Решение

 в окончательной форме изготовлено 30 октября 2023 года

Дело № 2-2026/2023

УИД №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 октября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи Кукленко С. В., при секретаре Закарян С.М., рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по исковому заявлению ДИЗО г. Ростова-на-Дону к П.Л.А. о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и по встречному иску П.Л.А. к ДИЗО г. Ростова-на-Дону о признании расчета арендной платы недействительным,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился с названным иском в суд, в обоснование которого указал, что 10.02.2022 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и П.Л.А. был заключен договор аренды № земельного участка общей площадью 997 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0071605:795, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для завершения строительства жилого дома. Согласно п. 3.1 Договора арендная плата начисляется с момента передачи земельного участка, который согласно акту приема-передачи передан ответчику 11.12.2020. Однако обязательства по внесению платежей в указанный в договоре срок арендатор исполнял ненадлежащим образом. Истцом ответчику были направлены претензии №59.30-1969/13-А от 25.04.2022, № 59.30-4662/13-А от 07.12.2022, которые осталась без ответа. Окончательный размер неоплаченной задолженности по арендной плате за период с 11.12.2020 по 09.01.2023 составляет 545373,52 рублей, пени за период с 21.03.2022 по 23.05.2023 – 67341,78 рублей.

На основании изложенного, с учетом уточнений, истец просит суд взыскать с П.Л.А. в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону: задолженность по арендной плате за землю за период с 11.12.2020 по 09.01.2023 в размере 545 373,52 рублей; пеню за период с 21.03.2022 по 23.05.2023 в размере 67341,78 рублей; пеню, начисленную на сумму 545 373,52 рублей за период с 10.12.2022 по дату фактической оплаты денежных средств из расчета 1/300 действующей в период просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Ответчик П.Л.А. обратилась в суд с встречным иском к ДИЗО г. Ростова-на-Дону о признании расчета арендной платы недействительным, указав в обоснование заявленных требований следующее. 10 февраля 2022 года между П.Л.А. с одной стороны и ДИЗО г. Ростова-на-Дону с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка с КН №, площадью 997 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальный жилой дом с приусадебным участком, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Срок договора указанного земельного участка до 09.12.2023. При этом размер арендной платы составляет 328 770,00 рублей в год. Данный земельный участок предоставлялся истцу для завершения строительства индивидуального жилого дома. П.Л.А. в свою очередь считает указанный размер арендной платы за земельный участок недостоверным.

На основании изложенного, П.Л.А. просит признать недостоверным размер арендной платы, установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в условиях аренды в течение одного года земельного участка с КН №, площадью 997 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальный жилой дом с приусадебным участком расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В судебное заседание стороны не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 10.02.2022 между ДИЗО г. Ростов-на-Дону и П.Л.А. был заключен договор аренды № 38306 земельного участка общей площадью 997 кв.м. с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес> для завершения строительства жилого дома.

Согласно п. 2.1 Договора арендная плата начисляется с момента передачи земельного участка, который согласно акту приема-передачи передан ответчику 11.12.2020 до 09.12.2023. 

Договор вступает в силу с даты его регистрации в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области (п. 2.2 Договора).

Размер арендной платы в год за участок составляет 328770 рублей и начисляется с момента передачи участка. 

Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор (п. 3.1 Договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по Договору арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставка рефинансирования ЦБ, действующей на момент просрочки от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 Договора).

Однако обязательства по внесению платежей в указанный в договоре срок арендатор исполнял ненадлежащим образом. 

ДИЗО г. Ростова-на-Дону ответчику были направлены претензии №59.30-1969/13-А от 25.04.2022, № 59.30-4662/13-А от 07.12.2022, которые осталась без ответа. Окончательный размер неоплаченной задолженности по арендной плате за период с 11.12.2020 по 09.01.2023 составляет 545 373,52 рублей, пени за период с 21.03.2022 по 23.05.2023 – 67 341,78 рублей.

Размер задолженности рассчитан ДИЗО г. Ростова-на-Дону, в том числе, на основании Отчета № 164-20-Р Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком (в том числе за 1 кв.м.) без учета НДС, площадью 997 кв.м. с КН № по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, для индивидуальной жилой застройки, составленного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 30.11.2020, согласно выводам которого, рыночная стоимость права аренды за пользование объектом оценки в течение одного года, по состоянию на 30.11.2020 составляет 328 770 рублей, стоимость аренды за 1 кв. м. – 330 рублей.

При этом, оценщик отмечает, что рыночная стоимость объекта оценки может находиться в интервале от 263016 рублей до 394524 рублей.

П.Л.А. не согласна с установленным ДИЗО г. Ростова-на-Дону размером арендной платы.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пунктов 1, 4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п.1 ст.65 ЗК РФ за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

В соответствии с п.3 ст.65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В связи с указанным, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений п.10 ст.3 Федерального закона от 25. 10.2001 №137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса РФ», действовавшего до 01.03.2015 года, п.2 части 3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, п.3 ст.65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент заключении такой порядок еще не был установлен. Изменение регулируемой арендной платы по общему правилу применяется к отношениям, возникших после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Пунктом 11 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону №576 от 09.07.2015 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону» арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежат изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 05.06.2023 по данному гражданскому была назначена судебная экспертиза, на разрешение экспертов поставлен вопрос: Определить размер годовой арендной платы за пользование земельным участком КН №, площадью 997 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>

Согласно выводам заключения судебной экспертизы, проведенной ООО ««ЦСЭ «ПРАЙМ» от 27.07.2023 № 397-С, рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком КН №, площадью 997 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 30.11.2020 составляет 29792 рублей в год.

Заключение судебной экспертизы в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы. 

Суд, в данном случае, не усматривает основания ставить под сомнения достоверность заключения судебной экспертизы, проведенной по поручению суда, так как данное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, является достоверным, соответствующим обстоятельствам дела доказательством.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с чем, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость годовой арендной платы была определенна ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» в рамках затратного подхода, который рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений.

Согласно ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, cоставленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст.13 указанного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из ст.8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, cубъектам РФ, либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ.

В связи с чем, cуд приходит к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости аренды (пользования) спорного земельного участка, определенной отчетом ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 22.08.2017 №129-17-Р.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» указанная в отчете от 30.11.2020 № № 164-20-Р, не соответствует рыночной, опровергается заключением судебной экспертизы.

Учитывая изложенное, установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону расчет арендной платы, указанный в договоре аренды земельного участка № 38300 от 10.02.2022, является незаконным, поскольку не соответствует рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, и не может применяться.

Суд считает соответствующими выводы судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости аренды земельного участка, в связи с чем, приходит к выводу об установлении стоимости аренды земельного участка, площадью 997 кв.м. КН № по адресу: 

<

адрес>, в размере 29792 рублей в год.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок п.1, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Поскольку судом принято заключение судебной экспертизы по определению размера годовой платы за земельный участок, находящейся в аренде у П.Л.А., суд приходит к следующему.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону просит взыскать с П.Л.А., с учетом последних уточнений, задолженность по арендной плате за землю за период с 11.12.2020 по 09.01.2023 в размере 545 373,52 рублей; пеню за период с 21.03.2022 по 23.05.2023 в размере 67 341,78 рублей; пеню, начисленную на сумму 545 373,52 рублей за период с 10.12.2022 по дату фактической оплаты денежных средств из расчета 1/300 действующей в период просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Суд приходит к выводу, что указанные требования подлежат удовлетворению в части, сумма основного долга составит 41 724,13 рублей, а сумма пени – 5 040,74 рублей.

Также подлежит взысканию пеня, начисленную на сумму 41724,13 рублей за период с 10.12.2022 по дату фактической оплаты денежных средств из расчета из расчета 1/300 действующей в период просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Встречные исковые требования о признании недостоверным размер арендной платы, установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в условиях аренды в течение одного года земельного участка с КН №, площадью 997 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальный жилой дом с приусадебным участком расположенного по адресу: 

<

адрес>, подлежат удовлетворению по изложенным выше обстоятельствам.

С П.Л.А., в порядке положений ст. 103 ГПК РФ в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворённым исковым требованиям, от уплаты которой ДИЗО г. Ростова-на-Дону было освобождено при предъявления иска в суд.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) к П.Л.А. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) о взыскании задолженности по арендной плате за землю удовлетворить в части.

Исковые требования П.Л.А. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) к ДИЗО г. Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) о признании расчета арендной платы недействительным, удовлетворить.

Признать недостоверным размер арендной платы, установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в условиях аренды в течение одного года земельного участка с КН №, площадью 997 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальный жилой дом с приусадебным участком расположенного по адресу: 

<

адрес>, установив размер арендной платы в размере 29792 рублей в год, по состоянию на 30.11.2020.

Взыскать с П.Л.А. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в пользу ДИЗО г. Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате за землю в размере 41724,13 рублей, пени в размере 5040,74 рублей, пени, начисленные на сумму 41724,13 рублей за период с 10.12.2022 по дату фактической оплаты денежных средств из расчета 1/300 действующей в период просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

В удовлетворении остальной части заявленных требований, отказать.

Взыскать с П.Л.А. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1602,95 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Кукленко С. В.