000 рублей.

На основании вышеизложенного и руководствуясь со ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования о взыскании с ФИО5 в пользу ФИО1 денежной суммы в размере 4 800 000 рублей в качестве возмещения расходов на устранение недостатков, расходов на оплату услуг экспертной организации в размере 30 000 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 80 000 рублей, расходов на оплату государственной пошлины в размере 32 750 рублей, компенсациии морального вреда в размере 50 000 рублей, оставить без удовлетворения..

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Региональный центр независимых экспертиз» расходы на проведение экспертизы в размере 60 000 руб., в пользу ООО «Консалтинговая компания «Платинум» расходы на проведение повторной экспертизы в размере 195 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца через Уфимский районный суд РБ.

Судья В.В Легковой 

Решение10.08.2021