кат. 2.219

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 2-1516/2025 (33-16680/2025)

УИД 03RS0005-01-2024-015649-82

г. Уфа 9 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей Галиева Ф.Ф. и Идрисовой А.В.

при секретаре Лысенко А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Альпари» о признании отчета недействительным.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альпари» (далее - Общество), в котором просит: признать недействительными отчет № 942/03/019 и отчет № 818/01/19 Общества в части установления стоимости аренды завышенной и установить стоимость арендной платы на основании решений Кировского районного суда г. Уфы от 7 февраля 2023 г. и от 29 ноября 2022 г., соответственно, по делам № 2-252/2023 и № 2-6771/2022 в рамках судебных экспертиз.

Заявленные требования мотивированы тем, что Общество по заказу администрации г. Давлеканово произвело оценку двух земельных участков (отчет № 942/03/019 и отчет № 818/01/19), однако с данными отчетами оценки согласиться нельзя, так как ранее судом по делу № 2-252/2023 от 7 февраля 2023 г. и по делу № 2-6771/2022 от 29 ноября 2022 г. назначались судебные экспертизы, стоимость которых составила в два раза ниже, и для урегулирования рыночной стоимости необходимо установить судом, так как иного способа нет. В соответствии с пунктом 2 решения Совета городского поселения город Давлеканово муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан от 6 марта 2019 г. № 4/58-18 «Об арендной плате за землю за 2019 г.» определение размера арендной платы по усмотрению собственника осуществляется 4 способами, в частности на основании рыночной стоимости аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При заключении договора аренды земельного участка от 12 апреля 2019 г. № 11-19-71 зем в расчет рыночной стоимости права аренды взят за основу отчет от 1 апреля 2019 г. № 942/03/19 об оценочной стоимости арендной платы за земельный участок, по адресу: адресГ, выполненный специалистом Общества, которая составила 238 000 руб.

Определением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан по ходатайству представителя ответчика ФИО1 - ФИО2 назначена судебная оценочная экспертиза, производство экспертизы поручено ИП ФИО3 по второму делу обществу с ограниченной ответственностью «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков Республики Башкортостан». Согласно заключению эксперта от 23 декабря 2022 г. № 74/Э-2022, годовая рыночная стоимость арендной платы земельного участка с кадастровым номером №...:1016 площадью 2207 кв. м, по адресу: адресГ, на дату заключения договора аренды от 12 апреля 2019 г. № 11-19-71 составляет 101 000 руб.

Суд первой инстанции не оценил заключение эксперта, не отразил в решении мотивы, по которым заключение специалиста Общества принято в качестве средств обоснования выводов суда, а заключение эксперта и ФИО3 отвергнуто судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Поскольку истцом заявлено требование о признании недействительным договора аренды земельного участка в части установления стоимости аренды, то следует дать правовую оценку заключению специалиста - отчету от 1 апреля 2019 г. № 942/03/19, отчету № 818/01/19, выполненных Обществом, поскольку именно результаты оценки права аренды легли в основу заключенного между сторонами договора аренды. Однако указанное заключение не может быть принято в качестве надлежащего средства доказывания, поскольку противоречит обязательным требованиям к его содержанию.

Согласно пункту 10.3.1 отчета Общества, рыночная стоимость права собственности земельного участка была рассчитана методом сравнения продаж. Метод предполагает сравнение объекта оценки с объектами-аналогами. При этом специалист указал, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются местоположение и окружение; целевое назначение и разрешенное использование. Оценщик в качестве объектов-аналогов использовал объекты, взятые с интернет сайта www.avito.ru. На страницах 64-66 приведены объекты-аналоги: 1. Участок 6 сот. (промназначения) в г. Октябрьский, назначение под магазин; 2. Участок 45 сот. (промназначения) в г. Нефтекамск, назначение под строительство коммерческой недвижимости; 3. Участок 1 сот. (промназначения) в г. Благовещенск для размещения магазина. По смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, как по целевому назначению, разрешенному использованию и местоположению.

Кроме того, в описании объектов аналогов аналог № 2 указан как земельный участок площадью 2000 кв. м в г. Нефтекамск рыночной стоимостью 2 900 000 руб., тогда как приложено объявление о продаже участка площадью 45 сот в г. Нефтекамск стоимостью 2 500 000 руб. Таким образом, при расчетах аналога № 2, где за основу взято несуществующее предложение земельного участка площадью 2000 кв. м за 2 900 000 руб., недостоверно указана стоимость 1 кв. м в размере 1 450 руб., которая получена путем расчета: 2 900 000/2000 = 1 450. Тогда как с учетом приложенной к отчету распечатки объявления в сети Интернет - аналог № 2, площадь земельного участка составляет 4500 кв. м, а его стоимость составляет 2 500 000 руб., стоимость за 1 кв. м составит 556 руб., (2 500 000/ 4 500), то есть стоимость аналога за 1 кв. м необоснованно завышена почти в 3 раза, что впоследствии привело к необоснованному расчету итоговых результатов. Рыночная стоимость объекта оценки указана оценщиком как 1 315 764 руб., которая получена путем (588 + 655 + 546 ? 3) = 596 ? 2 207. Тогда как должно быть: 1 018 898 (588 + 251 +546 ? 3) ? 2 207. Указанная стоимость повлияла на расчет объекта оценки, приведенный на стр. 49 заключения, поскольку рыночная стоимость указана 1 320 000 руб., которая, как пояснил в судебном заседании специалист ФИО4, указана из расчета рыночной стоимости земельного участка 1 315 764 руб., но с учетом округления.

С учетом ставки капитализации 17,52%, расходов на управление 7,50%, недозагрузки и неплатежей 5%, стоимость составила 237 514 руб., с учетом округления 238 000 руб. (1 320 000 ? 17,52% = 231 264 + 7,5% - 5% - 234 178,36). Тогда как с учетом реальной рыночной стоимости 1 018 898 руб., ставки капитализации 17,52%, расходов на управление 7,50%, недозагрузки и неплатежей 5%, стоимость должна была бы составить (1 018 898 ? 17,52% = 178510,93 + 7,5% - 5% = 182 304 руб. 29 коп.), с учетом округления 182 000 руб.

Таким образом, специалистом ФИО4 нарушены требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральные стандарты оценки, искажены исходные данные и неверно произведены расчеты, что ставит под сомнение объективность специалиста-оценщика и допустимость отчета Общества как доказательства. В связи с чем, за основу расчета ежегодной арендной платы следует принять заключение эксперта от 23 декабря 2022 г. № 74/9-2022 выполненного ИП ФИО3, в соответствии с которым ежегодная арендная плата должна составить 101 000 руб. Специалистом Общества при расчете права аренды положения данного принципа были нарушены, поскольку земельные участки не были отнесены к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям. В связи с недопустимостью заключения Общества и установленной на его основе годовой арендной платы в размере 238 000 руб., с учетом заключения судебной экспертизы, расчет задолженности по договору аренды за период с 12 апреля 2019 г. по 31 декабря 2021 г. будет следующий: с 12 апреля 2019 г. по 31 декабря 2019 г. (263 дня) 101000/ 365 х 263 = 72 775 руб. 34 коп. За 2020 г. 101 000 руб. + за 2021 г. 101 000 руб. - 202 000 руб., а всего арендная плата составит 274 775 руб. 34 коп.

Решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 28 марта 2025 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, указывая, что она не была надлежащим образом извещена о судебном заседании, дело рассмотрено в ее отсутствие без соответствующего ходатайства с ее стороны. По мнению заявителя, суд неправомерно применил срок исковой давности, поскольку иск был подан повторно после передачи дела по подсудности, и его следовало оставить без рассмотрения, а не отказывать в удовлетворении. Основной предмет спора связан с расчетом арендной платы за земельный участок. Заявитель оспаривает отчет об оценке, выполненный Обществом, который использован при определении размера арендной платы. Утверждается, что в отчете нарушены требования методики оценки: использованы некорректные объекты-аналоги, не относящиеся к тому же сегменту рынка, допущены арифметические ошибки, искажены исходные данные, что привело к завышению рыночной стоимости и, как следствие, арендной платы. В качестве надлежащего доказательства заявитель предлагает принять заключение судебной экспертизы, выполненное ИП ФИО3, согласно которому годовая арендная плата должна составлять 101 000 руб. Заявитель считает, что суд первой инстанции не дал должной оценки представленным доказательствам, не мотивировал свое несогласие с экспертным заключением и не опроверг доводы о недостоверности отчета Общества, что нарушает требования процессуального законодательства.

Статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантирована судебная защита его прав и свобод.

В силу части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания (статья 155 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом судебное заседание является не только процессуальной формой проведения судебного разбирательства, но и гарантией соблюдения конституционного права лиц, участвующих в деле, на судебную защиту.

Однако без надлежащего извещения участников процесса о времени и месте проведения судебного разбирательства указанная функция судебного заседания не может быть выполнена.

Из протокола судебного заседания от 4 марта 2025 г. усматривается, что рассмотрение дела отложено на 11 час. 40 мин. 31 марта 2025 г. в связи с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Согласно справке от 4 марта 2025 г. судебное заседание, назначенное на 31 марта 2025 г., перенесено на 28 марта 2025 г. в связи с тем, что 31 марта 2025 г. является праздничным днем.

Вместе с тем, каких-либо сведений об извещении истца ФИО1, третьих лиц Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, администрация муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан о дате судебного заседания, назначенного на 28 марта 2025 г., материалы дела не содержат.

Поскольку суд первой инстанции рассмотрел спор без участия надлежащим образом извещенных истца и третьих лиц, судебная коллегия 21 октября 2025 г. приняла определение о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Истец ФИО1, представители третьих лиц - администрации муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан (далее - Администрация района), Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - МЗИО) в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщали. Информация с указанием времени и места судебного разбирательства размещена в открытом доступе на официальном сайте Верховного Суда Республики Башкортостан (vs.bkr.sudrf.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». В связи с чем, на основании статей 117, 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.

Выслушав объяснения представителя истца - ФИО5, представителя ответчика - ФИО6, исследовав материалы настоящего дела, а также гражданских дел Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан № 2-6771/2022, № 2-252/2023, судебная коллегия приходит к следующему.

Рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

При отмене решения районного суда судебная коллегия находит необходимым принять по делу решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, не оспаривалось сторонами, в том числе подтверждено вступившими в законную силу решениями Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан, принятыми по вышеуказанным гражданским делам, и обстоятельства, установленные которыми, в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат оспариванию, в частности ФИО1, что между ФИО2 (арендатор) и Администрацией района (арендодатель) 24 марта 2015 г. на основании итогового протокола аукциона лот № 2 от 20 марта 2015 г. (заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участком и права на заключение договора аренды таких участков) заключен договор аренды № 13-15-71зем земельных участков с кадастровыми номерами №...:1015 площадью 2029 кв. м и №...:1016 площадью 2207 кв. м в целях: под малоэтажные многоквартирные дома, сроком с 24 марта 2015 г. по 24 марта 2018 г.

ФИО2 объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №...:1119 №...:1122, соответственно расположенные на участках с кадастровыми номерами №...:1015 и №...:1016 подарил ФИО1, с которой послу окончания срока действия вышеуказанного договора аренды, заключенного на аукционе, как с собственником объектов недвижимости, на основании постановлений администрации городского поселения город Давлеканово муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан (далее - Администрация поселения, арендодатель), в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, заключены два договора аренды земельных участков с кадастровым номером №...:1016 площадью 2207 кв. м, в адресГ, с видом разрешенного использования «под малоэтажные многоквартирные жилые дома» на срок с 12 апреля 2019 г. по 11 апреля 2022 г. - договор от 12 апреля 2019 г. № 11-19-71зем; а также с кадастровым номером №...:1015 площадью 2029 кв. м, в адресВ, с видом разрешенного использования «под малоэтажные многоквартирные жилые дома» на срок с 28 августа 2019 г. по 27 августа 2022 г. - договор от 28 августа 2019 г. № 25-19-71зем.

В вышеуказанных договорах стороны (пункты и условия в договорах одинаковые) предусмотрели, что расчет годовой арендной платы за участки производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью (пункты 4.1); расчет арендной платы определен в приложении к настоящим договорам, который является неотъемлемой частью договоров (пункт 4.2).

Из приложений № 2 к договорам от 12 апреля 2019 г. № 11-19-71зем и от 28 августа 2019 г. № 25-19-71зем следует, что в соответствии с решением Совета городского поселения город Давлеканово муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан от 6 марта 2019 г. № 4/58-18, расчет арендной платы на землю осуществляется на основании отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненных Обществом, соответственно от 1 апреля 2019 г. № 942/03/19 и от 1 февраля 2019 г. № 818/01/19, которые истец оспаривает в настоящем деле, со ссылкой на заключения экспертов, составленных при рассмотрении гражданских дел № 2-6771/2022 и № 2-252/2023 Кировским районным судом г. Уфы Республики Башкортостан по искам МЗИО к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, и по встречным искам ФИО1

Так, решением Совета городского поселения город Давлеканово муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан от 6 марта 2019 г. № 4/58-18 с последующими изменениями, утверждены Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского поселения город Давлеканово, муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории городского поселения город Давлеканово Давлекановского района, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляется органами местного самоуправления (дело № 2-6771/022 том 1 л.д.50-97), согласно которым, в частности размер арендной платы за земли определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукциона); на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Как выше указаны, в договорах аренды ФИО1 и Администрация поселения в соответствии с вышеуказанным решением определили размер арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Для чего по заказу Администрации поселения Обществом составлены оспариваемые истцом в настоящем деле отчеты об оценке, согласно которым рыночная стоимость годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером №...:1015 составила 200 000 руб. (отчет № 818/01/19) и на земельный участок с кадастровым номером №...:1016 составила 238 000 руб. (отчет № 943/03/19).

Как следует из материалов гражданского дела №..., с 15 марта 2019 г. по 10 августа 2021 г. обязанности по внесению арендной платы ФИО1 не исполнялись, в связи с чем, МЗИО обратилось к ней с иском о взыскании задолженности по договору аренду № 25-19-71зем, а также пени, предусмотренные договором.

В рамках дела № 2-6771/2022, в связи с подачей ФИО1 встречного иска о признании договора аренды № 25-19-71зем недействительным в части определения размера годовой арендной платы на основании заключения Общества, возложении на МЗИО обязанности изменить стоимость договора аренды, по результатам проведенной по ходатайству ФИО1 экспертизы обществом с ограниченной ответственностью «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков Республики Башкортостан» представлено заключение эксперта от 20 сентября 2022 г. № 1083(02)/2022, согласно выводам которого годовая рыночная стоимость арендной платы земельного участка с кадастровым номером №...:1015 составила 121 007 руб., за период с 15 марта 2019 г. по 31 декабря 2021 г. - 373 918 руб.

Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 29 ноября 2022 г. (№ 2-6771/2022), с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 апреля 2023 г., исковые требования МЗИО к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени удовлетворены, с ФИО1 в пользу МЗИО взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 28 августа 2019 г. № 25-19-71зем в размере 540 054 руб. 79 коп. за период с 18 июля 2019 г. по 31 декабря 2021 г., пени - 34 451 руб.; в удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 к МЗИО о признании недействительным договора аренды в части приложения годовой арендной платы, обязании изменить стоимость договора аренды отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 18 сентября 2023 г. вышеуказанное апелляционное определение от 19 апреля 2023 г. оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО1 без удовлетворения.

В вышеуказанных судебных актах, применительно спорной ситуации, сделаны выводы о том, что в силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. К числу основных начал гражданского законодательства относится свобода договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Спорный договор к таким не относится. Таким образом, в силу принципа свободы договора стороны вправе согласовать условие договора, которое не противоречит нормам закона.

В ходе рассмотрения дела № 2-6771/2022 сторонами не оспаривалось, что договор аренды земельного участка от 28 августа 2019 г. № 254-19-71зем заключен администрацией по заявлению ФИО1 Приведенный довод ответчика о невыгодности условий договора для ФИО1 сам по себе не может свидетельствовать о кабальности договора. Суду пришли к выводы об отсутствии оснований для признания недействительным договора в части установления арендной платы, поскольку ФИО1 не представлено доказательств тому, что заключение договора совершено под давлением ответчика или вследствие заблуждения относительно природы либо предмета совершаемой сделки, учитывая фактические обстоятельства использования земельного участка супругом ФИО1 на тех же условиях в период, предшествующий заключению истцом оспариваемого договора. Учитывая поведение ФИО1 по обстоятельствам дела, суды пришли к выводу о злоупотреблении ею своими правами (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку в существующих условиях ее действия по оспариванию заключенной сделки не обладают признаками добросовестности при наличии неоспоримого факта использования земельного участка на условиях, получивших в дальнейшем юридическое оформление в виде заключенного договора, о чем ФИО1 знала и должна была знать.

Как указал суд апелляционной инстанции, из положений статей 421 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане свободны в заключении договора, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В свете изложенного не приняты во внимание доводы ФИО1 о том, что при определении расчета арендной платы необходимо исходить из выводов заключения проведенной по делу экспертизы, поскольку в данном случае не имеется правовых оснований полагать о недействительности заключенного договора и его условий, подтвержденных при полном непротивлении сторон. Условия договора представляются четкими, ясными и не допускают двусмысленного толкования. Представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, а также предшествующие заключению договору обстоятельства позволили суду при рассмотрении дела прийти к однозначному выводу о том, что воля обеих сторон была направлена на достижение именно того результата, который был достигнут путем подписания договора аренды, то есть на возникновение определенных правовых последствий, что исключает признание сделки недействительной.

Доводы ФИО1 о том, что при подписании договора она исходила из того, что сумма арендной платы определена за три года опровергается содержанием договора, а также приложенным к нему расчетом арендной платы (дело № 2-6771/2022 том 1 л.д. 15), из которого явственно усматривается определение годовой арендной платы в размере 220 000 руб. с приведением формулы такого расчета.

Доводы жалобы о необходимости применения к спорным правоотношениям размера арендной платы по договору от 2015 г. признаны судом несостоятельными, поскольку договор аренды от 24 марта 2015 г., заключенный с ФИО2, постановлением от 13 ноября 2018 г. прекращен; затем 31 января 2019 г. на основании постановления ФИО2 земельный участок предоставлен в аренду сроком на три года, при этом договор аренды, который в последующем расторгнут сторонами, содержал аналогичный оспариваемому договору размер арендной платы, вследствие чего подобные суждения заявителя жалобы не могут повлиять на законность оспариваемого судебного постановления. Судебная коллегия, оценивая данные доводы апелляционной жалобы ФИО1, учла, что они, в том числе, противоречат последовательному поведению самого ответчика, поскольку из материалов дела усматривается, что 30 мая 2019 г. ФИО1 обратилась с заявлением о заключении с ней договора аренды и на основании постановления от 28 августа 2019 г. ей предоставлен земельный участок.

Из материалов дела № 2-252/2023 Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан усматривается, что Администрация поселения обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды от 12 апреля 2019 г. № 11-19-71зем, а ФИО1 предъявила встречные требования о признании недействительным указанного договора в части установления годовой арендной платы и возложении обязанности изменить стоимость договора.

Аналогично вышеприведенному делу № 2-6771/2022 по ходатайству ФИО1 судом назначена экспертиза, по результатам которой ИП ФИО3 представлено заключению эксперта от 23 декабря 2022 г. № 74/7-2022, согласно которому годовая рыночная стоимость арендной платы земельного участка с кадастровым номером 02:71:020401:1016 на дату заключения договора аренды от 12 апреля 2019 г. № 11-19-71зем составляет 101 000 руб.

Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 7 февраля 2023 г. (№ 2-252/2023), с учетом изменений, внесенных апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 июля 2023 г., исковые требования Администрации поседения удовлетворены в части, в его пользу с ФИО1 взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 12 апреля 2019 г. № 11-19-71зем в размере 648 142 руб. 50 коп., пени - 50 000 руб.; в удовлетворении встречных требований ФИО1 о признании недействительным договора аренды в части приложения годовой арендной платы, обязании изменить стоимость договора аренды отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2024 г. вышеуказанные судебные акты нижестоящих судов оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО1 без удовлетворения, и в определении по делу № 88-3169/2024 отмечено, что в абзаце четвертом пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости права аренды.

Таким образом, анализируя заявленные в настоящем деле исковые требования ФИО1 об оспаривании отчетов Общества, составленных в целях заключения вышеприведенных договоров аренды для установления арендной платы за земельные участки, следует вывод, что что ФИО1 фактически ставит перед судом вопрос о признании недействительными отчетов независимого оценщика, выполненных Обществом, в той части, в которой в них определена величина годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и предоставленные истцу на праве аренды. Мотивируя заявленные требования, истец ссылается на то, что результаты оценки, отраженные в указанных отчетах, являются завышенными по сравнению с величинами, определенными в рамках судебных экспертиз, выполненных по другим гражданским делам, и, по мнению истца, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и принципам рыночного ценообразования, что как выше указано, уже неоднократно в качестве доводов заявлялось ФИО1 при рассмотрении вышеуказанных дел, и они признаны несостоятельными (часть 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о преюдициальности выводов).

Вместе с тем судебная коллегия обращает внимание на то, что заявленные требования по своему содержанию не направлены на защиту нарушенного субъективного гражданского права в том виде, в каком оно понимается гражданским законодательством, а сводятся к оспариванию документа оценочного характера как такового, без установления его прямого нормативного или властного характера и без доказанности того, что сами по себе отчеты об оценке непосредственно порождают для истца юридические последствия, выходящие за рамки договорных обязательств сторон. Отчеты № 942/03/019 и № 818/01/19 являются результатом профессиональной деятельности независимого оценщика, выполненной по заданию заказчика, и представляют собой мнение специалиста о вероятной рыночной величине соответствующего показателя на определенную дату, а не индивидуальные правовые акты, подлежащие признанию недействительными в судебном порядке.

Переходя к анализу подлежащих применению норм материального права, судебная коллегия исходит из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой использование земли в Российской Федерации является платным, а формами платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются, в том числе, арендная плата. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется уполномоченным публичным собственником, при этом одним из допустимых способов определения размера арендной платы является установление ее на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из приведенных норм следует, что законодатель прямо допускает использование результатов независимой оценки для целей определения арендной платы, при этом выбор конкретного способа определения размера арендной платы относится к дискреционным полномочиям публичного собственника и осуществляется в рамках установленного нормативного регулирования. Само по себе несогласие арендатора с величиной арендной платы, определенной на основании отчета об оценке, не свидетельствует о незаконности такого способа определения платы и не образует оснований для признания отчета недействительным, учитывая факт добровольного заключения договора аренды на соответствующих условиях, а также факт взыскания арендной платы на их основании во исполнение вступивших в законную силу судебных актов, которыми обоснованность установленного размера арендной платы была признана.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 закреплены принципы определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, среди которых названы экономическая обоснованность, соответствие уровню рыночных цен, недопущение необоснованного занижения либо завышения платы, а также публичность и предсказуемость условий использования земли. Указанные принципы адресованы, прежде всего, публичным собственникам и органам, принимающим решения о порядке и условиях предоставления земельных участков, и не предполагают автоматического признания недействительными результатов оценки в случае, если иная оценка, выполненная другим специалистом или в иное время, привела к иному результату. Рыночная стоимость по своей природе является вероятностной категорией, зависящей от множества факторов, включая дату оценки, состояние рынка, объем и качество исходной информации, применяемые допущения и ограничения.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет об оценке является документом, содержащим обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта оценки, составленным на основании профессиональных знаний, опыта и в соответствии с федеральными стандартами оценки. Статья 11 указанного закона прямо указывает, что отчет об оценке не является обязательным для сторон сделки, если иное не установлено законом или договором, и может быть использован как одно из доказательств при рассмотрении споров. При этом законодатель не предусматривает самостоятельного способа защиты гражданских прав в виде признания отчета об оценке недействительным как такового, поскольку отчет не является сделкой, актом государственного органа или органа местного самоуправления и не обладает признаками нормативного либо индивидуального правового акта.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. № 92 разъясняет, что при рассмотрении споров, связанных с оспариванием оценки имущества, суды должны исходить из того, что отчет оценщика представляет собой доказательство по делу, подлежащее оценке наряду с другими доказательствами, и само по себе несоответствие выводов одного оценщика выводам другого не может служить основанием для признания отчета недействительным. Суд вправе назначить судебную экспертизу для проверки обоснованности оценки, однако это не означает, что первоначальный отчет утрачивает юридическое значение или подлежит аннулированию.

Положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды. Изменение размера арендной платы допускается по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях - по решению суда. При этом оспаривание размера арендной платы должно осуществляться путем заявления требований, направленных непосредственно на изменение договорного обязательства, а не посредством признания недействительным отчета об оценке, использованного одной из сторон при формировании условий договора.

Анализ отчетов № 942/03/019 и № 818/01/19 Общества свидетельствует о том, что они составлены с соблюдением формальных требований законодательства об оценочной деятельности, содержат описание объекта оценки, анализ правового режима земельных участков, характеристику их местоположения, целевого назначения и разрешенного использования, анализ рынка земельных участков соответствующего сегмента, а также обоснование выбора подходов и методов оценки. В отчетах отражено, что оценщик исходил из определения рыночной стоимости, приведенного в федеральных стандартах оценки, применял сравнительный подход с использованием информации о предложениях на рынке земельных участков, корректировал показатели аналогов с учетом различий в местоположении, площади, функциональном назначении и иных ценообразующих факторов. При определении рыночной стоимости права аренды оценщик использовал общепринятые в оценочной деятельности методы капитализации дохода, исходя из потенциальной доходности использования земельного участка, уровня рыночных ставок, коэффициентов капитализации, а также допущений о расходах, рисках и норме возврата инвестированного капитала.

Судебная коллегия учитывает, что в отчетах приведены сведения об источниках информации, указаны примененные нормативные акты, федеральные стандарты оценки, а также сделаны необходимые допущения и ограничения, характерные для данного вида оценки. Наличие у истца возражений относительно корректности подбора аналогов, арифметических расчетов либо итоговых выводов оценщика само по себе не свидетельствует о недостоверности отчетов, поскольку оценка носит вероятностный характер и допускает определенный диапазон значений. Расхождение между результатами оценок, выполненных Обществом, и результатами судебных экспертиз, выполненных по иным делам и на иные даты, не может рассматриваться как доказательство неправомерности или недействительности спорных отчетов, поскольку каждая оценка производится в конкретных рыночных условиях и для конкретной цели.

Исследуя структуру и смысл заявленного иска, судебная коллегия приходит к выводу, что ФИО1 пытается посредством признания недействительными отчетов об оценке добиться пересмотра условий заключенных договоров аренды и перерасчета арендной платы, тогда как действующее законодательство предусматривает иные правовые механизмы для разрешения подобных споров, включая оспаривание условий договора аренды, заявление требований об изменении размера арендной платы при наличии предусмотренных законом оснований либо доказывание несоразмерности платы в рамках конкретного обязательственного спора. Признание отчетов об оценке недействительными не влечет изменения договорных обязательств сторон и не устраняет правовых последствий заключенных договоров аренды.

Судебная коллегия учитывает результаты рассмотрения вышеуказанных судебных споров, связанных с взысканием с ФИО1 арендной платы и оспариванием условий договоров аренды, по результатам которых судами даны оценки представленным доказательствам, включая отчетам об оценке и заключениям судебных экспертиз, и вынесены вступившие в законную силу судебные акты. Повторное оспаривание тех же правоотношений сторон в отрыве от договорных обязательств фактически направлено на пересмотр ранее разрешенных вопросов и не соответствует принципам правовой определенности и стабильности гражданского оборота.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что отчеты № 942/03/019 и № 818/01/19 Общества не являются актами, подлежащими признанию недействительными в судебном порядке, соответствуют по форме и содержанию требованиям законодательства об оценочной деятельности. Как выше указано, до заключения договоров аренды ФИО1 отчеты не оспаривались, они положены в основу условий заключенных между ней и уполномоченными органами договоров аренды земельных участков, в которых стороны установили для ФИО1 годовую арендную плату за землю, то есть согласовали все существенные условия договоров. При этом разногласий, в том числе по указываемым в настоящее время ФИО1 основаниям недостоверности отчетов, между сторонами договоров аренды не возникало, их стороны согласовали существенное условие - размер арендной платы, и ее изменение в одностороннем порядке, как выше указано, со стороны ФИО1 неправомерно, в том числе избранным способом оспаривания отчетов.

Доводы ФИО1 судебная коллегия находит несостоятельными и не свидетельствующими о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Ссылаясь на положения подпункта «в» пункта 2 постановления Правительства Республики Башкортостан от 22 декабря 2009 г. № 480, а также на пункт 7 указанного постановления и решение Совета городского поселения город Давлеканово, истец фактически указывает на допустимость определения размера арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка. Вместе с тем из приведенных норм следует не обязанность, а право публичного собственника применять соответствующий способ определения арендной платы. Само по себе использование такого способа, реализованное органом местного самоуправления при заключении договора аренды, не может рассматриваться как нарушение прав арендатора и не влечет недействительности отчета об оценке, положенного в основу определения арендной платы.

Указание ФИО1 на положения статьи 12 Закона об оценочной деятельности не подтверждает заявленных требований, поскольку данная норма закрепляет презумпцию достоверности итоговой величины рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика, до тех пор, пока иное не установлено в предусмотренном законом порядке. При этом само по себе существование иного отчета либо заключения судебного эксперта, содержащего отличающиеся выводы о размере рыночной арендной платы, не означает опровержения результатов оценки, выполненной Обществом, и не свидетельствует о недостоверности либо незаконности спорных отчетов. Рыночная стоимость носит вероятностный характер и может различаться в зависимости от примененных подходов, исходных данных, даты оценки и допущений.

Доводы истца о том, что при заключении договоров аренды земельных участков в основу расчета арендной платы положены оспариваемые истцом отчеты Общества, сами по себе не свидетельствуют о нарушении закона, поскольку данные отчеты использованы в рамках предусмотренного нормативными актами способа определения арендной платы, а договоры аренды заключены ФИО1 добровольно, без заявления возражений относительно его условий. Более того, арендная плата по данным договорам впоследствии взыскана в судебном порядке на основании вступивших в законную силу судебных актов, в рамках которых обоснованность установленного размера арендной платы была предметом оценки суда и признана соответствующей требованиям закона.

Ссылаясь на заключения судебных оценочных экспертиз, выполненных обществом с ограниченной ответственностью «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков Республики Башкортостан» и ИП ФИО3, ФИО1 фактически предлагает рассматривать данные заключения как имеющее приоритетное значение по сравнению с отчетами Общества. Однако такие доводы не основаны на нормах права. В силу части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не является обязательным для суда и подлежит оценке наряду с иными доказательствами по правилам статьи 67 указанного Кодекса. Закон не устанавливает заранее определенной силы ни за заключением эксперта, ни за отчетом оценщика, а расхождение выводов различных специалистов само по себе не свидетельствует о недостоверности одного из них.

При этом утверждение ФИО1 о том, что нужно дать оценку вышеприведенным заключениям экспертов и мотивировать предпочтение отчетам Общества, не соответствует материалам дела. Из содержания вступивших в законную силу судебных актов следует, что судами исследовались и анализировались все представленные доказательства, включая заключения судебных экспертиз, ссылки на которые как о недостоверной величине установления в договорах аренды стоимости арендных платежей, признаны несостоятельными неоднократно и судами различных инстанций.

Доводы ФИО1 о нарушении оценщиком Общества требований федеральных стандартов оценки, в том числе ФСО № 1, ФСО № 3 и ФСО № 7, сводятся к несогласию с профессиональным суждением оценщика относительно выбора объектов-аналогов, порядка внесения корректировок и итогового обобщения результатов. Между тем из содержания спорных отчетов следует, что оценщиком последовательно и подробно раскрыты цель и дата оценки, вид определяемой стоимости, объект оценки, его правовой режим, категория земель, вид разрешенного использования, площадь, местоположение, а также экономические и градостроительные характеристики, имеющие значение для формирования рыночной стоимости. В отчетах приведен анализ правоустанавливающих документов, сведений государственного кадастра недвижимости, а также ограничений и обременений, влияющих на использование земельных участков и уровень их доходности.

Из отчетов Общества следует, что при проведении оценки оценщиком осуществлен анализ рынка земельных участков соответствующего сегмента, включая исследование спроса и предложения, уровня рыночной активности, диапазона цен и арендных ставок, характерных для аналогичных по функциональному назначению объектов. Оценщик указал причины выбора сравнительного подхода в качестве основного, исходя из наличия достаточного объема рыночной информации, и привел обоснование невозможности либо ограниченной применимости иных подходов для целей определения рыночной стоимости права аренды на соответствующую дату. В отчетах раскрыта методология оценки, указаны примененные федеральные стандарты оценки, приведены используемые допущения и ограничения, что соответствует требованиям ФСО № 3 к содержанию отчета об оценке и исключает его двусмысленное толкование.

Исследование отчетов свидетельствует о том, что при использовании сравнительного подхода оценщиком сформирована выборка объектов-аналогов, отнесенных к сопоставимому сегменту рынка, с указанием их основных характеристик, источников информации и ценовых показателей. Оценщик подробно описал элементы сравнения, имеющие значение для определения стоимости, включая местоположение, функциональное назначение, площадь, вид разрешенного использования и иные ценообразующие факторы, а также указал величину и направление корректировок, примененных к каждому аналогу. Корректировки произведены в логике, соответствующей принципу вклада и принципу замещения, что прямо следует из текстовой и табличной части отчетов.

Использование в качестве источников информации сведений, размещенных в открытых источниках сети Интернет, в том числе на специализированных электронных площадках, само по себе не противоречит требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки, поскольку такие источники являются общепринятыми при анализе рынка недвижимости и земельных участков, а информация о них раскрыта в отчетах с указанием характера источника и даты ее актуальности. Сам факт того, что отдельные аналоги расположены в иных населенных пунктах, не свидетельствует о нарушении стандартов оценки, поскольку оценщик учел данные различия посредством соответствующих корректировок, что прямо отражено в расчетной части отчетов.

Утверждения истца о несоответствии объектов-аналогов оцениваемому земельному участку по сегменту рынка, местоположению и иным ценообразующим факторам носят оценочный характер и не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о невозможности использования указанных аналогов для целей сравнительного анализа. Законодательство об оценочной деятельности не требует тождественности объектов-аналогов объекту оценки, а предполагает их сопоставимость с учетом внесения корректировок, отражающих выявленные различия. Как следует из отчетов Общества, оценщик не игнорировал выявленные отличия, а, напротив, последовательно учел их при расчетах, что нашло отражение в примененных коэффициентах и итоговом обобщении результатов.

Из содержания отчетов усматривается, что итоговая величина рыночной стоимости получена не механическим усреднением показателей, а в результате аналитического обобщения скорректированных значений с учетом степени сопоставимости каждого аналога и качества исходной информации. В отчетах приведено пояснение относительно округления итоговой величины стоимости, что соответствует обычной оценочной практике и не свидетельствует о произвольности выводов. Таким образом, отчеты Общества в совокупности содержат все обязательные элементы, предусмотренные федеральными стандартами оценки, и позволяют проследить логику рассуждений оценщика, последовательность выполненных расчетов и причинно-следственную связь между исходными данными и итоговым результатом.

При таких обстоятельствах доводы ФИО1 о несоответствии отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не находят подтверждения при их системном анализе и сводятся к несогласию с выводами оценщика, что не может служить основанием для признания оспариваемых отчетов недопустимыми либо недостоверными.

Ссылки ФИО1 на предполагаемые арифметические ошибки и искажения исходных данных в отношении одного из объектов-аналогов фактически направлены на переоценку произведенных оценщиком расчетов и подмену профессионального суждения оценщика альтернативными расчетами, выполненными самой стороной. Анализируя расчеты, приведенные ФИО1 в обоснование доводов о недостоверности отчетов Общества, судебная коллегия приходит к выводу об их методологической несостоятельности и невозможности признания их допустимым и надлежащим средством опровержения результатов спорной оценки.

Прежде всего, из содержания доводов ФИО1 следует, что ею фактически произведена самостоятельная переработка отдельных фрагментов отчетов Общества с подстановкой альтернативных исходных данных и иным арифметическим пересчетом отдельных показателей. Такие расчеты не являются результатом оценочной деятельности в смысле Закона об оценочной деятельности, поскольку не выполнены оценщиком, не оформлены в виде отчета об оценке, не содержат обязательных элементов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, и не основаны на самостоятельном анализе рынка, а представляют собой выборочную корректировку уже произведенных оценщиком вычислений. Сам по себе арифметический пересчет отдельных показателей без воспроизведения полной методологии оценки, анализа рынка, обоснования применимости подходов и допущений не может рассматриваться как доказательство недостоверности отчетов оценщика.

Расчеты ФИО1 носят фрагментарный характер и изначально построены на допущении о заведомой ошибочности выбранных оценщиком объектов-аналогов, при том, что данное допущение ничем объективно не подтверждено. Истец исходит из собственной интерпретации рыночной информации и подменяет профессиональное суждение оценщика субъективной оценкой стороны спора, что противоречит самой природе оценочной деятельности как вида профессиональной деятельности, основанной на специальных знаниях, опыте и соблюдении стандартов оценки. Судебная коллегия учитывает, что законодательство об оценочной деятельности не допускает проверки отчета оценщика путем частного арифметического перерасчета, осуществленного лицом, не обладающим статусом оценщика и не действующим в рамках установленной законом процедуры.

Кроме того, приведенные ФИО1 альтернативные расчеты основаны на ретроспективном подходе, при котором из всей совокупности рыночных данных произвольно отбираются те значения, которые, по мнению истца, подтверждают желаемый результат. Такой подход противоречит принципам объективности и полноты исследования рынка, закрепленным в федеральных стандартах оценки, и свидетельствует о подмене анализа рынка выборочным использованием информации. Судебная коллегия отмечает, что расчеты ФИО1 не сопровождаются обоснованием применяемых коэффициентов, источников их величин, а также объяснением причин отказа от иных рыночных данных, что делает такие расчеты методологически непрозрачными и непроверяемыми.

Существенным является и то обстоятельство, что расчеты ФИО1 производятся вне связи с целями оценки, определенными в спорных отчетах Общества. В то время как оценщик исходил из необходимости определения рыночной стоимости права аренды для целей установления арендной платы на конкретную дату, альтернативные вычисления истца фактически подменяют объект оценки, не учитывают правовую природу оцениваемого права, характер использования земельного участка, а также экономические условия, существовавшие на дату оценки. В результате предлагаемый ФИО1 итоговый показатель не может быть признан эквивалентным по экономическому и правовому содержанию величине, определенной в спорных отчетах.

Ссылки ФИО1 на заключение судебных эспертиз, эксперта ИП ФИО3, не могут быть признаны обоснованными и в части требования принять их за основу расчета арендной платы. Заключение судебного эксперта, как и отчет оценщика, не имеет заранее установленной силы и подлежит оценке судом наряду с иными доказательствами. Само по себе совпадение альтернативных расчетов истца с выводами экспертов не свидетельствует о достоверности этих расчетов, поскольку экспертные заключения отражают иной подход, иные допущения и иную интерпретацию рыночных данных, что не означает ошибочности отчетов Общества.

Доводы ФИО1, основанные на ссылке на пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, судебная коллегия признает основанными на неверном толковании содержания и правового значения закрепленных в указанных нормах принципов.

Из положений пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами, установленными Правительством Российской Федерации. При этом данные принципы адресованы публичному собственнику и органам, уполномоченным устанавливать порядок расчета арендной платы, и направлены на формирование единых и недискриминационных правил предоставления земельных участков. Указанные принципы не регулируют непосредственно методологию проведения независимой оценки и не содержат требований, обязывающих оценщика использовать исключительно аналоги, полностью тождественные объекту оценки по всем признакам, включая категорию земель, вид разрешенного использования и основания предоставления.

Принцип запрета необоснованных предпочтений, на который ссылается ФИО1, означает недопустимость установления различного порядка расчета арендной платы для земельных участков, находящихся в одинаковом правовом и экономическом положении, при осуществлении публично-властного регулирования. Данный принцип не тождественен требованию идентичности объектов-аналогов при проведении рыночной оценки и не может рассматриваться как критерий допустимости либо недопустимости отчета оценщика. Использование оценщиком различных объектов-аналогов, отличающихся по отдельным характеристикам, не свидетельствует о предоставлении необоснованных предпочтений и не нарушает указанный принцип, поскольку оценочная деятельность по своей природе направлена на выявление рыночных соотношений и предполагает последующее внесение корректировок, отражающих выявленные различия.

Сравнение доводов ФИО1 с содержанием отчетов Общества свидетельствует о том, что истец подменяет правовое регулирование установления арендной платы публичным собственником вопросами методологии рыночной оценки. Отчеты Общества не устанавливали порядок расчета арендной платы для неопределенного круга лиц и не вводили каких-либо предпочтений либо ограничений, а содержали профессиональное мнение оценщика о вероятной рыночной стоимости права аренды конкретного земельного участка на определенную дату. Следовательно, к спорным отчетам неприменимы требования о равенстве условий предоставления земельных участков, сформулированные в постановлении Правительства Российской Федерации № 582.

Ссылки ФИО1 на то, что экспертом по иному делу использовались аналоги, расположенные в пределах г. Давлеканово и относящиеся к одному сегменту рынка, не опровергают правомерность выводов отчетов Общества. Различие в подходах к подбору аналогов обусловлено профессиональным суждением специалистов, различием доступной информации и целями оценки, и само по себе не свидетельствует о нарушении законодательства. Законодательство об оценочной деятельности не возлагает на оценщика обязанность использовать исключительно объекты, предоставленные по тем же основаниям и в том же муниципальном образовании, если рыночная информация такого объема и качества отсутствует либо является недостаточной для получения достоверного результата.

Утверждение ФИО1 о том, что специалист Общества нарушил принцип запрета необоснованных предпочтений, не подтверждено доказательствами и основано на расширительном толковании норм земельного законодательства. Истец не доказала, что применение отчетов Общества привело к установлению для нее условий аренды, отличающихся от условий, применяемых к иным арендаторам земельных участков той же категории при аналогичных основаниях предоставления. Напротив, из материалов дела следует, что арендная плата определялась в рамках общего порядка, действовавшего на момент заключения договоров, и соответствовала выбранному публичным собственником способу расчета, с которым ФИО1 согласилась, подписав договоры аренды.

Вместе с тем, ходе рассмотрения настоящего дела стороной ответчика также заявлено о пропуске истцом установленного законом срока исковой давности для обращения с требованиями о признании недействительными отчетов об оценке Общества.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Правовое значение института исковой давности заключается в обеспечении стабильности гражданского оборота, предсказуемости правовых последствий и недопущении неопределенности в имущественных и обязательственных отношениях, что неоднократно подчеркивалось в правовых позициях высших судебных инстанций. Применение исковой давности направлено на стимулирование заинтересованного лица к своевременной реализации принадлежащего ему права на судебную защиту и исключает возможность его осуществления по истечении значительного периода времени, когда объективная проверка обстоятельств спора затруднена.

Разрешая вопрос о начале течения срока исковой давности по заявленным требованиям, судебная коллегия исходит из положений части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком. Для определения указанного момента подлежит установлению объективная возможность лица осознать содержание спорного правоотношения и последствия его возникновения.

Как следует из материалов дела, спорные отчеты об оценке Общества использованы при формировании условий договоров аренды земельных участков, заключенных с ФИО1 в 2019 г. Именно с момента заключения соответствующих договоров аренды у истца возникли конкретные гражданские права и обязанности, в том числе обязанность по внесению арендной платы в размере, определенном на основании спорных отчетов об оценке. Следовательно, с указанного момента ФИО1 знала либо должна была знать как о существовании отчетов об оценке, так и о том, каким образом их результаты влияют на ее имущественные интересы.

Заключение договоров аренды на условиях, сформированных с использованием отчетов Общества, свидетельствует о том, что истец располагала всей необходимой информацией для оценки правовых последствий применения результатов оценки и, при несогласии с ними, имела реальную возможность обратиться в суд за защитой своих прав. Сам факт последующего исполнения договоров аренды, а также участия истца в судебных спорах, связанных с взысканием арендной платы, подтверждает осведомленность ФИО1 о содержании спорных отчетов и об их значении для определения размера ее обязательств.

Ссылки истца на проведение судебных экспертиз в рамках дел о взыскании арендной платы не могут рассматриваться как обстоятельства, влияющие на начало течения срока исковой давности. Назначение и проведение судебной экспертизы по иным делам не образует нового нарушения права и не изменяет момент, с которого истец узнала либо должна была узнать о применении спорных отчетов об оценке. Получение иного экспертного мнения не влечет возникновения нового права на оспаривание ранее составленных и примененных отчетов и не является основанием для переноса начала течения срока исковой давности.

При таких обстоятельствах судебная коллегия исходит из того, что течение срока исковой давности по требованиям ФИО1 о признании недействительными отчетов об оценке Общества подлежит исчислению с даты заключения соответствующих договоров аренды земельных участков, поскольку именно с этого момента истцу стало известно о результатах оценки и о предполагаемом нарушении ее прав. Обращение в суд с настоящим иском по истечении значительного периода времени после заключения договоров аренды свидетельствует о пропуске установленного законом срока исковой давности.

Доказательств уважительности причин пропуска срока обращения в суд ФИО1 не представлено, ходатайство о его восстановлении не заявлено. При таких обстоятельствах пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 28 марта 2025 г. отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Альпари» о признании недействительными отчетов № 942/03/019 и № 818/01/19 в части установления стоимости аренды завышенной и установлении стоимости арендной платы - отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, исчисляемый со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) путем подачи кассационной жалобы в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 декабря 2025 г.