Дело № 3а-129/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 23 сентября 2019 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Герасимовой О.В., 

при секретаре Авраменко А.О., 

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению государственной службы кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 7 468 375, 5 руб. по состоянию на 01.01.2016 года в соответствии с приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 № 42. Арендная плата за земельный участок исчисляется, исходя из его кадастровой стоимости. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 08.07.2019 года № 278/2019, выполненным оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 786 000 руб.

Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка; ориентир территория электроподстанции «Ванино»; участок находится примерно в 55 м по направлению на юг от ориентира; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 786 000 рублей по состоянию на 01.01.2016 года. 

На основании определения Хабаровского краевого суда от 18 июля 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Ванинского муниципального района Хабаровского края. 

На основании определения Хабаровского краевого суда от 10 сентября 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца, представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителей заинтересованных лиц: администрации Ванинского муниципального района Хабаровского края, администрации городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

В письменных возражениях представитель Министерства имущественных отношений Хабаровского края – ФИО3 заявленные требования не признал по тем основаниям, что у ФИО2 отсутствуют основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, поскольку ФИО2 является арендатором указанного земельного участка. Полагает, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года. Объекты, используемые оценщиком для сравнения в качестве аналогов, имеют отличные от параметров объекта оценки характеристики. Оценщиком подобраны объекты аналоги с существенно отличавшимися ценообразующими факторами. Оценщиком отобрано 6 объектов аналогов, которые имеют значительно меньшую площадь в сравнении с оцениваемым земельным участком. Оценщиком, при определении параметров сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, не учтены такие стоимостные факторы, как транспортная доступность, инфраструктура, вид разрешенного использования. В качестве источников для подбора аналогов использованы информационно-справочные издания, которые не содержат достоверной информации о земельных участках. При расчете корректировок на дату продажи/предложения оценщик применил сведения, содержащиеся в аналитическом обзоре «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года», придя к необоснованному выводу, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям на рынке земельных участков. Таким образом, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, в соответствии со ст.84 КАС РФ не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего итоговую величину рыночной стоимости земельного участка в размере 786 000 руб.

В письменном отзыве представитель администрации Ванинского муниципального района Хабаровского края ФИО4 просит отказать в удовлетворении требований административного истца, сославшись на то, что у административного истца отсутствуют основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, поскольку ФИО2 не является собственником земельного участка. Ссылается на то, что испрашиваемый земельный участок находится в граница городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края и именно указанное муниципальное образование является заинтересованным лицом, в казну которого поступает земельный налог и арендная плата за пользование данного земельного участка. 

В письменном отзыве глава администрации городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края ФИО5 не возражает против удовлетворения административных исковых требований, так как пересмотр результатов определения кадастровой стоимости земельного участка возможен при установлении в отношении данного объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка. Указывает, что арендная плата на земельный участок, рассчитывается в соответствии с Приложением № 2 к договору аренды земельного участка № 369 от 02.07.2019, по формуле с учетом кадастровой стоимости участка, где значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. 

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1, исследовав материалы дела, а также устные и письменные пояснения оценщика ФИО6, составившего Отчет об оценке земельного участка, допрошенного в судебном заседании, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании Договора № 1878 аренды земельного участка от 17.08.2011, заключенного между администрацией Ванинского муниципального района и ФИО2, последний является арендатором земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, порядка 55 метров южнее территории электроподстанции «Ванино», для размещения учебно-экзаменационной площадки по обучению и приему экзаменов водителей транспортных средств всех категорий. Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.1 Договора). Срок договора определен с 01.08.2011 по 01.08.2016 (пункт 1.1 Договора).

Согласно дополнительному соглашению № 1 от 25.07.2016 к договору аренды земельного участка № 1878 от 17.08.2011 договор аренды заключен до 01.08.2019. Согласно п. 1 указанного соглашения, стороны пришли к соглашению об изменении с 01.03.2015 арендодателя – администрация городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края, в лице главы администрации городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края, по договору аренды земельного участка № 1878 от 17.08.2011.

Из Договора № 369 аренды земельного участка от 02.07.2019, заключенного между администрацией городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края и ФИО2, последний является арендатором земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, порядка 55 метров южнее территории электроподстанции «Ванино», для размещения учебно-экзаменационной площадки по обучению и приему экзаменов водителей транспортных средств всех категорий. Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.1 Договора). Срок договора определен с 01.08.2019 по 01.08.2029 (пункт 1.1 Договора).

Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости с кадастровым номером № следует, что на кадастровый учет земельный участок поставлен 12.07.2011 года, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов профессионального образования, для строительства образовательных объектов.

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 12.12.2018 составляет 7 468 375, 5 руб., определена по состоянию на 01.01.2016 на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края». 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2). 

Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. 

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 08.07.2019 № 278/2019, составленный оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года составляет 786 000 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, оценщик исходил из того, что оцениваемый земельный участок относится к группе видов разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии». При отсутствии земельных участков сопоставимых по виду разрешенного использования с оцениваемым, оценщик в качестве аналогов рассматривает земельные участки коммерческого назначения, но с более распространенным видом разрешенного использования, а именно: «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» с последующим внесением корректировки на вид разрешенного использования. 

В качестве источников информации использованы данные, опубликованные в открытых изданиях региональных средств массовой информации и специализированных изданиях – научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик», 2015 г.; интернет-ресурс «Фарпост-барахолка», http://www.farpost.ru, 2015 г.; Авито- сайт объявлений, http://www.avito.ru, 2015 г.; извлечения из аналитического обзора, подготовленного ООО РСО «Кредо» (rso_kredo@list.ru): «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года»; официальный сайт органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре: http://www.kmscity.ru, публичная кадастровая карта, сайт - http://portal.rosreestr.ru.

Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету. 

Все выявленные Оценщиком сделки и предложения к продаже земельных участков проанализированы на предмет сопоставимости объекту оценки по следующим основным критериям (факторам): тип объекта; категория земель; выставлявшееся право на объект; дата продажи (предложения); местоположение; условия продажи (торг); расположение относительно красной линии; площадь участка; площадь участка; вид разрешенного использования.

В рамках сравнительного подхода выявлено 6 объектов, которые могут быть использованы в качестве аналогов, предложенных к продаже или проданных с 01.01.2015 по 01.01.2016, находящихся в г. Комсомольске-на-Амуре Хабаровского края, предназначенных под коммерческую застройку.

Применены корректировки на дату продажи (предложения) по объектам-аналогам на местоположение; на дату продажи (предложения), кроме объекта-аналога № 4; вид разрешенного использования; на выставляющее право на объект; на площадь (масштаб).

Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. Отказ от применения иных корректировок обоснован. 

В результате расчета надежности скорректированных стоимостей получен доверительный интервал, в который вошли объекты-аналоги № 1, № 2, № 4, № 5, № 6 с диапазоном стоимости от 41 до 299руб./1 кв.м.

В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере 786 000 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Из письменного отзыва оценщика ФИО6, составившего Отчет об оценке земельного участка и его показаний в судебном заседании следует, что идентичность объектов-аналогов законом не предусмотрена, он должен быть сходным, а не идентичным. Различия в характеристиках устраняются посредством применения корректировки стоимости. Достаточное количество объектов-аналогов определяется оценщиком исходя из всех выявленных на рынке предложений по заданным критериям, используются все выявленные объекты-аналоги. Критерий транспортной доступности и инфраструктуры учтен оценщиком при определении местоположения объекта относительно красной линии. Вид разрешенного использования также учтен оценщиком. Анализ рынка коммерческой недвижимости проведен на основании цен объектов коммерческой недвижимости, так как рынок земельных участков является сегментом рынка коммерческой недвижимости.

Доводы представителя министерства имущественных отношений Хабаровского края, опровергаются вышеизложенными положениями Отчета, письменными показаниями оценщика ФИО6 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемых им методов и подходов, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Объекты-аналоги идентифицированы оценщиком с учетом информации, указанной в объявлениях, публичной кадастровой карты.

Произведенные оценщиком корректировки позволяют нивелировать различия по ценообразующим факторам между объектами аналогами и объектом оценки. Отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам в Отчете мотивирован.

Обстоятельства, на которые ссылается в отзыве представитель Министерства имущественных отношений Хабаровского края, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

Доводы административного ответчика о том, что в Отчете содержатся данные о том, что объекты-аналоги и сам объект оценки находятся в собственности, при этом земельный участок передан ФИО2 на условиях аренды, не свидетельствуют о недостоверности результатов оценки, отраженных в отчете, поскольку п. 9 на стр. 7 Отчета, указано, что исходя из того, что целью и задачей оценки в данном отчете является определение рыночной стоимости земельного участка для подачи заявления об изменении кадастровой стоимости в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, то вне зависимости от вида оформленного права на оцениваемый земельный участок, оценка проводится, исходя из права собственности, без учета обременений и ограничений. Ввиду чего, установление каких-либо ограничений (обременений) права в отношении объекта оценки Оценщиком не производилось.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Доводы административного ответчика и заинтересованного лица о том, что у ФИО2 отсутствуют основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства поскольку, как разъяснено в абзаце 7 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляются исходя из его кадастровой стоимости (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Поскольку ФИО2 является арендатором земельного участка на основании договора аренды заключенного с администрацией городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района сроком до 01.08.2029, ФИО2 является лицом, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости, и соответственно ФИО2 вправе оспорить его кадастровую стоимость.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 16 июля 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 12 декабря 2018 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка; ориентир территория электроподстанции «Ванино»; участок находится примерно в 55 м по направлению на юг от ориентира; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 786 000 рублей на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 16 июля 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда О.В. Герасимова