Дело № 2-5685/2024

УИД 50RS0052-01-2024-006792-95

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 сентября 2024 года г.о. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего Стариковой М.Н., 

при секретаре судебного заседания Королевой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО5 к ООО «Специализированный застройщик «Стройтэк» о признании частично недействительным договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Щелковский городской суд Московской области с исковым заявлением к ООО «СЗ «Стройтэк» о признании частично недействительным договора участия в долевом строительстве.

В обоснование иска указав, что между сторонами заключен договор № об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого ООО «СЗ «Стройтэк» (застройщик) обязалось построить многоэтажный жилой дом по адресу: 

<

адрес>. и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру, общей площадью 49,8 кв.м., расположенную на 12 этаже в Секции № корпуса №. При заключении договора в п.2.4 было включено условие, которое исключает изменение цены договора, если проектная и фактическая площадь объекта строительства измениться в меньшую сторону. 

На основании изложенного, истец просит суд признать недействительным пункт 2.4 договора № об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающий отказ от любого расхождения проектной и фактической площадей существенными изменениями объекта долевого строительства, а также в части отказа от перерасчета цены квартиры, если фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику долевого строительства имеет отклонения от проектной как в большую так и в меньшую сторону.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Стройтэк» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражал в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в возражениях, ходатайствовал о пропуске истцом срока исковой давности.

Выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Статьей 153 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки представляют собой действия на достижение определенного правового результата. Сделки совершаются субъектами гражданского права свободно: своей волей и в своем интересе. 

На основании ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Стройтэк» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор № об участии в долевом строительстве жилого дома.

Согласно п. 2.1 договора, Застройщик обязуется в предусмотренный договором строк своими сила и с привлечением других лиц, построить объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства- 2(двух) комнатную квартиру со строительным номером №, площадью квартиры - 49,8 кв.м., общей площадью 49,8 кв.м., расположенную на 

<

данные изъяты> этаже в Секции № корпуса №, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наступлении условий, указанных в договоре.

В соответствии с п. 2.4 указанная в приложении № договора («План Квартиры») проектная планировка квартиры является предварительной. Стороны пришли к соглашению не признавать любое расхождение проектной и фактической площадей существенными изменениями объекта долевого строительства. Фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи Участнику долевого строительства может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону, что не влечет за собой перерасчета цены квартиры.

В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

В силу ч. 1, ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1). 

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе и соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2). 

Следовательно, исходя из буквального трактования положений закона, при постройке квартиры площадью меньше, чем предусмотрено условиями договора, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, а застройщик обязан возвратить излишне полученные денежные средства. 

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора предполагает наличие воли на его заключение у обеих сторон. 

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Статьей 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. 

В силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 08.08.2023 N 72-КГ23-1-К8).

В соответствии с п. 76 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-I "О банках и банковской деятельности").

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что пункт 2.4 договора № об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающий отказ от любого расхождения проектной и фактической площадей существенными изменениями объекта долевого строительства, а также в части отказа от перерасчета цены квартиры, если фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику долевого строительства имеет отклонения от проектной как в большую так и в меньшую сторону, ввиду ущемления прав потребителя является недействительным (ничтожным в силу закона).

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом отклонены по следующим основаниям.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 ГК РФ).

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. 

Таким образом, срок исковой давности вопреки доводам ответчика, истцом не пропущен, поскольку о нарушении своего права истец узнал 27.01.2022 года (дата подписания договора долевого участия), тогда как настоящее исковое заявление подано 30.05.2024 года. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО6 к ООО «Специализированный застройщик «Стройтэк» о признании частично недействительным договора участия в долевом строительстве – удовлетворить.

Признать недействительным пункт 2.4 договора № об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающий, отказ от признания любого расхождения проектной и фактической площадей существенными изменениями объекта долевого строительства, а также в части отказа от перерасчета цены квартиры, если фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику долевого строительства имеет отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца через Щелковский городской суд Московской области.

Судья М.Н. Старикова

Мотивированное решение суда изготовлено 25 сентября 2024 года.