Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

дело № 2-1069/2017

город Новосибирск

27 июня 2017 года

Октябрьский районный суд г. Новосибирска 

в с о с т а в е:

судьи

Котина Е.И.

при секретаре Павленко К.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1069/2017 по исковому заявлению Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, по заявлению третьего лица с самостоятельными требованиями ФГКУ «Росвоенипотека» к ФИО1 о взыскании суммы долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что, 02.02.2012г. между ЗАО КБ «ГЛОБЭКС» и заемщиком ФИО1 был заключен кредитный договор№ на следующих условиях: сумма кредита -1 612 000 рублей, срок возврата кредита - с даты фактического предоставления кредита на срок 169 месяцев, размер процентной ставки за пользование займом - 10,75 процентов годовых, в течение периода, считая с даты, следующей за днем предоставления займа, до даты фактического возврата займа; размер аннуитетного (ежемесячного) платежа - 17 100 рублей. Целевое использование - приобретение квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору - ипотека квартиры, принадлежащей Ответчику на праве собственности, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Ипотека зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Новосибирской области /дата/., номер государственной регистрации ипотеки №. Права кредитора по кредитному договору, обеспечено ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной, составленной ответчиком и выданной 14.03.2012г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> первоначальному залогодержателю -ЗАО коммерческий банк «ГЛОБЭКС».

Законным владельцем Закладной в настоящее время является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о чем свидетельствует соответствующая отметка на закладной. Последующим залогодержателем предмета ипотеки является ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

Заемщик систематически нарушает условия кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ в части своевременного возврата кредита и процентов за пользованием им. Последнее гашение по кредиту производилось ответчиком 05.05.2016г. в размере 20 500 рублей, количество дней просрочки на 23.11.2016г. составляет 237.

Задолженность Ответчика по состоянию на 23.11.2016г. составляет 2 278 762 рублей, в том числе: 2 135 314,75 рублей - задолженность по кредиту; 117 752,23 рублей - начисленные проценты за пользование кредитом; 25 695,64 рублей - пени за несвоевременное исполнение обязательств по кредитному договору.

На основании изложенного, истец просит: расторгнуть кредитный договор от 02.02.2012г. №; взыскать с ФИО1 в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность в сумме 2 278 762,62 рублей, в том числе: 2 135 314,75 рублей - задолженность по кредиту; 117 752,23 рублей - начисленные проценты за пользование кредитом; 25 695,64 рублей - пени за несвоевременное исполнение обязательств по кредитному договору; начиная с 24.11.2016г. и по день вступления решения суда в законную силу, взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование кредитом в размере 1,75% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по кредитному договору; обратить взыскание на предмет залога, а именно: квартиру, расположенную посу: 

<

адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере цены равной 80% стоимости, определенной в заключение эксперта; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25 593,81 рублей, а также расходы, понесенные на проведение судебной экспертизы.

ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека»), привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, обратилось в суд с самостоятельными требованиями о взыскании с ФИО1 в пользу ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ«Росвоенипотека») денежных средств в размере 1 731 650 руб. 73 коп., в том числе: 1 541 427 руб. 32 коп. - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной Истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту; 178 225 руб. 05 коп. - сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8,25% со дня увольнения Ответчика с военной службы - /дата/ по /дата/; 11 998 руб. 36 коп. - пени, в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п.п. «в» пункта 85 Правил предоставления целевых жилищных займов); взыскать проценты за пользование целевым жилищным займом с /дата/ по день окончательного возврата займа включительно, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8,25 % (п. 76 Правил предоставления целевых жилищных займов, п. 7 Договора ЦЖЗ); взыскание произвести, в том числе, путем обращения взыскания на заложенное имущество, а именно - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>; при реализации данного имущества денежные средства направить на погашение кредитной задолженности перед кредитной организацией, а оставшиеся денежные средства от реализации данной квартиры, направить на погашение задолженности перед ФГКУ «Росвоенипотека»; установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации по итогам проведенной судебно-оценочной экспертизы, а также способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований, третьим лицом указано, что /дата/ между ФГКУ «Росвоенипотека» и Ответчиком был заключен договор целевого жилищного займа №, предоставляемого участнику НИС жилищного обеспечения военнослужащих. Целевой жилищный заем предоставлялся:

- на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору от /дата/ №, предоставленного АО "АИЖК", для приобретения в собственность Ответчика жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью жилого помещения 73, 4 состоящего из 2 (двух) комнат, кадастровый (или условный) №, за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете Ответчика, в размере 669 447, 32 руб.

- на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений дляжилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счетеОтветчика. 

Квартира приобреталась с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита и на основании п. 4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от /дата/ № 102-ФЗ, п. 18 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от /дата/ №, п. 4 Договора ЦЖЗ, считается находящимся одновременно в залоге у АО "АИЖК" и у Российской Федерации, в лице ФГКУ «Росвоенипотека», с даты государственной регистрации права собственности на Квартиру.

В настоящее время, в соответствии со ст. 48 ФЗ об ипотеке, законным владельцем, составленной Ответчиком закладной, удостоверяющей права по кредитному договору от /дата/ №, является Акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Требования ФГКУ «Росвоенипотека» удовлетворяются после удовлетворения требований АО «АИЖК».

Ввиду досрочного увольнения Ответчика с военной службы (/дата/) и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, а также в соответствии с п. 79 Правил предоставления целевых жилищных займов, Ответчику /дата/ был направлен график возврата задолженности, с получением которого Ответчик обязан осуществлять возврат задолженности на указанный лицевой счет.

По состоянию на /дата/ задолженность Ответчика составляет 1 731 650 руб. 73 коп., в том числе: 1 541 427 руб. 32 коп. - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной Истцом в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту; 178 225 руб. 05 коп. - сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8,25% со дня увольнения Ответчика с военной службы - /дата/ по /дата/; 11 998 руб. 36 коп. пени, в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Представитель истца АО «АИЖК» в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, не возражал против удовлетворения требований ФГКУ «Росвоенипотека».

Ответчик в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен, направил в заседание своего представителя.

Представитель ответчика – фио в судебном заседании не возражал против удовлетворения требований истца и третьего лица, просить применить ст. 333 ГК РФ в части взыскания штрафных санкций.

Представитель третьего лица с самостоятельными требованиями ФГКУ «Росвоенипотека» в судебное заседание не явился, извещен, просил дело рассмотреть в их отсутствие.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему:

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее /п.1 ст. 819 ГК РФ/.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Если иное не предусмотрено положениями ГК РФ о займе и не вытекает из существа кредитного договора, то на основании п. 2 ст. 819 ГК РФ, к отношениям по кредитному договору применяются правила займа.

Согласно ст. 810 ГК РФ, банк или иная кредитная организация обязуется предоставить заемщику денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег. 

Судом установлено, что /дата/ между ЗАО КБ «ГЛОБЭКС» и ФИО1 был заключен кредитный договор №, который соответствует требованиям ст.819-820 ГК РФ и согласно которому, кредитор предоставляет заемщику кредит в размере 1 612 000 руб., сроком на 169 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита, а заемщик осуществляет возврат кредита и уплачивает проценты за пользование кредитом, размер процентной ставки за пользование займом 10,75% годовых, размер аннуететного платежа 17 100 рублей.

Согласно п. 3.6 кредитного договора, возврат кредита и уплата процентов за пользование кредитом осуществляется заемщиком за счет средств целевого жилищного займа, предоставляемому заемщику как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по Договору целевого жилищного займа.

Согласно п. 1.2 кредитного договора, кредит предоставляется для целевого использования, а именно, для приобретения квартиры по адресу: 

<

адрес>, состоящей из 2-х комнат, общей площадью 73,4 кв.м., расположенной на 4-м этаже 10-13-ти этажного жилого дома, стоимостью 3 154 000 руб. Кредит предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления денежных средств на счет заемщика № (л.д. 9-21).

Свои обязательства по кредитному договору, ЗАО КБ «ГЛОБЭКС» выполнил в полном объеме, предоставив ответчику ФИО1 сумму кредита в согласованном размере, путем перечисления денежных средств на счет заемщика, что подтверждается выпиской из лицевого счета (л.д. 22-25).

Ответчик ФИО1 приобрел по договору купли-продажи квартиры от 05.03.2012г. у Мэрии 

<

адрес> квартиру по адресу: 

<

адрес> за 3 154 000 руб., что подтверждается договором купли-продажи квартиры и свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 44-51).

Исполнение обязательства согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1.3.1 кредитного договора обеспечением исполнения обязательства заемщика по кредитному договору является, в том числе, ипотека квартиры в силу закона.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес>, номер регистрационного округа 54, первоначальному залогодержателю – ЗАО КБ «ГЛОБЭКС». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена /дата/ за № №. Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящий момент является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (л.д. 28-36, 40-43).

Согласно п.2 ст.11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства. 

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель - ч.3 ст.11 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)».

В силу ч.2 ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, кредитором Заемщика по кредитному договору и залогодержателем предмета ипотеки, в силу закона на текущий момент является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 последнее гашение по кредиту производилось 05.05.2016г. в размере 20 500 рублей, что подтверждается выпиской из лицевого счета, в связи с чем, образовалась задолженность.

/дата/ в адрес ответчика ФИО1 было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (л.д. 54-60), однако указанное требование исполнено ФИО1 не было.

В соответствии с п. 5.2 Кредитного договора, при нарушении сроков погашения текущей задолженности и сроков уплаты начисленных на остаток текущей задолженности процентов, заемщик обязан уплатить кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, начиная с даты возникновения просроченного платежа (л.д. 17).

По состоянию на /дата/ задолженность ответчика ФИО1 по кредитному договору составляет 2 278 762 рублей, в том числе: 2 135 314,75 рублей - задолженность по кредиту; 117 752,23 рублей - начисленные проценты за пользование кредитом; 25 695,64 рублей - пени за несвоевременное исполнение обязательств по кредитному договору.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен и является верным.

Поскольку в судебном заседании установлено, что ответчик свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполняет, суд считает необходимым взыскать с ответчика ФИО1 в пользу истца АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по основному долгу в размере 2 135 314,75 руб. и задолженность по уплате процентов за пользование кредитом в размере 117 752,23 руб. 

При этом суд считает возможным удовлетворить ходатайство представителя ответчика о снижении штрафных неустоек на основании ст. 333 ГК РФ. 

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижение размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу - на реализацию требования статьи 17 ч. 3 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому ч. 1 ст. 333 ГК РФ предусматривает обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая период просрочки, принимая во внимание требования разумности и справедливости, суд пришел к выводу о снижении размера неустойки с 25 695,64 руб. до 10 000 руб., поскольку неустойка заявленная истцом явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Истец, наряду с требованиями о взыскании задолженности по кредитному договору просит также взыскать проценты за пользование кредитом в размере 10,75% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, начиная с /дата/ и по день вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с п. 3 ст. 810 ГК РФ сумма долга считается возвращенной в момент передачи ее кредитору или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет. 

Согласно ч. 2 ст. 809 ГК РФ и п. 3.1 кредитного договора, проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы кредита.

В соответствии с ч. 4 ст. 809 ГК РФ в случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты в соответствии с ч. 2 ст. 810 настоящего Кодекса, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от /дата/ № «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 Кодекса займодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

Таким образом, суд удовлетворяет требования истца в данной части.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, вытекающих из Кредитного договора от /дата/, суд приходит к выводу, что требования истца о его расторжении являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Учитывая, что ответчик нарушал условия кредитного договора о ежемесячном погашении кредита, и с июня 2016 г. вообще не вносил периодические платежи по основному долгу и процентам, суд находит обоснованным требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество. 

В соответствии с п.1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 2 ст. 78 данного закона жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

При таких обстоятельствах, поскольку обязательства по кредитному договору ответчиком не исполнены надлежащим образом, а исполнение указанного обязательства обеспечено залогом недвижимого имущества – квартирой № по 

<

адрес> в 

<

адрес>, нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, подлежат удовлетворению требования истца об обращении взыскания на предмет ипотеки – квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно заключению эксперта № от 23.12.2013г., подготовленному ООО «Независимая Экспертная Компания Арбитр» на основании определения суда, рыночная стоимость предмета ипотеки – квартиры по адресу: 

<

адрес> на дату проведения экспертизы составляет 5 921 000 руб. (л.д.187-231).

Не доверять указанному заключению у суда оснований не имеется, выводы эксперта последовательны, обоснованы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ.

Сторонами в судебном заседании данное экспертное заключение не оспорено, иной оценки стоимости заложенного имущества суду не представлено. 

С учетом изложенного, суд устанавливает начальную продажную цену 

<

адрес> в 

<

адрес> при реализации с публичных торгов в размере 4 736 800 рублей (в размере 80% от стоимости определенной оценщиком – 5 921 000 руб.) в соответствии с положениями п.4 ч.2 ст. 54 ФЗ от /дата/ N 102-ФЗ (ред. от /дата/) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", для уплаты из стоимости ипотеки суммы задолженности.

В соответствии со ст.ст. 98, 101 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25515 руб. 33 коп. (л.д.5).

Что касается самостоятельных требований ФГКУ «Росвоенипотека», то суд приходит к следующему:

/дата/ между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО1 был заключен договор целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашения обязательств по ипотечному кредиту №, в соответствии с условиями которого, займодавец предоставляет заемщику целевой жилищный займ за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете заемщика в размере 669 447 руб. 32 коп. для уплаты первоначального взноса в целях приобретения жилого помещения (квартиры) по договору купли-продажи в собственность заемщика с использованием ипотечного кредита по кредитному договору от /дата/ № З-60/2012, выданному ЗАО КБ «Глобэкс», квартиры находящейся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 73,4 кв.м., состоящей из 2-х комнат, договорной стоимостью 3154 000 руб. Целевой жилищный заем предоставляется также для погашения обязательств перед кредитором по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете заемщика.

Согласно п. 4 Договора обеспечением исполнения обязательств заемщика перед займодавцем в рамках Договора целевого жилищного займа является ипотека жилого помещения – квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, возникающая у займодавца и у кредитора в силу закона с даты государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение.

Согласно п. 3.6 Кредитного договора, возврат кредита и уплата процентов за пользование кредитом осуществляется заемщиком за счет средств целевого жилищного займа, предоставляемого заемщику как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по Договору целевого жилищного займа в течение срока, указанного в п. 1.1. кредитного договора.

Согласно пп.1 п. 3.6 кредитного договора заемщик исполняет все обязательства по кредитному договору самостоятельно и за счет собственных средств в следующих случаях: при исключении заемщика из реестра Участников накопительно-ипотечной системы в результате чего заемщик теряет право на получение средств по Договору целевого жилищного займа, начиная с первого числа месяца такого исключения и до полного погашения обязательств по кредитному договору; при недостаточности суммы страхового возмещения, согласно п. /дата/ кредитного договора; при необходимости, возникающей в соответствии с п. 3.12 кредитного договора, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Согласно п. 6 Договора целевого жилищного займа, погашение целевого жилищного займа осуществляется займодавцем в случаях, которые установлены Федеральным законом и Правилами.

Согласно ч. 2 ст. 15 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и п. 60-61 «Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов» в случае если участник досрочно уволен с военной службы и у него не возникли основания, предусмотренные пунктами 1, 2 и 4 статьи 10 Федерального закона, участник возвращает уполномоченному органу: средства целевого жилищного займа; средства, учтенные на именном накопительном счете участника и перечисленные уполномоченным органом в погашение обязательств по ипотечному кредиту после возникновения основания для исключения участника из реестра. Уполномоченный орган ежемесячно начисляет на сумму остатка средств, указанных в пункте 60 настоящих Правил, проценты по ставке, установленной договором целевого жилищного займа, начиная со дня увольнения участника с военной службы и заканчивая днем окончательного возврата включительно.

Согласно п. 7 Договора целевого жилищного займа, в случае если заемщик досрочно уволен с военной службы и у него не возникли основания, предусмотренные пунктами 1, 2 и 4 ст. 10 ФЗ, целевой жилищный заем (средства, указанные в пункте 3 настоящего договора) подлежат возврату Займодавцу в порядке, установленном Правилами, с начислением на сумму остатка процентов по ставке рефинансирования, установленной Центральным банком РФ на дату возникновения оснований для исключения ответчика из реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Как усматривается из материалов дела, /дата/ ФИО1 был исключен из реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в связи с исключением из списков части (л.д. 78).

Таким образом, к ФИО1 /дата/ перешла обязанность по погашению задолженности по целевому жилищному займу. Оснований, для освобождения заемщика от ответственности по погашению задолженности по договору целевого жилищного займа судом не установлено.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 не исполняет свои обязательства по возврату суммы целевого жилищного займа и процентов по целевому жилищному займу.

Согласно пп. «в» п. 85 Правил при нарушении сроков возврата задолженности и уплаты процентов, участник накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих платит уполномоченному органу неустойку в виде пеней в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

/дата/, /дата/ ФИО1 ФГКУ «Росвоенипотека» были направлены уведомления о досрочном погашении целевого жилищного займа (л.д. 111-127), которые не были исполнены ответчиком до настоящего времени.

Согласно п. 89 Правил в случае неисполнения участником обязательств по внесению платежей в счет возврата задолженности в течение 6 месяцев со дня получения участником графика уполномоченный орган обращается в суд для взыскания долга и в течение 5 рабочих дней со дня принятия такого решения извещает об этом кредитора.

Сумма задолженности ответчика ФИО1 перед ФГКУ «Росвоенипотека» по Договору целевого жилищного займа по состоянию на 19.12.2016г. составила 1 731 650 руб. 73 коп., в том числе: 1 541 427 руб. 32 коп. - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной Истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту; 178 225 руб. 05 коп. - сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8,25% со дня увольнения Ответчика с военной службы - /дата/ по /дата/; 11 998 руб. 36 коп. - пени, в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Расчет задолженности, представленный ФГКУ «Росвоенипотека», судом проверен и является верным.

Поскольку в судебном заседании установлено, что ответчик до настоящего времени не исполнил обязательства по возврату задолженности по договору целевого жилищного займа, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» задолженность по договору целевого жилищного займа в размере 1 541 427 руб. 32 коп., 178 225 руб. 05 коп. - сумму процентов.

Кроме того, с учетом вышеизложенного и положений ст. 809-810 ГК РФ, суд считает обоснованными требования ФГКУ «Росвоенипотека» о взыскании с ответчика ФИО1 процентов за пользование целевым жилищным займом с /дата/ и по день окончательного возврата займа в размере 8,25% годовых. 

Учитывая период просрочки, принимая во внимание требования разумности и справедливости, удовлетворяя ходатайство представителя ответчика, суд пришел к выводу о снижении размера пени с 11 998,36 руб. до 5 000 руб., поскольку неустойка, заявленная истцом, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Как установлено выше, согласно п. 1.3.1 кредитного договора, заключенного между ЗАО КБ «ГЛОБЭКС» и ФИО1 обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека квартиры в силу закона. 

Согласно п. 4 Договора целевого жилищного займа, заключенного между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО1 обеспечением исполнения обязательства заемщика перед займодавцем в рамках Договора целевого жилищного займа является ипотека жилого помещения - 

<

адрес> в 

<

адрес>.

Согласно п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ч. 1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что заемщик ФИО1 не исполняет надлежащим образом, взятые на себя обязательства по кредитному договору и по договору целевого жилищного займа.

Как было установлено выше, залогодержателями предмета ипотеки – 

<

адрес> в 

<

адрес> одновременно являются АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Российская Федерация в лице ФГКУ «Росвоенипотека», в связи с чем в соответствии с положениями п.4 ст. 77 Закона об ипотеке, после удовлетворения требований держателя закладной АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ФГКУ «Росвоенипотека» вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества.

Согласно ч. 1 и ст. 46 Закона об ипотеке требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований. 

Таким образом, исходя из положений ст. 46 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается обращение взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным и предшествующей и последующей ипотекой, в связи с чем, требования АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ФГКУ «Росвоенипотека» об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

Однако, с учетом изложенных выше обстоятельств, следует учитывать, что, при обращении взыскания на спорную квартиру первоначальный залогодержатель АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований из заложенного имущества перед ФГКУ «Росвоенипотека».

В соответствии со ст.78 Закона об ипотеке, способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.

В ходе судебного разбирательства, по ходатайству представителя истца АО «АИЖК» и третьего лица ФГКУ «Росвоенипотека» для определения рыночной стоимости предмета залога, была назначена судебная товароведческая экспертиза. Согласно заключения ООО «НЭК Арбитр» №-СО от /дата/, рыночная стоимость предмета ипотеки – квартиры по адресу: 

<

адрес> на дату проведения экспертизы составляет 5 921 000 руб. (л.д. 187-231).

Решая вопрос об определении начальной продажной стоимости квартиры, суд считает необходимым руководствоваться заключением эксперта ООО «НЭК Арбитр» №-СО от /дата/, поскольку выводы эксперта научно и технически обоснованны, логичны, последовательны, у эксперта имеется высшее образование и необходимый стаж работы, при составлении заключения эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Заключение эксперта сторонами в ходе судебного разбирательства не оспорено.

Согласно положений п.п. 4 ст. 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. В связи с этим суд считает необходимым определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 4 736 800 руб.

По основаниям ст. 98, 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет надлежит взыскать госпошлину в размере 16 823 рублей 26 копеек.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ФГКУ «Росвоенипотека» удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор от /дата/, заключённый между ЗАО коммерческий банк «ГЛОБЭКС» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору от /дата/, а именно основной долг в размере 2 135 314 рублей 75 копеек, проценты в размере 117 752 рублей 23 копеек, пени в размере 10 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 515 рублей 33 копеек, проценты за пользование кредитом по ставке 10,75% годовых, начисляемые на сумму основного долга за период с /дата/ до дня вступления решения суда в законную силу. 

Обратить для погашения задолженности перед АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» взыскание на заложенное имущество – квартиру общей площадью 73,4 кв.м., расположенную по адресу 

<

адрес>, принадлежащую ФИО1, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 4 736 800 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» задолженность по договору целевого жилищного займа от /дата/, а именно основной долг в размере 1 541 427 рублей 32 копеек, проценты в размере 178 225 рублей 05 копеек, пеню в размере 5 000 рублей, проценты за пользование займом по ставке 8,25% годовых, начисляемые на сумму основного долга за период с /дата/ до дня возврата займа включительно. 

Обратить для погашения задолженности перед ФГКУ «Росвоенипотека» (после погашения задолженности перед АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») взыскание на заложенное имущество – квартиру общей площадью 73,4 кв.м., расположенную по адресу 

<

адрес>, принадлежащую ФИО1, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 4736800 рублей.

В удовлетворении остальной части требований АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ФГКУ «Росвоенипотека» отказать.

Взыскать с ФИО1 в местный бюджет госпошлину в размере 16 823 рублей 26 копеек.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Новосибирска в течение месяца.

Судья Е.И. Котин

Подлинник хранится в гражданском деле № 2-1069/2017 Октябрьского районного суда г. Новосибирска