Дело № 2-1235/2025 УИД 77RS0021-02-2024-015799-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2025 года адрес

Пресненский районный суд адрес в составе

председательствующего судьи Завалишиной Н.В.,

при секретаре судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1235/2025 по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Люблино Девелопмент» о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Люблино Девелопмент» о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры с кадастровым номером ... от 09.09.2023 недействительным.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 09.06.2021 между ООО «СЗ «Люблино Девелопмент» и фио заключен договор участия в долевом строительстве № ЛБП-9,10(кв)-2/5/2(1) (АК) в отношении квартиры: жилое помещение, назначение: квартира, условный номер: 421, этаж расположения: 5, номер подъезда (секции): 2, проектная общая площадь: 33,90 кв. м, проектная общая приведенная площадь (с учетом летних помещений): 33,90 кв. м, количество комнат: 1, в объекте недвижимости по строительному адресу: адрес, корп. 9,10. После постановки объекта на кадастровый учет ему присвоен адрес: адрес (кадастровый номер: ...). Свои обязательства по оплате объекта долевого строительства фио исполнила в полном объеме, что подтверждается выданной ответчиком справкой о полной оплате стоимости объекта от 23.08.2023. 23.08.2023 фио получила от ответчика справку о том, что объект долевого строительства не был принят по акту приема-передачи. 25.08.2023 истец оплатил задаток в размере сумма, что подтверждается банковской квитанцией от 25.08.2023. С указанной даты, по мнению истца, фио не имела права осуществлять действия по приемке квартиры. Далее собранные к сделке документы были направлены в ПАО "МТС-Банк" с целью одобрения выдачи кредита для приобретения указанного объекта. 19.09.2023 между фио и ФИО1 заключен договор уступки права требования на объект долевого строительства № ЛБП-9,10(кв)-2/5/2(1) (АК) с передачей прав требования в залог ПАО "МТС-Банк". 25.10.2023 заключенный договор уступки прав на объект был зарегистрирован в Росреестре в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.10.2023. Таким образом, действующим правообладателем требования на объект является истец. В связи с необходимостью дальнейшего оформления права собственности, исполнения обязанности по приемке квартиры 26.10.2023 на адрес электронной почты ... был направлен полный пакет документов для переоформления прав у застройщика ООО «СЗ «Люблино Девелопмент» и записи на приемку квартиры. 08.11.2023 повторно направлен полный пакет документов на адрес электронной почты  ...... Свои обязательства после получения уведомления и досудебных требований ответчик исполнил лишь в части, а именно передал 25.11.2023 ключи истцу и переоформил коммунальные платежи. Ответчику осталось лишь составить двусторонний акт приема-передачи квартиры и передать его истцу, чтобы последний мог зарегистрировать право собственности на квартиру, выделить долю дочери (квартира приобреталась с материнским капиталом), оформить закладную для банка (отсутствие закладной влечет для истца уплату процентов по повышенной ставке). Однако ответчик от своей обязанности передать квартиру по двустороннему акту отказывается, ссылаясь на составленный 09.09.2023 односторонний акт. Таким образом, односторонний акт от 09.09.2023 нарушает права истца, в связи с чем истец просит суд признать его недействительным.

Истец фио в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Люблино Девелопмент» по доверенности фио в судебное заедание явилась, исковые требования не признала по доводам, подробно изложенным в письменных возражениях относительно исковых требований, указывая на то, что истец является ненадлежащим истцом по делу, оспаривать настоящий односторонний акт приема-передачи имеет право фио, поскольку она является участником долевого строительства, и в её адрес направлялся односторонний акт; квартира считается переданной фио

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, фио в судебное заседание не явилась, о его времени и месте извещена надлежащим образом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «МТС-Банк» в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте судебного заседания дела извещено надлежащим образом.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В силу требований ст.ст. 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214–ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений ч. 1 ст. 6 названного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 09.06.2021 между ООО «СЗ «Люблино Девелопмент» и фио был заключен договор участия в долевом строительстве № ЛБП-9,10(кв)-2/5/2(1) (АК), в соответствии с условиями которого застройщик ООО «СЗ «Люблино Девелопмент» принял на себя обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости по строительному адресу: адрес, корп. 9,10 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру, условный номер: 421, проектной общей площадью 33,90 кв. м, расположенную на 5 этаже в секции (подъезде) 2 жилого дома.

В соответствии с п. 5.1.2 договора объект долевого строительства должен был быть передан участнику долевого строительства по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства в срок не позднее 24.03.2023.

24.04.2021 в адрес участника долевого строительства по электронной почте было направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома по адресу: адрес и готовности объекта к передаче. 

Ответчик утверждает, что указанное уведомление получено фио 24.04.2023 и прочтено ею. 

09.09.2023 ООО «СЗ «Люблино Девелопмент» составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства – квартиры № 421, расположенной по адресу: адрес.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указывает, что в связи с уклонением фио от подписания передаточного акта 16.09.2023 ответчиком в её адрес был направлен односторонний передаточный акт.

19.09.2023 между фио и ФИО1 заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве № ЛБП-9,10(кв)-2/5/2(1) (АК) от 09.06.2021. 

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что цедент уступает, а цессионарий принимает на платной основе право требования и обязанности цедента к ООО «СЗ «Люблино Девелопмент», основанные на договоре участия в долевом строительстве № ЛБП-9,10(кв)-2/5/2(1) (АК) от 09.06.2021. 

25.10.2023 договор уступки права требования был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Как указывает истец, уведомление об уступке и подтверждающие документы были направлены в адрес ответчика 26.10.2023 и 08.11.2023. 

Таким образом, суд соглашается с доводом ответчика о том, что до указанных дат ответчик не знал о совершенной переуступке и передавал квартиру фио согласно действующему законодательству.

Истцом подавался иск в Люблинский районный суд адрес с требованием обязать ответчика передать по акту приема-передачи истцу квартиру по адресу: адрес, корп. 9,10, кв. 421.

18.04.2024 решением Люблинского районного суда адрес по делу № 2–2241/2024 в удовлетворении требований ФИО1 к ООО «СЗ «Люблино Девелопмент» об обязании передать объект по акту приема-передачи отказано.

При рассмотрении вышеуказанного гражданского дела суд пришёл к выводу о том, что «застройщиком не допущено нарушений при составлении одностороннего акта». 

04.09.2024 апелляционным определением Московского городского суда по делу № 33-33371/2024 решение Люблинского районного суда адрес от 18.04.2024 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По смыслу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передаче квартиры фио либо её уклонении от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, лежит на застройщике, нарушившем обязательство. 

В соответствии с п. 11 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017) при разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия. 

В соответствии с частями 2, 3, 4, 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214–ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Согласно п. 15 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017) по смыслу статьи 8 Закона №  214–ФЗ, получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.

Согласно ч.ч. 2, 3 ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214–ФЗ  уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.

Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

Ответчик отмечает, что застройщик действовал добросовестно и законно, в разумные сроки после получения разрешения на ввод в эксплуатацию разместил информацию о завершении строительства на сайте, данный способ информирования предусмотрен условиями договора, своевременно завершил строительство объекта, содействовал участнику долевого строительства в получении любой информации.

На основании ч.ч. 2, 3 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214–ФЗ застройщик  был не вправе передавать объект участнику долевого строительства ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Также ответчик указывает на то, что застройщик не вправе ставить участников долевого строительства в преимущественное положение, направляя уведомления о завершении строительства не единовременно, способствовав неодновременному старту принятия объекта строительства. В то же время по завершении строительства в доме проводились отделочные работы и благоустройство придомовой территории (что невозможно осуществить непосредственно после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, в зимнее время), отсутствие которого препятствует пользованию объектом строительства в полном объеме, а фио не понесены расходы за данный период, и не причинен ущерб, более того, фио имела возможность принять объект, ознакомившись с информацией на сайте застройщика, а также получив информацию путем смс-уведомления. Данный способ извещения позволяет застройщику в максимально разумные сроки уведомить участника долевого строительства в целях оперативности приемки объекта, при этом не нарушив его прав по договору.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, при этом исходит из того, что ответчик действовал в рамках договора во исполнение своих обязанностей, установленных условиями договора, нарушений при составлении оспариваемого акта допущено не было. 

Касательно доводов истца о том, что со стороны застройщика имело место частичное исполнение по сделке, а именно ответчик передал ему ключи от квартиры и переоформил лицевой счет, суд отмечает, что ввиду составления одностороннего акта у застройщика не имелось причин уклоняться от передачи истцу ключей от квартиры и оформления платежной документации.

Пунктом 3 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214–ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Истцом не оспаривается тот факт, что надлежащая передача квартиры от ответчика к истцу произведена, истец не доказал невозможности регистрации права собственности на квартиру.

Утверждение истца о неполучении фио уведомления о завершении строительства ничем объективно не подтверждено, письмо, направленное последней по электронной почте, имеет отметку о прочтении, в случае же несогласия с составлением одностороннего акта фио имела возможность оспорить данный акт, чего сделано не было, на что также указала судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда при рассмотрении дела по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Люблинского районного суда адрес от 18.04.2024, из чего также следует, что довод истца о том, что именно он должен оспаривать односторонний акт от 09.09.2023, является несостоятельным.

Тем самым, суд соглашается с доводом ответчика о том, что истец является ненадлежащим истцом по делу.

Действующее гражданское процессуальное законодательство не предусматривает возможность замены ненадлежащего истца. 

Правила ст. 41 ГПК РФ применимы лишь к замене ненадлежащего ответчика и не наделяют его правом ходатайствовать о замене ненадлежащего истца. Процессуальным последствием заявления исковых требований ненадлежащим истцом является вынесение решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, требования истца о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры с кадастровым номером ... от 09.09.2023 недействительным удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «СЗ «Люблино Девелопмент» о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В. Завалишина 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10 июня 2025 года.