Дело ........а-147/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2025 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.,

секретарь Багдасарян Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ...........11 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

...........12 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м, расположенного по адресу: ................, определенную по состоянию на ................., равной рыночной стоимости в размере ................ руб.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что является правообладателем земельного участка на основании договора аренды и оплачивает платежи, рассчитываемые из кадастровой стоимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению арендных платежей.

Представитель ...........14 по доверенности ...........13 в судебном заседании просил удовлетворить административные исковые требования.

В судебное заседание ...........15 представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиал ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрации муниципального образования Северский район, администрации Шабановского сельского поселения Северского района не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ...........16 в представленных возражениях указала, что кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями действующего законодательства, просила это учесть при вынесении законного и обоснованного решения.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ...........17 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ...........18 в возражениях на административный иск просил вынести законное и обоснованное решение.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона. 

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Из материалов дела следует, ...........19 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ................ что подтверждается соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды №................ от ................. Согласно договору аренды земельного участка арендная плата исчисляется исходя из размера кадастровой стоимости участка.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. 

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ составляет ................ рублей. Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края».

В соответствии с отчетом об оценке от ................, подготовленный ООО «Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ составляет ................ рублей.

Принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ................ от 03 марта 2025 года, выполненной экспертом НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ................ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ по состоянию на ................. составляет ................ рублей.

С указанным заключением судебной оценочной экспертизы не согласился представитель административного истца, в представленных письменных возражениях указал, что эксперт в качестве аналогов использовал земельные участки сельскохозяйственного назначения и ни одного земельного участка рекреационного назначения. При этом оценщик в отчете использовал аналоги, расположенные исключительно в Северском районе, а эксперт использовал аналоги, расположенные в Горячеключевском районе, которые имеют иные характеристики по местоположению, прохождению автомобильной дороги федерального значения М-4 Дон, что делает этот район более привлекательным и не может не влиять на ценообразование.

Так же экспертом не дана оценка тем обстоятельствам, что исследуемый земельный участок расположен на берегу р. Адыгако, которая регулярно поднимается в сезон половодья и выходит из берегов, затапливая близлежащие участки, и единственный въезд в поселок, в том числе и участок административного истца. В 2021 году было наводнение, в ................ было затоплено и повреждено не одно домовладение. Участок административного истца и расположенные на нем строения были затоплены под крышу, в реку унесло некоторые постройки. Данные сведения имеются в открытых источниках, но не были учтены экспертом.

Возражения относительно выводов судебной экспертизы также представил представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ................. Считает, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы, выбранные экспертом объекты-аналоги №3 и №4 значительно отличаются по площади от исследуемого объекта. Применение в расчете понижающих коэффициентов на площадь в размере 17% для вышеуказанных объектов-аналогов искажает рыночную стоимость исследуемого объекта. 

Отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации для объектов-аналогов № 1, №2, №3 и №4 необоснованно. В объявлениях о продаже объектов-аналогов не указана информация о наличии инженерных коммуникаций. Отсутствие в расчете повышающего коэффициента по данному ценообразующему фактору для указанных в расчете объектов-аналогов ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы.

В судебном заседании допрошена эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ................ подготовившая заключение судебной экспертизы №................ от 03 марта 2025 года, а также предоставила письменные пояснения относительно возражений административного истца на заключение судебной экспертизы.

Эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ................ пояснила, что в результате анализа рынка земельных участков рекреационного назначения были подобран аналоги, которые оказались наиболее сопоставимы по основным ценообразующим факторам (по окружению, по площади, по местоположению, относительно объекта экспертизы, населенных пунктов и объектов, повышающих или понижающих стоимость участков).

Участки-аналоги расположены недалеко от объекта экспертизы (рисунок №16 заключения эксперта): аналог №1 ................

Участки-аналоги граничат с землями лесного фонда, сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов. Они находятся по соседству с объектами, повышающими стоимость объектов: с реками, лесами. В тексте объявления о продаже аналога №2 указано, что участок ровный, есть пруд, рядом море. В тексте объявления о продаже аналога №4 указано, что участок находится у реки Псекупс, живописный вид. 

Собственниками аналогов данные участки позиционируются как объекты, пригодные для отдыха. В тексте объявления о продаже аналога №1 указано, что красивая поляна, в живописном месте, подойдет для СНТ, ДНП, ЛПХ, базу отдыха. В тексте объявления о продаже аналога №3 указано, что подойдет для строительства жилого дома, так же под базу отдыха. Рядом с участком есть прямой выход к горной ................

Так как аналоги расположены в зонах сельскохозяйственных угодий, к их стоимости была применена поправка на функциональное назначение в соответствии с методическими рекомендациями эксперта отрасли ................ в «Справочнике оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Поволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» (рисунок № 22).

Это соответствует положениям Федеральных стандартов оценки, в частности, п. 10 ФСО III «Процесс оценки (ФСО 1П)» (Приложение № 3 к приказу Минэкономразвития России от «14» апреля 2022 г. № 200): «Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников».

Использование в качестве аналогов земельных участков, расположенных в соседних районах, законодательством не запрещено. В соответствии с п. 11.6 ФСО №7 если данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Местоположение объектов-аналогов вблизи различных населенных пунктов в заключении эксперта проанализированы (подраздел «Корректировка на расположение в пределах региона», таблица № 9). Корректировки на местоположение в соответствии с методическими рекомендациями экспертов отрасли (рисунок № 19) внесены. Кроме того, близость к автомобильным трассам также учтена: к аналогам № 1 и № 3 введены соответствующие понижающие коэффициенты (рисунок № 20).

Таким образом, при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы, к стоимости аналогов были применены все необходимые поправки, влияющие на формирование стоимости, в том числе на функциональное назначение, местоположение в разных населенных пунктах и близость к автодорогам общего пользования. Нарушений законодательства в области оценочной деятельности нет.

Объект экспертизы расположен рядом с рекой ................

Все вышеперечисленные реки являются объектами водной системы Краснодарского края и Республики Адыгея (часть). Они питаются в основном атмосферными осадками и грунтовыми водами. Уровни воды в реках сильно изменяются в течение года. Иногда бывают и наводнения.

Как правило, наличие негативных инженерно-геологических условий, в том числе подтопления, снижают физические условия эксплуатации земельных участков, и соответственно, снижают их стоимость. Но так как все аналоги, как и объект экспертизы, подвержены подтоплению, вносить корректировки по данному параметру нет необходимости.

Ущерб, который был причинен строениям, расположенным на территории оцениваемого земельного участка, в рамках настоящей экспертизы не рассматривался, так как объектом экспертизы выступают не объекты капитального строительства, а земельный участок.

Таким образом, объект экспертизы и объекты-аналоги расположены рядом с водными источниками, которые нередко являлись причиной затопления прилегающих территорий, в том числе территорий исследуемых участков. В данном случае корректировки не вносились, так как все объекты сравнения сопоставимы по данному параметру. Нарушений законодательства в области оценочной деятельности нет.

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется. Заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос. 

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки. 

При оценке объекта недвижимости был применен сравнительный подход методом сравнения продаж (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). Экспертом проведено исследование рынка объектов земельных участков Северского района и прилегающих к нему районов Краснодарского края, проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым объектом. 

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта при определении рыночной стоимости земельного участка применена скидка на торг, произведены корректировки на расположение в пределах региона, на наличие подъездных путей, на площадь земельного участка, на функциональное назначение к стоимости аналогов.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

При этом, доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение эксперта не мотивированны должным образом, не подтверждены допустимыми доказательствами и не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом. 

Суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ по состоянию на 01.01.2022г. составляет ................ рублей.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (статья 3 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Предметом административного спора является размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем предметом доказывания является проверка доводов истца о нарушенном праве, заключающемся в необоснованном превышении кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной кадастровыми органами, над ее рыночной стоимостью.

Административный истец в административном иске просил установить рыночную стоимость земельного участка кадастровым номером ................ в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой. 

Однако в ходе, проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ рублей) превышает установленную в отношении этого объекта недвижимости кадастровую стоимость ................ рублей). Данное обстоятельство свидетельствует о том, что установленная кадастровая стоимость в отношении принадлежащего административному истцу земельного участка его права и законные интересы не нарушает. Следовательно, при отсутствии факта нарушения прав, свобод и законных интересов истца, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Директором НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере ................ руб.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, подлежит разрешению в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства РФ.

От возмещения издержек, связанных с рассмотрением административного дела, освобождаются административные истцы, административные ответчики, являющиеся инвалидами I и II групп (пункт 1 статьи 107 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» основополагающим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов. 

Как следует из материалов дела, административный истец ................ бессрочно является инвалидом второй группы, что подтверждается справкой филиала ФКУ «ГБ МСЭ по Краснодарскому краю» Минтруда от 01.02.2019г., серия МСЭ-................

Следовательно, в силу вышеприведенных положений, судебные расходы, связанные с оплатой судебной экспертизы, не могут быть взысканы с административного истца.

Частью 1 статьи 114 Кодекса административного судопроизводства РФ установлено, что судебные расходы, понесенные судом в связи с рассмотрением административного дела, и государственная пошлина, от уплаты которых административный истец был освобожден, в случае удовлетворения административного искового заявления взыскиваются с административного ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход федерального бюджета.

По общему правилу, предусмотренному в подпункте 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ, государственные органы освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, в качестве истцов или ответчиков.

При этом, аналогичная норма, предусматривающая освобождение органов государственной власти от возмещения судебных издержек, связанных с рассмотрением административного дела, отсутствует.

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 2 и 3 пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как следует из материалов настоящего административного дела, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ в размере ................ рублей определена по состоянию на ................. Результаты определения кадастровой стоимости утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022г. № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков территории Краснодарского края».

Таким образом, поскольку оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость утверждена департаментом имущественных отношений Краснодарского края, то данный орган государственной власти является надлежащим административным ответчиком по делу.

Учитывая особенности правоотношений, связанных с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, а также тот факт, что административный истец является инвалидом второй группы, следовательно, в силу положений пункта 1 статьи 107 Кодекса административного судопроизводства РФ, освобожден от несения издержек, связанных с рассмотрением административного дела, лицом, с которого подлежат взысканию судебные расходы по оплате проведенной по делу судебной экспертизы, в рассматриваемом случае, является административный ответчик - департамент имущественных отношений Краснодарского края как сторона по делу не освобожденная от несения таких расходов.

Таким образом, ходатайство НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» подлежит удовлетворению. Судебные расходы подлежат взысканию с административного ответчика - департамента имущественных отношений Краснодарского края.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении административных исковых требований ................ об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ определенной по состоянию на 01 января 2022 года, равной рыночной стоимости.

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» оплату за проведение судебной экспертизы в размере ................ рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд. 

Судья: 

Мотивированное решение суда изготовлено 30.04.2024г.