61RS0017-01-2025-001337-14

Дело № 2-11/2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 января 2026 года г. Красный ФИО1, Ростовской области

Красносулинский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Самойленко М.Л.,

при секретаре Гусаревой С.И.,

с участием представителя истца – адвоката Рысиковой А.А.,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации Красносулинского городского поселения об обязании осуществить выкуп нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации Красносулинского городского поселения об обязании осуществить выкуп нежилых помещений, ссылаясь на то, что на основании Постановлений Администрации Красносулинского городского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. В указанном многоквартирном доме ему на праве собственности принадлежат встроенные нежилые помещения: номера на поэтажном плане первого этажа 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10, общей площадью 270,1 кв.м. с кадастровым номером № номера на поэтажном плане второго этажа 1,2,3, общей площадью 110,1 кв.м. с кадастровым номером № номера на поэтажном плане третьего этажа 1,2,3,общей площадью 123,2 кв.м. с кадастровым номером № В сентябре 2023 года в его адрес ответчиком были направлены отчеты об оценке рыночной стоимости изымаемых помещений от 05.06.2023 №№ составленные по результатам оценки, произведенной 

<

данные изъяты> по заказу Администрации Красносулинского городского поселения, в соответствии с которыми итоговая рыночная стоимость изымаемых помещений, расположенных в указанном многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу была определена в размере: 10 491 183 руб. - за нежилое помещение общей площадью 270,1 кв.м. с кадастровым номером № 4 289 520 руб. - за нежилое помещение общей площадью 110,1 кв.м. с кадастровым номером № 4 797 281 руб. - за нежилое помещение общей площадью 123,2 кв.м. с кадастровым номером № Истец согласился с оценкой итоговой рыночной стоимости изымаемых помещений (в том числе: рыночной стоимостью, изымаемых нежилых помещений, компенсаций: за изымаемый земельный участок, за непроизведенный капитальный ремонт МКД, затрат на оформление права собственности на другое нежилое помещение и т.д.) и дал согласие на заключение соглашения об изъятии земельного участка, а также о выкупе нежилых помещений, однако ответчик уклоняется от заключения соглашения о выкупе нежилых помещений и земельного участка, на котором расположен МКД, в вязи с чем он обратился в суд об обязании Администрации Красносулинского городского поселения осуществить выкуп нежилых помещений.

Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд обязать Администрацию Красносулинского городского поселения изъять у ФИО3 для муниципальных нужд: встроенное нежилое помещение: номера на поэтажном плане первого этажа 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10, общей площадью 270,1 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, путем выкупа за 12 910 686,88 (Двенадцать миллионов девятьсот десять тысяч шестьсот восемьдесят шесть) рублей 88 копеек, взыскав с ответчика Администрации Красносулинского городского поселения в пользу истца ФИО3 денежные средства в качестве выкупной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 270,1 кв.м. с кадастровым номером № ( номера на поэтажном плане первого этажа 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10), по адресу: 

<

адрес>, в размере 12 910 686,88 (Двенадцать миллионов девятьсот десять тысяч шестьсот восемьдесят шесть) рублей 88 копеек, и после получения истцом денежного возмещения, прекратить право собственности истца на встроенное нежилое помещение общей площадью 270,1 кв.м. с кадастровым номером № (номера на поэтажном плане первого этажа 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10), по адресу: 

<

адрес>а; встроенное нежилое помещение: номера на поэтажном плане второго этажа 1,2,3, общей площадью 110,1 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, путем выкупа за 4 666 790,64 (Четыре миллиона шестьсот шестьдесят шесть тысяч семьсот девяносто) рублей 64 копейки, взыскав с ответчика Администрации Красносулинского городского поселения в пользу истца ФИО3 денежные средства в качестве выкупной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 110,1 кв.м. с кадастровым номером № (номера на поэтажном плане второго этажа 1,2,3), по адресу: 

<

адрес>, в размере 4 666 790,64 (Четыре миллиона шестьсот шестьдесят шесть тысяч семьсот девяносто) рублей 64 копейки, и после получения истцом денежного возмещения, прекратить право собственности истца на встроенное нежилое помещение общей площадью 110,1 кв.м. с кадастровым номером № (номера на поэтажном плане второго этажа 1,2,3), по адресу: 

<

адрес>а; встроенное нежилое помещение: номера на поэтажном плане третьего этажа 1,2,3,общей площадью 123,2 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, путем выкупа за 5 190 209,77 (Пять миллионов сто девяносто тысяч двести девять) рублей 77 копеек, взыскав с ответчика Администрации Красносулинского городского поселения в пользу истца ФИО3 денежные средства в качестве выкупной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 123,2 кв.м. с кадастровым номером № (номера на поэтажном плане третьего этажа 1,2,3), по адресу: 

<

адрес>, в размере 5 190 209,77 (Пять миллионов сто девяносто тысяч двести девять) рублей 77 копеек, и после получения истцом денежного возмещения, прекратить право собственности истца на встроенное нежилое помещение общей площадью 123,2 кв.м. с кадастровым номером № (номера на поэтажном плане третьего этажа 1,2,3), по адресу: 

<

адрес>а; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 131 687 руб.; распределить судебные издержки по оплате судебной экспертизы, взыскав с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 42 000 руб., а также расходы по оплате комиссии за проведение платежа в размере 1 260 руб.

Дело было назначено к слушанию, стороны надлежаще извещены о времени и месте слушания дела, о чем имеются подтверждения в материалах дела.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Представитель истца – адвокат Рысикова А.А., действующая на основании доверенности и ордера, в судебное заседание после объявленного судом перерыва по ходатайству представителя ответчика, не явилась, предоставила в материалы дела письменные возражения на ходатайство ответчика о проведении по делу повторной экспертизы, уточненные исковые требования поддержала, просила рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика - Администрации Красносулинского городского поселения ФИО2 в судебное заседание, после объявленного судом перерыва по ходатайству представителя ответчика, не явилась. В процессе рассмотрения дела представлен отзыв на уточненные исковые требования в котором представитель Администрации Красносулинского городского поселения просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований, подал письменное ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы и рассмотрении дела в свое отсутствие.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, его представителя и представителя ответчика.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, исследовав предоставленные доказательства и оценив их в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец является собственником: нежилого помещения общей площадью 270,1 кв.м. с кадастровым номером № (номера на поэтажном плане первого этажа 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10), по адресу: 

<

адрес>а; нежилого помещения общей площадью 123,2 кв.м. с кадастровым номером № (номера на поэтажном плане третьего этажа 1,2,3), по адресу: 

<

адрес>а; нежилого помещения общей площадью 110,1 кв.м. с кадастровым номером № (номера на поэтажном плане второго этажа 1,2,3), по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН, копиями свидетельств о государственной регистрации права.

Постановлением Администрации Красносулинского городского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ и Постановлением Администрации Красносулинского городского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом расположенный по адресу: 

<

адрес>, в котором расположены нежилые помещения истца, признан аварийным и подлежащим сносу.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи (ч.10 ст.32 ЖК РФ).

Согласно п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (оно заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1-3,5-9 статьи 32 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, расходы на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме законодательством не предусмотрены.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регулирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходны правоотношения, в частности ст. 32 ЖК РФ.

Частью 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации установлено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствие со ст. 32 ЖК РФ Администрацией Красносулинского городского поселения проведена оценка рыночной стоимости изымаемых нежилых помещений с кадастровыми номерами: 61:53:0000132:94, № расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, признанном аварийным и подлежащим сносу, для определения размера возмещения за изымаемое помещение.

Согласно отчету №-НИ от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости изымаемого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу: нежилое помещение площадью 110,1 кв.м., кадастровый №, адрес: 

<

адрес>,2,3, итоговая рыночная стоимость указанного нежилого помещения составляет 4 289 520 руб.

Согласно отчету №-НИ от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости изымаемого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу: нежилое помещение площадью 123,2 кв.м., кадастровый №, адрес: 

<

адрес>,2,3, итоговая рыночная стоимость указанного нежилого помещения составляет 4 797 281 руб.

Согласно отчету №-НИ от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости изымаемого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу: нежилое помещение площадью 270,1 кв.м., кадастровый №, адрес: 

<

адрес>,2,3,4,5,6,7,8,9,10, итоговая рыночная стоимость указанного нежилого помещения составляет 10 491 183 руб.

Согласно материалов дела истец ДД.ММ.ГГГГ обратился к ответчику с претензией в которой указал, что согласен с итоговой оценкой рыночной стоимости изымаемых нежилых помещений с кадастровыми номерами: № расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, установленной отчетами №№-НИ, № от ДД.ММ.ГГГГ и готов заключить соглашение о выкупе изымаемых нежилых помещений.

Ответчик ответ на претензию в адрес истца не направлял.

02.08.2024 истец повторно обратился к ответчику с претензией по вопросу выкупа изымаемых нежилых помещений.

30.08.2024 Администрация Красносулинского городского поселения направила в адрес ФИО3 ответ на вышеуказанные претензии, в котором указала, что в связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, Администрация Красносулинского городского поселения не имеет правовых оснований для изъятия принадлежащего ФИО3 на праве собственности нежилого помещения.

В связи с отказом Администрации Красносулинского городского поселения произвести выкуп нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанном аварийным, руководствуясь ст. 32 ЖК РФ истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В связи с наличием разногласий сторон по размеру выкупной стоимости нежилых помещений определением Красносулинского районного суда Ростовской области от 20.05.2025, по ходатайству представителя истца была назначена оценочная экспертиза, проведение которой, учитывая мнение представителя ответчика, было поручено ЮРЦСЭ 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Данное гражданское дело было возвращено в адрес суда без производства экспертизы с указанием на то, что в настоящее время в системе судебно-экспертных учреждений Минюста России отсутствует научно-методическое обеспечение проведения строительно-технических и землеустроительных экспертиз по решению данных вопросов. Производство по делу было возобновлено.

Определением Красносулинского районного суда Ростовской области от 18.09.2025, по ходатайству представителя истца была назначена оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО 

<

данные изъяты> расположенным по адресу: 

<

адрес>, оф.213/1.

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении ООО "

<

данные изъяты> №№ от ДД.ММ.ГГГГ, выкупная стоимость изымаемых нежилых помещений общей площадью 270,1 кв.м. с кадастровым номером №, общей площадью 110,1 кв.м. с кадастровым номером № общей площадью 123,2 кв.м. с кадастровым номером № расположенных в расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, признанным аварийным и подлежащим сносу, включая рыночную стоимость нежилых помещений, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику нежилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с поиском другого нежилого помещения, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, упущенную выгоду составляет:

- нежилое помещение общей площадью 270,1 кв.м. с кадастровым номером № - 12 910 686,88 (двенадцать миллионов девятьсот десять тысяч шестьсот восемьдесят шесть) рублей 88 копеек;

- нежилое помещение общей площадью 110,1 кв.м. с кадастровым номером № - 4 666 790, 64 (четыре миллиона шестьсот шестьдесят шесть тысяч семьсот девяносто) рублей 64 копейки;

- нежилое помещение общей площадью 123,2 кв.м. с кадастровым номером № - 5 190 209,77 (пять миллионов сто девяносто тысяч двести девять) рублей 77 копеек.

Представителем ответчика после ознакомления с заключением судебной экспертизы было заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, в котором представитель ответчика указал, что эксперт некорректно произвел выбор объектов - аналогов, так как на общедоступном в сети интернет сайте "Авито- недвижимость" размещены предложения более подходящие по мнению представителя ответчика к объекту оценки по площади и назначению, а также удаленности от объекта оценки. Также, представитель ответчика указал, что Администрацией Красносулинского городского поселения в рамках муниципального контракта в 2025 году проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости ФИО3 и согласно отчетов №№ от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость недвижимого имущества с кадастровым номером № составляет 1 287 500 руб., имущества с кадастровым номером № составляет 2 607 500 руб., имущества с кадастровым номером № составляет 1 163 700 руб., и учитывая данные обстоятельства, представитель ответчика просил поручить проведение судебной экспертизы Специализированному частному учреждению "

<

данные изъяты> (без указания адреса местонахождения экспертного учреждения) и на разрешение экспертизы поставить следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами №

2. Определить рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в том числе рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество.

3. Определить сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.

4. Определить рыночную стоимость убытков в связи с изъятием нежилого помещения в том числе: расходы на переезд, расходы на аренду аналогичного изымаемому нежилого помещения на период поиска другого нежилого помещения, на поиск другого нежилого помещения и оформления прав на него, размер упущенной выгоды в виде неполученной прибыли за неиспользуемое нежилое помещение за период поиска другого нежилого помещения.

Представителем истца Рысиковой А.А. были поданы письменные возражения на заявленное представителем ответчика ходатайство о проведении повторной экспертизы, в которых представитель истца указывает, в том числе на то, что предоставленные в обоснование ходатайства отчеты № датированы 31 марта 2025 года, при этом, иск был предъявлен в суд 28.04.2025 года, экспертная оценка (отчет оценщика) действует 6 месяцев с даты составления, что регулируется ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и после этого срока стоимость считается неактуальной, и требуется новый отчет, так как меняются рыночные условия, и отчет теряет доказательное значение. При разрешении вопроса о назначении судебной экспертизы ответчик в материалы дела данные отчеты не предоставлял и не ссылался на них. Согласно указанных отчетов, исследование проводилось по заказу ответчика только по выписке из ЕГРН, без осмотра объектов оценки (фотообзор не предоставлен заказчиком) стр. 65 отчетов, техническая документация также не исследовалась, об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение эксперт не предупреждался, на разрешение эксперта был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта оценки, тогда как предметом спора является выкупная стоимость нежилых помещений при изъятии для муниципальных нужд, в которую входит, в том числе, рыночная стоимость самого помещения, убытки (включая упущенную выгоду) от изъятия, стоимость доли в земельном участке под домом, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Предоставленные в материалы дела отчеты не содержат расчета выкупной стоимости нежилых помещений. При этом, Отчетами об оценке рыночной стоимости изымаемых помещений от ДД.ММ.ГГГГ №№, составленными также по результатам оценки, произведенной ООО "Экспресс оценка" по заказу Администрации Красносулинского городского поселения, выкупная стоимость изымаемых нежилых помещений по состоянию на 2023 год в совокупном размере составляла 19 577 984 руб. Учитывая инфляционные процессы, рост цен, в том числе на объекты недвижимости, считает, что ответчик отчетами от 31.03.2025 пытается необоснованно снизить размер выкупной стоимости объектов, нарушая право собственника на справедливое и объективное определение выкупной стоимости, в связи с чем просил в удовлетворении ходатайства отказать.

В соответствии со ст. 87 ГПКРФ, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

По результатам изучения заключения № № от ДД.ММ.ГГГГ судебной первичной оценочной экспертизы, ходатайства представителя ответчика о назначении по делу повторной экспертизы с имеющимися возражениями, возражения представителя истца на ходатайство о проведении повторной экспертизы, суд пришел к следующему.

Оценивая заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям закона о допустимости доказательств, а его результаты соответствуют обстоятельствам дела.

При проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт имеет соответствующее образование, подготовку и стаж работы. Заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования и ответы на поставленные судом вопросы, а размер выкупной цены нежилых помещений экспертом установлен по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно выкупной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о выкупной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении нежилых помещений, их количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; в заключении изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки.

Правильность заключения судебной экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

Суд отклоняет доводы представителя ответчика о том, что в заключении судебной экспертизы подобраны несопоставимые аналоги по площади и местоположению, так как разница в площадях объектов оценки, их местоположению, и объектов-аналогов устранена проведением экспертом соответствующих корректировок (стр.22 -38 заключения).

Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника жилого помещения в праве общей собственности на такое имущество, учтена в рыночной стоимости нежилого помещения и не устанавливается отдельно от рыночной стоимости нежилого помещения.

В заключении экспертом на стр. 39 отражено, что для учета стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе стоимость доли в праве общей долевой собственности на предоставляемый земельный участок под многоквартирным домом в качестве объектов-аналогов взяты объекты в многоквартирных домах, стоимость на которые уже включает в себя стоимость общего долевого имущества многоквартирного дома, в том числе и стоимость общей долевой собственности на земельные участки, расположенные под многоквартирными жилыми домами.

Суд критически относится к предоставленным представителем ответчика отчетам № от ДД.ММ.ГГГГ, учитывая, что на разрешение эксперта был поставлен вопрос об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, а не выкупной стоимости изымаемых нежилых помещений, отчеты не содержат сведений о стоимости и расчете: рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника жилого помещения в праве общей собственности на такое имущество, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, расчета рыночной стоимости убытков в связи с изъятием нежилого помещения. Оценка была произведена без осмотра объектов оценки, без изучения технических характеристик нежилых помещений, эксперту для проведения оценки заказчиком Администрацией Красносулинского городского поселения были предоставлены только выписки из ЕГРН.

В соответствии со ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч.3 ст.86 ГПКРФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ предоставленные представителем ответчика в обоснования ходатайства о проведении повторной экспертизы отчеты № от ДД.ММ.ГГГГ, суд не может принять их в качестве допустимых доказательств в целях определения выкупной стоимости нежилых помещений истца, в том числе и учитывая ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", актуальность данных отчетов утрачена.

На основании вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы, поскольку предусмотренные ст.87 ГПК РФ основания для этого, отсутствуют.

Суд не усматривает правовых оснований сомневаться в достоверности заключения судебной экспертизы.

Никаких доказательств, дающих основание сомневаться в правильности и обоснованности судебной экспертизы, не установлено.

Суд мог отвергнуть заключение судебной экспертизы лишь в том случае, если бы это заключение явно находилось в противоречии с остальными доказательствами по делу.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять экспертному заключению не имеется.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

При этом, суд учитывает п.п. «л» пункта 20 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ», в котором разъясняется, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Поскольку суд пришел к выводу о необходимости взыскания в пользу ФИО3 компенсации за изымаемые нежилые помещения, его право собственности на спорные нежилые помещения подлежит прекращению. При этом, прекращение права собственности истца на спорные нежилые помещения вытекает из требований закона и не предполагает необходимости заявления соответствующих требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

Истцом ФИО3 понесены расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 42 000 рублей, а также расходы по оплате комиссии за проведение платежа в размере 1 260 рублей, а всего 43 260 рублей, что подтверждается чеком по операции от 16.05.2025 года на указанную сумму, имеющимся в материалах дела. Суд полагает заявленные требования в этой части подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Решая вопрос о взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины в размере 131 687 рублей, о чем имеется подтверждение в материалах дела (чеки по операции от 25.04.2025, от 14.01.2026), суд, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, полагает подлежащим взысканию с ответчика в пользу истца в возмещение расходов по оплате госпошлины сумму в размере 131 687 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 ( с учетом их уточнения) удовлетворить.

Обязать Администрацию Красносулинского городского поселения (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>) изъять у ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт 

<

данные изъяты>), для муниципальных нужд:

- встроенное нежилое помещение: номера на поэтажном плане первого этажа 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10, общей площадью 270,1 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, путем выкупа за 12 910 686,88 (Двенадцать миллионов девятьсот десять тысяч шестьсот восемьдесят шесть) рублей 88 копеек.

Взыскать с Администрации Красносулинского городского поселения (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО3 денежные средства в качестве выкупной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 270,1 кв.м. с кадастровым номером № (номера на поэтажном плане первого этажа 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10), по адресу: 

<

адрес>, в размере 12 910 686,88 (Двенадцать миллионов девятьсот десять тысяч шестьсот восемьдесят шесть) рублей 88 копеек.

После получения ФИО3 денежного возмещения, прекратить право собственности ФИО3 на встроенное нежилое помещение общей площадью 270,1 кв.м. с кадастровым номером № (номера на поэтажном плане первого этажа 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10), по адресу: 

<

адрес>а;

- встроенное нежилое помещение: номера на поэтажном плане второго этажа 1,2,3, общей площадью 110,1 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, путем выкупа за 4 666 790,64 (Четыре миллиона шестьсот шестьдесят шесть тысяч семьсот девяносто) рублей 64 копейки.

Взыскать с Администрации Красносулинского городского поселения (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО3 денежные средства в качестве выкупной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 110,1 кв.м. с кадастровым номером № (номера на поэтажном плане второго этажа 1,2,3), по адресу: 

<

адрес>, в размере 4 666 790,64 (Четыре миллиона шестьсот шестьдесят шесть тысяч семьсот девяносто) рублей 64 копейки.

После получения ФИО3 денежного возмещения, прекратить право собственности ФИО3 на встроенное нежилое помещение общей площадью 110,1 кв.м. с кадастровым номером № (номера на поэтажном плане второго этажа 1,2,3), по адресу: 

<

адрес>

- встроенное нежилое помещение: номера на поэтажном плане третьего этажа 1,2,3,общей площадью 123,2 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, путем выкупа за 5 190 209,77 (Пять миллионов сто девяносто тысяч двести девять) рублей 77 копеек.

Взыскать с Администрации Красносулинского городского поселения (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО3 денежные средства в качестве выкупной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 123,2 кв.м. с кадастровым номером № (номера на поэтажном плане третьего этажа 1,2,3), по адресу: 

<

адрес>, в размере 5 190 209,77 (Пять миллионов сто девяносто тысяч двести девять) рублей 77 копеек.

После получения ФИО3 денежного возмещения, прекратить право собственности ФИО3 на встроенное нежилое помещение общей площадью 123,2 кв.м. с кадастровым номером № (номера на поэтажном плане третьего этажа 1,2,3), по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с Администрации Красносулинского городского поселения (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 131 687 рублей, а также расходы по оплате судебной экспертизы в размере 43 260 рублей, а всего взыскать судебных расходов в размере 174 947 рубля.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда через Красносулинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 29.01.2026.

Судья М.Л. Самойленко