УИД 61OS0000-01-2024-001745-88

№ 3а-76/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд 

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску акционерного общества «Батайское» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 25 ноября 2024 года № ОРС-61/2024/001095, № ОРС-61/2024/001096 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Батайское» (далее - АО «Батайское», общество) обратилось в суд с вышеназванными административными исковыми требованиями. 

В обоснование указано, что общество, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости находящихся в собственности земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, утвержденной постановлением минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года, обратилось в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчеты об оценке № 07/09Н24-09, № 07/09Н24-10 от 14 октября 2024 года.

Полагая, что рыночная стоимость земельных участков, указанная в отчетах, является достоверной, административный истец считает оспариваемые решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости незаконными, а действующую кадастровую стоимость объектов недвижимости нарушающей его права как плательщика земельного налога.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), представитель административного истца просил суд признать незаконными решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 25 ноября 2024 года № ОРС-61/2024/001095, № ОРС-61/2024/001096 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости согласно результатам экспертного исследования по состоянию на 1 июля 2024 года в размере 21 863 000, 111 270 000 рублей соответственно (том 2 л.д. 228-229).

Административный истец АО «Батайское» извещен о дате судебного заседания по адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ, извещение вручено адресату 5 марта 2025 года.

От ГБУ РО, представителей минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» поступили ходатайства о проведении судебного заседания без участия представителей. Указанными лицами подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, в судебном заседании, назначенном на 10 марта 2025 года, судом принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, в ЕГРН содержатся следующие сведения:

о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 55 622 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - промышленные объекты, складские объекты, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 100 366 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства торгово-логистического комплекса мясокомбината, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

ОАО «Батайское» в ЕГРН указано в качестве собственника данных земельных участков (том 3 л. д. 63-70). Наименование общества изменено с ОАО «Батайское» на АО «Батайское» решением от 10 марта 2020 года в связи с приведением учредительных документов в соответствие с нормами действующего законодательства (том 3 л. д. 74-76).

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выпискам из ЕГРН от 9 января 2025 года кадастровая стоимость земельных участков определена в следующем размере:

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, определена в размере 29 897 381,22 рубля (том 1 л. д. 99);

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, определена в размере 193 061 026,62 рублей (том 1 л. д. 100).

28 октября 2024 года в ГБУ РО поступили заявления общества об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости.

К указанным заявлениям были приложены отчеты № 07/09Н24-09, № 07/09Н24-10 от 14 октября 2024 года об оценке рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков по состоянию на 1 июля 2024 года:

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 20 704 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 36 298 000 рублей.

25 ноября 2024 года ГБУ РО приняты решения № ОРС-61/2024/001095, № ОРС-61/2024/001096 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решений, причинами к отказу послужили: необоснованное расширение территории исследования до нескольких муниципальных образований Ростовской области; неподтвержденный расчет диапазона рыночных цен объектов-аналогов; приведенные в отчете сведения не отражают действительной ситуации на рынке сегмента объекта оценки на дату оценки; использование в отчете информационных источников, которые недоступны или могут быть недоступны в будущем; отсутствие анализа актуальности рыночной ценовой информации на дату оценки, а также применимости используемого метода в отчете к Ростовской области; необоснованное применение корректировок на «коммуникации»; отсутствие информации, подтверждающей выводы относительно экономически целесообразного использования объекта оценки; отсутствие описания расчета и присвоения удельного веса ценам объектов-аналогов; отличие объектов-аналогов с объектом оценки по площади, необоснованный расчет отдельных корректировок, диапазон цен не соответствует границам указанных в таблице отчета цен, указание ошибочных сведений о степени ликвидности объекта оценки; некорректное определение местоположения объектов-аналогов; использование несопоставимых объектов-аналогов, применение корректировок, повлекшее несоответствие цен в сопоставлении с другими доступными предложениями на рынке (том 2 л.д. 56-61).

В решениях указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, коснулись процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. 

25 декабря 2024 года, с соблюдением установленного статьей 219 КАС РФ срока, АО «Батайское» обратилось в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемые решения приняты уполномоченным органом, с соблюдением порядка их принятия, что не опровергалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельных участков, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бета - Консалтинг» ФИО1

Согласно заключению эксперта ФИО1 № 134СЭ/14-2025 от 20 февраля 2025 года отчеты № 07/09Н24-09, № 07/09Н24-10 от 14 октября 2024 года не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Оценщиком использованы неполные и недостоверные сведения, допущены методологические ошибки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости, иные нарушения законодательства об оценочной деятельности, в том числе частично перечисленные в оспариваемых решениях ГБУ РО (том 2 л.д. 228-229). 

По состоянию на 1 июля 2024 года рыночная стоимость земельных участков определена экспертом ФИО1 в следующем размере:

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 21 863 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 111 270 000 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания на заключение судебной экспертизы, а также доказательства, опровергающие выводы эксперта, не представлены. 

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявлений АО «Батайское» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемые решения ГБУ РО соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушают.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемых решений ГБУ РО незаконными отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2024 года подлежат удовлетворению.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 28 октября 2024 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решений бюджетного учреждения незаконными, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца. 

ООО «Бета - Консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе на сумму 110 000 рублей (том 2 л.д. 90).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 110 000 рублей. Указанную сумму необходимо перечислить на счет ООО «Бета - Консалтинг» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Батайское» о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 25 ноября 2024 года № ОРС-61/2024/001095, № ОРС-61/2024/001096 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 55 622 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - промышленные объекты, складские объекты, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 июля 2024 года в размере 21 863 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 100 366 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства торгово-логистического комплекса мясокомбината, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 июля 2024 года в размере 111 270 000 рублей.

Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН считать 28 октября 2024 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от АО «Батайское» (платежное поручение № 195 от 27 января 2025) в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Бета - Консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 110 000 рублей. 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья В.Ю. Водяная