УИД 77RS0032-02-2025-001726-27

Решение

Именем Российской Федерации

16 апреля 2025 года адрес

Черемушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Пименовой Е.О., при ведении протокола помощником судьи фио, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2954/2025 по иску ФИО1 к Баксан фио о расторжении договора аренды, признании утратившим права пользования жилым помещением, выселении, взыскании задолженности по договору найма, процентов,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратилась с иском к ответчику ФИО2, в котором просит расторгнуть договор найма жилого помещения от 22.08.2024 г., взыскать в свою пользу с ответчика задолженность по оплате найма за период с 22.12.2024 г. по 21.01.2025 г. в размере сумма, оплату за фактическое пользование жилой квартирой за период с 22.01.2025 г. по дату фактического освобождения жилого помещения из расчета сумма за каждый день пользования, неустойку за несвоевременную оплату за октябрь – ноябрь 2024 г. в размере сумма, признать ФИО2 утратившим право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: адрес, выселить ФИО2 из жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: адрес.

В обосновании исковых требований указано, что фио является собственником квартиры, расположенной по адресу: адрес, что подтверждается сведениями ЕГРН (выписки от 05.03.2018 г. и 22.01.2025 г.). 22.08.2024 г. между ФИО1 в качестве наймодателя и ФИО2 в качестве нанимателя был заключен договор найма указанной квартиры. Квартира была передана в фактическое пользование ответчику, что подтверждается передаточным актом от 22.08.2024 г. Истцом в адрес ответчика неоднократно уведомление о расторжении договора и требование об уплате денежных средств, однако требования истца об оплате найма, передаче ключей и квартиры были вновь проигнорированы.

Истец фио в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности, который в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, просил в иске отказать.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ решение суда постановлено при данной явке

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства, предусмотренного законом в разумный срок.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу положений статей 611, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двустороннего акта (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации), а взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора, но до возврата имущества арендодателю, производится в размере, определенном этим договором.

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, фио является собственником квартиры, расположенной по адресу: адрес, что подтверждается сведениями ЕГРН (выписки от 05.03.2018 г. и 22.01.2025 г.).

22.08.2024 г. между ФИО1 в качестве наймодателя и ФИО2 в качестве нанимателя был заключен договор найма указанной квартиры.

Квартира была передана в фактическое пользование ответчику, что подтверждается передаточным актом от 22.08.2024 г.

В соответствии с п. 1.6 договора был установлен срок найма: с 22.08.2024 г. по 21.08.2025 г.

Согласно п. 3.1.2, п. 4.5 договора на нанимателя возложена обязанность вносить плату за пользование квартирой (плату за наем) в согласованной с наймодателем порядке, а также платежи по оплате интернета, потребляемой электроэнергии и воды

В соответствии с п. 4.1, п. 4.2 договора плата за наем квартиры составляет сумма в месяц и производится не позднее 22 числа текущего месяца.

Кроме того, п. 6.1 договора предусматривает обязанность нанимателя внести страховой депозит в размере сумма, сумма которого согласно п. 4.6 договора может быть удержан наймодателем при наличии каких-либо задолженностей неоплаченных счетов, обязанность погашения /оплаты которых в соответствии договором возложена на нанимателя.

17.12.2024 г. в связи с систематическим нарушением со стороны ответчика условий оплаты найма истец через мессенджер WhatsApp направила ФИО2 уведомление о необходимости оплаты проживания, об использовании денежных средств страхового депозита и о досрочном прекращении договора найма. Кроме того, с учетом положений п. 2.1.6 договора истец предложила ответчику возможность пользования квартирой (в случае оплаты и необходимости ответчика) в течение тридцати последующих

 дней. 

17.12.2024 г. ФИО2 через мессенджер WhatsApp направил ответ, из которого следует, что требования истца противоречат принципам разумности и добросовестности; также ответчик указал на строящийся дом, беременность жены и пр. Оплату за наем и потребленные коммунальные услуги ответчик не произвел.

23.12.2024 г. истец направила ФИО2 повторное уведомление о расторжении договора найма в связи с систематическим нарушением условий договора со стороны нанимателя, что подтверждается почтовыми чеком и описью вложения от 23.12.2024 г.

Требования истца об оплате найма, передаче ключей и квартиры были проигнорированы.

10.01.2025 г. истец направила ФИО2 повторное уведомление о расторжении договора найма в связи с систематическим нарушением условий договора со стороны нанимателя, что подтверждается почтовыми чеком и описью вложения от 10.01.2025 г.

Требования истца об оплате найма, передаче ключей и квартиры были вновь проигнорированы.

10.01.2025 г. через мессенджер WhatsApp ФИО2 направил истцу сообщение о том, что у него запланирован отпуск с «14 по 29 число», а также просил сообщить, когда истцу будет удобно получить оплату за найм квартиры.

10.01.2025 г. через мессенджер WhatssApp истец направила ФИО2 уведомление о необходимости внесения оплаты за найм, подписания акта приема- передачи квартиры, передачи ключей.

Указанные фактические обстоятельства установлены в судебном заседании, подтверждаются собранными по делу доказательствами.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Рассматривая заявленные требования о расторжении договора, учитывая, что нарушения, допущенные ответчиком по оплате за пользование жилым помещением, являются существенными, принимая во внимание, что ответчиком в соответствии со ст. ст. 12, 56, 57 ГПК РФ не представлено допустимых доказательств обратного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Учитывая, что ответчиком обязательства по оплате платежей по договору не исполнены в полном объеме, не представлены доказательства обратного, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в размере сумма за период найма с 22.12.2024 г. по 21.01.2025 г.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за несвоевременную оплату найма за октябрь – ноябрь 2024 г. в размере сумма

В силу ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Расчет неустойки судом проверен, признан арифметически верным. Иного расчета суду не представлено, расчет никем не оспорен.

Суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за несвоевременную оплату найма за октябрь – ноябрь 2024 г. в размере сумма

Истцом заявлены требования по оплате за фактическое пользование жилой квартирой за период с 22.01.2025 г. по дату фактического освобождения жилого помещения из расчета сумма за каждый день пользования, которые также подлежат удовлетворения, поскольку в настоящее время квартира не освобождена и находится в фактическом пользовании ответчика.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах могут осуществлять принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаться ими.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Прекращение права собственности влечет за собой прекращение правомочий собственника, предусмотренных пунктом 1 статьи 209 ГК РФ и пунктом 1 статьи 30 ЖК РФ по владению, распоряжению и пользованию имуществом.

Как следует из п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Аналогичные положения содержатся в ст. 30 ЖК РФ, которая предусматривает, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лиц на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищном кодексом.

Разрешая заявленные требования о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением, суд исходит из того, что право собственности на спорную жилую площадь прекратилось в связи с ненадлежащим исполнением ответчиков своих обязанностей по оплате найма. Кроме того, установлено наличие задолженности по платежам, что в соответствии с указанным договором влечет прекращение права владения и пользования жилым помещением.

На основании изложенного требование истца, как собственника квартиры, о выселении из нее ответчика также подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор найма жилого помещения от 22.08.2024 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 фио.

Взыскать с Баксана фио в пользу ФИО1 задолженность по оплате найма квартиры в размере сумма, неустойку в размере сумма

Взыскать с Баксана фио в пользу ФИО1 оплату за фактическое пользование квартирой за период с 22.01.2025 г. по дату фактического освобождения жилого помещения из расчета сумма за каждый день пользования.

Признать Баксана фио утратившим право пользования жилым помещением по адресу: адрес.

Выселить Баксана фио из жилого помещения, расположенного по адресу: адрес.

Решение может быть обжаловано в Московской городской суд через Черемушкинский районный суд адрес в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 11.06.2025 г.

Судья Пименова Е.О.