К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-245/2024 (М-1135/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-001246-94

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

20 марта 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

помощником судьи Терещенко Р.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Агросахар» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО «Агрофирма «Агросахар», являясь арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: ........, ........, ........, ........, ........, обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на дату, по состоянию на 01.01.2022, данных объектов недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером ........, площадью 3 472 900, расположенного по адресу: ............, в размере 15 072 400,00 рублей;

- земельный участок с кадастровым номером ........ площадью 453 999 расположенного по адресу: ............ в размере 2 301 800,00 рублей;

- земельный участок с кадастровым номером ........ площадью 686 023 расположенного по адресу: ............, в размере 3 478 100,00 рублей;

- земельный участок с кадастровым номером ........ площадью 5 526 014 расположенного по адресу: ............, в размере 23 982 900,00 рублей;

- земельный участок с кадастровым номером ........ площадью 4 943 008 расположенного по адресу: ............, в размере 21 452 700,00 рублей.

Обязать Административных ответчиков внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости их рыночную стоимость. 

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости земельных участков нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную, что влечет увеличение размера арендной платы, которая рассчитывается на основе кадастровой стоимости. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем административного истца по доверенности – ФИО1 направлено ходатайство об уточнении административных исковых требований, согласно которым просит установить кадастровую стоимость недвижимого имущества в размере равной рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы и рассмотрении дела в его отсутствие.

Представителем административного истца по доверенности ФИО1 направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии административного истца и его представителя, а также просит назначить по делу судебную экспертизу.

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО2 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении требований административного истца, а также рассмотреть дело в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационному письму филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 16.01.2024 года № 27-00548-СС/24 и выпискам из ЕГРН, административный истец является арендатором объектов недвижимого имущества:

1. Земельного участка с кадастровым номером ........, который был внесен в государственный кадастр недвижимости 21.06.2004 с категорией земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения)», площадью «3770000 кв.м».

В дальнейшем, 22.01.2008 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........ с «производственная база» на «торговый комплекс».

По состоянию на 14.01.2024 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 52 996 454 руб. была определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений сведений о площади земельного участка с «3 770 000 кв.м.» на «3 472 900 кв.м.» и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 23.06.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

2. Земельного участка с кадастровым номером ........ был поставлен на государственный кадастровый учет 22.04.2013 с категорией земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения)», площадью «520743 кв.м».

В дальнейшем, 31.07.2023 в ЕГРН была изменена площадь земельного участка с кадастровым номером ........ на «453999 кв.м».

По состоянию на 14.01.2024 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 7 064 224,44 руб. была определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений сведений о площади земельного участка с «520 743 кв.м.» на «453 999 кв.м.» и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 31.07.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

3. Земельного участка с кадастровым номером ........ был внесен в государственный кадастр недвижимости 12.01.2005 с категорией земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения)», площадью «722012,63 кв.м».

В дальнейшем, 20.12.2005 была изменена площадь земельного участка с кадастровым номером ........ на «722001 кв.м».

В последующем, 19.08.2009 была изменена площадь земельного участка с кадастровым номером ........ на «721962 кв.м».

После чего, 04.12.2014 была изменена площадь земельного участка с кадастровым номером ........ на «706116 кв.м».

В последующем, 23.06.2023 в ЕГРН была изменена площадь земельного участка с кадастровым номером ........ на «686023 кв.м».

По состоянию на 14.01.2024 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 10 461 850,75 руб. была определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений сведений о площади земельного участка с «706 116 кв.м.» на «686 023 кв.м.» и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 23.06.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

4. Земельного участка с кадастровым номером ........ был внесен в государственный кадастр недвижимости 19.01.2005 с категорией земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения)», площадью «6036000 кв.м».

В дальнейшем, 12.11.2009 была изменена площадь земельного участка с кадастровым номером ........ на «6035909 кв.м».

В последующем, 21.04.2010 была изменена площадь земельного участка с кадастровым номером ........ на «6035999 кв.м».

После чего, 30.11.2010 была изменена площадь земельного участка с кадастровым номером ........ на «6036000 кв.м».

В дальнейшем, 18.11.2019 была изменена площадь земельного участка с кадастровым номером ........ на «5999335 кв.м».

В последующем, 29.09.2023 в ЕГРН была изменена площадь земельного участка с кадастровым номером ........ на «5526014 кв.м».

По состоянию на 15.01.2024 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 84 271 713,5 руб. была определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений сведений о площади земельного участка с «5 999 335 кв.м.» на «5 526 014 кв.м.» и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 29.09.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

5. Земельного участка с кадастровым номером ........ был поставлен на государственный кадастровый учет 03.02.2021 с категорией земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения)», площадью «5187616 кв.м».

В дальнейшем, 21.07.2023 в ЕГРН была изменена площадь земельного участка с кадастровым номером ........ на «4943008 кв.м».

По состоянию на 14.01.2024 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 71 129 885,12 руб. была определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений сведений о площади земельного участка с «5 187 616 кв.м.» на «4 943 008 кв.м.» и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 21.07.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

Принимая во внимание, что ООО «Агрофирма «Агросахар» является арендатором земельных участков, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ установлена в размере 15 072 400,00 рублей; с кадастровым номером ........ установлена в размере 2 301 800,00 рублей; с кадастровым номером ........ установлена в размере 3 478 100,00 рублей; с кадастровым номером ........ установлена в размере 23 982 900,00 рублей; с кадастровым номером ........ установлена в размере 21 452 700,00 рублей, по состоянию на 01.01.2022. 

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости здания, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости здания, проведение которой поручил ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» эксперту ...........10

Согласно заключению судебной экспертизы от 19 февраля 2024 г. № 193-245/2024, подготовленному экспертом ...........11 ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» (далее – заключение, заключение эксперта), отчет об оценке от 22 декабря 2023 г. № 1231-П-2023, выполненный оценщиком ООО «Альфа Эксперт» – ...........12 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

Выявлены следующие нарушения: На стр. 4 Отчета в разделе «Основные факты и выводы» указано, что осмотр не проводился по причине отсутствия доступа к объекту оценки. При этом на стр. 9 Отчета в разделе «Описание имущества» Оценщик указывает, что натурное обследование (осмотр) проведен в присутствии представителя Заказчика. Однако, фото объектов оценки в отчете отсутствует, дата осмотра не указана. Нарушение ФСО №7,п. 5; ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ. Следует отметить, что физический доступ к земельным участкам – объектам оценки присутствует по умолчанию. В результате анализа рыночных предложений (стр. 40, табл. 15), Оценщик выявил диапазон предложений о продаже сопоставимой недвижимости 3,33 руб/кв.м.- 67,50 руб/кв.м., среднее значение 15,23 руб/кв.м. При этом ценовые характеристики объектов – аналогов, принятых Оценщиком, ниже среднего: 6,78 руб/кв.м, 5,78 руб/кв.м, 5,31 руб/кв.м. Нарушены ФСО №7, п. 22а;ФСО V, п. 5; ФСО V, п. 7. Отчет вводит в заблуждение, нарушены положения ст. 11 Федерального закона от 29.08.1998 №135-ФЗ. Математических ошибок не выявлено.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г., составляет 43 272 334,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 18,4 %);

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г., составляет 5 774 867,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 18,3 %);

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г., составляет 8 691 911,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 16,9 %); 

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г., составляет 68 467 313,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 18,7 %);

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г., составляет 57 882 624,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 27,7 %).

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только административный истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 1 статьи 178 КАС РФ). В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца в порядке статьи 46 КАС РФ уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с учетом результатов судебной экспертизы, не настаивал на том, что представленный им отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением судебной экспертизы, с чем согласился административный истец, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости здания.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Стороной административного ответчика не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость оспариваемого объекта недвижимости, замечаний, ставящих по сомнение выводы заключения проведенной по делу судебной экспертизы, не заявлено.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 43-44 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что в рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей. Объектом экспертизы являются земельные участки – природные объекты, на воспроизведение которых затраты не требуются. Земельные участки не подвержены износу и устареваниям. На основании вышеизложенного, Экспертом принято решение об отказе в использовании затратного подхода.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что на момент определения рыночной стоимости эксперт не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, в материалах дела отсутствует в установленном порядке информация о расходах, связанных с владением объектом оценки. Учитывая изложенное выше, Эксперт принял решение не использовать доходный подход в своих расчётах по данным объектам экспертизы. 

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость. 

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объектов экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объектов, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объектов, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость земельного участка сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

В процессе реализации метода сравнения продаж экспертом были выделены элементы сравнения, по которым будут сравниваться оцениваемый объект недвижимости с объектами-аналогами. Основанием для выделения элементов сравнения служит анализ ключевых факторов, влияющих на стоимость земельного участка. Выявленные различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по каждому элементу сравнения корректируются посредством внесения корректировки (поправки) к ценам предложения единицы сравнения - 1 сот. общей площади земельного участка.

В качестве аналогов к объектам экспертизы были подобраны три объекта с порядковыми номерами 7,10,12 которые схожи с объектами экспертизы по основному ценообразущему фактору – площади, а также местоположению (Краснодарский край) и использованию/назначению (для сельскохозяйственного производства) страница 52 заключения.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на торг, на разницу в площади (масштаб). 

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертом проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объектов экспертизы в рамках сравнительного подхода. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта. Суммарное значение весовых коэффициентов в рамках сравнительного подхода, равное 1,00, свидетельствует о достоверности итогового результата.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было. Оснований для назначения по делу дополнительной экспертизы, равно как и повторной экспертизы, по правилам статьи 83 КАС РФ не имеется и обоснованных ходатайств не заявлено. 

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости 43 272 334,00 (сорок три миллиона двести семьдесят две тысячи триста тридцать четыре) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.; земельного участка с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости 5 774 867,00 (пять миллионов семьсот семьдесят четыре тысячи восемьсот шестьдесят семь) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.; земельного участка с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости 8 691 911,00 (восемь миллионов шестьсот девяносто одна тысяча девятьсот одиннадцать) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.; земельного участка с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости 68 467 313,00 (шестьдесят восемь миллионов четыреста шестьдесят семь тысяч триста тринадцать) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.; земельного участка с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости 57 882 624,00 (пятьдесят семь миллионов восемьсот восемьдесят две тысячи шестьсот двадцать четыре) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 26 декабря 2023 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Агросахар» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости – удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 3472900 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения)»; в размере рыночной стоимости 43 272 334,00 (сорок три миллиона двести семьдесят две тысячи триста тридцать четыре) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 453999 кв.м.; ............; категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения)»; в размере рыночной стоимости 5 774 867,00 (пять миллионов семьсот семьдесят четыре тысячи восемьсот шестьдесят семь) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 686023 кв.м.; ............; категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения)»; в размере рыночной стоимости 8 691 911,00 (восемь миллионов шестьсот девяносто одна тысяча девятьсот одиннадцать) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 5526014 кв.м.; ............; категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения)»; в размере рыночной стоимости 68 467 313,00 (шестьдесят восемь миллионов четыреста шестьдесят семь тысяч триста тринадцать) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 4943008 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения)»; в размере рыночной стоимости 57 882 624,00 (пятьдесят семь миллионов восемьсот восемьдесят две тысячи шестьсот двадцать четыре) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........, ........ считать 26 декабря 2023 г.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29 марта 2024 г.