РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Петропавловск-Камчатский 2 июня 2021 года

Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе председательствующего судьи Денщик Е.А., при секретаре Надеждиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Алатырь» к ФИО1 о взыскании убытков и неустойки за нарушение срока снятия обременения,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Алатырь» предъявило в суде иск к ФИО1 о взыскании убытков и неустойки за нарушение срока снятия обременения. 

В обоснование требований указало на то, что 17 июля 2019 года между ними был заключен договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, 

<

адрес>, согласно которому до момента полной оплаты в размере 4 500 000 рублей имущество признается находящимся в залоге у ответчика. 1 августа 2019 года обязательства по оплате были исполнены в полном объеме, однако обременение в виде залога недвижимого имущества было снято ответчиком лишь 31 июля 2020 года. Кроме того, в результате бездействия ответчика, уклонившегося от передачи ключей от входной двери в помещение, общество понесло убытки в сумме 10 000 рублей на услуги слесаря и замены замков. На основании изложенного, просило взыскать с ответчика неустойку, предусмотренную договором, за нарушение срока снятия обременения с объекта недвижимости за период с 1 августа 2019 года по 31 июля 2020 года в размере 1 647 000 рублей, убытки в размере 10 000 рублей, судебные расходы на почтовые услуги в размере в сумме 934 рублей 18 копеек, уплату государственной пошлины.

В судебном заседании генеральный директор ООО «Алатырь» ФИО2 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Указал на то, что ответчиком было снято обременение со спорного объекта недвижимости в рамках рассмотрения судом иного гражданского дела по иску о прекращении ограничений прав. Именно в связи с предъявление указанного иска ответчик снял обременение, уклоняясь от этого по неизвестным причинам. 

ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом. Согласно письменному отзыву на исковое заявление, возражал против его удовлетворения, поскольку договором не был установлен срок снятия обременения с объекта недвижимости. Ключи от входных дверей он передавал истцу в день подписания акта приема-передачи имущества. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы настоящего гражданского дела, гражданского дела №, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно ч. 1 ст.ст. 549, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствие со ст. 334, 334.1 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

Согласно ст. ст. 339, 339.1 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ).

В силу ст. 341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, ГК РФ и другими законами. Законом в отношении залога недвижимого имущества может быть предусмотрено, что залог считается возникшим, существует и прекращается независимо от возникновения, существования и прекращения обеспеченного обязательства.

Согласно ст. ст. 352, 353 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладна, при совместном заявлении залогодателя и залогодержателя, а также при заявлении залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 17 июля 2019 года между ФИО1 и ООО «Алатырь» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, 

<

адрес> (л.д. 33-35).

В силу п. 2.1, 2.3 договора, продавец обязался передать покупателю в собственность объект недвижимого имущества по акту приема-передачи в порядке и сроки, установленные договором, а также совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Покупатель обязался оплатить стоимость недвижимости в размере и порядке, установленные договором, а также принять ее.

В соответствии с разделом 3 договора, цена объекта недвижимости составила 4 500 000 рублей, которую покупатель обязался оплатить в рассрочку. Первоначальный взнос подлежал оплате в сумме 2 250 000 рублей не позднее пяти рабочих дней с момента подписания договора, окончательный расчет – не позднее пяти рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности и снятия обременения с объекта недвижимого имущества. 

В силу п.п. 4.1, 4.3, 4.5 договора, продавец обязался передать покупателю, а покупатель принять у продавца продаваемый по договору объект недвижимости на основании передаточного акта, составленного сторонами в течение 3-х дней с момента подписания договора в простой письменной форме. Право собственности на объект имущества переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности. 

С момента передачи объекта недвижимого имущества покупателю и до его полной оплаты объект недвижимого имущества признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

В силу п. 6.2 договора, в случае нарушения установленного договором сроков передачи объекта недвижимого имущества, перехода права собственности, снятия обременения с объекта недвижимости, продавец уплачивает покупателю за каждый день просрочки неустойку в размере 0,1 % от стоимости объекта недвижимого имущества.

Согласно акту приема-передачи от 18 июля 2019 года, в соответствие с п. 1.1 договора купли-продажи недвижимости от 17 июля 2019 года продавец передал, а покупатель принял нежилое помещение по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, 

<

адрес> (л.д. 41).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, 25 июля 2019 года Управлением Росреестра по Камчатскому краю произведена государственная регистрация перехода права собственности ООО «Алатырь» на спорной нежилое помещение, а также ограничение его прав в виде ипотеки в пользу ФИО1 до полного погашения денежных обязательств по договору купли-продажи от 17 июля 2019 года (л.д. 38, 82-84).

Как следует из материалов гражданского дела №, 1 августа 2019 года ООО «Алатырь» исполнило свои обязательство по оплате покупки указанного нежилого помещения (л.д. 36-40 гр. дело №).

В период с августа 2019 года ООО «Алатырь» неоднократно направляло в адрес залогодержателя требования о прекращении ипотеки, в августе 2020 года обратилось в суд с иском к ФИО1 о прекращении ограничений прав в отношении нежилого помещения. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на 12 августа 2020 года, залогодержатель погасил регистрационную запись об ипотеке в августе 2020 года (л.д. 86, 22-25). 

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условий договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (п. 43 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в п. 6.2. спорного договора купли-продажи условий в системной толковании с иными его условиями, суд приходит к выводу об отсутствие правовых оснований для применения к ответчику меры имущественной ответственности в соответствие с указанным пунктом договора за неисполнение обязательства о снятия обременения с объекта недвижимости после исполнения истцом обязательств по его оплате, поскольку какого-либо срока снятия обременения с имущества стороны не предусмотрели. 

Тогда как, в силу п. 6.2 договора, спорная неустойка от стоимости объекта недвижимого имущества была предусмотрена сторонами сделки только в случае нарушения установленного данным договором срока снятия обременения с объекта недвижимости. 

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Обращаясь с требованиями о взыскании с ответчика убытков в размере 10 000 рублей, истец мотивировал данное требование тем, что в момент передачи ответчиком спорного недвижимого имущества ключи от двух входных дверей ему переданы не были, в связи с чем, он был вынужден обратиться к специалисту для вскрытия данных дверей и последующей замены замков (л.д. 28).

Согласно разъяснениям в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. 

Вместе с тем, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик является лицом, в результате действий или бездействий которого истцу причинен ущерб в результате уклонения от передачи ключей от нежилого помещения, материалы дела не содержат и в судебном заседании не представлено. В силу норм права, регулирующих спорные правоотношения, бремя доказывания данного обстоятельства возложено на истца, которым соответствующие доказательства суду не представлены.

Согласно акту приема-передачи от 18 июля 2019 года, в соответствие с п. 1.1 договора купли-продажи недвижимости от 17 июля 2019 года продавец передал, а покупатель принял нежилое помещение без каких-либо замечаний и указания недостатков. Доказательств обратного, в том числе об уклонении продавца от передачи ключей от помещения, ООО «Алатырь» не представлено (л.д. 41).

Поскольку заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат, оснований для взыскания в его пользу с ответчика судебных расходов у суда также не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Алатырь» к ФИО1 о взыскании убытков и неустойки за нарушение срока снятия обременения отказать.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Петропавловск-

Камчатского городского суда подпись 

Копия верна

Судья Петропавловск-

Камчатского городского суда Е.А. Денщик

Мотивированное решение составлено со дня окончания судебного разбирательства 30 июня 2021 года.