Дело № 2-1104/2025 (2-8785/2024) 

УИД: 36RS0002-01-2024-010443-96

Р Е Ш Е Н И Е

 

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К ОЙ Ф Е Д Е Р А Ц И И

10 марта 2025 года г. Воронеж

Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Волковой Л.И., 

при секретаре судебного заседания Поповой О.С.,

с участием представителя истца СХА «Родина Пятницкого» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Сельскохозяйственной артели «Родина Пятницкого» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Сельскохозяйственная артель «Родина Пятницкого» обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и взыскании денежных средств, указав в обоснование заявленных требований, что 09.03.2022 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи 4/1109 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с разрешенным использованием (назначением) для сельскохозяйственного производства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 25902758 кв.м., кадастровый номер (№), местоположение земельного участка: 

<

адрес>, СХА (колхоз) «Родина Пятницкого» за 160000 рублей.

11.03.2022 СХА «Родина Пятницкого» исполнила свои обязательства – выплатила ФИО2 160000 рублей.

Пунктом 3 договора купли-продажи от 09.03.2022 предусмотрено, что продавец гарантирует, что 4/1109 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с разрешенным использованием (назначением) для сельскохозяйственного производства никому не отчуждены, не обещаны, в дарении, под арестом и запрещением не значатся.

11.03.2022 в АУ «МФЦ» в р.п. Таловая подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, ограничении прав, обременений объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами.

24.01.2024 отказано в государственной регистрации права. Основанием для отказа в регистрации права послужило наличие ареста или запрещения в отношении 4/1109 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с разрешенным использованием (назначением) для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 25902758 кв.м., кадастровый (№), местоположение земельного участка: 

<

адрес>, СХА (колхоз) «Родина Пятницкого», принадлежащих ФИО2

Арест или запрещения наложены Коминтерновским РОСП г. Воронежа. В настоящее время ответчик является должником по 5 исполнительным производствам.

На момент заключения договора купли-продажи доли в земельном участке истцу не было известно об арестах или запрещениях в отношении имущества ответчика.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи от 09.03.2022, заключенный между ФИО2 и Сельскохозяйственной артелью «Родина Пятницкого» о продаже 4/1109 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, СХА (колхоз) «Родина Пятницкого» кадастровый (№), а также взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 160000 рублей (л.д. 5-7).

Представитель истца в судебном заседании по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал, дополнительно пояснив, что спорный договор купли-продажи заключался одновременно с тремя продавцами: ФИО3, Б.Р.ВА. и ФИО2, однако при регистрации договора в Бобровском межмуниципальном отделе Управления Росреестра по Воронежской области (Таловский сектор) в процессе проведения правовой экспертизы установлено, что ЕГРН содержит записи о запрете регистрационных действий, связанных с земельным участком, который был продан ответчиком. Поскольку переход права собственности по спорному договору зарегистрирован не был, то с двумя другими продавцами ФИО3 и Б.Р.ВА. впоследствии были заключены отдельные договоры купли-продажи, зарегистрирован переход права собственности в отношении проданных долей земельного участка.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом по адресу места жительства, подтверждённому ОАСР УВМ ГУ МВД России по Воронежской области (л.д. 38, 91), возражений по существу заявленных требований не представил.

Представители третьих лиц Коминтерновского РОСП г. Воронежа, Бобровского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области (Таловский сектор), третьи лица ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д. 88-89, 92-93).

Суд, руководствуясь ч. 3 ст.167Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица, по имеющимся в деле доказательствам, поскольку участие в судебном заседания является правом стороны.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 09.03.2022 между истцом, с одной стороны, и ответчиком ФИО2, а также третьими лицами ФИО3 и ФИО4, с другой стороны, заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы продают, а покупатель покупает 8/1109 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с разрешенным использованием (назначением) для сельскохозяйственного производства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 25902758 кв.м., кадастровый (№), местоположение земельного участка: 

<

адрес>, СХА (колхоз) «Родина Пятницкого» за 160000 рублей. Продаваемые доли в праве общей долевой собственности на земельный участок принадлежат ФИО3 – 2/1109 доли, ФИО4 – 2/1109 доли и ответчику ФИО2 – 4/1109 доли (л.д. 14-17).

Пунктом 3 договора купли-продажи от 09.03.2022 предусмотрено, что продавец гарантирует, что отчуждаемые доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с разрешенным использованием (назначением) для сельскохозяйственного производства никому не отчуждены, не обещаны, в дарении, под арестом и запрещением не значатся (л.д.15).

11.03.2022 в АУ «МФЦ» в р.п. Таловая подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, ограничении прав, обременений объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами (л.д.21-22).

Уведомлением 24.03.2022 приостановлена государственная регистрация права, поскольку в процессе проведения правовой экспертизы установлено, что ЕГРН содержит записи о запрете регистрационных действий, связанных с данным объектом (л.д. 64).

В связи с чем 21.12.2022 представителем СХА «Родина Пятницкого» К.О.ДБ. было подано заявление о прекращении государственной регистрации и возврата документов без проведения государственной регистрации права, на основание которого 24.01.2023 было отказано в государственной регистрации прав (л.д. 23).

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основаниидоговоракупли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям статьи 425 и пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьей 551 названного Кодекса обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества становится обязательным для сторон с момента его заключения, а не с момента государственной регистрации права собственности.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажинедвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, в том числе прав залогодержателя, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжениядоговоракупли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (абзац 2 пункта 1 указанной статьи).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушениидоговорадругой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признаетсянарушениедоговораодной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключениидоговора(пункт 2 статьи450Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выпиской из Единого государственного реестранедвижимостиоб основных характеристиках и зарегистрированных правах на объектнедвижимостиот 17.01.2025 подтверждается, что до настоящего времени собственником 4/1109 доли спорного земельного участка является ФИО2, в отношении которой существуют запреты на совершение действий по регистрации, наложенные 30.11.2020 и 01.12.2021, то есть еще до заключения спорного договора купли-продажи постановлениями судебных приставов-исполнителей Коминтерновского РОСП г. Воронежа (ФИО)4 от 26.11.2020 в рамках исполнительного производства (№)-ИП и Советского РОСП г. Воронежа (ФИО)5 от 29.11.2021 в рамках исполнительного производства (№) (л.д.73-74).

Согласно сведений, предоставленных Коминтерновским РОСП г. Воронежа на исполнении в РОСП находится исполнительное производство (№)-ИП от 06.10.2020, возбужденное на основании судебного приказа (№) от 25.03.2020, выданного судебным участком №10 в Коминтерновском судебном районе Воронежской области по делу (№), предмет исполнения: иные взыскания имущественного характера в размере 26 115,95 рублей, в пользу взыскателя 

<

данные изъяты> 26.11.2020 вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, СХА (колхоз) «Родина Пятницкого», кадастровый (№) (л.д. 87).

Судом установлено, и не опровергнуто ответчиком в ходе рассмотрения дела, что ответчик (продавец) не уведомил истца об имеющихся запретах на совершение регистрационных действий.

Доказательств того, что истец на момент заключениядоговоракупли-продажидоли земельного участка от 09.03.2022 знал об обременениях земельного участка, в материалах дела не имеется.

Такие обстоятельства были выявлены истцом только при обращении с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на долю земельного участка (из уведомления Управления Росреестра по Воронежской области (Таловский сектор) от 24.03.2022 №КУВД-001/2022-9472844/3), в связи с чем была приостановлена государственная регистрация права. Поскольку в течение года ответчик не устранил препятствия к осуществлению государственной регистрации перехода права, то истцом было подано заявление о возврате документов и 24.01.2023 в совершении регистрационных действий истцу было отказано. Таким образом, указанное лишает истца возможности распоряжаться земельным участком, на что он был вправе рассчитывать при заключении спорногодоговораи, что свидетельствует о существенном нарушенииусловийдоговораответчиком.

При таких обстоятельствах, исходя из характера нарушенного права истца - покупателя доли земельного участка, а также установленных по делу обстоятельств о наличии запрета на совершение регистрационных действий, как на момент заключения спорного договора купли-продажи, так и на момент рассмотрения настоящего дела, а также отсутствие правовой возможности зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, суд считает, что требование о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка от 09.03.2022 соответствует цели восстановления прав истца.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 3 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжениядоговораобязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении илиорасторжениидоговора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменениядоговора, а при изменении илирасторжениидоговорав судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении илиорасторжениидоговора.

Из системного анализа действующего законодательства следует, что спор об изменении илирасторжениидоговораможет быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст.452 ГК РФ.

Под досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законеусловийо направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответаидругихусловий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что 02.04.2024, 21.05.2024 и 12.09.2024 истцом направлялись в адрес ответчика уведомления о расторжении договора(л.д.26-28, 56-57), вместе с тем требования истца оставлены без рассмотрения.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный ст.452ГК РФ.

Как уже указано выше, в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела судом установлены факты существенного нарушения ответчиком обязательств по договорукупли-продажидоли земельного участка от 09.03.2022.

Согласно пояснений представителя истца, в отношении 2/1109 долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, принадлежащих ФИО3, а также в отношении 2/1109 долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, принадлежащих Б.Р.ВА., которые также являлись предметом спорного договора, после отказа в государственной регистрации права, между сторонами были заключены самостоятельные договоры купли-продажи, по которым осуществлена регистрация перехода права собственности, что третьими лицами не оспаривалось.

При таких обстоятельствах, требование истцаорасторжениидоговоракупли-продажидоли земельного участка от 09.03.2022 подлежат удовлетворению.

Поскольку требование истца о расторжении договора купли-продажи удовлетворено, истец обязан возвратить ответчику переданные по договору денежные средства.

Договором от 09.03.2022 стороны согласовали стоимость 4/1109 доли земельного участка в размере 160 000 рублей, которые выплачены истцом ответчику в полном объеме, что подтверждается представленной в материалы дела распиской от 11.03.2022 (л.д.18).

В связи с изложенным с ответчика в пользу истца подлежат взысканию уплаченные по договору денежные средства в размере 160000 рублей.

Учитывая, что иных доказательств суду не представлено, в соответствии с требованиями ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы при рассмотрении настоящего дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Сельскохозяйственной артели «Родина Пятницкого» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и взыскании денежных средства, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 09.03.2022, заключенный между ФИО2 и Сельскохозяйственной артелью «Родина Пятницкого» в отношении 4/1109 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, СХА (колхоз) «Родина Пятницкого» кадастровый (№) (Единое землепользование).

Взыскать с ФИО2 ((ДД.ММ.ГГГГ) года рождения, паспорт (№)) в пользу Сельскохозяйственной артели «Родина Пятницкого» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) денежные средства в размере 160000 (сто шестьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Коминтерновский районный суд города Воронежа.

Судья Л.И. Волкова

Мотивированное решение изготовлено 24.03.2025