дело № 2-8888/2020

16RS0042-03-2020-003817-51

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

08 октября 2020 года г. Набережные Челны РТ 

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Кашаповой З.Г.,

при секретаре Хабибрахмановой Э.Р.,

с участием представителя истцов ФИО1,

представителя ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ» о взыскании суммы переплаты, неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия, штрафа, морального вреда, признании пункта договора на участие в долевом строительстве недействительным,

установил:

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к ООО «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ» о взыскании суммы переплаты в размере 26291 рубль 89 копеек, неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия по 72570 рублей 52 копейки в пользу каждого, штрафа, морального вреда по 5000 рублей в пользу каждого, признании пункта 5.5 договора недействительным, указав в обоснование, что ... между ООО СЗ ...» и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №... согласно которому застройщик принял обязательства по строительству объекта - 3-комнатная ... на 7 этаже, общей площадью ... кв.м., и в последующем его передачи участнику, а участник – оплатить и принять его. ... между истцами и ООО ...» заключен договор уступки требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве №... предметом которого являлось право на требование, принадлежащее цеденту как участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве ... в полном объеме. В соответствии с условиями договора застройщик обязан был передать участникам квартиру не позднее ..., однако фактически объект долевого строительства передан ..., то есть с нарушением срока. При принятии квартиры истцами согласно техническому паспорту БТИ установлено уменьшение общей площади квартиры, обусловленной договором. Разница в площадях составила ... кв.м. в сторону уменьшения. В соответствии с п.2.7 договора ответчик обязан был произвести доплату в размере 36791 рубль 89 копеек. Также истцы по договору уступки требования (цессии) приобрели кладовое помещение площадью ....м., стоимостью ... рублей. По результатам замеров БТИ возникла разница между общей площадью кладового помещения и общей проектной площадью, которая составила 0,3 кв.м. в сторону увеличения. Таким образом, с учетом произведения взаимозачета по разницам площадей, с ответчика, по мнению истцов, подлежит взысканию 26291 рубль 89 копеек. Кроме того, является недействительным пункт 5.5 договора долевого участия в строительстве № ... от ..., устанавливающий сроки выплаты неустойки в 180 дней, поскольку специальным законом, регулирующим спорные правоотношения, не предусмотрено установление конкретных сроков по выплате неустоек. В связи с нарушением действиями ответчика прав истцов как потребителей, истцы просили компенсировать моральный вред и взыскать штраф за неисполнение ответчиком требований в добровольном порядке.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены, для участия направили своего представителя. Суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истцов в судебном заседании исковые требования уточнил, в части требования о взыскании суммы переплаты в размере 26291 рубль 89 копеек исковые требования не поддержал, поскольку указанная сумма ответчиком перечислена истцам после подачи ими иска в суд, при этом просил взыскать с ответчика сумму штрафа. В остальном исковые требования поддержал, указав, что дополнительное соглашение, заключенное между обществами – ответчиком и третьим лицом о переносе срока передачи объекта не может быть принято во внимание, так как истцам о нем не было известно.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что в ... года между ответчиком и ООО «СЗ «...» заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве №... от ..., где стороны установили для застройщика новый срок передачи участнику объекта долевого строительства до ..., указанное соглашение прошло регистрацию в Управлении Росреестра по РТ. ... объект долевого строительства передан участнику. 

Выслушав представителей сторон, участвующих в деле, исследовав материалы дела, заслушав судебные прения, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (часть 1 статьи 1 закона).

Частью 2 названной статьи закона установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от ... N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 закона).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от ... N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

Согласно части 9 названной статьи закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Аналогичные разъяснения даны судам в пунктах 2, 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".

На основании пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено, что ... между ООО «СЗ ...» и ООО «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ» заключен договор участия в долевом строительстве № ..., согласно которому объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира, общей площадью ... кв.м., с учетом балкона/лоджии – ... кв.м., этаж – 7. 

Из буквального толкования условий договора долевого участия в строительстве жилого дома следует, что при заключении данного договора стороны согласились, что для целей определения цены квартиры принимается ее общая площадь.

Цена договора составила ... рублей, а 1 кв.м. площади квартиры – ... копейки.

Согласно пункту 1.5 договора срок передачи объекта долевого строительства участнику – до .... 

... между ООО «СЗ «...» и ФИО3, ФИО4 заключен договор уступки требования (цессии) ... по договору участия в долевом строительстве ..., согласно которому истцы приняли в полном объеме права требования, принадлежащие ООО «СЗ «...» как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №... (л.д.10-12). 

... документы на квартиру переданы истцам на основании акта приемки-сдачи документов (л.д.12). 

Названная квартира была передана истцам по акту приема-передачи от ..., при этом фактическая общая площадь квартиры указана ... кв.м., с учетом балкона/лоджии – ....м.

... ответчиком был составлен акт взаиморасчетов по договору участия в долевом строительстве с отражением отклонений фактических размеров суммы общей площади жилого помещения от проектной в меньшую сторону на 0,63 кв.м., в связи с чем разница в цене договора составила ... копеек, которая компенсируется застройщиком участникам (л.д.88).

... истцами в адрес ответчика направлена претензия о выплате им ... копеек (с учетом взаимозачета по увеличенной площади кладовой) в счет возмещения разницы в площади квартиры, а также неустойки за нарушение сроков передачи объекта.

Платежным поручением ... от ... ФИО3 перечислена сумма переплаты площади по договору ... от ... согласно акту о взаиморасчетах в размере 26291 рубль 89 копеек (л.д.111). 

В судебном заседании, как было указано выше, представитель истцов требования о взыскании суммы в качестве разницы в площади жилого помещения в размере 26291 рубль 89 копеек в судебном заседании не поддержал, поскольку на момент рассмотрения судом этого требования, ответчиком оно исполнено добровольно, в связи с чем в этой части суд считает требования не подлежащими удовлетворению. 

Относительно требований иска о выплате неустойки ответчиком, в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства, суд приходит к выводу об их необоснованности.

Согласно положениям статей 450, 453 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора

Как усматривается из материалов дела, ... между ООО «СЗ «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ» и ООО «СЗ ... подписано дополнительное соглашение ... к договору № ... участия в долевом строительстве жилого дома от ..., согласно которому стороны пришли к соглашению, что срок передачи объекта долевого строительства участнику продлевается до ... (л.д.85-86).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан .... 

Названная квартира была передана истцам по акту приема-передачи ..., то есть в рамках срока, установленного соглашением.

Суд полагает, что истцам после заключения с ООО «СЗ ...» договор уступки прав требования права по данному договору перешли в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, то есть с учетом внесенных изменений о сроках передачи объекта.

При этом положения договора уступки не содержат ограничений объема прав, передаваемых новому кредитору по договору долевого участия в строительстве.

Не содержат подобных ограничений и указанные выше положения статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве.

Кроме того, пунктами 2.1. и 2.2. договора уступки прав требования обязанность по передаче всех документов, связанных с долевым участием в строительстве объекта, и сообщения всех иных сведений, имеющих значение для осуществления цессионарием своих прав по договору долевого участия, была возложена на цедента, в данном случае, на ООО .... 

Рассматривая исковые требования о признании пункта 5.5 договора участия в долевом строительстве недействительным, суд приходит к следующему.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с разъяснениями в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В силу частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, данная неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Частью 4 статьи 8, статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Согласно пункту 5.5 договора участия в долевом строительстве от ..., заключенному между ООО «СЗ «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ» и ООО ... срок выплаты неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательства по договору в добровольном порядке устанавливается – в течение 180 рабочих дней, с момента получения соответствующего требования. Сторона, выдвинувшая требования об уплате неустойки должна предоставить соответствующий расчет и банковские реквизиты для перечисления денежных средств с указанием получателя.

Суд полагает, что условия договора, устанавливающие определенные сроки для выплаты неустойки, ущемляют права участников договора долевого строительства, поскольку законодательство не представляет возможность ограничения выплаты законной неустойки временными рамками, следовательно, противоречат нормам и положениям действующего законодательства, регулирующим указанные вопросы.

При таких обстоятельствах, суд считает требования иска о признании пункта 5.5. договора в этой части недействительным подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно пункту 1 статьи 15 Закона Российской Федерации от «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» отношения по компенсации морального вреда не регулируются, суд полагает, что компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», в связи с чем приходит к выводу об обоснованности исковых требований в части компенсации морального вреда, однако его размер в 10000 рублей считает не соответствующим требованиям разумности и справедливости, и, учитывая характер причиненных истцам нравственных страданий, а также степени вины ответчика, определяет ее размер в 1000 рублей, по 500 рублей в пользу каждого истца.

Принимая во внимание, что факт нарушения ответчиком прав потребителя доказан и установлен, суд считает обоснованными требования о взыскании штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, при этом считает необходимым учесть, что добровольное исполнение ответчиком денежного обязательства после подачи иска в суд не освобождает его от уплаты штрафа.

Размер указанного штрафа суд определяет в 13645 рублей 94 копейки (26291,89+1000/2), то есть 6822 рубля 97 копеек в пользу каждого. 

В силу части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

На основании части 3 статьи 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Поскольку истцы при подаче иска в силу закона были освобождены от уплаты государственной пошлины, суд считает необходимым взыскать государственную пошлину с ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований, то есть в размере 600 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ» удовлетворить частично.

Признать пункт 5.5 договора участия в долевом строительстве от ... № ... заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «... и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ», недействительным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ» в пользу ФИО3 компенсацию морального вреда в размере 500 рублей, штраф в размере 6822 рублей 97 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ» в пользу ФИО4 компенсацию морального вреда в размере 500 рублей, штраф в размере 6822 рублей 97 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ» государственную пошлину в бюджет муниципального образования город Набережные Челны в размере 600 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.

Судья подпись З.Г. Кашапова