77OS0000-02-2024-028051-66 № 3а-574/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

02 сентября 2025 года адрес

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Бедняковой В.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению адрес Капитал» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

адрес УК «РВМ Капитал» обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001026:2473, площадью 3244,8 кв.м, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2023 г., в размере сумма

В обоснование заявленных требований административный истец ссылался на то, что является собственником объекта недвижимости; установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере сумма не соответствует рыночной и является завышенной, нарушает права административного истца в сфере налогообложения.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, административный истец обратился к независимому оценщику ООО «Квадро Эксперт», согласно отчету об оценке № 613/2024 от 29.07.2024 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 года определена в размере сумма

Реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001026:2473, площадью 3244,8 кв.м, расположенного по адресу: адрес. 

Право административного истца на объект недвижимости подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости.

Кадастровая стоимость здания по состоянию на 01.01.2023 г. установлена распоряжением Департамента городского имущества Москвы от 08.11.2023г. в размере сумма, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08.09.2024.

Административный истец как организация, зарегистрированная в предусмотренном законодательством РФ порядке, и как правообладатель объекта недвижимости на основании статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество организаций, в связи с чем внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивает права и законные интересы административного истца, связанные с уплатой установленного Налоговым кодексом РФ налога на имущество организации.

Оспаривая установленную в отношении объектов недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 613/2024 от 29.07.2024 года, составленный ООО «Квадро Эксперт», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 г. определена в размере сумма

Представитель административного ответчика в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ РФЦСЭ им. профессора фио при Минюсте России.

Согласно заключению эксперта, отчет об оценке № 613/2024 от 29.07.2024 года, составленный ООО «Квадро Эксперт» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В отчёте выявлены нарушения, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в исследуемом Отчете, не подтверждается. Подписание оценщиком анализируемого Отчета об оценке не подтверждено.

Рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 3244,8 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0001026:2374, расположенное по адресу: адрес, по состоянию на 1 января 2023 года составляет: сумма.

Стороны с результатом судебной экспертизы ознакомлены. Административный истец выразил несогласие с заключением эксперта, представил письменные возражения на заключение эксперта и рецензию.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводившие судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Возражения административного истца суд находит необоснованными ввиду следующего.

Вопреки доводам административного истца вся используемая в заключении информация, в том числе скриншоты с платных информационных ресурсов, дополнительная информация, влияющая на стоимость объекта, находится в читаемом формате и, кроме того, проверка данной информации возможна при переходе на сторонние ресурсы.

Довод административного истца о завышении экспертом стоимости объекта оценки путем использования в расчетах самых дорогих и несопоставимых аналогов, суд также находит несостоятельным. Согласно пояснениям эксперта, несмотря на то, что в тексте расчетной части заключения имеется техническая ошибка (описка), она не повлияла на окончательный вывод эксперта, поскольку не привела к ошибочной математической операции, сопровождающей предшествующее логическое обоснование.

Кроме того, рыночная стоимость объекта оценки – нежилого помещения административного истца - которая определялась в заключении эксперта, не является средней стоимостью объектов из сегмента, к которым может быть отнесен объект, стоимость которого определяется, в связи с чем отклонения стоимости квадратного метра объекта исследования от средних значений этого показателя обусловлены индивидуальными характеристиками конкретного объекта. При этом показатель средней стоимости рассчитывался экспертом на основании данных по объектам, отличающимся по ценообразующим факторам от исследуемого объекта, в силу чего средняя стоимость носит информационный характер и не может являться ориентиром при определении стоимости в данном конкретном случае. Следует также отметить, что указание на необходимость предоставления таких обоснований отсутствует в законодательстве, регламентирующем производство оценочной деятельности. 

Вместе с тем, эксперт приводит подробный расчет стоимости спорного объекта недвижимости, оснований не доверять которому у суда не имеется.

Довод административного истца о том, что эксперт в тексте заключения в ходе определения рыночной стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода неверно определяет корректирующий коэффициент, что влечет за собой неверный расчет корректировок и неверный итоговый расчет рыночной стоимости объекта исследования, судом не принимается, поскольку в справочнике, который использует эксперт, четко указана формула, которая используется при определении корректировки на время. Указанный довод является ошибочным.

Кроме того, выбор объектов-аналогов экспертом мотивирован и обоснован, у суда сомнений не вызывает. Эксперт, как видно из заключения, использует объекты-аналоги с площадью, указанной в объявлении, и на основании справочника, скриншот которого прикреплен в обосновании корректировки ниже, принимает из таблицы диапазонов тот, которому соответствует площадь используемого аналога. Административный истец в указанной части фактически утверждает о необходимости сравнения объекта оценки с абсолютно тождественными аналогами, что на практике, очевидно, невозможно. 

Учитывая, что определенная экспертом рыночная стоимость спорного нежилого помещения превышает кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов налогового законодательства правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса административного истца, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости отвечает интересам налогоплательщика, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает в удовлетворении требований адрес Капитал» о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001026:2473.

Разрешая вопрос о судебных расходах по делу, суд исходит из следующего. 

Расходы по оплате экспертизы были предварительно возложены на административного истца, стоимость экспертизы составила сумма, однако административным истцом не оплачена, на что указано в заявлении экспертной организации. 

Согласно положениям ст.ст. 103, 106, 108 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы. Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. 

Учитывая изложенное, по настоящему делу судебные расходы должны быть отнесены на административного истца и подлежат взысканию в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 175-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления адрес Капитал» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – отказать. 

Взыскать с адрес Капитал» в пользу Федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы имени профессора фио при Министерстве юстиции Российской Федерации вознаграждение за производство экспертизы в размере сумма.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья В.В. Беднякова