Гражданское дело № 2-336/2020

УИД 27RS0015-01-2020-000528-19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 мая 2020 года п. Ванино

Ванинский районный суд Хабаровского края в составе:

председательствующего судьи Стромиловой Е.А.,

при секретаре Хабарове А.А.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности 27 АА 1533188, выданной 22.05.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Администрации городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края о признании действительной сделки купли-продажи ? части жилого дома,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО4 обратилась в Ванинский районный суд с иском к Администрации городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края о признании действительной сделки купли-продажи ? части жилого дома. В обоснование иска указала, что в декабре 2003 г., Истец, ФИО4, приобрела у ФИО6 ? долю жилого дома и надворные постройки, находящиеся по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, расположенные на земельном участке мерою 916 кв.м. Общая площадь приобретенной 1/2 (одной второй) доли жилого дома, находящегося в поселке 

<

адрес> по 

<

адрес>, 

<

адрес> составляла 33,8 (тридцать три целых восемь десятых) кв.м., в том числе жилой площадью 21,3 (двадцать один целых три десятых) кв.м. Приобретенные надворные постройки состояли из холодной пристройки к дому, теплицы, гаража, пяти сараев, двух навесов, замощения и ограждения жилого дома. Согласовав все условия сделки купли-продажи, стороны не смогли оформить данную сделку в установленном законом порядке, поскольку, выяснилось, что земельный участок, на котором расположен принадлежащий продавцу дом, не стоит на кадастровом учете. Кроме того, право собственности продавца, ФИО2 Ю.Н., было зарегистрировано в 1991 г. в БТИ, а не в ЕГРН, и числилось, как раннее учтенное.

Согласно сведениям, полученным из регистрационной палаты, для регистрации сделки по договору продажи между Истцом и ФИО2, Продавцу, в соответствии |с введенным в действие в 2001 г. Земельным кодексом РФ, необходимо было утвердить проект территориального землеустройства объекта и поставить земельный участок на кадастровый учет.

Поскольку, процедура оформления земельного участка предполагала затраты длительного периода времени, Продавец, ФИО2 Ю.Н., предложил продать дом по доверенности. Согласно достигнутой договоренности, Продавец получал стоимость за продажу своего имущества и, с момента подписания доверенности передавал в собственность Покупателю 1/2 долю жилого дома и надворные постройки, расположенные на земельном участке по адресу: 

<

адрес> а также все оригиналы документов на него для дальнейшего оформления сделки купли-продажи без его участия. Доверенность Продавцом ФИО6 Ю.Н. была выдана на ФИО3, который и занялся оформлением документов. Несмотря на своевременно поданное заявление на оформление земельного участка площадью 916,0 кв.м., расположенного в 

<

адрес>, Распоряжение Главы Ванинского муниципального района № 590 об утверждении проекта территориального землеустройства было принято только 14.12.2006 г. 

20.12.2006 г. на основании доверенности, выданной Продавцом, нотариус ФИО5 оформила договор купли-продажи Истцу 1/2 доли жилого дома и надворных построек, расположенных в 

<

адрес>

Истец (Покупатель) - ФИО4, с декабря 2003 года, т.е., с момента приобретения 1/2 части дома и надворных построек, расположенных на земельном участке в 

<

адрес>, пользуется имуществом и земельным участком, как своим собственным. С весны 2004 г. и по настоящее время, на участке ежегодно высаживаются сельскохозяйственные культуры, собирается урожай, посажены плодоносящие деревья, сарай используется для развода и содержания кур, а дом для проживания. Оплата электроэнергии осуществляется от имени Истца.

Действующим законодательством предусмотрено, что при нотариальном удостоверении сделки купли-продажи, заявление о её регистрации в Рос может подать одна из сторон. Однако, несмотря на нотариальное удостоверение сделки по купли-продаже 1\2 доли жилого дома и надворных построек, расположенных в 

<

адрес> её регистрация по заявлению одной из сторон, произведена быть не может, т.к. право собственности Продавца зарегистрировано в 1991 г., а не в ЕГРН, и числится, как раннее учтенное.

Несмотря на то, что право собственности Продавца, зарегистрированное в БТИ (как раннее учтенное), имеет такую же юридическую силу, как и зарегистрированное в ЕГРН, для производства регистрационных действий, при таких условиях, необходимо присутствие как Покупателя, так и Продавца.

Истец (Покупатель) неоднократно пытался связаться с Продавцом для производства регистрационных действий, однако, это сделать не представилось возможным, т.к. по месту прописки он не проживал, а со слов знакомых он переехал в поселок 

<

адрес> по неизвестному им адресу. 

Продавец, ФИО2 Ю.Н., с момента продажи имущества на участке ни разу не появлялся и его судьбой не интересовался, поскольку, все принадлежащие ему вещи, были вывезены им при продаже и передачи участка покупателю. В настоящее время Истцом получены сведения о том, что продавец ФИО2 Ю.Н. умер.

Как следует из п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому Покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам, или иным универсальным правопреемникам Продавца.

Поскольку, наследники ФИО2 Ю.Н. отсутствуют, любое принадлежащее ему имущество, будет считаться выморочным, а его универсальным правопреемником станет Администрация городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района, Хабаровского края, которая и является Ответчиком по настоящему делу.

В соответствии с разъяснениями вышеуказанного Пленума, досудебный порядок урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, законодательством не предусмотрен, а если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ), при этом иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Кроме того, в п. 60 данного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) сказано: «60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ».

Действующее законодательство, в том числе ГК РФ, и действовавший ранее Федеральный закон "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ, не предусматривает сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему и не содержит такого основания для отказа в регистрации, как смерть одной из сторон договора.

При сложившихся обстоятельствах, Истец вынужден обратиться в суд для признания сделки по приобретению 1/2 (одной второй) доли жилого 

<

адрес>, площадью 33,8 (тридцать три целых восемь десятых) кв.м., в том числе жилой 21,3 (двадцать один целый три десятых) кв.м., надворных построек в виде холодной пристройки к дому, теплицы, гаража, пяти сараев, двух навесов, замощения и ограждения жилого дома действительной, и просить суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.

Просит признать сделку по приобретению 1/2 (одной второй) доли жилого 

<

адрес>, площадью 33,8 (тридцать три целых восемь десятых) кв.м., в том числе жилой 21,3 (двадцать один целый три десятых) кв.м., надворных построек в виде холодной пристройки к дому, теплицы, гаража, пяти сараев, двух навесов, замощения и ограждения жилого дома действительной и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Истец ФИО4 в судебное заседание не прибыла, ходатайствовала о проведении судебного заседания без её участия, с участием её представителя по доверенности ФИО1

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебное заседание прибыл, исковое заявление ФИО4 поддержал и просит признать сделку по приобретению 1/2 (одной второй) доли жилого 

<

адрес>, площадью 33,8 (тридцать три целых восемь десятых) кв.м., в том числе жилой 21,3 (двадцать один целый три десятых) кв.м., надворных построек в виде холодной пристройки к дому, теплицы, гаража, пяти сараев, двух навесов, замощения и ограждения жилого дома действительной и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Представитель ответчика администрации городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представил суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором администрация не возражает против удовлетворения заявленных требований, просит руководствуясь ч. 5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотреть в отсутствие своего представителя.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по хабаровскому краю, в суд не прибыл, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявлял.

Огласив исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из изложенного, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ст. 10 ГК РФ разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются, пока не доказано иное.

В случае уклонения продавца от регистрации договора при жизни, покупатель в силу ст. 165, п. 3 ГК РФ имеет право обратиться с иском о регистрации сделки, при условии, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности.

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации сделки купли-продажи в установленном порядке, относится смерть продавца.

Пунктом 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как разъяснено в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего.

В судебном заседании установлено, а также подтверждается материалами гражданского дела, что между ФИО3, действующего от имени ФИО2 Ю.Н. и ФИО4 был заключен договор купли-продажи от 20.12.2006 года, согласно которого ФИО4 купила ? (одну вторую) долю жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> расположенного на земельном участке мерою 916 (девятьсот шестнадцать целых) кв.м., данный договор был удостоверен нотариусом ФИО5 18.12.2006 года ФИО3 была выдана справка № в «Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской Автономной области» на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> п. 

<

адрес> 

<

адрес>, на предмет оформления: продажа.

Согласно справки от 23.03.2020 года №, полученной от КГБУ «Хабкрайкадастр», правообладателем жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> п. 

<

адрес> 

<

адрес> является ФИО6, на праве собственности, в праве ? доли. 

Как указано в исковом заявлении, при обращении истца для государственной регистрации перехода права собственности, ей был устный отказ в приеме документов, в связи с тем, что случае отсутствия регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок, прием документов для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, ранее учтенное в Бюро технической инвентаризации осуществляется только при обращении всех участников сделки. 

Согласно распоряжения от 14.12.2006 года № 590 р, утвержден проект территориального землеустройства объекта - земельного участка площадью 916,0 кв.м., расположенного в 

<

адрес> под 1/2 долей жилого дома ФИО6; категория земель -земли поселений. Предоставить ФИО6 земельный участокплощадью 916,0 кв.м, 

<

адрес> в арендусроком на 11 (одиннадцать) месяцев с 01.12.2006 до 01.11.2007 года дляэксплуатации 1/2 доли жилого дома на основании договора. № 1-2350 от06.04.1991 года; категория земель - земли поселений. Земельному отделу администрации Ванинского муниципального района подготовить договор аренды земельного участка. На основании данного распоряжения, между администрацией Ванинского муниципального района и ФИО2 Ю.Н. был заключен договор аренды земельного участка. 

Земельный участок был поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый №.

В период действия договора аренды земельного участка в соответствии с его условиями производились платежи по арендной плате.

Спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 916 кв.м.

Согласно ст.ст. 13, 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в редакции действующей на момент заключения договора) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится в указанный в настоящем пункте срок, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Так, в соответствии со ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей.

Согласно справки от 20.05.2020 года № в отделе ЗАГС администрации Советско-гаванского муниципального района Хабаровского края имеется актовая запись 3 296 от 12.07.2005 года о смерти ФИО2 Ю.Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Таким образом подтверждается факт невозможности произвести государственную регистрацию перехода права собственности в связи со смертью продавца, требования законодательства к форме сделки сторонами соблюдены. Также истцом представлены суду доказательства, что на протяжении времени с 2006 года по 2020 год ею и ее сыном ФИО11, действующим от имени ФИО2 Ю.Н. на основании доверенности были предприняты меры по оформлению земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> п. 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>.

Оценив исследованные в судебном заседании доказательства, по правилам ст.67 ГПК РФ, суд находит заявленные требования признать сделку по приобретению 1/2 (одной второй) доли жилого 

<

адрес>, площадью 33,8 (тридцать три целых восемь десятых) кв.м., в том числе жилой 21,3 (двадцать один целый три десятых) кв.м., инвентарный №, надворных построек в виде холодной пристройки к дому, теплицы, гаража, пяти сараев, двух навесов, замощения и ограждения жилого дома действительной, признании за ФИО4 право собственности на указанное недвижимое имущество и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, подлежащим удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО4 к Администрации городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края о признании действительной сделки купли-продажи ? части жилого дома, удовлетворить.

Признать право собственности на ? долю жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> п. 

<

адрес> 

<

адрес> №, инвентарный №, общей площадью 34,1 кв.м., расположенную на земельном участке мерою 916 кв.м., надворных построек в виде холодной пристройки к дому, теплицы, гаража, пяти сараев, двух навесов, замощения и ограждения жилого дома за ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО4 на вышеуказанное недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Хабаровский краевой суд, через Ванинский районный суд Хабаровского края.

Судья Ванинского районного суда

Хабаровского края Стромилова Е.А.

Копия верна:

Судья: Стромилова Е.А.