Дело № 2-1458/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Севастополь 16 мая 2019 года

Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего - судьи Сомовой И.В.,

при секретаре Лисничей А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Порфир» о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве, признании права собственности на объект долевого строительства,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 предъявил иск ООО «Порфир», указав, что между ним и ответчиком 13.07.2016 был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно пункту 1.1 которого истец принимает участие в строительстве апартамент № строительного корпуса № на 4 этаже, расположенного на земельном участке по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>. Истец обязательства по внесению паевых взносов выполнил в полном объеме. Строительство объекта должно быть осуществлено в срок до IV квартала 2016 года включительно. Застройщик был обязан передать участнику объект долевого строительства в собственность по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней со дня ввода объекта строительства в эксплуатацию, внесения паевого взноса в полном объеме и заключения договора на предоставление услуг по обслуживанию здания и придомовой территории. На указанные правоотношения распространяются положения Федерального закона № 214-ФЗ, о чем прямо указано в пункте 7.1 договора. Ответчиком нарушен срок передачи объекта долевого строительства в собственность. В связи с чем истец вправе требовать уплаты неустойки в двойном размере. Объект долевого строительства введен в эксплуатацию 02.10.2018, однако в собственность истцу не передан. Требование о передаче объекта оставлено без удовлетворения. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец, уточнив требования, просил:

1. Взыскать с ООО «Порфир» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока ввода в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства в собственность в размере 808 752 рубля.

2. Признать за ФИО1 право собственности на долю в объекте долевого строительства в виде апартамента № строительного комплекса № на 4 этаже, расположенного по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, площадью 22,8 кв.м.

В судебное заседание истец не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежаще.

Представители истца ФИО2, ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчик ООО «Порфир» ФИО4 возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что 16.11.2016 по акту приема-передачи истцу передано помещение для проведения ремонта, переданы ключи, в связи с чем требование о взыскании неустойки неправомерно. Кроме того, ее размер несоразмерен последствиям нарушения обязательств, в связи с чем просил снизить размер неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Выслушав объяснения сторон, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 13 июля 2016 года между ФИО1 (Участник) и ООО «Порфир» (Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому Застройщик обязался в предусмотренный договором срок осуществить строительство следующего объекта – рекреационного комплекса, размещаемого на земельных участках по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес> и после ввода его в эксплуатацию передать Участнику в собственность апартамент № на 4 этаже корпуса №, общей площадью 24,9 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора целью участия Участника в строительство объекта является получение в собственность объекта инвестирования для последующего его использования в хозяйственной, предпринимательской и иной деятельности, не запрещенной действующим законодательством.

Сумма паевого взноса на строительство объекта долевого участия составляет 1 992 000 рубля (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.2 договора Застройщик обязан обеспечить сооружение (строительство) объекта и ввод его в эксплуатацию в срок – IV квартал 2016 года.

В соответствии с пунктом 3.3 договора передача объекта долевого строительства в собственность Участнику осуществляется Застройщиком по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней со дня наступления следующих условий: ввода объекта строительства в эксплуатацию; внесения Участником всех платежей по договору в полном объеме; заключения договора, предусмотренного пунктом 3.4, а именно договора об управлении объектом строительства, предусматривающего обязательства по содержанию, ремонту объекта строительства, обеспечению поставки жилищно-коммунальных услуг и оплате стоимости указанных услуг и работ.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства Застройщик уплачивает неустойку в размере двух трехсотых ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора, за каждый день просрочки.

В судебном заседании установлено, что предусмотренная договором цена истцом оплачена в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.

16.11.2016 сторонами подписан акт приема-передачи помещения для проведения ремонта - апартамента №, расположенный по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 02.10.2018.

До настоящего времени акт приема-передачи объекта долевого строительства в собственность истцу между сторонами не подписан.

Согласно представленной электронной переписке сторон 09.02.2019 ответчиком предложено подписать истцу договор об участии в строительстве от 13.07.2016 в новой редакции, договор об оказании услуг по содержанию недвижимого имущества и акт приема-передачи объекта недвижимости. Документы представлены истцу для подписания единым пакетом, стороной ответчика не подписаны.

Истец, не согласившись с условиями договора об участии в строительстве в новой редакции, не подписал документы, в том числе акт приема-передачи объекта долевого строительства.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Правоотношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). 

Суд полагает, что в данном случае, к сложившимся правоотношениям сторон применимы положения статей 4, 6, 12 Закона № 214-ФЗ, регулирующие обязательства сторон договор участия в долевом строительстве, выплату неустойки при нарушении обязательств.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 части 4 этой же статьи договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

На основании части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей возможность изменения установленного договором срока в порядке, определенном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно частям 2, 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В соответствии с договором участия в долевом строительстве от 13.07.2016, заключенным между сторонами, ответчик обязался обеспечить сооружение (строительство) объекта и ввод его в эксплуатацию в срок – IV квартал 2016 года и передать объект долевого строительства в собственность истцу в течение 30 календарных дней со дня наступления трех условий, а именно: ввода объекта строительства в эксплуатацию; внесения Участником всех платежей по договору в полном объеме; заключения договора об управлении объектом строительства (возмездном оказании услуг по содержанию, ремонту объекта строительства, обеспечению поставки жилищно-коммунальных услуг).

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Толкование условий договора участия в долевом строительстве, направленное на исключение из срока передачи объекта долевого строительства периодов внесения участником всех платежей по договору, заключения участником и застройщиком договора об управлении объектом строительства, противоречит приведенным выше взаимосвязанным положениям закона, из которых следует, что срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства должен быть конкретным - в виде календарной даты либо определенного периода, поддающегося однозначному исчислению, или указания на событие, которое должно с неизбежностью наступить.

Иное толкование условий договора, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства с условиями, указанными в пункте 3.3 договора, фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого строительства в случае несвоевременного получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, несоответствия объекта строительства обязательным требованиям или иного ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей.

Такое толкование, ущемляющее права гражданина на получение в определенный срок жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, является недопустимым.

Позднее получение ответчиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а также отсутствие заключенного участником и застройщиком договора об управлении объектом строительства не являются основаниями для освобождения застройщика от ответственности.

При таких обстоятельствах суд находит необходимым исчислять срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику следующим образом – окончание IV квартала 2016 года + 30 календарных дней, т.е. не позднее 30.01.2017. 

Ответчиком нарушен срок исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 13.07.2016. Следовательно, истец вправе требовать взыскания нестойки, предусмотренной пунктом 5.2 договора.

Это условие договора соответствует части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, согласно которой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Учитывая изложенное, а также то, что истец в счет стоимости договора выплатил застройщику 1 992 000 рублей, а ООО «Порфир», в свою очередь, свои обязательства по договору участия в долевом строительстве от 13.07.2016 по передаче ФИО1 апартамента № в рекреационном комплексе по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, своевременно в срок до 30.01.2017, включительно, не исполнило, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка, предусмотренная пунктом 5.2 заключенного сторонами договора.

Истец просит взыскать неустойку с 31.01.2017 по 01.10.2018 в размере 808 752 рубля, исходя из ключевой ставки ЦБ РФ на 31.01.2016. 

Поскольку неустойка является мерой ответственности за неисполнение обязательств, а ее размер обусловлен ставкой рефинансирования ЦБ РФ, приравненной к действующей ключевой ставке ЦБ РФ, которая в период 2017-2019 годов изменялась в сторону уменьшения, суд полагает необходимым рассчитать неустойку, исходя из размеров ключевой ставки ЦБ РФ, действующих в период неисполнения обязательства. 

Таким образом, размер неустойки составляет 671 370 рублей 40 копеек:

1 992 000,00 31.01.2017 26.03.2017 55 10 1 992 000,00 ? 55 ? 2 ? 1/300 ? 10% 73 040,00 р.

1 992 000,00 27.03.2017 01.05.2017 36 9.75 1 992 000,00 ? 36 ? 2 ? 1/300 ? 9.75% 46 612,80 р.

1 992 000,00 02.05.2017 18.06.2017 48 9.25 1 992 000,00 ? 48 ? 2 ? 1/300 ? 9.25% 58 963,20 р.

1 992 000,00 19.06.2017 17.09.2017 91 9 1 992 000,00 ? 91 ? 2 ? 1/300 ? 9% 108 763,20 р.

1 992 000,00 18.09.2017 29.10.2017 42 8.5 1 992 000,00 ? 42 ? 2 ? 1/300 ? 8.5% 47 409,60 р.

1 992 000,00 30.10.2017 17.12.2017 49 8.25 1 992 000,00 ? 49 ? 2 ? 1/300 ? 8.25% 53 684,40 р.

1 992 000,00 18.12.2017 11.02.2018 56 7.75 1 992 000,00 ? 56 ? 2 ? 1/300 ? 7.75% 57 635,20 р.

1 992 000,00 12.02.2018 25.03.2018 42 7.5 1 992 000,00 ? 42 ? 2 ? 1/300 ? 7.5% 41 832,00 р.

1 992 000,00 26.03.2018 16.09.2018 175 7.25 1 992 000,00 ? 175 ? 2 ? 1/300 ? 7.25% 168 490,00 р.

1 992 000,00 17.09.2018 01.10.2018 15 7.5 1 992 000,00 ? 15 ? 2 ? 1/300 ? 7.5% 14 940,00 р.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ в пункте 69, 71, 73, 75 Постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Ответчиком заявлена просьба о снижении размера неустойки вследствие ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства.

Оценивая возражения ответчика относительно размера начисленной неустойки, суд учитывает компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, положения закона, подразумевающего под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

При оценке обоснованности размера неустойки, предъявленной истцом ответчику, суд учитывает цену договора, период просрочки (1 год 8 месяцев), наступившие последствия в виде неисполнения обязательств по передаче апартаментов в собственность истца, но передаче помещения для проведения ремонта, и полагает возможным снизить размер неустойки до 300 000 рублей. 

Суд учитывает при этом, что сумма неустойки не может быть ниже, чем предусмотрено пунктом 6 статьи 395 ГК РФ (275 905 рублей 60 копеек).

В этой связи требования истца о взыскании неустойки подлежат частичному удовлетворению. 

Суд находит обоснованными требования ФИО1 о признании за ним права собственности на объект долевого строительства в виде апартамента № площадью 22,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>

На основании части 1 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Согласно вышеприведенным положениям части 3 данной статьи после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Закон не предусматривает установление каких-либо условий, связанных с передачей объекта долевого строительства в собственность участника долевого строительства. Как было указано выше, включение в договор условия для передачи объекта в собственность в виде подписания договора на обслуживание этого объекта нарушает права участника долевого строительства. Так же как и предложение подписать передаточный акт вместе с измененной редакцией договора участия в долевом строительстве при отсутствии согласия на этой второй стороны.

До настоящего времени акт приема-передачи объекта долевого строительства в собственность истцу между сторонами не подписан. В этой связи истец, в полном объеме исполнивший обязательства по договору, вправе требовать признания за ним права собственности на объект недвижимости.

В силу статьи 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета в сумме 6 200 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 235 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Порфир» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Порфир» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта паевого участия в строительства за период с 31.01.2017 по 01.10.2018 в размере 300 000 рублей.

Признать за ФИО1 право собственности на объект долевого строительства – апартамент по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, площадью 22,8 кв.м.

В остальной части иска ФИО1 к ООО «Порфир» отказать.

Взыскать с ООО «Порфир» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6 200 рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Севастопольский городской суд через Гагаринский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий (подпись) И.В. Сомова

Решение в окончательной форме составлено 21.05.2019.

<

данные изъяты>

Копия верна.

Судья И.В. Сомова