Дело № 3а-5/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 января 2020 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе 

председательствующего судьи Луковкиной Е.О.,

при секретаре Солдатенковой И.Ю.,

с участием представителя административного истца – ФИО1, представителя административного ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» - ФИО2, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации(далее – КАС РФ) просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 120,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 09 февраля 2015 года в размере 2652 231 рублей.

Заявленные требования обоснованы нарушением прав административного истца как собственника помещения и плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО2 не возражала против удовлетворения заявленных требований, сославшись на доводы письменных объяснений.

Административный истец ФИО3, представители административных ответчиков - Правительства Ивановской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, заинтересованного лица – Администрации города Иваново в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В письменных отзывах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Правительства Ивановской области, Администрации города Иваново указано на отсутствие возражений по существу заявленных требований ФИО3, сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости (л.д. 194-195, 199-202, 243).

Заслушав участвующих в деле лиц, показания свидетеля, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 120,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (л.д. 7-8). 

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Ивановской области от 18 ноября 2014 года № 90-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Ивановской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц, при этом размер данного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика указанного налога.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, нежилое помещение с кадастровым номером 37:24:020108:226 поставлено на государственный кадастровый учет 9 февраля 2015 года.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена актом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, установленного постановлением Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 года № 362-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области» в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 года № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» (далее – Порядок), действовавшего на дату спорных правоотношений.

В силу положений пункта 3.2.Порядка кадастровая стоимость помещения при образовании, создании здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или его изменении в здании, сооружении, объекте незавершенного строительства в случае, если кадастровая стоимость помещений, расположенных в них, не установлена, определяется в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 настоящего Порядка.

На основании пункта 2.1. Порядка кадастровая стоимость здания в случаях, указанных в пункте 1.1 настоящего Порядка, определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь. В случае отсутствия объекта недвижимости соответствующего назначения в кадастровом квартале, в котором расположено здание, используется минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения в смежных кадастровых кварталах.

В соответствии с пунктом 1.3 Порядка результаты определения кадастровой стоимости здания, помещения отражаются в Акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащем сведения в объеме, предусмотренном статьей 7 Федерального закона, за исключением сведений, предусмотренных пунктами 3 и 4 части первой и пунктами 8 - 14, 18, 21, 22, 24 части второй указанной статьи, а также сведения о: основании(ях) определения кадастровой стоимости объекта недвижимости; среднем удельном показателе кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения (минимальном удельном показателе кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения); определенных в соответствии с настоящим Порядком кадастровой стоимости (в руб.) и удельном показателе кадастровой стоимости (в руб./кв. м) объекта недвижимости; лице, его составившем, и уполномоченном лице, его утвердившем (фамилия, имя, отчество, должность).

Как усматривается из приложения № 1 к постановлению Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 года № 362-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области» в кадастровом квартале 37:24:020108 средний удельный показатель кадастровой стоимости по нежилым помещениям составляет 51584,51 рублей за 1 кв.м. 

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации», в рамках полномочий, установленных приказом Росреестра от 12 мая 2015 года № П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик», пунктом 4.1 Порядка, ввиду того, что нежилое помещение с кадастровым номером 37:24:020108:226 не попало в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, составленный по состоянию на 10 декабря 2011 года, кадастровая стоимость указанного нежилого помещения утверждена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области и составила 6195299,65 рублей.

Соответствующие данные содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, согласно которой дата утверждения кадастровой стоимости – 9 февраля 2015 года, дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 9 февраля 2015 года.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пояснениям, данным представителем административного истца, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области ФИО3 не обращался.

В соответствии с ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как следует из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости внесена в государственный кадастр недвижимости 9 февраля 2015 года.

Таким образом, административным истцом, обратившимся в суд с настоящим административным исковым заявлением 13 ноября 2019 года, предусмотренный ч.3 ст.245 КАС РФ срок на обращение в суд с данным административным иском соблюден.

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

Как следует из представленного административным истцом Отчета об оценке № 2019/1963, изготовленного оценщиком ООО «КОМПАНИЯ ОЦЕНКИ И ПРАВА» ФИО4, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 120,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 9 февраля 2015 года составляет 2652 231 рублей.

Проверяя представленный суду Отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что он полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчеты, к форме и содержанию отчетов с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик ФИО4, составивший Отчет об оценке, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ», застраховавшим свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в ПАО «САК «ЭНЕРГОГАРАНТ» с лимитом ответственности в размере 300 000 рублей. 

По своему содержанию представленный Отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО №7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В Отчете в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, в том числе описание его физических свойств, местоположения, транспортной доступности.

В Отчете также приведена информация о текущем использовании, произведен анализ наиболее эффективного использования и ликвидности объекта оценки, что соответствует требованиям разделаVI ФСО №7.

В ходе оценки оценщик в соответствии с требованиями подпункта «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – торгово-офисная недвижимость, произвел анализ рынка продаж коммерческой недвижимости в г.Иваново, а также основные ценообразующие факторы: назначение объекта, скидка на торг при продаже объекта/сдаче в аренду, условия продажи/предложения, условия сделки (время продажи), передаваемые имущественные права, местоположение объекта, физическое состояние, техническое состояние отделки, площадь объекта.

Для определения рыночной стоимости объектов оценки оценщик посчитал возможным использовать в рамках сравнительного подхода к оценке – метод сравнения продаж, в рамках доходного подхода – метод прямой капитализации, обосновав выбор указанных методов, что полностью отвечает требованиям пункта 11 ФСО № 1, пунктов 22-24 ФСО № 7. 

Применяя в рамках сравнительного подхода такой метод оценки как метод сравнения продаж, оценщик выбрал три объекта – аналога объекту оценки, предложенных к продаже в 2014 году с учетом периода экспозиции, относящихся, также как и объект оценки, к торгово-офисной недвижимости и сопоставимых с ним по основным характеристикам (местоположение, площадь, физическое состояние).

Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями пункта 10 ФСО № 1 и подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7. 

В рамках данного метода оценщиком произведен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения, введены корректировки значения единицы сравнения для объектов аналогов. При этом оценщиком приведено обоснование введенных корректировок. В итоге оценщиком расчетным путем установлено среднее значение цены за квадратный метр, составляющее 23242 рубля, после чего исчислена рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода в размере 2791364 рублей.

Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода к оценке с применением метода прямой капитализации произведен путем деления чистого операционного дохода от объекта за год на ставку капитализации, в результате чего она определена в размере 2513098 рублей 

После этого оценщиком произведено согласование результатов оценки объекта недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов к оценке, в ходе которого определена средневзвешенная оценка в качестве итоговой величины стоимости объекта оценки, что соответствует требованиям раздела VIII ФСО № 7. 

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 9 февраля 2015 года определена в сумме 2652231 рублей. 

В судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО4 полностью поддержал Отчет об оценке. 

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо мотивированных возражений относительно представленного административным истцом Отчета об оценке не высказали. 

Таким образом, суд считает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны, в связи с чем выводы, сделанные оценщиком ФИО4 о величине рыночной стоимости объекта оценки, суд признает обоснованными.

Статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, суд полагает, что административным истцом ФИО3 исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости объекта недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, представленных административным истцом. 

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось право административного истца на обращение в суд с настоящим иском о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости нежилого здания путем удовлетворения в полном объеме заявленного административного иска.

Датой подачи заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения с соответствующим заявлением в суд – 13 ноября 2019 года.

Руководствуясь ст.ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО3 к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 120,1 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 9 февраля 2015 года в размере 2652 231 (два миллиона шестьсот пятьдесят две тысячи двести тридцать один) рубль.

Датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости считать дату обращения в суд – 13 ноября 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ивановский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Луковкина Е.О.

Мотивированное решение изготовлено 14 января 2020 года. 

Судья: Луковкина Е.О.