Дело № 2-699/2025

УИД 39RS0002-01-2025-000712-94

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2025 г. г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Курташовой И.Ю. при секретаре Булат А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Гурьевского района Калининградской области, предъявленному в защиту интересов МО «Гурьевский муниципальный округ» и неопределенного круга лиц, к администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области, ФИО3, ФИО4 о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка и государственной регистрации права собственности на объект, применении последствий недействительности сделок, с участием третьих лиц Управления Росреестра по Калининградской области, ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 в период с 07.05.2019 до 30.06.2021 являлся собственником земельного участка с КН № площадью 1050 кв.м из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для ведения ЛПХ, расположенного по адресу: 

<

адрес >.

Указанный выше земельный участок был приобретен ФИО3 по договору купли-продажи № 115 от 11.03.2019, заключенному в порядке ст. 39.20 ЗК РФ с администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области, в связи с нахождением в его границах здания с КН №, право собственности на которое было зарегистрировано за ФИО3 13.12.2018.

Указанное здание являлось хозяйственной постройкой площадью 10 кв.м и было учтено в ГКН 13.12.2018. Кадастровый учет и регистрация права на данный объект были осуществлены на основании декларации об объекте недвижимости от 11.11.2018, являющейся приложением к техническому плану здания. 

Будучи собственником земельного участка с КН № и хозяйственной постройки с КН №, ФИО3 распорядился данными объектами по договору купли-продажи от 20.06.2021 в пользу ФИО4, право собственности последнего зарегистрировано в ЕГРН 30.06.2021.

На момент заключения с администрацией Гурьевского городского округа договора купли-продажи земельного участка, а в последствии и с ФИО4 на земельном участке с КН № объекты капитального строительства, отнесенные к категории жилых, отсутствовали.

Прокурора Гурьевского района Калининградской области обратился в суд с иском в защиту интересов МО «Гурьевский муниципальный округ» и неопределенного круга лиц к администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области, ФИО3 и ФИО4 о признании недействительными указанных выше договоров купли-продажи земельного участка с КН № и государственной регистрации права собственности на объект с КН №, применении последствий недействительности сделок, ссылаясь на то, что поскольку на момент обращения ФИО6 в администрацию о выкупе земельного участка фактически объект недвижимости жилого назначения в его границах отсутствовал, данное обстоятельство не позволяет реализовать исключительное право на приобретение земельного участка занятого этим объектом и необходимого для его использования. Кроме того, площадь земельного участка несоразмерна площади под обслуживание объекта, составляющей 10 м, данный объект вспомогательного использования не влечет возникновения у лица исключительного права на приобретение участка под ним без проведения торгов и по льготной цене. Передача ФИО3, а затем ФИО4 в собственность земельного участка с КН № повлекло нарушение прав муниципалитета на поступление денежных средств в бюджет от продажи участка и прав населения на решение вопросов непосредственного обеспечения своей жизнедеятельностью за счет средств местного бюджета.

В судебном заседании старший помощник прокурора Гурьевского района Калининградской области Штайн А.А. исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, просила их удовлетворить.

Представитель администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области ФИО7, действующий на основании доверенности 10.04.2025 № 04/4463, в судебном заседании указал, что при установлении судом нарушений при передаче спорного земельного участка в собственность не возражал против удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании представитель ФИО3 – адвокат Полищук А.П., действующий на основании ордера № 242 от 19.05.2025, просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку несоразмерность объектов недвижимости площади испрашиваемого земельного участка не относится к числу оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов. Наличие в 2018 г. нежилого здания с КН № на земельном участке с КН № подтверждается заключением специалиста, которое в результате шторма 2-3 января 2019 г. было частично повреждено, но не утратило прочной связи с землей. В результате данного шторма у объекта сорвало крышу, после этого каркасно-щитовая конструкция хозпостройки, закрепленная с железобетонном фундаментом при помощи анкерных соединений, была разобрана, остался только фундамент, и в таком состоянии продана ФИО1, а потому последний является добросовестным приобретателем. Хозяйственная постройка предназначена, в том числе для хранения продукции, в связи с чем ФИО2 имел право на приобретение спорного участка в собственность в порядке ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. 

Представитель ФИО4 – ФИО8, действующий на основании доверенности от 06.06.2025, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку ФИО4 приобрел земельный участок с КН № с расположенным в его границах фундаментом, а потому является добросовестным приобретателем. Последний перед приобретением спорных объектов убедился в наличии данных объектов, видел, что от здания остался фундамент, имел намерения восстановить данный объект. В настоящее время ФИО4 завез землю, осуществил выравнивание земельного участка и засыпку фундамента. Право собственности на хозпостройку с КН № не погашено, поскольку ФИО4 намерен в этих же границах возвести строение. Вид разрешенного использования спорного участка позволяет возводить на нем нежилые постройки, при этом несоразмерность объекта площади земельного участка не является основанием для отказа в предоставлении участка. Полагал, что в случае применения последствий недействительности сделок по продаже спорного земельного участка, право аренды на этот же земельный участок подлежит сохранению, поскольку соответствующий договор был расторгнут в связи с передачей участка в собственность. 

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства и дав им оценку, суд приходит к следующему.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

При этом, в силу ст. 39.3 ЗК РФ предоставление земельных участков в собственность возможно как на торгах, так и без проведения торгов. 

Согласно подп. 6 п. 2 указанной выше статьи без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ст. 39.20 ЗК РФ).

Исходя из толкования положений п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в их взаимной связи с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, преимущественным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, имеют лица, являющиеся собственниками расположенных на них объектов капитального строения, то есть объектов, которые имеют прочную связь с землей, конструктивные характеристики которых не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению этих объектов. 

По смыслу ст. 39.20 ЗК РФ отсутствие объекта недвижимого имущества не позволяет реализовать исключительное право на приобретение земельного участка занятого этим объектом и необходимого для его использования.

Согласно выпискам о переходе прав на земельный участок с КН № и нежилое здание – хозяйственную постройку с КН № собственниками данных объектов по 29.09.2021 являлись ФИО3, с 30.06.2021 – ФИО4

Из материалов реестрового и регистрационного дел следует, что указанный выше земельный участок был приобретен ФИО3 на основании заключенного с администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области договора купли-продажи № 115 от 11.03.2019 в порядке ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ без проведения торгов, в связи с нахождением в его границах нежилого здания – хозяйственной постройки с КН № площадью 10 кв.м, право собственности на которое было зарегистрировано за ФИО3 13.12.2018. Кадастровый учет и регистрация права на данный объект были осуществлены на основании декларации об объекте недвижимости от 11.11.2018, являющейся приложением к техническому плану здания. 

ФИО4 приобрел право собственности на земельный участок с КН № и нежилое здание – хозяйственную постройку с КН № на основании заключенного между ним и ФИО3 договора купли-продажи от 20.06.2021. 

Постановка объекта с КН № на кадастровый учет, регистрация права собственности на данный объект произведена в упрощенном порядке, который не предполагает осуществление контроля, направленного на проверку фактического существования такого объекта недвижимости на земельном участке и его техническое состояние. 

Согласно ч. 10 ст. 1 ГрК РФ здания, строения и сооружения являются объектами капитального строительства.

В соответствии со ст. 55 ГрК РФ право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью хозяйственных построек является то, что они не могут быть использованы в качестве здания, сооружения, поскольку для их возведения не требуется получение разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. Данные объекты носят временный характер.

Хозяйственное строение - это вспомогательный (не самостоятельный) отдельно стоящий, или пристроенный объект недвижимости хозяйственно-бытового назначения: сарай для содержания скота и птицы; сарай (бытовка) для хранения хозяйственного инвентаря; хозяйственный навес, навес для автомобилей; гараж; баня, летний душ, уборная; летняя кухня; теплица; погреб и т.п. капитальные и некапитальные постройки.

В ходе рассмотрения дела ФИО3 не были представлены доказательства, с достоверностью и бесспорностью подтверждающих, что объект недвижимости, возведенный на спорном земельном участке, на момент заключения между ним и администрацией договора купли-продажи в порядке ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ фактически существовал. 

Не подтверждают данные обстоятельства и представленное ФИО3 информационное заключение специалиста ООО «Декорум» ФИО9 № 185 от 18.06.2025. Так, специалистом осуществлялся анализ представленных изображений – фотоматериалов и объекта недвижимости на фото и установлено, что таковые были сняты 20.06.2018 в 13:19 на территории земельного участка с КН №. Между тем, наличие данного объекта по состоянию на 11.03.2019 – на момент заключения между ФИО3 и администрацией договора купли-продажи спорного земельного участка данное заключение не подтверждает.

Напротив, как следует из справки (заключения специалиста) начальника и ведущего инженера оперативного мониторинга и анализа данных дистанционного зондирования земли из космоса от 20.12.2024, в ходе исследования территории земельного участка с КН № по состоянию на 01.10.2018, 10.10.2018 и 22.03.2019 дешифровочных признаков строений, в том числе ОКС с КН № не выявлено. Существенных изменений состояния территории не выявлено, видимые изменения связаны с сезонностью проведения космической съемки. 

Оснований для признания указанной справки недопустимым доказательством у суда не имеется, поскольку таковая не противоречит заключению специалиста ООО «Декорум» ФИО9 № 185 от 18.06.2025, поскольку не исключает наличие строения по состоянию на 20.06.2018. То обстоятельство, что специалисты не предупреждались об уголовной ответственности, также не влечет признание недопустимым доказательством указанную справку, поскольку не является заключением эксперта по смыслу ст. 86 ГПК РФ.

Более того, сведения, указанные в справке (заключении специалиста) начальника и ведущего инженера оперативного мониторинга и анализа данных дистанционного зондирования земли из космоса от 20.12.2024 не только не опровергнуты по существу стороной ответчика, но и согласуются с объяснениями ФИО10, ФИО11 и ФИО12, отобранными 10.12.2024 ОУ ОЭБ и ПК ОМВД России «Гурьевский». Из указанных объяснений следует, что данные граждане проживают в 

<

адрес > с 1994 1997 и 2000 

<

адрес > от их места жительства расположен земельный участок с КН №, на котором располагался мусорный контейнер, в 2019 г. данный контейнер был убран и на его место завезены бетонные блоки, рядом с которыми была возведена небольшая деревянная хозпостройка. Иных строений на данном земельной участке не имелось.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют документы, бесспорно подтверждающие наличие строения с КН № на момент выкупа земельного участка в собственность, его капитальных характер, то есть расположение указанного объекта капитального строительства на испрашиваемом земельном участке.

Фактическое отсутствие объекта недвижимости с КН № на момент его приобретения совместно с земельным участком с КН № не могло не представляться неочевидным для ФИО4, представитель которого в ходе рассмотрения дела по существу подтвердил наличие на спорном участке фундамента. 

Однако наличие элементов фундамента само по себе не предопределяет его физические свойства, присущие объекту капитального строительства при том, что, как установлено судом, объекта недвижимости жилого назначения как на момент приобретения в собственность спорного земельного участка ФИО3, так и на момент его покупки ФИО4 не существовало.

В этой связи в действиях ФИО4 признаков добросовестности в силу вышеустановленных по делу обстоятельств не имеется, приобретая не существующий объект капитального строительства, права на которые на момент заключения договора купли-продажи с ФИО3 были зарегистрированы в ЕГРН, совместно со спорным земельным участком ФИО4 действовал недобросовестно. 

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Поскольку приобретение земельного участка, находящегося в государственной собственности с нарушением требований законодательства влечет нарушение прав неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорного земельного участка по результатам конкурсных процедур (торгов), а также влечет нарушение публичных интересов муниципального образования на получение реальных доходов в местный бюджет, а действия ФИО6, по инициативе которого строение было поставлено на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности, свидетельствуют о намерениях на получение земельного участка в собственность в упрощенном порядке без проведения торгов по льготной цене, суд приходит к выводу, что заключенный между ФИО3 и администрацией договор купли-продажи № 115 от 11.03.2019 земельного участка с КН № в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ является недействительным.

Поскольку при заключении с ФИО3 договора купли-продажи указанного выше земельного участка и ОКС с КН № для ФИО4 представлялось очевидным фактическое отсутствие такого объекта, в связи с чем добросовестным приобретателем он признать быть не может, сделка от 20.06.2021, равно как и регистрация права собственности последнего на объект с КН № также являются недействительной.

Также заслуживают внимания и доводы прокурора о том, что объект вспомогательного использования не влечет возникновения у лица исключительного права на приобретение участка под ним без проведения торгов и по льготной цене.

Как разъяснено в п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, возведение на земельном участке объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» на приусадебном земельном участке допускается возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, который возводится на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК РФ.

Установленный Классификатором видов разрешенного использования вид разрешенного использования земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» предусматривает возможность размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

В силу ч. 10 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.

С учетом вышеизложенного, объекты вспомогательного назначения не могут участвовать в гражданском обороте в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

Разрешая доводы стороны ответчика о применении срока исковой давности к заявленным требованиям, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано на то, что по смыслу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 АПК РФ, начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Исходя из приведенных выше норм права, суд считает, что при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

Из материалов дела следует, что о предполагаемом нарушении действующего законодательства прокурору Гурьевского района Калининградской области стало известно в 2024 г. при проведении проверки соблюдения земельного законодательства администрацией Гурьевского муниципального округа Калининградской области. С исковыми требованиями прокурор Гурьевского района Калининградской области обратился в суд 20.03.2025, а потому срок исковой давности для обращения в суд с указанными выше требованиями не пропущен.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Гурьевского района Калининградской области в защиту интересов МО «Гурьевский муниципальный округ» и неопределенного круга лиц удовлетворить.

Признать недействительным договор № 115 от 11.03.2019 купли-продажи земельного участка с КН № между администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области и ФИО3.

Признать недействительным договор купли-продажи от 20.06.2021 земельного участка с КН № и нежилого здания – хозяйственной постройки с КН № между ФИО3 и ФИО4.

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО4 на нежилое здание – хозяйственную постройку с КН № площадью 10 кв.м.

Применить последствия недействительности указанных выше сделок, возвратив земельный участок с кадастровым номером 

<

адрес > в распоряжение МО «Гурьевский муниципальный округ» Калининградской области.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО4 на земельный участок с КН № и нежилое здание – хозяйственную постройку с КН № площадью 10 кв.м и снятии с государственного кадастрового учета объекта с КН №.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Судья: Курташова И.Ю.

Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2025 г.