РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дата Октябрьский районный суд г. Самары в составе: председательствующего судьи Курмаевой А.Х., 

при секретаре судебного заседания Галимовой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-614/2019 по иску Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе к ФИО1,, ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Самарский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства обратился в суд с исковыми требованиями к ответчикам о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. Просит расторгнуть договор ипотечного целевого займа №... от дата; взыскать с ФИО1,, ФИО2, ФИО3 в пользу Фонда непогашенную сумму основного долга по займу – 920 052, 65 руб.; задолженность по плате за пользование займом – 211 752, 36 руб.; неустойку за нарушение сроков внесения платежей – 52537, 96 руб., всего: 1 184 342 руб. 97 коп.; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером №... с объектом незавершенного строительства, расположенные по адресу: адрес, принадлежащие на праве собственности ФИО1; определить начальную продажную цену имущества в размере 1 304 580 руб., в том числе: стоимость земельного участка – 120 000 руб.; стоимость объекта незавершенного строительства - 1 184 580 руб.; реализовать заложенное имущество путем продажи на открытых публичных торгах по цене 1 304 580 рублей, в том числе: стоимость земельного участка – 120 000 руб.; стоимость объекта незавершенного строительства - 1 184 580 руб.; взыскать с ответчиков понесенные судебные расходы - государственную пошлину в размере 15043, 43 руб., оплату отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 7500 руб., почтовые расходы по отправке ответчикам претензий в сумме 202, 50 руб. 

В судебном заседании представитель истца Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства - ФИО4, действующий по доверенности б/н от дата, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании иск признал полностью, пояснив, что оплату займа не производил с дата из-за отсутствия денежных средств, два года находился без работы. В настоящее время работает и намерен погашать займ и проценты. Оценку недвижимого имущества не оспаривает. 

Соответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом по почте, однако судебные извещения возвращены из-за истечения срока хранения.

Выслушав представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

Из материалов дела следует, что дата между Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе (Фонд) и ФИО1,, ФИО2 (заемщики) заключен договор №... ипотечного целевого займа (л.д. ***).

В соответствии с п. 1.1. договора №... ипотечного целевого займа от дата Фонд предоставляет Заемщику целевой займ на возвратной и платной основе на строительство жилого дома на земельном участке, находящемся по адресу: адрес, в сумме 1 000 000 руб. на срок дата с начала финансирования, на условиях, определенных договором. Процентная ставка за пользование займом устанавливается в размере ***% годовых. 

Заем был предоставлен ФИО1, ФИО2 полностью, что подтверждается платежными поручениями №... от дата, №... от дата, №... с дата, №... от дата, №... от дата.

Таким образом, Фонд исполнил свои договорные обязательства надлежащим образом в соответствии с вышеуказанным договором.

Заем был предоставлен под обеспечение договора залога недвижимого имущества от дата - земельного участка площадью *** кв.м., расположенного по адресу: адрес, принадлежащем на праве собственности ФИО1

На данном земельном участке после заключения договора займа ФИО1 и ФИО2 возведен объект незавершенного строительства, что не оспаривалось в судебном заседании ответчиком.

В соответствии п.1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Пунктом 1.4 договора залога от дата предусмотрено, что право залога по настоящему договору распространяется на объект в процессе строительства, а также после его завершения, что жилой дом, строительство которого будет закончено Залогодателем на указанном в настоящем договоре земельном участке, будет обременен ипотекой в пользу Залогодержателя до полного исполнения Залогодателем всех обязательств по Договору займа.

Кроме того, согласно п.1 ст.77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, все здания, расположенные на указанном выше земельном участке, находятся в залоге у Фонда.

Кроме того, обеспечением займа является договор поручительства от дата, заключенный между Фондом и ФИО3.

Согласно ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство (сопоручители), отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства. Если из соглашения между сопоручителями и кредитором не следует иное, сопоручители, ограничившие свою ответственность перед кредитором, считаются обеспечившими основное обязательство каждый в своей части. Сопоручитель, исполнивший обязательство, имеет право потребовать от других лиц, предоставивших обеспечение основного обязательства совместно с ним, возмещения уплаченного пропорционально их участию в обеспечении основного обязательства.

В соответствии с ч.6 ст. 367 ГК РФ поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.

В соответствии с п. 2.1. договора поручительства от дата ФИО5 (Поручитель) обязался солидарно отвечать перед Фондом за выполнение Ответчиками условий договора займа в том же объеме, как и Ответчики.

В соответствии с пунктами 2.4.3, 2.4.6 Договора займа ФИО1, ФИО2 приняли на себя следующие обязательства: погашать полученный заем в течение дата начиная погашение через *** год со дня начала финансирования, с периодичностью внесения платежей ежемесячно не позднее дня, соответствующего дате начала финансирования; платить *** % годовых от полученных средств за пользование займом.

На дата сроки внесения периодических платежей в счет погашения займа и платы за пользование займом ответчиками неоднократно пропущены, чем нарушены условия договора займа.

дата ФИО1 ФИО2, ФИО3 была направлена претензия с требованием о расторжении договора и досрочном погашении займа, однако, до настоящего времени ответа на претензию получено не было.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ и п. 2.1.4 договора займа в случае нарушения сроков погашения займа Фонд вправе расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения займа вместе с причитающимися процентами. 

Несмотря на неоднократное уведомление ответчиков о необходимости погашения задолженности, внесении платежей за пользование займом, обязательства по погашению и внесению платежей ответчиками надлежащим образом не исполняются.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд полагает, что нарушение ответчиками на протяжении длительного времени сроков погашения суммы основного долга и процентов за пользование займом является существенным нарушением условий договора №... ипотечного целевого займа от дата и в соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ является основанием для расторжения указанного договора.

В соответствии с ч.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

Ответчиками нарушены сроки погашения основной суммы долга, процентов за пользование кредитом.

Согласно ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу чт. 332 ГК РФ, кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно п.3.4 договора №... ипотечного целевого займа от дата предусмотрено, что в случае просрочки очередного платежа заемщик уплачивает фонду неустойку в размере *** % от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Из расчета, представленного истцом, следует, что размер неустойки за период просрочки составляет 52 537,96 руб.

Согласно расчету по состоянию на дата общая сумма задолженности составляет 1 184 342,97 руб., в том числе: непогашенная сумма основного долга по займу - 920 052,65 руб.; задолженность по плате за пользование займом - 211 752,36 руб.; неустойка за нарушение сроков внесения платежей - 52 537,96 руб.

Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Расчет задолженности по договору стороной ответчика в силу ст. 56 ГПК РФ не оспорен, доказательства иного размера задолженности либо ее отсутствия суду не предоставлены.

Суд принимает во внимание расчет истца, поскольку расчет задолженности основан на условиях договора является арифметически верным, ответчиком не оспорен, доказательств погашения задолженности, уплаты процентов ответчиками не представлено, в связи с чем, исковые требования истца о взыскании с ответчиков ФИО1 ФИО2, ФИО3 суммы задолженности в размере 1 184 342,97 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Как указано выше, судом установлено, что нарушение обязательства по оплате основного долга и задолженности по оплате за пользование заемными денежными средствами является существенным.

Поскольку заемщики не исполнили обязательства по договору надлежащим образом, а также оставили без удовлетворения требования кредитора о возврате суммы кредита и процентов, истец вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Закона об ипотеке.

Согласно п. п. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Согласно Отчету №... об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества рыночная оценка земельного участка с кадастровым номером №... с объектом незавершенного строительства, расположенные по адресу: адрес, принадлежащие на праве собственности ФИО1 по состоянию на дата составляет 1 630 725 руб., где: стоимость земельного участка – 150 000 руб.; стоимость объекта незавершенного строительством – 1 480 725 руб.

Суд принимает во внимание, что начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, в связи с чем, полагает необходимым определить начальную продажную цену имущества в размере 80%, что составит 1 304 580 руб., где: стоимость земельного участка – 120 000 руб.; стоимость объекта незавершенного строительством – 1 184 580 руб.

Согласно ст.56 Федерального закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Таким образом, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи на открытых публичных торгах по цене 1 304 580 руб., где: стоимость земельного участка – 120 000 руб.; стоимость объекта незавершенного строительством – 1 184 580 руб., подлежит удовлетворению.

Оценивая изложенные обстоятельства, и учитывая, что ответчиками не исполнены основные обязательства, обеспеченные залогом, суд приходит к выводу о том, что требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем его реализации с публичных торгов являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Требование истца о взыскании с ответчиков расходов, понесенных в связи с обращением в оценочную компанию в размере 7 500 руб. подтверждено договором №... на оказание услуги по оценке имущества от дата (л.д. ***), платежным поручением №... от дата (л.д. ***), в связи с чем, также подлежит удовлетворению. 

Истцом также заявлено требование о взыскании судебных расходов в размере уплаченной государственной пошлины 15 043,43 руб. и почтовых расходов по отправке ответчикам претензий.

Оплата государственной пошлины подтверждается платежным поручением №... от дата (л.д. ***).

Оплата расходов на отправку ответчикам претензий подтверждается чеками ФГУП «Почта России» №..., №..., №..., №..., №..., №... на общую сумму 202,50 руб. (л.д. ***).

Таким образом, требования истца о взыскании вышеуказанных расходов также подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.198-199 ГПК РФ, 

решил:

Иск Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе удовлетворить.

Расторгнуть договор №... ипотечного целевого займа от дата, заключенный между Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе и ФИО1,, ФИО2.

Взыскать с ФИО1,, ФИО2, ФИО3 солидарно в пользу Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе сумму основного долга по договору в размере 920 052,65 руб., задолженность по плате за пользование займом – 211 752,36 руб., неустойку за нарушение сроков погашения займа – 52 537,96 руб., расходы по оценке – 7 500 руб., расходы по госпошлине – 15 043,43 руб., почтовые расходы – 202,50 руб., а всего 1 207 088 (один миллион двести семь тысяч восемьдесят восемь) руб. 90 коп.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером №... с объектом незавершенного строительства, расположенные по адресу: адрес, принадлежащий на праве собственности ФИО1,, определив начальную продажную цену имущества в размере 1 304 580 руб., в том числе: стоимость земельного участка – 120 000 руб.; стоимость объекта незавершенного строительством – 1 184 580 руб., путем продажи с публичных торгов.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия в окончательном виде.

Решение суда в окончательной форме принято 15.02.2019г.

Судья Курмаева А.Х.