Дело 

<

№...>а-1286/2021

РЕШЕНИЕ

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 августа 2021 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Санниковой С.А.,

при секретаре Пикавцовой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

установил:

административный истец обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...> в размере равной их рыночной стоимости по состоянию на 

<

Дата ...>, в соответствии с отчетом об оценке объектов недвижимости от 

<

Дата ...> № ЮКО-19/021, подготовленным ООО «Южная оценочная компания «Эксперт». Согласно указанному отчету рыночная стоимость названных объектов недвижимости составляет 13 750 000 руб., 2 089 000 руб., 938 000 руб., 1 710 000 руб., 4 865 000 руб., 9 603 000 руб., 4 083 000 руб. соответственно.

Административный истец мотивируют свои требования тем, что она уплачивает налог на имущество физических лиц, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости над его рыночной стоимостью приводит к необоснованному увеличению налога на имущество физических лиц.

В возражении на административное исковое заявление представитель административного ответчика - ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по доверенности 

<

ФИО>4 просит учесть, что кадастровая стоимость объектов недвижимости была определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 

<

Дата ...> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года 

<

№...>, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

Представителем административного ответчика - департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности 

<

ФИО>5 в суд направлен отзыв на административный иск, в котором представитель указывает, что у департамента отсутствуют полномочия по проверке достоверности сведений, указанных в отчетах, правильности применяемых при оценке методик, а также иные полномочия, направленные на проверку сведений, влияющих на определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

От представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю по доверенности 

<

ФИО>6 поступил отзыв на административное исковое заявление, согласно которому административный ответчик не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности 

<

ФИО>11 просил установить рыночную стоимость объектов недвижимости согласно выводам заключения повторной судебной экспертизы.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности 

<

ФИО>7 просил в удовлетворении административных исковых требований отказать, полагая, что заключение повторной судебной экспертизы произведено с нарушением требований действующего законодательства.

Административный истец 

<

ФИО>1, представители Управления Росреестра по Краснодарскому краю, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ», администрации Крымского городского поселения Крымского района в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания. 

Иные лица, участвующие в деле, представители лиц ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили. 

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что указанные лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, их явка судом не признана обязательной, руководствуясь положениями части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного иска, исследовав доказательства и материалы дела, суд считает уточненные требования административного иска подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: жилой дом; квартира, комната; гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение (часть 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценочной деятельности) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года №3368-К3 «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 года № 28), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником следующих объектов недвижимости:

нежилого здания площадью 2 581,3 кв.м, с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>,

нежилого здания площадью 666,2 кв.м, с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>,

нежилого здания площадью 298,7 кв.м, с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>,

нежилого здания площадью 547,3 кв.м, с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>,

нежилого здания площадью 1 122,9 кв.м, с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>,

нежилого здания площадью 2 217,7 кв.м, с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>,

нежилого здания площадью 298,7 кв.м, с кадастровым номером 

<

№...> расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>,

что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 

<

Дата ...> (т. 1, л.д. 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18). 

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки уполномоченным органом по состоянию на 

<

Дата ...> определена кадастровая стоимость поименованных объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

<

№...>

<

№...>

<

№...>

<

№...>

<

№...>

<

№...>

23:45:0101231:213 в размере 14 114 582,52 руб., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 

<

Дата ...> (т. 1, л.д. 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19).

Указанная стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края 

<

№...> от 

<

Дата ...> «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда». 

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, в связи с чем суд считает 

<

Дата ...> верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов.

По данным отчета об оценке объектов недвижимости от 

<

Дата ...> № ЮКО-19/021, подготовленного ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» и представленного административным истцом, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23

<

№...> составляет соответственно 13 750 000 руб., 2 089 000 руб., 938 000 руб., 1 710 000 руб., 4 865 000 руб., 9 603 000 руб., 4 083 000 руб.

Иных данных, подтверждающих рыночную стоимость зданий на дату определения кадастровой стоимости либо документов, свидетельствующих о соответствии отчета об оценке Федеральному закону от 

<

Дата ...> №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (например, положительное экспертное заключение), административным истцом не предоставлено. 

Отчет об оценке подготовлен по заказу административного истца на платной основе; перед составлением отчета лицо, составившее его, не предупреждалось об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Оценщик не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. Таким образом, названные обстоятельства вызывают сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости здания, как доказательства.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, что также вызывает сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости объектов недвижимости, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, в связи с чем определением суда от 25 марта 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено ООО «Бюро независимой экспертизы».

Согласно экспертному заключению от 

<

Дата ...> 

<

№...> судебной оценочной экспертизы, выполненному экспертом ООО «Бюро независимой экспертизы» 

<

ФИО>8, по состоянию на 

<

Дата ...> определена рыночная стоимость объектов недвижимости:

- 

<

№...>

<

№...>

<

№...>

<

№...>

<

№...>

<

№...>

<

№...>

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФв совокупности с другими доказательствами по делу. 

В судебном заседании от представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности 

<

ФИО>5 поступило дополнение к отзыву на административное исковое заявление, в котором представитель ходатайствовала о назначении по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы в целях устранения недочетов данного экспертного заключения.

Представитель административного ответчика ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» 

<

ФИО>4 в представленном возражении на административное исковое заявление также указал, что в экспертном заключении имеются противоречия, которые ставят под сомнения правильность определения экспертом физического износа объектов оценки.

Представитель административного истца 

<

ФИО>1 по доверенности 

<

ФИО>11 ходатайства представителей ответчиков поддержал, просил назначить по делу дополнительную экспертизу, ссылаясь на то, что при производстве экспертизы не был произведен осмотр оцениваемых объектов, в связи с чем результаты экспертизы подлежат уточнению.

В силу части 1 статьи 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Признав, что заключение судебной оценочной экспертизы № 10-239/2020 от 4 июня 2020 года является неполным и неясным, 20 июля 2020 года судом по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тому же экспертному учреждению ООО «Бюро независимой экспертизы».

Согласно дополнительному экспертному заключению от 10 октября 2020 года № 10-239-Д/2020 судебной оценочной экспертизы, выполненному экспертом ООО «Бюро независимой экспертизы» ФИО2, по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:

<

№...>

<

№...>

<

№...>

<

№...>

<

№...>

<

№...>

<

№...>

В ходе апелляционного рассмотрения административного дела по апелляционной жалобе административного истца 

<

ФИО>1 на решение Краснодарского краевого суда от 

<

Дата ...>, частично удовлетворившим требования административного истца в соответствии с указанными выводами заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы, Третьим апелляционным судом общей юрисдикции 

<

Дата ...> назначена повторная судебная экспертиза для определения рыночной стоимости исследуемых объектов капитального строительства.

Судом апелляционной инстанции установлено, что итоговая величина рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости экспертом ООО «Бюро независимой экспертизы» 

<

ФИО>8 рассчитана с учетом налога на добавленную стоимость, что противоречит положениям законодательства об оценочной деятельности (пункт 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 

<

№...>)», пункт 5 ФСО 

<

№...>, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 

<

Дата ...> 

<

№...>), а также нормам права в области налоговых правоотношений (пункт 1 статьи 8, пункты 1 и 3 статьи 38, пункт 1 статьи 39, пункты 1, 3 статьи 40, пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации) в их совокупности и взаимной связи, согласно которым налог на добавленную стоимость не относится к ценообразующим факторам, не увеличивает размер рыночной стоимости объекта недвижимости, определяемой для целей установления кадастровой стоимости. 

В соответствии с выводами повторной судебной оценочной экспертизы 

<

№...>-Э/2021 от 

<

Дата ...>, выполненной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» 

<

ФИО>9, по состоянию на 

<

Дата ...> рыночная стоимость объектов недвижимости:

с 

<

№...>

<

№...>

<

№...>

<

№...>

<

№...>

<

№...>

<

№...>

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 

<

Дата ...> решение Краснодарского краевого суда от 

<

Дата ...> отменено на основании пункта 2 части 1 статьи 310 КАС РФ ввиду непривлечения к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрации Крымского городского поселения 

<

Адрес...>, являющеюся получателем налога на имущество физических лиц. Указанным апелляционным определением настоящее дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суд, исследовав заключение повторной судебной оценочной экспертизы, оценив её по правилам, установленным статьями 83, 84 КАС РФ, приходит к выводу, что заключение повторной судебной экспертизы отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости.

Заключение повторной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 

<

Дата ...> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации.

Эксперт 

<

ФИО>9 имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, является кандидатом экономических наук, стаж работы в области оценочной деятельности 21 год, стаж судебно-экспертной деятельности - 10 лет, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, а также об обязательном страховании гражданской ответственности. 

Заключение повторной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. 

По результатам представленных фотоматериалов физическое состояние нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...> принято экспертом как неудовлетворительное. В ходе проведенного исследования рынка недвижимости производственно-складского назначения экспертом выявлено, что объекты, представленные к продаже и аренде на открытом рынке, существенно отличаются от указанных исследуемых нежилых зданий по основным ценообразующим факторам. Объекты физическое состояние, которых является неудовлетворительным, требующим значительных капитальных вложений экспертом не выявлены, что не позволило применить к указанным объектам сравнительный и доходный подходы. В связи с чем. экспертом принято решение о возможности применения затратного подхода для определения рыночной стоимости выше перечисленных исследуемых нежилых зданий.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта экспертизы, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта экспертизы с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта экспертизы являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта экспертизы с использованием применявшихся при создании объекта экспертизы материалов и технологий. Затратами на замещение объекта экспертизы являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату определения рыночной стоимости. Затратный подход наиболее полезен для определения рыночной стоимости предполагаемого строительства, недавно выполненных улучшений и специальных типов использования, а также других типов недвижимости, не часто выставляемых на рынок.

В рамках затратного подхода экспертом применен метод сравнительной единицы. Для расчета стоимости воспроизводства эксперт принял прибыль предпринимателя для исследуемых нежилых зданий (складских помещений) в размере 8%.

При определении стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...> подходом экспертом были использованы укрупненные показатели восстановительной стоимости, экспертом введен поправочный коэффициент на отсутствие конструктивных элементов относительно базисной характеристики исследуемых нежилых зданий, определен накопленный износ. 

В ходе исследования сегмента рынка, к которому относятся исследуемые объекты недвижимости, экспертом было выявлено достаточное количество объектов, предложенных к аренде и продаже, чтобы определить рыночную стоимость исследуемых нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...> в связи с чем экспертом принято решение отказаться от применения затратного подхода в отношении указанных объектов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта экспертизы, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта экспертизы. Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов, то есть когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик-эксперт определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

С учетом того, что объекты экспертизы представляют собой нежилые здания производственно-складского назначения и является доходоприносящей недвижимостью, эксперт счел применение доходного подхода в данном случае возможным. 

Обоснование отказа от применения затратного подхода в отношении объектов с кадастровыми номерами 

<

№...> экспертом приведено. 

Для определения рыночной стоимости исследуемых объектов недвижимости экспертом проанализированы предложения на дату проведения экспертизы по предложенным к аренде аналогичным объектам и отобраны 3 объекта-аналога, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемыми объектами недвижимости (производственно-складского назначения). 

Подобранные аналоги расценены экспертом как достаточно показательные для того, чтобы адекватно определить потенциальный валовый доход исследуемых объектов недвижимости. Отобранные объекты-аналоги относятся к одному с исследуемым имуществом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Характеристики ценообразующих факторов (элементов сравнения) исследуемых объектов недвижимости и объектов-аналогов являются сопоставимыми, а выявленные различия экспертом скорректированы в расчетах с целью дальнейшего определения стоимости исследуемых объектов недвижимости, что обеспечивает соблюдение требований ФСО 

<

№...>. Объекты-аналоги 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...> сопоставимы с исследуемыми объектами недвижимости по основным ценообразующим факторам. По выявленным отличиям объектов-аналогов 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...> и исследуемых объектов недвижимости цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах.

Экспертом определена величина потенциального валового дохода для каждого исследуемого объекта недвижимости. Отдельно представлен расчет потенциального валового дохода административной части нежилого здания с кадастровым номером 23:45:0101231:293 (416,2 кв.м из общей площади 2 581,3 кв.м). Величина недозагрузки для исследуемых объектов недвижимости принята экспертом 11%, величина операционных расходов – 20%, ставка капитализации - 14%. 

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов. Экспертом приняты корректировки на условия рынка (скидка к ценам предложений), на условия рынка (динамика сделок на рынке), на наличие отопления, на наличие дополнительного оборудования, на размер площади. 

При установлении рыночной стоимости объектов с кадастровыми номерами 

<

№...> экспертом был также применен сравнительный подход, поскольку анализ рынка показал наличие достаточного количества аналогичных оцениваемым объектов на рынке недвижимого имущества, что является необходимым условием применения сравнительного подхода. Информация об аналогичных объектах получена из достоверных источников. Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть основывается на информации о сходных сделках или предложениях. Сравнительный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж, для чего экспертом проанализированы объявления о продаже и покупке аналогичных объектов. 

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов недвижимости, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объектов недвижимости.

Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Данные сведения подтверждены и проверяемы, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети Интернет объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

В судебном заседании от представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности 

<

ФИО>7 поступило дополнение к отзыву на административное исковое заявление, в котором представитель не согласился с выводами повторной судебной оценочной экспертизы, высказав замечания, аналогичные приводимым представителем в ходе апелляционного рассмотрения дела.

Между тем, допрошенная в ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции эксперт 

<

ФИО>9 подтвердила выводы своего экспертного заключения, указав, что, вопреки замечаниям представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, в рамках доходного и сравнительного подходов ей обоснованно принята скидка на торг для неактивного рынка, поскольку рынок объектов недвижимости производственно-складского назначения в городе Крымске (районный центр Краснодарского края) не развит. Активный рынок характеризуется большим количеством предложений купли-продажи недвижимости и высоким спросом на них, что в данном исследуемом случае не наблюдается: объектов производственно-складского назначения представлено на рынке мало и спрос на них невысокий. Специфичным является и то обстоятельство, что объекты недвижимости находятся на большой базе, где на земельном участке, помимо объектов экспертизы, имеется множество других объектов. 

Эксперт также указала, что разброс цен на объекты-аналоги (разница в ценах) также свидетельствует о том, что рынок объектов недвижимости в 

<

Адрес...> является неактивным. Экспертом проанализирован рынок объектов недвижимости и все найденные результаты использованы в расчетах. В экспертном заключении приведено описание анализа фактических данных с указанием причин выбора того или иного объекта-аналога. По выявленным отличиям объектов-аналогов и исследуемых объектов недвижимости цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах для того, чтобы максимально приблизить объекты-аналоги к объекту экспертизы. 

В то же время, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края в подтверждение доводов о неоднородности выборки и об активности рынка не приведено иных сопоставимых объектов-аналогов, которые бы подтвердили указанные доводы. 

В ответ на замечание о том, что выбранные экспертом объекты-аналоги значительно отличаются по площади от объектов экспертизы, а применение корректирующих понижающих коэффициентов существенно искажает рыночную стоимость исследуемых объектов, эксперт пояснила, что ей были подобраны объекты-аналоги производственно-складского назначения, которые традиционно отличаются большой площадью. В ходе исследования рынка объектов недвижимости экспертом не были выявлены сопоставимые объекты-аналоги меньшей площади, в связи с чем экспертом применена корректировка на размер площади. 

Доводы представителя департамента имущественных отношений о том, при «очищении» согласованной стоимости объектов экспертизы от стоимости земельных участков эксперт необоснованно вычла кадастровую стоимость земельных участков, на которых расположены исследуемые объекты, не свидетельствуют о недостоверности экспертного заключения. 

Экспертом при анализе рынка недвижимости было установлено, что стоимость земельных участков, на которых расположены исследуемые объекты недвижимости, по состоянию на 

<

Дата ...> соответствует рыночным данным, в связи с чем возможно использование данной стоимости для дальнейшего определения рыночной стоимости исследуемых объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...> стоимости земельных участков.

При этом, департаментом имущественных отношений Краснодарского края не представлено доказательств того, что при «очистке» стоимости единого объекта недвижимости от стоимости прав на земельный участок, рыночная стоимость данного земельного участка существенно отличается от его кадастровой. В связи с чем, оснований ставить под сомнение произведенные экспертом расчеты в рамках примененных им подходов к оценке суд не усматривает.

Суд, исследовав заключение повторной судебной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, приходит к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется, заключение является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату кадастровой оценки. Заключение эксперта содержат подробное описание проведенного исследования, на основании исследований экспертом даны ответы на поставленные перед ним вопросы. 

Суд считает заключение повторной судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что определённая судебным экспертом при проведении повторной экспертизы рыночная стоимость объектов недвижимости является достоверной.

Таким образом, с учетом отсутствия доказательств несоответствия повторного заключения эксперта действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, доказательств его порочности суд принимает данное заключение повторной судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости. 

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 

<

Дата ...>, соответственно датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...> следует считать 

<

Дата ...>.

Генеральным директором ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в суд подано ходатайство о взыскании расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы в размере 180 000 рублей.

Повторная экспертиза назначена судом для установления обстоятельств, бремя доказывания которых возлагается на административного истца. 

Судом установлено, что расходы по оплате повторной судебной оценочной экспертизы не оплачены, в связи с чем подлежат распределению при вынесении решения по делу. 

Экономическое обоснование стоимости производства повторной экспертизы экспертом приведено. Произведенный экспертным учреждением расчет затрат и расходов на проведение повторной экспертизы суд признает верным. 

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума ВС РФ от 

<

Дата ...> 

<

№...>, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением повторной судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 

<

Дата ...> 

<

№...>-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...> установленной в результате государственной кадастровой оценки, и рыночной стоимостью, установленной решением суда в качестве кадастровой, составляет округленно 55,5%, 69,7%, 33,4%, 47,1%, 48%, 46%, 35,1%. 

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...> укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

В то же время расхождение кадастровой стоимости с рыночной объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...> (55,5 % и 69,7 % соответственно) свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к указанным объектам недвижимости, что влечет взыскание судебных расходов с административного ответчика пропорционально затратам эксперта по определению рыночной стоимости указанных зданий.

Таким образом, заявление ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» подлежит удовлетворению. Судебные расходы подлежат пропорциональному взысканию с административного истца и департамента имущественных отношений Краснодарского края как с органа, утвердившего результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости, исходя из стоимости экспертизы за один объект недвижимости в размере 25 714,30 руб. (180 000 : 7 = 25 714,30 руб.), то есть с административного истца взысканию подлежит 128 571,40 руб., с департамента имущественных отношений Краснодарского края – 51 428,60 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 КАС РФ,

решил:

административный иск 

<

ФИО>1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной - удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания площадью 2 581,3 кв.м, с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 

<

Дата ...>, в размере 26 593 000 (двадцать шесть миллионов пятьсот девяносто три тысячи) рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания площадью 666,2 кв.м, с кадастровым номером 

<

№...> расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 

<

Дата ...>, в размере 2 528 000 (два миллиона пятьсот двадцать восемь тысяч) рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания площадью 298,7 кв.м, с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 

<

Дата ...>, в размере 2 524 000 (два миллиона пятьсот двадцать четыре тысячи) рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания площадью 1 122,9 кв.м, с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 

<

Дата ...>, в размере 8 019 000 (восемь миллионов девятнадцать тысяч) рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания площадью 547,3 кв.м, с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 

<

Дата ...>, в размере 3 626 000 (три миллиона шестьсот двадцать шесть тысяч) рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания площадью 2 217,7 кв.м, с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 

<

Дата ...>, в размере 14 971 000 (четырнадцать миллионов девятьсот семьдесят одна тысяча) рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания площадью 298,7 кв.м, с кадастровым номером 

<

№...> расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 

<

Дата ...>, в размере 9 163 000 (девять миллионов сто шестьдесят три тысячи) рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...> считать 

<

Дата ...>.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...>

Взыскать с 

<

ФИО>2 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (

<

Адрес...>, 

<

Адрес...>), судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 128 571 (сто двадцать восемь тысяч пятьсот семьдесят один) рубль 40 коп.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (

<

Адрес...>, 

<

Адрес...>, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 51 428 (пятьдесят одна тысяча четыреста двадцать восемь) рублей 60 коп.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 

<

Дата ...>.

Судья: С.А. Санникова