Дело № 2-460/2021

73RS0003-01-2021-000648-34

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Ульяновск 17 марта 2021 г.

Железнодорожный районный суд г. Ульяновска в составе: 

судьи Санатулловой Ю.Р., 

при секретаре Киселевой А.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи помещений, возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи, взыскании судебных расходов, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи помещений, возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи, взыскании судебных расходов.

В обоснование исковых требований указано, что 09.06.2018 между истцом и ответчиком ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ФИО3 обязался продать в срок до 30.09.2020 нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане 

<

данные изъяты>, кадастровый номер помещения №, по цене не выше 5160000 руб.

Заключение основного договора купли-продажи стороны поставили в зависимость от исполнения ФИО3 обязательств по ранее заключенному договору займа от 01.03.2017, согласно которому он получил от ФИО1 3000000 руб. под 

<

данные изъяты>% годовых на срок три года с выплатой процентов в размере 2160000 руб. В случае выплаты займа с процентами ФИО3 вправе был отказаться от продажи помещения. В установленный договором займа срок ФИО3 свои обязательства не выполнил, денежные средства не вернул.

Решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 23.10.2020 с учетом дополнительного решения от 11.11.2020 по делу № исковые требования ФИО1 к ФИО3 удовлетворены, с ФИО3 в пользу ФИО1 взыскано 5 160 000 руб., а так же пени и судебные расходы.

Таким образом, ФИО1 условие предварительного договора об оплате нежилого помещения выполнил и вправе требовать от ФИО3 исполнить обязательство о заключении основного договора купли-продажи на оговоренных ранее условиях.

16.11.2020 ФИО3 вручена претензия, в которой заявлено требование о заключении договора купли-продажи нежилого помещения. Однако со стороны ФИО3 поступило заявление, что он не может продать помещение, поскольку переоформил его на ФИО2, которая отказывается вернуть ему помещение.

В связи с этим ФИО1 обратился к ФИО3 и к ФИО2 с претензиями, в которых уведомил о своем праве на нежилое помещение и предложил в досудебном порядке переоформить права на спорный объект, после чего ФИО3 предлагалось добровольно заключить основной договор купли-продажи. Так же было направлено уведомление в адрес Росреестра по Ульяновской области о споре на имущество. По истечении срока в претензии, а так же общего тридцатидневного срока от ответчиков ответа на претензию не поступило, в связи с чем, защита нарушенного права истца возможна исключительно в судебном порядке путем восстановления положения, существовавшего на момент возникновения у ФИО3 обязательства, то есть путем признания сделки между ФИО3 и ФИО2 недействительной (ничтожной) сделкой и возложении обязанности на ФИО3 заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи от 09.06.2018.

Учитывая, что ФИО3 заключил сделку купли-продажи нежилого помещения с ФИО2 лишь для вида, будучи с ней в близких отношениях, то его воля не была направлена на достижение результата отчуждения недвижимого имущества, а была направлена на создание формальных признаков отчуждения имущества в глазах кредиторов или будущих кредиторов с целью сохранения контроля над своим имуществом через подконтрольное ему лицо. Кроме того, цена сделки указана заведомо ниже рыночной стоимости, однако и данная сумма фактически ФИО2 не передавалась.

В связи с чем, на основании п. 1 ст. 170, ст. ст. 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО1 просит:

- признать ничтожной сделку купли-продажи нежилого помещения, по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 

<

данные изъяты>, заключенную между ФИО3 и ФИО2 17.09.2018 (дата государственной регистрации 08.10.2018), указав в резолютивной части решения суда на то, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН сведений о правах ФИО2 на указанное нежилое помещение;

- обязать ФИО3 заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 

<

данные изъяты>, на условиях предварительного договора купли-продажи от 09.06.2018;

- взыскать судебные расходы: на оплату государственной пошлины с ФИО2 9 100 руб., с ФИО3 9 400 руб., на оплату услуг адвоката в размере 26 000 руб. в равных долях с каждого ответчика.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца адвокат Бондина И.Е. в судебном заседании исковые требования по приведенным в иске доводам поддержала в полном объеме. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО4 в судебном заседании исковые требования признал. Пояснил, что в связи с угрозой потери имущества в 2018-2019 г.г. ФИО3 оформил спорное помещение по договору купли-продажи на ФИО2 Данная сделка была мнимой, поскольку денежные средства ФИО3 за указанное имущество она не передавала. ФИО2 обязалась в любое время вновь переоформить имущество на ФИО3, но в настоящее время от этого отказывается. В случае признания сделки купли-продажи между ФИО3 и ФИО2 недействительной, ФИО3 готов заключить с ФИО1 договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве. Пояснил, что в предварительном договоре не указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи спорного помещения. Согласно п. 12 предварительного договора ФИО1 вправе отказаться от заключения основного договора купли-продажи помещения, сохранив право требования возврата займа с начисленными процентами, предварительно уведомив об этом ФИО3 в срок не позднее, чем за 30 дней до истечения срока договора займа от 01.03.2007. ФИО1 воспользовался данным правом, решением Ленинского районного суда г. Ульяновска с ФИО3 в его пользу взыскана задолженность по договору займа. Данный факт свидетельствует о том, что истец не желал заключать основной договор. ФИО3 также не исполнил свои обязательства о заключении основного договора в установленный срок и продаж помещение другому покупателю ФИО2 В связи с чем, считает требования истца о возложении обязанности заключить договор купли-продажи спорного помещения необоснованными, поскольку обязательства, порожденные предварительным договором, прекратились. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ульяновской области в судебное заседание не явился, извещен. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. 

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Исходя из п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида без намерения создать ее правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что 09.06.2018 между ФИО3 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого ФИО3 обязался в срок до 30.09.2020 продать, а покупатель купить нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 

<

данные изъяты>, кадастровый номер помещения №, по цене не выше 5160000 руб. (пункт 1 договора).

Пунктом 3 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения установлено, что в подтверждение намерений заключить основной договор купли-продажи помещения на оговоренных выше условиях продавец ФИО3 передал покупателю ФИО на условиях займа 3 000 000 руб. по договору от 01.03.2017 на срок три года с начислением 

<

данные изъяты>% годовых, что по состоянию на 01.03.2020 составит 2 160 000 руб., в качестве предоплаты в счет расчетов по договору купи-продажи. Возврат займа в полном объеме с начисленными процентами в общем размере 5 150 000 руб. в срок до 01.03.2020 считается отказом продавца от совершения сделки купли-продажи помещения. В случае неисполнения условий договора займа от 01.03.2017 по возврату займа с начисленными процентами продавец обязан исполнить обязательства, принятые на себя по настоящему предварительному договору купли-продажи помещения, а именно заключить основной договор купли-продажи помещения на оговоренных условиях в оговоренный сторонами срок. Покупатель вправе отказаться от заключения основного договора купли-продажи помещения, сохранив право требования возврата займа с начисленными процентами, предварительно уведомив об этом продавца в срок не позднее, чем за 30 дней до истечения срока договора займа от 01.03.2017. 

Решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 23.10.2020 и дополнительным решением от 11.11.2020 с ФИО3 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору займа от 01.03.2017 в размере 5 160 000 руб., пени, судебные расходы. 

16.11.2020 истцом вручена претензия ответчику ФИО3 с требованием о заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества в срок до 01.12.2020. 

На указанную претензию ФИО3 сообщил, что не может заключить договор купли-продажи, поскольку переоформил имущество на ФИО2, которая отказывается вернуть ему помещения.

Судом установлено, что 17.09.2018 между ФИО3 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи помещений, по условиям которого продавец продал покупателю нежилые помещения по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 

<

данные изъяты>, условный №. Согласно п. 3 указанного договора стоимость помещений стороны определили в размере 2 000 000 руб., которая уплачена покупателем продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора купли-продажи. Договор зарегистрирован в установленном порядке 08.10.2020, номер регистрации №.

01.12.2020 и 03.12.2020 ФИО1 обратился к ФИО3 и к ФИО2 с претензиями, в которых уведомил о своем праве на спорное нежилое помещение и предложил в досудебном порядке разрешить спор, в противном случае указал, что намерен обратиться в суд. 

Истец просит признать ничтожной сделку купли-продажи спорного недвижимого имущества от 17.09.2018, совершенную между ответчиками, на основании п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение заключить соответствующую сделку с целью создать желаемые правовые последствия и реально исполнить эти намерения.

По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным при установлении очевидного отклонения действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, суд полагает, что оснований для признания заключенной 17.09.2018 между ответчиками ФИО3 и ФИО2 сделки купли-продажи спорных нежилых помещений ничтожной, не имеется. Спорное имущество передано и находится во владении ФИО2, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. Вопреки доводам представителя истца и представителя ответчика ФИО3, доказательств, подтверждающих, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен без намерения создать им правовые последствия, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

При этом, поскольку срок действия предварительного договора, заключенного между ФИО3 и ФИО1, истек 30.09.2020, действия, направленные на заключение основного договора до указанной даты сторонами (стороной) не совершались, следовательно, обязательства, установленные данным предварительным договором, прекращены.

Из представленной в материалы дела претензии ФИО1 следует, что с требованием к ФИО3 об исполнении обязательств по заключению основного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества истец обратился 16.11.2020, то есть по истечении срока действия предварительного договора. 

Таким образом, исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 

<

данные изъяты>, заключенного между ФИО3 и ФИО2 17.09.2018; возложении на ФИО3 обязанности заключить основной договор купли-продажи указанных нежилых помещений на условиях предварительного договора купли-продажи от 09.06.2018, взыскании судебных расходов, не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 

<

данные изъяты>, заключенного между ФИО3 и ФИО2 17.09.2018; возложении на ФИО3 обязанности заключить основной договор купли-продажи указанных нежилых помещений на условиях предварительного договора купли-продажи от 09.06.2018, взыскании судебных расходов - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.Р. Санатуллова