Дело № 3а-36/2025 (3а-253/2024) 

УИД 33OS0000-01-2024-000419-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 28 марта 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Шаховой А.Н., 

с участием представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 обратились во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости 9 129 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что более высокая кадастровая стоимость здания по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению налога на имущество и нарушает их права, как плательщиков налога. 

Административные истцы просят установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, определенной частнопрактикующим оценщиком С.О.В. в отчете №**** от 16 сентября 2024 г.

Административные истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом. 

Представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также – ГБУ ВО «ЦГКО ВО») ФИО2 не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости. Вместе с тем, не ставя под сомнение форму и содержание заключения эксперта, полагали, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы (т.2, л.д. 134-137, 149-151). 

Заинтересованные лица филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрация МО г. Гусь-Хрустальный Владимирской области своих представителей в судебное заседание не направили, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. 

Администрация МО г. Гусь-Хрустальный Владимирской области в письменном отзыве не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости. Вместе с тем, не ставя под сомнение форму и содержание заключения эксперта, полагает, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований (т.2, л.д. 153).

В письменном отзыве филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, не ставя под сомнение заключение эксперта **** от 20 февраля 2025 г. (т.2, л.д. 131).

В соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исходя из положений ст. 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Установлено, подтверждается письменными доказательствами, что административному истцу ФИО3, а также заинтересованным лицам ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 на праве общей долевой собственности принадлежит здание с кадастровым номером ****, площадью 1133,7 м?, расположенное по адресу: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – строение (т.1, л.д. 146-161).

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **** утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области от 11 октября 2023 г. №101-н по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 33 153 976,48 руб. (т.1, л.д. 8, 172).

Административными истцами при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества над его рыночной стоимостью представлен отчёт частнопрактикующего оценщика С.О.В. №**** от 16 сентября 2024 г., согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 9 129 000 руб. (т.1, л.д. 31-142).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости названного объекта по состоянию на 1 января 2023 г. и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 194-196). 

Согласно заключению эксперта **** Т.Т.Г. №**** от 20 февраля 2025г. рыночная стоимость здания с кадастровым номером **** составляет 9 679 532 руб., по состоянию на 1 января 2023 г. Относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта. Информация, использованная оценщиком, недостоверна, недостаточна, непроверяема (т.2, л.д.1-123).

Экспертиза проведена сотрудником **** Г.Т.Г., имеющей соответствующее образование, стаж работы в области оценочной деятельности с 2005 г., стаж работы судебного эксперта с 2013 г., предупреждённой об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта №**** от 20 февраля 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральным стандартам оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В связи с наличием возражений относительно рыночной стоимости объекта, определенной экспертом, Г.Т.Г. даны письменные пояснения, в которых обращено внимание на следующее. 

Эксперт при проведении экспертизы не находился в зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт провел исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, что подтверждается определенным сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.7. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, стр. 31-33 заключения); обоснованным выбором отобранных для расчетов аналогов (раздел 3.1.11. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, табл. 3.20, стр. 44-48 заключения).

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведенными в экспертизе ссылками на использованные при проведении исследования методики, скриншотами объявлений цен предложений о продаже и аренде объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотами информации, полученной из внешних источников. Таким образом, приведенные Учреждением и Министерством данные о нарушении Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не состоятельны. 

Представленные Учреждением объекты №№ 1,2,3 и цены их предложений (табл. на стр.3 отзыва) не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений, проведенного экспертом, так как являются некорректными аналогами. 

Аналоги №№1,2,3 расположены в д. Большие Липки Вязниковского района (прочие населенные пункты), г. Собинка и г. Александрове, соответственно. Объект оценки расположен в г. Гусь-Хрустальный (районы с развитой промышленностью), что значительно отличается от приведенных аналогов по статусу населенного пункта и местоположению. Данное различие несопоставимо с объектом оценки по статусу населенного пункта и местоположению. В рамках проведения экспертного исследования были использованы только объекты, расположенные в г. Гусь-Хрустальный, что соответствует местоположению объекта оценки. 

Приведенные Министерством и Учреждением аналоги представляют собой торговые объекты (аналоги №№2,3) и объект гостиничного назначения (аналог №1). Исследуемый объект относится к производственно-складской недвижимости, что подтверждается его фактическим использованием. Данное различие несопоставимо с объектом оценки по назначению. Эксперт в своем заключении использовал аналоги производственно-складского назначения. 

Эксперт в своем заключении установил возможность сравнения объекта оценки с другими аналогами и сдачи в аренду его помещений под торговлю. Экспертом были обоснованно применены 2 подхода – сравнительный и доходный. При применении метода продаж в рамках сравнительного подхода и доходного подхода к ценам аналогов применяются корректировки, учитывающие их различия с объектом оценки. Разница в цене за 1 кв.м., на которую указано Учреждением и Министерством, и цене, полученной в заключении эксперта, имеет следующие основания: применение доходного подхода; цена эксперта получена с учётом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода и применением доходного подхода; все объекты - аналоги, использованные для расчета рыночной стоимости, представляли собой единые объекты недвижимости, состоящие из здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на их площадь. Согласно вопросу суда, необходимо было определить рыночную стоимость только объекта недвижимости - здания. В связи с этим полученная стоимость была отделена от стоимости земельного участка (т.2, л.д. 170-171). 

Лицами, участвующими в деле, ходатайств о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, не заявлено.

Судом установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости недвижимости, что подтверждено документально, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы эксперта по поставленным вопросам каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости здания, в связи с чем оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение не имеется.

Экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г., о соответствии отчёта об оценке частнопрактикующего оценщика С.О.В. №**** от 16 сентября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу ст. 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение от 20 февраля 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 20 февраля 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на 1 января 2023 г.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный частнопрактикующим оценщиком С.О.В. №**** от 16 сентября 2024 г., суд не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по данному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости 9 679 532 руб.

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 22 ноября 2024 г., то есть дату обращения в суд с настоящим иском (т.1, л.д. 143).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ****, площадью 1133,7 м?, расположенного по адресу: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – строение, по состоянию на 1 января 2023г., в размере его рыночной стоимости 9 679 532 (девять миллионов шестьсот семьдесят девять тысяч пятьсот тридцать два) руб.

Считать датой подачи заявления ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 22 ноября 2024 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 7 апреля 2025 г.