Дело № 2-2130/17 13 сентября 2017 года 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кузовкиной Т.В.

при секретаре Васине М.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» о признании акта приема-передачи недействительным, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры за период с 01.10.2016 года по 02.05.2017 года в сумме 701 333 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., штрафа, убытков, в виде расходов на оплату юридических услуг в сумме 8 000 руб. В обоснование требований истица указала, что 28 апреля 2015 года она заключила с ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» договор №ХХХХ участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался передать истице однокомнатную квартиру общей площадью 40,46 кв.м, расположенную по адресу: г. 

<

адрес>, не позднее 01.10.2016 года. Обязанность по оплате стоимости квартиры в сумме 4 915 890 рублей истица исполнила в установленные договором сроки и в полном объеме, однако ответчик квартиру не передал, чем нарушил права истицы как потребителя. 

В ходе рассмотрения дела истица уточнила исковые требования, просит признать недействительным акт приема-передачи квартиры от 28.04.2015 года, взыскать в возмещение судебных расходов на представителя 30 000 руб. и в возмещение расходов по оплате нотариальных услуг 1 640 руб. (л.д.30). 

Истица и ее представитель в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме с учетом уточнений.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен, письменно просил об отложении дела, ссылаясь на занятость в другом судебном процессе. Учитывая, что предыдущее судебное заседание по данному делу было отложено по ходатайству представителя ответчика, при этом ответчик является юридическим лицом, имеющим возможность направить в суд для участия в деле другого представителя, наделив его соответствующими полномочиями по защите интересов данной организации, суд отказал в удовлетворении ходатайства и счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, оценив ранее представленные письменные возражения, согласно которым истица допустила злоупотребление правом, поскольку квартира в установленный срок была подготовлена к передаче, однако, истица уклонилась от получения квартиры, ссылаясь на недостатки, носящие несущественный характер и подлежащие устранению после принятии квартиры в гарантийном порядке, в связи с чем, 04.01.2017 года ответчиком был составлен акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке (л.д.34-38).

Проверив материалы дела, выслушав объяснения истицы и ее представителя, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Частью 1 статьи 6 того же Федерального закона предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.

Ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При этом предоставленная суду возможность снизить размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Наличие оснований для снижения и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. При этом критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Из материалов дела следует, что 28 апреля 2015 года между ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» (застройщиком) и ФИО1 (дольщиком) был заключен договор участия в долевом строительстве № ХХХХ, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства с отделкой, предусмотренной договором, дольщику не позднее 1 октября 2016 года (п.2.1.,2.3.,2.5. договора), а дольщик ФИО1 обязалась уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру (л.д.4-18). 

Истица выполнила свои финансовые обязательства по уплате предусмотренной договором суммы, уплатив ответчику 4 915 890 руб., что не оспаривается ответчиком.

Квартира передана истице с составлением застройщиком акта приема-передачи от 4 января 2017 года в одностороннем порядке (л.д.58-59).

Ссылку ответчика на злоупотребление правом со стороны истицы суд считает необоснованной, поскольку истицей представлены письменные доказательства, указывающие на то, что она не уклонялась от приемки квартиры без причин. 

Истицей, начиная с 12.09.2016 года, неоднократно осуществлялись телефонные звонки по номеру, указанному ответчиком для связи с дольщиками по вопросам передачи квартир, что подтверждается детализацией телефонных соединений по абонентскому номеру истицы, однако доступ для принятия квартиры был предоставлен ответчиком только 14 октября 2016 года, при этом были выявлены многочисленные недостатки отделки квартиры и несоответствие условиям договора, что было отражено в смотровом листе. Об имеющихся замечаниях ФИО1 письменно уведомила ответчика 14.10.2016 года. При следующем посещении квартиры истицей также были выявлены недостатки, препятствовавшие принятию квартиры, что подтверждается смотровым листом от 15.11.2016 года и о чем она также письменно уведомила ответчика. Наличие замечаний к техническому состоянию квартиры и дефектов подтверждается заключениями специалиста ООО «Центр экспертных заключений» от 14.10.2016 года и 15.11.2016 года, которые суд принимает в качестве соответствующего доказательства, поскольку они составлены компетентным специалистом и не опровергнуты ответчиком с помощью других доказательств.

Согласно п. 5.7 договора, при уклонении дольщика от приемки объекта долевого строительства в предусмотренный срок и при отказе от приемки при отсутствии дефектов и/или недоделок или непринятия дольщиком без мотивированного основания объекта долевого строительства застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта.

Довод ответчика о том, что просрочка передачи объекта произошла по вине истицы, не принимавшей квартиру с незначительными недостатками в отделке, суд не принимает во внимание, поскольку данный довод противоречит условиям договора, в силу которого ответчик обязался передать истице объект долевого строительства в надлежащем качестве, т.е. отвечающем его потребительским свойствам. При этом, суд не может признать незначительными (не влияющими на потребительские свойства жилого помещения) недостатки внутренней отделки квартиры, перечисленные в смотровых листах от 14.10.2016 года и 15.11.2016 года, предшествовавших составлению акта приемки–передачи в одностороннем порядке. Доказательств, опровергающих наличие данных повреждений или указывающих на их незначительность, ответчиком в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено. 

Из смотровых листов от 28 января 2017 года, 12 апреля 2017 года и 2 мая 2017 года, письменных обращений истицы и претензии следует, что требования истицы об устранении недостатков не выполнены ответчиком.

Таким образом, суд не усматривает злоупотребления правом со стороны истицы при приеме объекта и наличие вины ответчика в не подписании двустороннего акта передачи объекта.

При изложенных обстоятельствах, суд считает подлежащим удовлетворению требование иска о признании недействительным одностороннего акта приемки-передачи квартиры.

Согласно ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По общим правилам доказывания в спорах о защите прав потребителей ответчику надлежало доказать создание объекта долевого строительства в соответствии с условиями договора, требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд приходит к выводу о недоказанности ответчиком указанных обстоятельств при том, что факт наличия недостатков и несоответствия объекта долевого строительства условиям заключенного договора доказан стороной истицы. Поскольку доводы о наличии недостатков в объекте, возникших по вине ответчика и препятствующих его использованию по назначению, нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд считает, что у истицы имелось право отказаться от подписания передаточного акта до безвозмездного устранения застройщиком недостатков в разумный срок.

Поскольку односторонний акт приема-передачи жилого помещения в силу ч. 6 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» влечет для участника долевого строительства правовые последствия, связанные с переходом риска случайной гибели объекта долевого строительства, то истец вправе разрешить в судебном порядке вопрос о соответствии такого документа требованиям закона.

Исходя из того, что акт приема-передачи объекта долевого строительства, составленный ответчиком в одностороннем порядке, противоречит положениям ст. 8 указанного Федерального закона и у застройщика до разрешения вопроса об устранении недостатков объекта долевого строительства не имелось оснований для его оформления, суд считает односторонний акт недействительным.

С учетом того, что факт просрочки ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу о том, что у истицы возникло право потребовать взыскания неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 20.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Проверив представленный истицей расчет неустойки в размере 701 333 руб. 64 коп., суд находит его правильным. Вместе с тем, учитывая, необходимость соблюдения баланса интересов сторон, а также принимая во внимание заявление ответчика о снижении размера неустойки, суд считает необходимым применить положения ст. 333 ГК РФ и уменьшить сумму неустойки, подлежащей уплате за нарушение обязательств, до 50 процентов от рассчитанной суммы, взыскав в пользу истицы 350 666 руб. 82 коп. Взыскивая неустойку в указанной сумме, суд учитывает, что ответчик в целом исполнил свои обязательства по договору с истицей, но при этом, действия (бездействие) ответчика привели к невозможности принятия истицей исполненного по договору в течение значительного периода времени, в то же время, истицей не приведено каких-либо существенных последствий нарушения ответчиком ее прав. Суд также учитывает компенсационную природу неустойки и приходит к выводу о том, что решение о взыскании указанной суммы неустойки будет реально исполнено с соблюдением баланса интересов сторон, восстановит нарушенные права истицы и не отразится на деятельности ответчика, в частности, на его обязательствах перед другими дольщиками.

Поскольку факт нарушения ответчиком прав истицы как потребителя нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд усматривает основания для взыскания с ответчика в пользу истицы на основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» компенсации морального вреда и на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штрафа. Определяя размер компенсации морального вреда, суд считает, что заявленный размер требования несколько завышен и противоречит принципу разумности и справедливости, поскольку нарушения прав истицы как потребителя не привели к существенному ущемлению ее прав и законных интересов. Соответственно, с ответчика в пользу истицы следует взыскать компенсацию морального вреда в размере по 10 000 руб. За неисполнение в добровольном порядке законных требований истицы, изложенных в претензии, суд считает подлежащим взысканию с ответчика в пользу истицы штраф в размере 180 333 руб. 41 коп.= 350 666 руб. 82 коп. +10 000 руб./100х50.

Требование о взыскании убытков в сумме 8 000 руб., связанных с оказанием истице юридической помощи на основании договора от 12.04.2017 года (л.д.21-22), суд считает не подлежащим удовлетворению. Несение истицей данных расходов не может рассматриваться как ее убытки в понимании ст.15 ГК РФ, согласно которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб). Истицей не представлено доказательств, указывающих на необходимость и вынужденность несения расходов по оплате юридической помощи для защиты нарушенного ответчиком права.

Требование о возмещении расходов истицы на оформление доверенности не подлежит удовлетворению, поскольку в доверенности не указано, что она выдана истицей представителю именно в целях защиты интересов истицы при рассмотрении настоящего дела, соответственно, суд не может признать данные расходы, необходимыми и относящимися к издержкам, связанным с рассмотрением дела. 

Удовлетворяя исковые требования частично, суд на основании ст.ст.98,100 ГПК РФ считает подлежащими возмещению за счет ответчика судебные расходы истицы на оплату услуг представителя в сумме 10 000 руб., находя заявленный размер данного требования завышенным с учетом того, что дело не отличалось какой-либо сложностью и не требовало от представителя истицы значительных трудовых и временных затрат, соразмерных заявленной сумме.

С учетом того, что при подаче искового заявления истица была освобождена от уплаты государственной пошлины, суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход местного бюджета, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, государственную пошлину в размере 8 710 руб. 01 коп.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным акт приема-передачи квартиры по договору № ХХХХ от 28.04.2015 года участия в долевом строительстве (односторонний), составленный 04.01.2017 года.

Взыскать с ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» в пользу ФИО1 неустойку в сумме 350 666 руб.82 коп., компенсацию морального вреда 10 000 руб., штраф в размере 180 333 руб. 41 коп., в возмещение судебных расходов 10 000 руб., а всего – 551 000 (пятьсот пятьдесят одну тысячу) рублей 23 копейки, в удовлетворении остальной части требований – отказать.

Взыскать с ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» в доход местного бюджета государственную пошлину 8 710 рублей 01 копейка.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Санкт-Петербургский городской суд. 

Судья –