РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июля 2025 года г. Волгодонск, Ростовская область 

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Алиевой А.Д.,

при секретаре судебного заседания Баскаковой Н.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Администрации Романовского сельского поселения Волгодонского района, третье лицо ФИО3 о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, 

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с иском к Администрации Романовского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области о сохранении квартиры в реконструированном состоянии. В обоснование заявленных требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между КСП «Волгодонской» в лице директора ФИО7 и истцом ФИО1 был заключен договор на передачу дома (доли дома, квартиры) в собственность граждан. 

По данному договору истцу и его членам семьи: супруге ФИО2 (истец) и дочери ФИО4 была передана в совместную собственность квартира, общей площадью 84,2 кв.м., находящаяся по адресу: 

<

адрес>. Указанный договор был зарегистрирован в Волгодонском районном БТИ ДД.ММ.ГГГГ в реестр.книге под №1. 

В 2013 году истцы решили улучшить свои жилищные условия путем возведения пристройки и газифицировать квартиру. Произвели данную реконструкцию, пристроив санузел-котельную (№), коридор (№), коридор (№). 

После этого истцы оформили технический паспорт на квартиру с пристройкой в органах МУПТИ Волгодонского района – ДД.ММ.ГГГГ и газифицировали квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ дочь истцов Орлова (до брака ФИО11) ФИО4 подарила свою 1/3 долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру отцу – истцу ФИО1.

В настоящее время право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: за истцом - ФИО1 в 2/3 долях, за истицей - ФИО2 в 1/3 доле.

Вышеуказанная квартира находится на земельном участке, общей площадью 957 кв.м., с КН №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано за истцами в таких же долях, как и квартира, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. 

24.01.2025 истцы вызвали кадастрового инженера для обмеров квартиры, получили технический план на квартиру, и площадь квартиры с учетом пристройки вышла 111,8 кв.м. 17.03.2025 истцы про межевали вышеуказанный земельный участок.

После этого истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для внесения изменений в ГКН площади квартиры после реконструкции. Но специалист МФЦ документы не принял, сославшись на то, что внесение изменений в площадь помещения невозможно.

Поэтому, во внесудебном порядке внести изменения в ГКН площади квартиры после реконструкции не представляется возможным. Истцам было рекомендовано обратиться в суд для сохранения в реконструированном состоянии квартиры. 

Истцы просят сохранить в реконструированном состоянии квартиру, общей площадью 111,8 кв.м., с кадастровым номером: №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую им на праве общей долевой собственности.

В судебное заседание истцы не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе через своего представителя ФИО5, действующую на основании доверенности.

Представитель истцов ФИО5, действующая на основании доверенности от 17.02.2025, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель ответчика Администрации Романовского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, представил отзыв, не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, предоставила в суд заявления о том, что не возражает против исковых требований.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, представленные документы, исследовав иные доказательства по делу и дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст.17 ФЗ №122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившие в законную силу судебные акты являются основаниям для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать (отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону или иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении Земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В настоящее время ст.1 п.14 ГрК РФ определены понятия строительства о реконструкции, которая определяется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

С 04.08.2018 вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018г. №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, а также изменены отдельные положения Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Со дня вступления в силу указанного закона в результате изменений Градостроительного кодекса Российской Федерации понятия «Объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении, если иное не предусмотрено федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

Принцип правовой определенности является неотъемлемым свойством правоприменительной практики, выступает гарантией стабильности уже сложившихся отношений на основании единых подходов к применению актов законодательства, но не исключает изменение правоприменительной практики на основании меняющегося содержания правовых норм.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КСП «Волгодонской» в лице директора ФИО7 и истцом ФИО1 был заключен договор на передачу дома (доли дома, квартиры) в собственность граждан. По данному договору истцу и его членам семьи: супруге ФИО2 (истец) и дочере ФИО4 была передана в совместную собственность квартира, общей площадью 84,2 кв.м., находящаяся по адресу: 

<

адрес>. Указанный договор был зарегистрирован в 

<

адрес>ном БТИ ДД.ММ.ГГГГ в реестр.книге под №. ДД.ММ.ГГГГ. дочь истцов Орлова (до брака ФИО11) ФИО4 подарила свою 1/3 долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру отцу – истцу ФИО1. В настоящее время право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: за истцом - ФИО1 в 2/3 долях, за истицей - ФИО2 в 1/3 доле.

В 2013 году истцы возвели пристройку к квартире для того, чтобы ее газифицировать. ДД.ММ.ГГГГ оформили технический паспорт на квартиру с пристройкой в органах МУПТИ Волгодонского района и газифицировали квартиру. ДД.ММ.ГГГГ истцы получили технический план на квартиру и площадь квартиры с учетом пристройки составила 111,8 кв.м. Спорная квартира находится на земельном участке, общей площадью 957 кв.м., с КН №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано за истцами в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, за истцом - ФИО1 в 2/3 долях, за истицей - ФИО2 в 1/3 доле. ДД.ММ.ГГГГ истцы про межевали вышеуказанный земельный участок.

В обоснование своих требований истцами представлено заключение Негосударственного судебного эксперта ФИО6 члена НП «Палата Судебных Экспертов №023.07-25 от 10.07.2025, из которого следует, что объектом экспертизы является 

<

адрес>, расположенная в одноэтажном жилом двухквартирном жилом доме литер А по адресу: 

<

адрес>. 

Здание, строение, сооружение, объект незавершённого строительства признается самовольной постройкой по ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ, когда наличие технических критериев отнесения объектов капитального строительства к недвижимому имуществу сопровождается нарушением юридических критериев: 

1. объект капитального строительства создан на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 

2. объект капитального строительства создан без получения на это необходимых разрешений; 

3. объект капитального строительства возведен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Первые два критерия относятся к юридическим (правовым), которые рассматриваются и оцениваются судом, эксперт дал по ним краткую характеристику. 

В отношении третьего критерия экспертом проведено исследование возведенной пристройки к жилому дому литер А, как реконструкция 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, на предмет соответствия градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам пожарной безопасности. 

Результаты исследования по вышеприведенным критериям в свете требований градостроительных, строительных, санитарных, норм и правил пожарной безопасности: 

Далее эксперт проводит исследование по вышеприведенным критериям в свете требований градостроительных норм и правил. 

Земельный участок по адресу: 

<

адрес> по назначению и разрешенному использованию соответствует фактическому использованию. Порядок отвода земельного участка по адресу: 

<

адрес>, для целей строительства, установленный законом и иными правовыми актами соблюден. Объект недвижимости в реконструированном состоянии т.е. с выполненной пристройкой к зданию литер А возведён в границах земельного участка, с соблюдением отступа от межевых границ с соседними земельными участками, что не нарушает требования п. 3 ст. 33 Правил землепользования и застройки Романовского сельского поселения. Нарушение прав и интересов сособственников жилых помещений в двухквартирном доме и собственников соседних земельных участков не выявлено. 

Объект исследования как объект капитального строительства должен создаваться в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ с получением разрешительных на то документов, т.е. разрешение на строительство, а также проектная документация на строительство пристройки к жилому дому как объекту реконструкции. В соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса РФ ст. 51 и свода правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», застройщиком не представлено разрешение на реконструкцию. 

При возведении пристройки к зданию жилого дома литер А не затрагивались конструктивные элементы непосредственно жилого дома, так как пристройка выполнена как примыкание к основному строению, что не повлияло на характеристики надежности и безопасности несущих и ограждающих конструкций жилого дома литер А. 

Возведенная пристройка не превышает предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции, установленные градостроительным регламентом «Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Романовского сельского поселения, минимальная площадь исследуемого участка для строительства и реконструкции в зоне Ж-1 составляет не менее 300 кв. м. Площадь дома, этажность, высота – не превышает предельных значений, установленных положением статьи 33 п. 3 правил землепользования и застройки (ПЗЗ). 

Выполненная реконструкция позволила обеспечить повышение уровня благоустройства 

<

адрес> создать удобство в эксплуатации, в соответствии с требованиями п. 1.1.7 ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов». Реконструкция (перепланировка и переустройство) 

<

адрес> направлена на улучшение жилищных условий, созданию условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище (требования п. 4.2 СП 55.13330). 

В квартире после реконструкции образован следующий минимальный по п. 4.3 СП 55.13330 состав помещений: жилые комнаты, кухня, ванная комната, туалет, предусмотрены отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение. 

Исследование объекта капитального строительства как реконструкция в виде выполненной пристройки к зданию жилого дома литер А по адресу: 

<

адрес>, на предмет выявления существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, показало, что строительный объект возведен с соблюдением градостроительных грубых нарушений требований строительного законодательства не выявлено. 

Отвечая на второй вопрос, эксперт указал следующее:

Статья 10. Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях» глава «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» гласит: 1. Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы при проживании и пребывании человека в здании или сооружении не возникало вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий. 

Осмотром на месте установлено, что исследуемый строительный объект 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес> является строительным объектом с завершенными несущими и ограждающими конструкциями, готовностью строительства 100%. 

Выполнены следующие конструктивные элементы строения: фундамент, стены, перекрытие, крыша, заполнены проемы, подведены инженерные коммуникации, выполнена внутренняя отделка помещений. Объект готов для ввода его в эксплуатацию. Факторов вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий не выявлено. 

Осмотром на месте каменных стен и проведенными замерами на предмет прямолинейности и горизонтальности, а также вертикальности стен сверхнормативных отклонений не выявлено. Качество работ обеспечивает требуемую прочность возведенных конструкций. 

Пространственную жесткость здания в целом и совместную работу элементов конструкций обеспечивают устройством связей перекрытия с поперечными и продольными стенами конструкции. Нарушений требований СП 70.133320.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», не выявлено. 

Все конструкции исследуемого строения находятся в работоспособном состоянии, их технические характеристики соответствуют по ГОСТ 31937 категории состояния конструкций «нормативное техническое состояние», изменений в техническом состоянии конструкций (наличие трещин либо других дефектов) не выявлено. Нарушений федерального закона N 384-ФЗ от 30.12.2009 «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях» не наблюдается. 

В исследованиях на соответствие критериям и рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам (Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам. ЦНИИПРОМЗДАНИЙ.-М., 2001) определено техническое состояние объекта: удовлетворительное, работоспособное, соответствующее III-ой группе капитальности, состояние удовлетворяет требованиям, при которых обеспечиваются нормальные условия эксплуатации и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. 

Выполненная реконструкция 

<

адрес> виде пристройки к жилому дому литер А по адресу: 

<

адрес>, не имеет признаков угрозы жизни и здоровью граждан.

Разрешая возникший спор, суд, руководствуясь положениями ст.51 ГрК РФ, ст.ст. 222,263 ГК РФ, п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст.56 ГПК РФ, исходит из того, что спорное жилое помещение соответствует требованиям строительных норм и правил, при его реконструкции не допущено нарушений действующих правил и норм, истцом предприняты меры к легализации объекта реконструкции.

Поскольку в судебном заседании установлено, что произведенная реконструкция принадлежащего истцам жилого помещения не нарушает прав и законных интересов граждан и иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью, исковые требования о сохранении в реконструированном состоянии квартиры подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Сохранить в реконструированном состоянии квартиру, общей площадью 111,8 кв.м., с кадастровым номером: №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую истцам ФИО1, 13.08.1945 (паспорт №) и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) на праве общей долевой собственности.

Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Волгодонской районный суд Ростовской области.

Решение в окончательной форме составлено 29.07.2025. 

Судья подпись А.Д. Алиева