Дело № 2-52/2025

44RS0027-01-2024-000958-60

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 марта 2025 года г.Волгореченск

Нерехтский районный суд Костромской области в составе: председательствующего судьи Соловьёвой Н.Б., при секретаре Ларионовой И.В., с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о применении к договору дарения правил о купле-продажи и о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли земельного участка с нарушением преимущественного права покупки, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о применении к договору дарения правил о купле-продажи и о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли земельного участка с нарушением преимущественного права покупки, взыскании судебных расходов, мотивируя следующим. Она является участником долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: (,,,), площадью 634 кв.м (погрешность 8,81), с кадастровым номером № (номер государственной регистрации № от 28 мая 2020 года). Другим участником долевой собственности является ФИО3 (номер государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ от 20 января 2017 года). Кадастровая стоимость земельного участка составляет (данные изъяты) рубля. С конца 2023 года она вела переговоры с ФИО3 о продаже ей доли земельного участка, что следует из приложенных скриншотов переписки из (данные изъяты). 18 января 2024 года ей стало известно, что ФИО3 подарила свою долю в общей долевой собственности на указанный земельный участок ФИО4. Однако данная сделка является дарением только по форме, а по существу представляет собой куплю-продажу. Из переписки с ФИО3 следует, что у нее было намерение именно продать долю, но в целях обхода норм закона о преимущественном праве покупки данная сделка была проведена в качестве дарения. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила. Об этом же свидетельствует тот факт, что в 2021 году ФИО3 было продано нежилое помещение площадью 569 кв.м по адресу: (,,,). То есть помещение было отчуждено именно по возмездной сделке. О намерении совершить сделку ей, как участнику долевой собственности сообщено не было. Она не согласна с указанной сделкой и желает сама приобрести спорную долю общей долевой собственности на земельный участок. На основании статьи 250 ГК РФ она вправе требовать на себя перевода прав и обязанностей покупателя. Она готова заключить договор купли-продажи доли земельного участка за ту же цену и на тех же условиях. Учитывая кадастровую стоимость земельного участка, половина его стоимости составляет (данные изъяты) рубля. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, положения статьи 250 ГК РФ, истец ФИО1 просит: применить к договору дарения доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: (,,,), магазин «(данные изъяты)», правил купли-продажи и перевести на нее права и обязанности ФИО4 как приобретателя 1/2 доли общей долевой собственности на указанный земельный участок; взыскать с ответчиков в ее пользу государственную пошлину в размере 7 839 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 дополнила исковые требования, просила определить стоимость 1/2 доли общедолевой собственности на земельный участок в размере 300 000 рублей, оставшуюся сумму, внесенную на депозит, вернуть ей (т.2 л.д.40).

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала, пояснив, что земельный участок, расположенный по адресу: (,,,), находился в общей долевой собственности у нее и ФИО3 по 1/2 доли (участок под зданием магазина «(данные изъяты)» и за зданием). Земельный участок передавался в собственность и ей, и ФИО3 по договорам купли-продажи вместе с нежилыми помещениями (данные изъяты). В договоре было четко прописано, что земля передается согласно занимаемой площади. Они с ФИО3 договорились о том, что она продает 2/3 земельного участка под зданием ФИО4, а оставшийся земельный участок за зданием продаст ей. Но на сделку они не вышли. ФИО3 с ФИО4 оформили договор дарения доли земельного участка, а фактически это была завуалированная сделка купли-продажи. У здания в настоящее время три собственника: на первом этаже есть собственник помещений ФИО5 (с лета 2024 года), два нежилых помещения на первом этаже принадлежат ей (ФИО1), а второй этаж, подвал и 7,9 кв.м первого этажа принадлежат ФИО4 на основании договора купли-продажи от 20 декабря 2021 года. Договор дарения земли между ФИО3 и ФИО4 был заключен 17 января 2024 года. Хотя ФИО3 должна была сначала ей предложить выкупить у нее землю. Она не отказывалась от покупки земли, и в настоящее время готова ее выкупить. На момент заключения договора дарения было только два собственника нежилых помещений. Третий собственник – Е появился только летом 2024 года, это ее дочь, которой она подарила нежилое помещение. Она (ФИО1) ждала, когда они соберутся вместе с ФИО3 и ФИО4, чтобы решить, какая часть земли кому переходит в собственность, но ответчики ввели ее в заблуждение. Она договаривалась с ФИО3 устно, хотела выкупить её долю земельного участка по кадастровой стоимости, но ФИО3 не пришла в Росреестр, чтобы подписать документы, хотя она (ФИО1) подготовила документы по размежеванию земли. Вместо этого ФИО3 оформила договор дарения. Она полагает, что между ФИО3 и ФИО4 состоялся договор именно купли-продажи земельного участка, а не дарение, поскольку в марте 2021 года ФИО3 выставляла на (данные изъяты) объявление о продаже здания и земельного участка за (данные изъяты) рублей, но в итоге она продала здание за (данные изъяты) рублей без земли. Соответственно 250 000 рублей – стоимость земельного участка. ФИО3 продала здание без земли. Сначала она сдала его в аренду ФИО4, а потом продала ей. В переписке в мессенджере (данные изъяты) она спрашивала ФИО3, будут они выходить на сделку или нет, на что ФИО6 отвечала, что они общаются по этому вопросу. А потом она написала, что земля принадлежит ФИО4, надо решать с ней. Так как земля находилась в общей долевой собственности, ФИО3 должна была сначала предложить ей выкупить землю, а она сразу оформила договор дарения на ФИО4. Это была завуалированная сделка купли-продажи, а не дарение. Фактически ФИО4 выплатила деньги ФИО3 и за здание, и за землю 20 июля 2021 года, а сделку на здание они оформили в декабре 2021 года. 20 июля 2021 года ей ФИО3 писала, что там новый собственник, все вопросы по коммуникациям надо решать с ней. То есть сделка фактически уже состоялась, хотя по документам ФИО4 стала собственником только в декабре 2021 года, заключив с ФИО3 договор купли-продажи помещений. Землю в 2021 году они не оформили, так как не договорились с ней, земельный участок надо было сначала размежевать. Когда оформлялись документы купли-продажи здания с Банком, в договоре было указано, что земельный участок под зданием в размере 1/3 доли и земельный участок за зданием передаются ей, а второму собственнику передавался земельный участок под зданием в размере 2/3 доли. Вот таким образом они должны были размежевать с ФИО3 земельный участок, а уже потом решать вопрос с его продажей. Изначально переговоры о продаже земли велись между ней и ФИО3, когда она выставила на торги здание еще в 2021 году. По какой причине она продала ФИО4, ей не известно. Заключив договор дарения, ответчики завуалировали сделку купли-продажи, потому что в предварительном договоре купли-продажи от 07 мая 2021 года были большие штрафные санкции на тот случай, если ФИО3 не передаст землю и нежилое помещение. ФИО3 нарушила закон и продала только нежилое здание, без земельного участка. А поскольку она (истец) является собственником 1/2 доли, надо было предварительно спросить у нее, готова ли она купить земельный участок, о чем между ними велись переговоры. Она не знает, что им помешало оформить эту сделку по земле еще в 2021 году. Договор в Росреестре не регистрировался, поэтому невозможно было отследить, была купля-продажа или нет. Они пришли оформлять сделку только в декабре 2021 года, о чем ее не уведомили и не спросили, хочет ли она снова купить эти помещения и землю. Поскольку предварительным договором были предусмотрены большие штрафные санкции, у ФИО3 не было выбора, как заключить якобы договор дарения, за что она получила деньги. В предварительном договоре указано, что передаются нежилые помещения и право пользования земельным участком. В договоре завуалировано, что продается земельный участок и сделана ссылка на ст.35 Земельного кодекса РФ. Отчуждение нежилых помещений или части нежилых помещений происходит с отчуждением земли. По закону передачи земельного участка не было. На момент заключения договора дарения земельного участка долевая собственность была только у нее и ФИО3, поэтому ФИО4 не имела преимущественного права приобретения земли. Согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. В данном случае по ее мнению договор дарения совершен с целью прикрыть договор купли-продажи, с целью пренебрежения предусмотренного законом преимущественного права сособственника на выкуп доли. Также данный пункт предусматривает, что к сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа и ее содержания применяются относящиеся к ней правила. Соответственно, к рассматриваемой сделке должны быть применены правовые последствия, установленные нормой п.3 ст.250 ГК РФ как при продаже доли в праве собственности с нарушением преимущественного права покупки доли сособственником, а именно: перевод прав и обязанностей покупателя на нее. Понятно, что здание не могло быть продано без земельного участка, поэтому между ФИО3 и ФИО4 был сговор, так как в предварительном договоре купли-продажи от 07 мая 2021 года ФИО4 хотела приобрести земельный участок, а в договоре купли-продажи от 20 декабря 2021 года земли уже не было. 

Срок обращения с требованием о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по сделке она не пропустила, так как первоначально с данным иском обратилась суд в январе 2024 года, но иск был оставлен без движения и в последующем возвращен ей. После апелляционного обжалования определения о возврате иска, она повторно предъявила исковое заявление. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (т.2 л.д.97).

Ранее, в судебном заседании 16 января 2025 года, ответчик ФИО3 исковые требования не признала, пояснив, что нежилые помещения в здании (данные изъяты) она продала ФИО4 три года назад, до этого они лет 5 были у нее в собственности. Наряду с ней сособственниками помещений в этом здании был (данные изъяты), а последние полгода – ФИО1. Они вдвоем были с ней собственниками здания, помещения находились в их собственности поэтажно, а земля – в долях по 1/2 доли. Земля была не размежевана, находилась в долевой собственности и под зданием, и за зданием. Владелец здания обязательно должен быть владельцем земли под зданием. Когда она продавала здание, землю оставила себе. Она когда-то приобретала два разных объекта – нежилые помещения и землю. Нежилые помещения она продала ФИО4, а землю решила оставить себе. Она думала, что возможно когда-нибудь что-то сможет построить на земельном участке за зданием. ФИО1 стала спрашивать, не продаст ли она ей землю. У них тогда отношения были нормальные, они сначала пытались разговаривать, но потом начались конфликты между ФИО1 и ФИО4. Тогда новый собственник Шелкова ее спросила, почему она не получила земельный участок при покупке здания. ФИО4 обращалась в регистрирующие органы, где ей пояснили, что нежилое помещение должно было быть продано с землей. После этого у нее вопросов больше не возникало. Она приняла решение подарить земельный участок ФИО4. Когда она владела зданием, никаких скандалов между сособственниками не было, она въехала и спокойно работала, ничего ни с кем не делила. Ей было очень стыдно перед новым собственником, потому что с момента приобретения нежилого помещения у нее с ФИО1 почти год длятся суды. Ее муж ФИО7 предложил подарить этот земельный участок ФИО4, она согласилась. Она выставляла объявление на (данные изъяты) о продаже здания вместе с земельным участком. Но в тот момент ФИО4 сказала, что ей земля не нужна, так как она ничего не планировала строить за зданием. Поэтому она решила оставить земельный участок себе. Но когда начались постоянные конфликты и споры с ФИО1, она поняла, что ничего на этой земле строить не будет. Они с мужем решили подарить землю ФИО4. Поскольку у нее в собственности было два разных объекта – нежилые помещения и земля, то она решила землю оставить себе. Она не знала, что так делать нельзя. Когда им сказали, что это незаконно, они решили подарить земельный участок ФИО4. Других вариантов не было. Действительно, когда между ней и ФИО1 были нормальные, адекватные отношения, она готова была продать ей эту землю. Они вели переписку, пытались договориться, но потом, когда она увидела, какие скандалы у них происходят, она поняла, что, у второго собственника будет еще больше проблем, она просто отказалась от продажи земли и подарила ее новому собственнику. Они с мужем приняли такое решение. Сейчас, хотя бы по земле, у ФИО1 с ФИО4 равные права. ФИО1 может выкупить землю за зданием у ФИО4, если она ей будет не нужна. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО2 (т.1 л.д.29) исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, пояснив, что оспариваемая ФИО1 сделка является безвозмездной. Истец не представила доказательств того, что сделка носила возмездный характер. Есть договор купли-продажи нежилых помещений, где определен предмет договора, стоимость. ФИО4 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью (данные изъяты) кв.м, расположенный по адресу: (,,,), а именно: подвал, этаж 1, этаж 2, приобретенное по договору купли-продажи от 20 декабря 2021 года у ФИО3. Земельный участок не продавался. Согласно нотариально удостоверенного договора дарения от 17 января 2024 года ФИО3 подарила ФИО4 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью (данные изъяты) кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для эксплуатации нежилого здания по адресу: (,,,). Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО4 18 января 2024 года. При заключении оспариваемого договора волеизъявление сторон было направлено на совершение именно дарения, при этом договор дарения исполнен сторонами, не содержит встречного обязательства одаряемой ФИО4. Отчуждение земельного участка произошло в пользу ФИО4 по безвозмездной сделке посредством договора дарения, в соответствии с действующим законодательством. Если ФИО1 утверждает, что сделка состоялась в 2021 году, то все сроки для ее оспаривания истец пропустила. А основания для оспаривания договора дарения, она так и не услышала. В договоре купли-продажи помещений от 20 декабря 2021 года не было земельного участка, поскольку на тот момент он не приобретался ФИО4. Статья 250 ГК РФ, на которую ссылается истец, в данном споре не применима, так как отчуждение земли было на основании безвозмездной сделки. В этом случае законодатель говорит, при каких условиях возможен переход прав и обязанностей покупателя. Ссылаясь на положения статьи 170 ГК РФ, истец должен представить доказательства того, какую сумму ФИО4 передала ФИО3 за землю. Таких доказательств суду не представлено. Ответчик ФИО3 не отрицала, что действительно вела переговоры о продаже земельного участка, но никаких существенных условий о предмете договора, цене договора, даты совершения сделки между ФИО3 и ФИО1 не было достигнуто. В последующем собственником было принято решение не продавать земельный участок ФИО1. Это воля собственника, и на данное решение никто не влиял. Предварительный договор купли-продажи доли земельного участка между ФИО3 и ФИО1 не заключался. Права истца оспариваемой сделкой не нарушены. 

Третье лицо – нотариус Волгореченского нотариального округа ФИО8 в судебное заседание не явилась, направила в суд отзыв на исковое заявление, в котором указала, что оснований для удовлетворения иска не имеется, с учетом следующего. 17 января 2024 года она удостоверила договор дарения 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью (данные изъяты) кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для эксплуатации нежилого здания (магазин «(данные изъяты)»), находящийся по адресу: (,,,). Сторонами по договору являлись ФИО3 (Даритель) и ФИО4 (Одаряемая). Указанный договор удостоверен в соответствии с действующим законодательством: Гражданским кодексом Российской Федерации, Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающими объем информации, необходимый нотариусу для совершения нотариальных действий и способ ее фиксирования. При совершении указанного нотариального действия она установила личности граждан, обратившихся за совершением нотариального действия, проверила их дееспособность. Сторонам сделки были разъяснены смысл и значение заключаемого ими договора. Стороны подтвердили в присутствии нотариуса, что условия сделки соответствуют действительным намерениям ее участников. Информация об условиях сделки, установленная нотариусом со слов участников сделки, внесена в текст договора верно. Участники сделки понимают разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки. Для удостоверения сделки она проверила принадлежность даримой доли в праве собственности на земельный участок лицу, ее отчуждающему, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества, иных обстоятельств, препятствующих заключению договора. Для заключения договора получено согласие ФИО7 (супруга дарителя) на дарение указанной 1/2 доли в праве собственности на земельный участок. Сторонам было разъяснено содержание статей 572, 578 ГК РФ. Договор дарения подписан сторонами в присутствии нотариуса. При заключении указанного договора волеизъявление сторон было направлено на совершение именно безвозмездной сделки – дарения. Отчуждение ФИО3 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, находящийся по адресу: (,,,), в пользу ФИО4 произведено по безвозмездной сделке (договору дарения) в строгом соответствии с действующим законодательством. Договор дарения сторонами исполнен (т.1 л.д.88).

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (т.2 л.д.97об.), направил отзыв на иск, в котором исковые требования ФИО1 считал необоснованными и не подлежащими удовлетворению, указав, что спорный земельный участок обладал режимом совместной собственности супругов, в связи с чем, они совместно с супругой ФИО3 приняли решение об отчуждении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью (данные изъяты) кв.м, расположенного по адресу: (,,,) Они совместно с супругой приняли решение подарить указанный земельный участок ФИО4. Никакую продажу земельного участка, тем более ФИО1, они не обсуждали. Супруга не рассказывала ему о переписке с ФИО1 о возможной продаже земельного участка. Переписка между его супругой и ФИО1 не свидетельствует о достижении между ними согласования условий о продаже земельного участка. 17 января 2024 года нотариус ФИО8 нотариально удостоверила договор дарения, по которому ФИО3 подарила ФИО4 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Он выразил письменное согласие на распоряжение спорным земельным участком. Нотариус разъяснила ему правовые последствия такого согласия. Он достоверно осведомлен о том, что денежные средства за спорный земельный участок ни его супруге, ни ему ФИО4 не передавала. Сделка по отчуждению спорного земельного участка являлась действительно безвозмездной - дарением (т.1 л.д.237).

Третье лицо – представитель Управления Росреестра по Костромской области в судебное заседание не явился, представитель по доверенности ФИО9 направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления (т.1 л.д.91).

Выслушав истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, свидетеля К., учитывая пояснения ответчика ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно положениям п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).

Согласно п. п. 7, 8 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

В силу п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно п.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Пунктом 2 статьи 250 ГК РФ установлен порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности, последствия несоблюдения которого указаны в пункте 3 данной статьи, которым предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статьей 273 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Судом установлено, что 17 января 2024 года между ФИО3 и ФИО4 заключен Договор дарения земельного участка, удостоверенного нотариусом Волгореченского нотариального округа Костромской области ФИО8, по которому ФИО3 (Даритель) подарила ФИО4 (Одаряемой) 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью (данные изъяты) кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для эксплуатации нежилого здания (магазин «(данные изъяты)»), находящийся по адресу: (,,,) (л.д.74).

Согласно п.2 Договора дарения отчуждаемая 1/2 доля в праве собственности на земельный участок принадлежит Дарителю на основании Договора купли-продажи №03 недвижимого имущества от 07 декабря 2016 года (право общей долевой собственности зарегистрировано Управлением Росреестра по Костромской области 20 января 2017 года за №, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 27 декабря 2023 года).

До заключения настоящего договора даримая доля в праве собственности на земельный участок никому другому не подарена, не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободна от имущественных прав и претензий третьих лиц (пункт 4 Договора дарения).

Для заключения настоящего договора получено согласие ФИО7 – супруга ФИО10 на дарение указанной 1/2 доли в праве собственности на земельный участок (пункт 6 Договора дарения).

Согласно Выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, земельный участок с кадастровым номером № площадью (данные изъяты) кв.м, расположенный по адресу: (,,,) находится в общей долевой собственности по 1/2 доли в праве у ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 мая 2020 года (номер государственной регистрации права № от 28 мая 2020 года) и ФИО4 на основании договора дарения от 17 января 2024 года (номер государственной регистрации права № от 18 января 2024 года). Виды разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания (магазин «(данные изъяты)») (т.1 л.д.16-18, 32-34). 

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, ранее на основании Договора купли-продажи №03 недвижимого имущества от 07 декабря 2016 года ФИО3 принадлежало на праве собственности следующее имущество: 

- нежилые помещения в нежилом здании, назначение: нежилое, общей площадью (данные изъяты) кв.м, этаж 1,2, подвал, расположенные по адресу: (,,,), кадастровый номер №;

- общая долевая собственность, 1/2 доли в праве на земельный участок, наименование объекта: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, целевой назначение: для эксплуатации нежилого здания (магазин «(данные изъяты)»), общая площадь (данные изъяты) кв.м, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир магазин «(данные изъяты)», почтовый адрес ориентира: (,,,), кадастровый номер № (т.1 л.д.77-78).

В последующем, 20 декабря 2021 года ФИО3 и ФИО4 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ФИО3 продала ФИО4 нежилое помещение общей площадью (данные изъяты) кв.м по адресу: (,,,). Кадастровый (или условный) номер №. Стоимость нежилого помещения составляет (данные изъяты) рублей (т.1 л.д.79-80).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 03 января 2022 года, номер государственной регистрации №.

Приобретенное ФИО4 нежилое помещение является частью недвижимого объекта – двухэтажного здания «(данные изъяты)».

Из материалов дела следует, что на момент заключения оспариваемого договора дарения вторым собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью (данные изъяты) кв.м, по адресу: (,,,), и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью (данные изъяты) кв.м по адресу: (,,,), являлась ФИО1, на основании договора купли-продажи от 18 мая 2020 года. 

Обращаясь с настоящим иском в суд, ФИО1 ссылалась на статью 250 ГК РФ, указывая на то, что оспариваемым договором дарения нарушено ее преимущественное право покупки как участника общей долевой собственности на земельный участок. 

В суде ФИО1 настаивала, что фактически это была сделка купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, которая состоялась между ФИО3 и ФИО4 еще в июле 2021 года. 

По ходатайству истца в суде в качестве свидетеля была допрошена нотариус Волгореченского нотариального округа К., которая пояснила, что ей известно, что раньше были проблемы с Росреестром по регистрации права собственности на нежилые помещения данного здания. Как-то непонятно была привязана земля к этому помещению. То есть здание переходило в собственность по помещениям, а не в долях. Как оформлена земля под зданием, тоже не понятно. Примерно год назад к ней обращалась ФИО1, хотела оформить договор дарения помещений на дочь, но, когда она посмотрела документы, поняла, что земля для удостоверения сделки не оформлена надлежащим образом. Надо было проводить межевание земельного участка, чтобы определить хоть какие-то точки. Она оформлять договор дарения не стала, сказала, что надо оформить землю в собственность (получить кадастровый паспорт с площадью участка, определить долю), чтобы потом можно было оформить договор дарения. ФИО3 и ФИО4 к ней не обращались для оформления какой-либо сделки по земле. Ей известно только со слов ФИО1, что между ними был договор дарения земельного участка. Она полагает, что без оформления документов на землю заключение договора дарения на земельный участок невозможно. Кроме того, в данной ситуации, по её мнению, необходимо учитывать положения статьи 250 ГК РФ. Для оформления договора дарения земельного участка она бы попросила предоставить уведомление второго сособственника о совершаемой сделке, чтобы в будущем избежать каких-либо судебных споров, хотя это прямо законом и не предусмотрено. Без такого уведомления она бы отказала в удостоверении договора. 

Оценивая данную позицию истца, суд учитывает следующее.

Часть 4 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации предусматривает, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу, проводится вместе с земельным участком.

Этому принципу соответствуют правила, установленные статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования. В том случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа данных норм в их взаимосвязи следует, что возникновение права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено здание (часть здания, помещения либо сооружения), неразрывно связано с возникновением права собственности на указанные объекты недвижимости. Доля в праве общей долевой собственности на такой земельный участок следует судьбе отчуждаемого объекта недвижимости и не обладает самостоятельной оборотоспособностью.

Судом установлено, что при оформлении договора купли-продажи нежилого помещения от 20 декабря 2021 года ФИО4 приобрела в собственность только нежилые помещения, общей площадью (данные изъяты) кв.м, этаж 1,2, подвал, расположенные по адресу: (,,,), кадастровый номер №. Земельный участок, находящийся под зданием и за зданием, необходимый новому собственнику для использования нежилого помещения, в ее собственность не передавался. 

Указанное обстоятельство нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того, сама ФИО1 в своих пояснениях ссылалась на то, что отчуждение нежилых помещений или части нежилых помещений происходит с отчуждением земли.

С учетом изложенного, в данном случае оснований для применения порядка, реализации прав преимущественного приобретения доли земельного участка у истца, как участника общей долевой собственности не возникает.

Таким образом, отчуждение 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по договору дарения от 17 января 2024 года без уведомления ФИО1, являющейся сособственником нежилого помещения и 1/2 доли земельного участка, расположенных по адресу: (,,,), требованиям действующего законодательства не противоречит.

Пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичные разъяснения изложены в абзаце 2 пункта 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В данном случае не имеет правового значения, на каком основании произошло отчуждение спорного земельного участка – по договору дарения или договору купли-продажи, поскольку у ФИО4 имелись законные основания для приобретения земельного участка в собственность, необходимого для эксплуатации расположенного на нем нежилого помещения. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 20 декабря 2021 года, заключенный между ФИО3 и ФИО4 сторонами не оспаривается.

Оспариваемый договор дарения доли земельного участка не нарушает права и охраняемые законом интересы ФИО1, поскольку ей принадлежит 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: (,,,) (под зданием и за зданием), который также используется истцом для эксплуатации принадлежащего ей нежилого помещения. 

Факт переписки между ФИО1 и ФИО3 о намерении последней продать часть земельного участка истцу, и дальнейшая сделка по дарению земельного участка ФИО4, не свидетельствуют о нарушении прав ФИО1, из показаний ФИО3 фактически следует, что она подарила ФИО4 земельный участок, восстановив ее права в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, факт заключения договора дарения не нарушает права и законные интересы истца. 

При этом суд учитывает показания ФИО1 о том, что после приобретения спорного земельного участка, и став его единоличным собственником, она намерена, распорядиться его частью, продав его второму сособственнику ФИО4 

Суд не может согласиться с позицией истца о том, что при оформлении договора купли-продажи недвижимого имущества в мае 2020 года земельный участок должен был перейти ей в собственность в размере 1/3 доли под зданием и всего участка за зданием, поскольку из Договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 мая 2020 года, заключенного между АКБ «(данные изъяты)» и ФИО1 однозначно следует, что покупателю в собственность переходит нежилое помещение, общей площадью (данные изъяты), адрес: (,,,), кадастровый номер № и земельный участок для эксплуатации нежилого здания (магазин «(данные изъяты)») площадью (данные изъяты) кв.м, адрес: (,,,), кадастровый номер № Вид права – общая долевая собственность, доля в праве: 1/2 (т.2 л.д.103-104).

Учитывая приведенные нормы права и исследованные в суде доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1.

Денежные средства в размере (данные изъяты) рублей 42 копейки, внесенные ФИО1 на депозитный счет Управления судебного департамента в Костромской области в качестве платежа за 1/2 доли кадастровой стоимости земельного участка (чек по операции от 17 июля 2024 года), подлежат возврату истцу. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о применении к договору дарения правил о купле-продажи и о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли земельного участка с нарушением преимущественного права покупки, взыскании судебных расходов – отказать. 

Возвратить ФИО1 денежные средства в размере (данные изъяты)., внесенные на депозитный счет Управления судебного департамента в Костромской области.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Нерехтский районный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Н.Б. Соловьёва

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 апреля 2025 года