КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-219/2021

УИД 39ОS0000-01-2021-000254-19

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

23 сентября 2021 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А. 

при секретаре - Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 и ФИО2 к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд 5 августа 2021 года с административным иском об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – эксплуатация жилого дома, адрес: 

<

адрес>, принадлежащего административным истцам на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 2 августа 2005 года № ФС/2005/07-171 и соглашения о вступлении в договор лица на стороне арендатора от 29 декабря 2009 года, заключенных между истцами и Российской Федерацией в лице Территориального управления Росимущества по Калининградской области на срок по 28 июля 2054 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 3 817 134 руб. и существенно превышает рыночную стоимость участка, которая по состоянию на ту же дату согласно отчету об оценке от 12 июля 2021 года оценщика ФИО3 составляет 2 025 000 руб.

Существенное несоответствие между установленной кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимости, как указывают административные истцы, нарушает их право на расчет арендной платы в экономически обоснованном размере.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования «Светлогорский городской округ», ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», ФГБУ «ФКП Росреестра», Территориальное управление Росимущества по Калининградской области.

В судебном заседании представитель административных истцов - ФИО4 административные исковые требования поддержали, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - ФИО5, возражая против административного искового заявления, поддержала ранее поданные письменные возражения, которые приобщены к материалам дела (л.д. 111-113).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Правительство Калининградской области каких-либо ходатайств и (или) возражений не представило. 

Управление Росреестра по Калининградской области подало посредством ГАС «Правосудие» ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представиля и одновременно указало на отсутствие возражений против установления кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определение размера которой оставлен на усмотрение суда.

ФГБУ «ФКП Росреестра» подало ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Администрация муниципального образования «Светлогорский городской округ» и Территориальное управление Росимущества по Калининградской области подали посредством ГАС «Правосудие» отзывы на административное исковое заявление, каждый из которых содержит критику отчета об оценке и мнение об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей административных истцов и ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что указанный земельный участок принадлежит ФИО1 и ФИО2 на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 2 августа 2005 года № ФС/2005/07-171 и соглашения о вступлении в договор лица на стороне арендатора от 29 декабря 2009 года, заключенных между истцами и Российской Федерацией в лице Территориального управления Росимущества по Калининградской области на срок по 28 июля 2054 года, по условиям которых арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 8-31).

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 817 134 руб. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующие сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 5 февраля 2020 года и не изменялись (л.д. 7).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 этой же статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером № арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, существенное несоответствие кадастровой стоимости участка, которое не обусловлено его индивидуальными характеристиками, рыночной стоимости такого земельного участка влечёт за собой нарушение прав арендаторов в части взимания арендной платы в экономически обоснованном размере.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 настоящего Федерального закона).

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков не пропущен.

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В обоснование заявленных требований административные истцы представили отчёт от 12 июля 2021 года № З-026-2021 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:17:020002:23 по состоянию на 1 января 2019 года в размере 2 025 000 руб., составленный оценщиком ФИО3 

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщиком определена рыночная стоимость объекта в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, при этом в качестве объектов-аналогов отобрано 4 земельных участка, каждый из которых расположен, как и оцениваемый участок, в п.Отрадное (черта г.Светлогорска), относится к землям населенных пунктов, имеет разрешенное использование - ИЖС, то есть сопоставимы с оцениваемым участком по основным ценообразующим факторам, а именно: местоположение и окружение, физические характеристики (рельеф, ландшафт, конфигурация и т.п.), транспортная доступность, перспективы развития, инфраструктура.

Оценщиком проведены корректировки на вид землепользования (с учетом принадлежности одного их объектов-аналогов на праве долгосрочной аренды), на торг в размере 9,3% (с учетом высокого уровня торговой активности в сегменте рынка земельных участков для индивидуального жилищного строительства в г.Светлогорске Калининградской области), а также на площадь участков (с учетом отличие площади оцениваемого участка от площади трех объектов-аналогов).

Размер корректировок обоснован ссылками на Справочник оценщика недвижимости-2018 под ред. Л.А. Лейфера. 

Отказ от проведения иных корректировок обоснован оценщиком сопоставимостью оцениваемого участка и объектов-аналогов по иным характеристикам.

Оценщик ФИО3 отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, ФИО3 является оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.

На основании статьи 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона. 

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Кроме того, в статье 15 настоящего Федерального закона также закреплено, что оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

При этом Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусмотрено такое обязательное условие осуществления оценочной деятельности как государственная регистрация оценщика в качестве индивидуального предпринимателя.

Перечисленные в Федеральном законе № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года условия осуществления оценочной деятельности ФИО3 соблюдены.

Так, ФИО3 является действительным членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент» (регистрационный номер 0014 в Едином государственном реестре саморегулируемых организаций), включен в реестр членов Ассоциации 21 марта 2018 года за регистрационным номером 947.

Право осуществления оценочной деятельности у ФИО3 не приостановлено.

ФИО3 имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 006015-1 от 16 марта 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», срок действия – до 16 марта 2021 года, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях разрешительной деятельности в 2020 и 2021 годах» (с последующими изменениями и дополнениями) действие квалификационного аттестата продлено на 4 месяца.

Гражданская ответственность оценщика застрахована в установленном порядке (полис страхования ООО «Абсолют Страхование» № 015-073-004879/21, срок страхования – с 21 марта 2021 года по 20 марта 2022 года).

Таким образом, ФИО3 вправе осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.

Оснований для признания данного отчета об оценке недопустимым доказательством не имеется.

Довод ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о среднем значении УПКС по группе 13.2 в муниципальном образовании «Светлогорский городской округ» - 4 126,20 руб./к.м не свидетельствуют о недостоверности выводов оценщика при том, что определенная им стоимость 1 к.м оцениваемого участка - 3 374,81 руб. – соответствует указанному Учреждением диапазону значений УПКС по группе 13.2 муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 495,14 до 9 258,39 руб./кв.м.

Ссылка Учреждения на то, что оценщик в расчетах учитывает площадь объекта-аналога № 4 как 1000 кв.м в то время, по данным ЕГРН площадь данного объекта составляет 890 кв.м, также не свидетельствуют об искажении оценщиком результатов оценки, поскольку с принт-скрине объявления о продаже объекта-аналога № 4 указана его площадь именно как 1000 кв.м и исходя из этой площади заявлена продажная цена объекта в 3 000 000 руб.

Утверждения Учреждения о необходимости корректировки цены объекта-аналога № 4 на 47% по местоположению с учетом его удаленности от береговой линии Балтийского моря 639 м, а оцениваемого участка – 417 кв.м не подтверждены используемой Учреждением ссылкой на Справочник оценщика недвижимости-2018 под ред. Л.А. Лейфера, который содержит мнение Л.А. Лейфера по корректировке цен земельных участков под ИЖС в зависимости от расстояния от моря в курортных городах, под которыми Л.А. Лефер понимает только объекты в Краснодарском крае и Республике Крым.

Данных о проведении соответствующих исследований применительно к объектам на побережье Балтийского моря (Калининградская область) не имеется.

Ссылки администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» на несопоставимость оцениваемого объекта и объектов-аналогов по площади также сами по себе не свидетельствуют о недостоверности выводов оценщика, который провел корректировку на площадь в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2018.

Отсутствие в объявлениях о продаже трех объектов-аналогов их кадастровых номеров не позволяет высказаться о некорректности выбора объектов-аналогов при наличии принт-скринов соответствующих объявлений о продаже, в которых указано местоположение объектов-аналогов (в том числе названий улиц в поселке Отрадное), что не оспаривается заинтересованными лицами.

Довод Территориального управления Росимущества по Калининградской области об использовании оценщиком ценовой информации по объектам-аналогам за периоды времени июль-ноябрь 2018 года не только не свидетельствует о недопустимости отчета об оценке, а, напротив, подтверждает соответствие отчета об оценке требованиям Федеральных стандартов оценки с учетом ретроспективной оценки по состоянию на 1 января 2019 года и необходимость использования ценовой информации, максимально приближенной к дате оценки и предшествующей дате оценки.

Суд также обращает внимание, что в ходе производства по административному делу, в том числе в определении от 12 августа 2021 года о принятии административного искового заявления к производству и судебных извещениях от 12 августа 2021 года и от 16 сентября 2021 года, судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованным лицам право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить имеющиеся у них доказательства в обоснование своих возражений в случае несогласия с заявленными требованиями.

Однако административные ответчики и заинтересованные лица соответствующим правом не воспользовались.

Таким образом, представленные административным истцом доказательства не опровергнуты ответчиками и заинтересованными лицами и свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:17:020002:23 существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление, поданное в суд 5 августа 2021 года, - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – эксплуатация жилого дома, адрес: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года – 2 025 000 руб. 

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 24 сентября 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова