Дело №2-1234/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Рузаевка 13 ноября 2017 г.

Рузаевский районный суд Республики Мордовия в составе судьи Пыресевой О.А.,

при секретаре Чичаевой Е.В.,

с участием в деле:

истца акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования», его представителя ФИО1, действующей по доверенности от 28 февраля 2017 г. со сроком действия до 1 февраля 2018 г., 

ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, 

установил:

акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее истец, АО «АИЖК») обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4

В обоснование иска указано, что в соответствии с договором займа № от 4 сентября 2008 г. ФИО2, ФИО3, ФИО4 ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» был предоставлен заем (кредит) в размере 960 000 руб. на срок 168 месяцев под 12,5% годовых для приобретения квартиры, состоящей из 4 комнат, общей площадью 76,8 кв. м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 1 870 000 руб. 

В соответствии с условиями договора платежи по возврату основного долга и уплате процентов осуществляются заемщиками не позднее последнего числа каждого месяца (п.3.3.3.) путем оплаты аннуитетного платежа в размере 12 028 руб. 

На основании договора купли-продажи квартиры Управлением Федеральной регистрационной службы по РМ 13.11.2008 зарегистрировано право общей долевой собственности за ФИО3, ФИО2, 

<

данные изъяты> М.И.Г.,М.Н.Г., М.А.Г. по 1/5 доле за каждым, запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 13.09.2008 за №. 

Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщиков является залог квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» по закладной 25.11.2008 переданы истцу АО «АИЖК». 

Ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов в нарушение условий кредитного договора ответчики производили с задержкой и не в полном объеме, в связи с чем истцом было предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 15.06.2017, которое не исполнено. По состоянию на 10.07.2017 задолженность по договору составила 532 861 руб. 80 коп., в том числе: 518 742 руб. 12 коп. – задолженность по основному долгу, 6899 руб. 95 коп. – задолженность по процентам, 7219 руб. 73 коп. – задолженность по пени. По состоянию на 17.07.2017 предмет ипотеки был оценен в размере 1 818 000 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика – отчетом № 2633-СВ/17 от 17.07.2017. 

Истец просит взыскать солидарно с ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по кредитному договору в сумме 532 861 руб.80 коп.; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 454 400 руб.; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 528 руб.62 коп.

В судебное заседание представитель истца АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» ФИО1 в суд не явилась, предоставила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие и уточненные исковые требования, в которых просила взыскать солидарно с ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4, в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору в сумме 474 руб.78 коп. В остальной части требования поддерживает. 

Ответчики ФИО3, ФИО2 исковые требования не признали, в судебном заседании объяснили, что не оспаривают факт несвоевременного внесения ежемесячных кредитных платежей в связи с трудным материальным положением, однако в настоящее время они оплатили просроченную задолженность по кредиту и процентам. Просили в требовании об обращении взыскания на квартиру отказать, поскольку другого жилья у них и их несовершеннолетнего ребенка не имеется, в настоящее время они вошли в график платежей и просрочек не допускают. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, надлежащим образом и своевременно извещен о времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав доводы ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд находит уточненные требования подлежащими частичному удовлетворению. 

Из материалов дела (л.д.8-18) следует, что 4 сентября 2008 г. между ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» и ФИО2, ФИО3, ФИО4 заключен договор займа №, согласно которому займодавец предоставил заемщикам кредит в размере 960 000 руб. на срок 168 месяцев для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, состоящей из 4 комнат, общей площадью 76,8 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 1 870 000 руб. (п.1.1.). Заем предоставлен при условии оплаты стоимости квартиры средствами безвозмездной субсидии в размере 908 400 руб., предоставленной на основании свидетельства, выданного 20.06.2008 Правительством Республики Мордовия (п.2.2.). Заемщики уплачивают займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,25% годовых, которые могут состоять как полностью из собственных средств заемщиков, так и состоять из следующих частей: 5% годовых- средства заемщиков, оставшаяся часть – средства субсидии, предоставляемые заемщикам из республиканского бюджета Республики Мордовия (п.3.1). Заемщики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные проценты за весь фактический период пользования займом (п.4.1.1.), путем осуществления ежемесячных платежей (п.4.1.2.) не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п.3.3.5.). Платеж считается просроченным, если денежные средства поступили на счет займодавца в период, следующий за плановым месяцем оплаты (п.3.3.6.). Займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользований займом и суммы пеней при просрочке заемщиками осуществления\ очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п.4.4.1.). 

Право собственности на квартиру, общей площадью 76,8 кв. м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 1 870 000 рублей, зарегистрировано за ФИО3, ФИО2, М.И.Г., М.Н.Г., М.А.Г. по 1/5 доле за каждым. Кадастровый номер объекта №, существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона, о чем зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13 сентября 2008 г. сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия от 13 сентября 2008 года, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.11.2008 № (л.д.101-102, 103).

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры удостоверены закладной, выданной первоначальному залогодержателю - ОАО «Мордовская ипотечная корпорация». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 13 сентября 2008 г. за №. 

25 ноября 2008 г. права по закладной были переданы АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», являющимся в настоящее время законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем, что подтверждается отметкой на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем по правилам п. 1 статьи 48 ФЗ «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.1998 (л.д.18-31). 

Распоряжением Росимущества о решениях внеочередного общего собрания акционеров АО «АИЖК» от 17.11.2016 № 918-р утвержден Устав общества в новой редакции. Сведения о внесении записи в ЕГРЮЛ внесены 05.12.2016. В соответствии с новой редакцией Устава изменено полное наименование общества – акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования».

29.05.2017 истцом АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» в адрес ответчиков было направлено требование о досрочном истребовании задолженности по кредитному договору (л.д.105-106,107-108, 109-110). 

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно пункту 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Материалами дела подтверждается, что ответчиками ФИО2, ФИО3, ФИО4, допускалась просрочка ежемесячных платежей по возврату займа и уплате процентов за пользование им более 3 раз в течение года, требование истца о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств оставлено без ответа и удовлетворения.

Согласно предоставленному истцом уточненному расчету по состоянию на 23 октября 2017 г. 471 540 руб.38 коп. – остаток долга по кредиту, 2694 руб. 40 коп. – задолженность по процентам, а всего 474 234 руб. 78 коп.

С учетом приведенных обстоятельств и названных норм права суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о досрочном взыскании с ответчиков остатка основного долга по кредиту, задолженности по процентам, а всего 474 234 руб. 78 коп. При этом суд исходит из расчета, представленного истцом, который ответчиками не оспорен, соответствует условиям заключенного между сторонами договора займа и нормам действующего законодательства. 

Доводы ответчиков о неисполнении обязанностей по причинам от них независящим, тяжелого материального положения, о том, что на момент вынесения решения суда они погасили просроченную задолженность, признаются несостоятельными. Указанные обстоятельства не могут служить основанием для освобождения заемщиков от обязанности по возврату займа и уплате процентов за пользование им. 

Разрешая требования об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

По состоянию на 17.07.2017 рыночная стоимость квартиры оценена в размере 1 818 000 рублей, что подтверждается отчетом № 2633-СВ/17 от 17.07.2017, выполненному ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» (л.д.114-183), стоимость квартиры ответчики не оспаривают. Начальная продажная стоимость заложенного объекта недвижимости установлена истцом в размере 1 454 400 рублей, исходя из 80% рыночной стоимости заложенного объекта недвижимости, что не противоречит подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке 

Пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 5 статьи 54.1 указанного Федерального закона, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Не отменяя закрепленного в названных выше нормах общего принципа обращения взыскания на предмет залога при наступлении ответственности должника за нарушение обязательства, статья 54.1 (пункт 1) названного Закона содержит уточняющие правила, при наличии которых обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, а именно: если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Указанные положения закона обязывают суд определять в каждом конкретном случае наличие или отсутствие обстоятельств (условий), при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:1) сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера стоимости заложенного имущества, 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом составляет менее чем три месяца (пункт 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из представленных истцом расчетов следует, что текущий остаток основного долга по кредиту в размере 489 075 руб. не выставлен в просрочку (как сумма неисполненного обязательства) и на момент обращения с иском просроченный основной долг составлял лишь 29 667 руб.12 коп., просроченные проценты 4983 руб.01 коп., 175 руб.95 коп., то есть, сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера стоимости заложенного имущества (34 826 руб. 08 коп. - 1 818 000 руб.) (л.д.37-47). 

Кроме того, на момент вынесения решения просрочка платежей ответчиками была устранена, они вошли в график платежей, о чем свидетельствует уточнение к исковым требованиям и приложенный к нему расчет (л.д.253-266). 

Вместе с тем, отказывая истцу в иске об обращении взыскания на квартиру, суд учитывает следующее.

Вынесение решения о взыскании долга в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, договором между сторонами, само по себе основанием прекращения обязательства по кредитному договору не является, если это прямо не указано в самом решении суда. 

Основания прекращения обязательств предусмотрены главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации, к которым относится, в том числе надлежащее исполнение обязательства (статья 408).

Таким образом, при отсутствии иных оснований обязательство прекращается его надлежащим исполнением, то есть при вынесении судом решения о взыскании основного долга и процентов по договору займа данное обязательство должника будет считаться исполненным в момент возврата денежных средств кредитору. 

По смыслу положений статьи 450 и пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявление кредитором требования о досрочном возврате суммы займа не означает одностороннего расторжения договора, а изменяет срок исполнения обязательства по возврату суммы долга.

(Определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 № 5-КГ15-91).

Таким образом, в рассматриваемом случае взыскание досрочно основного долга по займу не означает расторжение договора, обеспеченного ипотекой, не прекращает обязательств ответчиков по данному договору, а значит, сохраняется обеспечительная функция залога недвижимости.

Также суд приходит к выводу, что допущенные ответчиком нарушения условий договора по возврату заемных средств и уплате процентов несоразмерны последствиям, о применении которых просит истец, в частности, требованию об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру.

При этом суд принимает во внимание полную уплату ответчиками просроченной задолженности, намерение и возможность дальнейшего надлежащего исполнения ответчиками обязательств в соответствии с условиями договора займа, а также то, что указанная квартира является их единственным местом жительства, в том числе и их несовершеннолетнего ребенка. Учитывается также и то, что на приобретение данной квартиры ответчикам выделалась безвозмездная субсидия из республиканского бюджета. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру. 

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как усматривается из платежного поручения № 41019 от 24 августа 2017 г., АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» за подачу в суд настоящего иска уплачена государственная пошлина в размере 14 528 рублей 62 копейки (л.д.1), из которых 6000 руб. за требование об обращении взыскания на залоговое имущество. 

В связи с удовлетворением исковых требований частично, суд присуждает истцу с ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2843 (8528,62:3) рубля с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

исковые требования акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по договору займа № от 4 сентября 2008 г. в размере 474 234 (четыреста семьдесят четыре тысячи двести тридцать четыре) рубля 78 копеек.

Взыскать с ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2843 (две тысячи восемьсот сорок три) рубля с каждого. 

В удовлетворении исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Рузаевский районный суд Республики Мордовия.

Судья Рузаевского районного суда

Республики Мордовия О.А. Пыресева

Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2017 г.