Дело № 2-2700/2017 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 ноября 2017 года г. Чебоксары

Ленинский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в составе: председательствующего судьи Ермолаевой Т.П., при секретаре судебного заседания Поляковой Е.Ю., с участием представителей: истца - ФИО1, ответчика – ФИО2, ООО «Жилкомсервис» - ФИО3, третьего лица ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о признании права общей собственности собственников многоквартирного жилого дома на подвальное помещение, 

установил:

ФИО5 с учетом уточненного иска обратилась в суд с требованием о признании нежилого помещения -----, общей площадью 71,4 кв.м. расположенного в подвале (литера А1) жилого трехэтажного кирпичного многоквартирного дома (литера А) ----- по адрес общей собственностью собственников данного многоквартирного жилого дома и о признании права собственности муниципального образования «г. Чебоксары - столица Чувашской Республики» на данное нежилое помещение отсутствующим, указав в основном и дополнительных исках, что в указанном доме ей на праве собственности по договору купли-продажи от дата принадлежит квартира № -----. Данный дом относится к постройке дата года. Первая приватизация квартиры в данном доме произведена в дата году (квартира № -----). Право собственности муниципального образования зарегистрировано в дата году, на кадастровый учет помещение поставлено дата., о чем ей стало известно дата после получения выписки из ЕГРН. По утверждениям истца, государственная регистрация права муниципальной собственности является незаконной, поскольку спорное помещение является объектом общей собственности собственников помещений в данном доме и не предназначалось для самостоятельного использования (по техпаспорту техническое подполье). Ранее в нем располагалась котельная, с момента перехода на центральное отопление в нем расположены различные инженерные коммуникации, водомерный и тепловой узел с общими приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов, что в силу положений ст. 36 ЖК РФ относит его к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома. В иске также указывается, что оборудованием в данном помещении дверей с запорными устройствами, лишает собственников возможности доступа к указанному имуществу, в том числе и в случаях аварийных ситуаций.

Истица в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

Представитель истицы в судебном заседании поддержал данный иск по изложенным в нем основаниям и вновь привел их суду, пояснив также, что нежилое помещение -----, общей площадью 71,4 кв.м. расположено в подвале жилого трехэтажного кирпичного многоквартирного дома № ----- по адрес. На дату приватизации первой квартиры в доме, которая произошла в дата году, указанное помещение не было выделено и предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически использовалось в качестве общего имущества, в нем располагался технический участок ------, обслуживающий данный дом. По технической документации в данном подвальном помещении изначально располагалась котельная, т.к. дом имел печное отопление. В подвалах двух других подъездов расположены кладовки жильцов. Перегородки были установлены арендаторами самостоятельно. Последний арендатор, установил двери с замками, лишив собственников возможности доступа в общему имуществу, в том числе и в случаях аварийной ситуации.

Представитель ООО «Жилкомсервис» - ФИО3, ФИО4, участвующие в данном споре в качестве третьих лиц на стороне истца, поддержали данный иск, дав суду аналогичные пояснения.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, пояснив суду, что спорное подвальное помещение находится в муниципальной собственности и с дата года используется в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома - для сдачи в аренду. Доводы истца о возникновении права общей долевой собственности на указанный объект недвижимости являются ошибочными.

Представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явился, просил разрешить данный спор без его участия. 

Суд считает возможным разрешить данный спор при имеющейся явке, по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав пояснения участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, нежилое помещение -----, общей площадью 71,4 кв.м. расположено в подвале (литера А1) жилого трехэтажного кирпичного многоквартирного дома (литера А) ----- по адрес. В данном жилом доме истцу на праве собственности принадлежит квартира № -----. Управление названным многоквартирным домом осуществляет ООО «Жилкомсервис».

Право собственности на данное нежилое помещение зарегистрировано за муниципальным образованием «г. Чебоксары - столица Чувашской Республики».

Действительно, согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.

Вместе с тем, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Таким образом, правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Разрешая требование об отнесении спорного подвального помещения к общей собственности собственников помещений в жилом доме, суд установил, что на дату приватизации первой квартиры в доме (дата год), спорное помещение не было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически использовалось домовладельцами в качестве общего имущества.

Так, названное помещение входило в одно общее подвальное помещение, в котором отсутствовали какие- либо кабинеты, подсобные помещения, санузлы и которое с момента его постройки использовалось в качестве котельной, т.е. изначально было запроектировано для обслуживания многоквартирного жилого дома и не было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Данное обстоятельство подтверждено первичной технической документацией и ответчиком не оспаривается. Указанное обстоятельство опровергает доводы ответчика о том, что право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не могло возникнуть.

Использование спорного жилого помещения ответчиком для сдачи в аренду под нужды различных организаций, как следует из представленных суду доказательств, началось в дата году, право муниципальной собственности зарегистрировано позднее в дата году, на кадастровый учет помещение поставлено в дата году. При этом, из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что никакая разрешительная документация по обустройству арендаторами в данном подвальном помещении различных перегородок, установка сантехнического оборудования и дверей в установленном порядке не согласовывалась. 

При этом, после установки перегородок и дверей в спорном помещении оказались не только инженерные сети, но и запорная и регулировочная арматура, общие приборы учета потребляемых коммунальных ресурсов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Целью заявленного по делу требования является оспаривание права собственности ответчика, зарегистрированного на спорный объект, тогда как он, по мнению истца, является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

Наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество лишает собственников помещений в многоквартирном жилом доме правовых гарантий, предусмотренных ст. 36 ЖК РФ.

Кроме того, самовольной установкой перегородок в подвальном помещении и оборудованием спорного помещения дверью с запорными устройствами, ограничивается прямой доступ лиц, ответственных за содержание общего имущества, к различным инженерно-техническим коммуникациям, расположенным в спорном помещении, что в случаях аварийных ситуаций создает прямую угрозу как общему имуществу, так и безопасности проживания граждан. Отсутствие доступа к общим приборам учета потребляемых коммунальных ресурсов также рассматривается судом как ограничение прав собственников по контролю за использованием их показаний. 

Нарушенное право в спорной правовой ситуации может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на названный объект недвижимости.

Согласно ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность не распространяется.

В соответствии с Определением КС РФ от 20 декабря 2001 г. N 285-О положения ст. 208 ГК РФ, содержащей перечень требований, на которые не распространяется установленный ст. 196 данного Кодекса общий трехлетний срок исковой давности, позволяют устранить длящиеся нарушения прав собственника, не связанные с лишением владения, вне зависимости от истечения сроков исковой давности, и направлены на защиту права собственности, гарантированного ст. 35 Конституции РФ.

В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

С учетом приведенных положений исковая давность на требование о признании права отсутствующим не распространяется. Иной подход по применению исковой давности по указанному требованию не обеспечивает достоверность и публичность государственного реестра, не способствует должной защите прав участников гражданского оборота и восстановлению их нарушенных прав в отношении объектов недвижимости (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ). Такая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ, 

решил:

Признать нежилое помещение -----, общей площадью 71,4 кв.м. расположенное в подвале (литера А1) жилого трехэтажного кирпичного многоквартирного дома (литера А) ----- по адрес общей собственностью собственников данного многоквартирного жилого дома.

Признать право собственности муниципального образования «г. Чебоксары - столица Чувашской Республики» на нежилое помещение -----, общей площадью 71,4 кв.м. расположенное в подвале (литера А 1) жилого трехэтажного кирпичного многоквартирного дома (литера А) ----- по адрес отсутствующим.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики. Апелляционная жалоба может быть подана в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Ленинский районный суд г. Чебоксары.

Председательствующий судья Т.П. Ермолаева

Мотивированное решение составлено 17 ноября 2017 года.