Дело №2-166/2025

УИД:23RS0052-01-2024-002199-96

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Тихорецк 19 марта 2025 года 

Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Гончаровой О.Л.,

секретаря судебного заседания Юрченко Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о сохранении многоквартирного дома в существующем виде и признании права собственности на квартиру, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о сохранении многоквартирного жилого дома литер «А», с пристройкой литер «а», жилой пристройкой «А2», пристройкой литер «а17», расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, в существующем виде после произведенной реконструкции, перепланировки и переустройства в 

<

адрес>, входящей в состав многоквартирного дома, и признании права собственности на 

<

адрес> кадастровым номером №, общей площадью 57,9 кв.м.

Иск мотивирован тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником 

<

адрес> кадастровым номером №, общей площадью 27,3 кв.м, расположенной в одноэтажном многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, с долей общего имущества многоквартирного жилого дома – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1555 кв.м. Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ согласована реконструкция многоквартирного 

<

адрес> путем сноса ранее существующих пристроек и строительства новой пристройки к 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Тихорецкому району подготовлен технический паспорт жилого помещения (квартиры) по вышеуказанному адресу, в котором указано о реконструкции, перепланировке и переустройстве путем возведения пристройки литер «А2» – жилой комнаты площадью 17,3 кв.м., пристройки литер «а17», включающей коридор площадью 8,0 кв.м., туалет площадью 1,8 кв.м., ванную площадью 3,5 кв.м., за счет чего произошло увеличение площади квартиры с 27,3 кв.м до 57,9 кв.м. 

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в администрацию Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района для получения разрешения о сохранении для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома с квартирой №, по результатам его рассмотрения принято решение об отказе в выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию и рекомендовано обратиться в суд. 

Не имея иной возможности защиты права, поскольку право собственности на самовольно перепланированный, переустроенный и реконструированный объект может быть признано только в судебном порядке, истец обратилась в суд. Просит сохранить в реконструированном виде многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, и входящую в состав многоквартирного дома 

<

адрес>, общей площадью 57,9 кв.м, литер «А» с пристройкой литер «а», с жилой пристройкой литер «А2», пристройкой литер «а17», и признать за ней право собственности на указанную квартиру. Указать, что решение является основанием для органа государственной регистрации для постановки на государственный кадастровый учет изменений, произошедших в результате выполненной реконструкции, и регистрации права собственности на квартиру.

Истец ФИО1, её представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены. От представителя истца по доверенности ФИО2 поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддерживает.

Представитель ответчика – администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого районав судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещен. Он представителя администрации ФИО3, действующей по доверенности, в суд поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие, вынести решение на усмотрение суда, в соответствии с результатами проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – представитель межмуниципального отдела по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю, собственники квартир №№, № входящих в состав многоквартирного дома, – Киреева Л..А., ФИО5,, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены, возражений на иск не представили. 

От третьего лица ФИО11 поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, не возражает против удовлетворения исковых требований. 

От представителя межмуниципального отдела по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю по доверенности ФИО12 поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, на усмотрение суда. 

Представители привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - АО «Россети Кубань», Тихорецкого филиала АО «Электросети Кубани» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрение дела надлежаще извещены. В поступивших отзывах на исковое заявление просили рассмотреть дело в их отсутствие, не возражают против удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь положениями пунктов 3, 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон и третьих лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд принимает во внимание следующее. 

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 27,3 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ КУВИ-001/2024-280379237.

Согласно техническому паспорту жилого помещения, составленного ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» отдел по Тихорецкому району по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в 

<

адрес> произведена реконструкция без разрешительной документации путем сноса и возведения пристройки литер «А2» – жилой комнаты площадью 17,3 кв.м., пристройки литер «а17», включающей коридор площадью 8,0 кв.м., туалет площадью 1,8 кв.м., ванную площадью 3,5 кв.м., за счет чего произошло увеличение площади квартиры с 27,3 кв.м до 57,9 кв.м. 

С целью получения разрешительной документации истец обращалась в орган местного самоуправления по вопросу получения разрешительной документации на реконструкцию многоквартирного дома. Специалистами отдела градостроительной деятельности администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района была изучена документация, приложенная к заявлению по объекту, а также технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что объект обладает признаками самовольной постройки. Поскольку администрация Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района не наделана полномочиями по сохранению, узаконению, вводу в эксплуатацию самовольно построенных или реконструированных построек, истцу отказано в выдаче разрешительной документации.

Поскольку реконструкция проведена истцом без разрешительной документации, отказ органа местного самоуправления в подготовке разрешительной документации на реконструкцию многоквартирного жилого дома в данной ситуации суд считает правомерным. 

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем постановлении №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснил, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время судам необходимо устанавливать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Квартира истца расположена в многоквартирном доме, состоящем из девяти квартир. Строительство пристроек к многоквартирному дому влечет изменение имущества, находящегося в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. 

В результате произведенной реконструкции изменению подвергся объект капитального строительства – многоквартирный дом, о сохранении которого в существующем виде заявлены исковые требования.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, предназначен для эксплуатации малоэтажного многоквартирного дома, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года).

С учетом указанных норм права, по данному делу юридически значимым обстоятельством применительно к изложенным нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также норм Гражданского кодекса Российской Федерации, является выяснение судом вопроса о квалификации произведенных работ (перепланировка, реконструкция, самовольная постройка), в результате которых изменилась площадь 

<

адрес>, а также изменился размер общего имущества многоквартирного дома.

Разрешая вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, суд принимает во внимание, что в соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Судом установлено, что на общем собрании всеми собственниками помещений многоквартирного 

<

адрес> было дано согласие на реконструкцию многоквартирного жилого дома путем сноса существующих пристроек и строительства пристройки к 

<

адрес>, что подтверждается протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-11). Все собственники помещений в многоквартирном доме привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, возражений по существу заявленных требований от них не поступило.

С целью правильного разрешения дела судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Тихорецкому району, расположение многоквартирного дома не нарушает охранных зон инженерных сетей, соответствует предельным параметрам разрешенного строительства в части отступа от красной линии, отступа от смежного земельного участка, соответствует проценту застройки, соответствует количеству этажей. Соответствует СанПиН 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», требованиям СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», за исключением п. 5.12, т.к. высота в кухнях менее 2.50 м, требованиям п 4.3. СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». 

На дату обследования строительные реконструкции и основания многоквартирного дома находятся в исправном состоянии. Разрушений отдельных несущих строительных конструкций, деформация конструкций, повреждения систем инженерно-технического обеспечения не выявлено. Исследуемый объект капитального строительства соответствует Федеральному закону от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Физический износ МКД составляет 54%, следовательно, данный объект не может быть признан непригодным для дальнейшей эксплуатации (проживания) по причине его ветхости и аварийности. Многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, улица. ФИО13, 139 и 

<

адрес>, входящая в состав этого МКД, после реконструкции, перепланировки и переустройства соответствует градостроительным нормам и правилам, санитарно-бытовым правилам, требованиям противопожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц при согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме, и письменного согласия с соответствующими уполномоченными органами в отношении санитарно-защитных зон, не представляют угрозу для жизни и здоровья окружающих.

Экспертном сделан вывод о возможности сохранения в существующем виде самовольно реконструированного объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, и 

<

адрес> кадастровым номером №, площадью 57,9 кв.м., входящей в состав многоквартирного дома. При этом в заключении экспертом указано, что квартира истца в составе МКД расположена в зонах с особыми условиями использования территории, по 

<

адрес> имеется публичный сервитут в целях эксплуатации объекта электросетевого хозяйства, объектов энергетики, охранные зоны воздушных линий электропередач, в связи с чем, следует получить письменное согласие соответствующих уполномоченных органов в отношении санитарно-защитных зон.

Суд доверяет заключению эксперта, оснований сомневаться в правильности его выводов не имеется. Данное заключение эксперта в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса является относимым, допустимым и достоверным доказательством. 

Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 №160 утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон. Действующая с 01.09.2023 редакция указанных Правил №160, с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства РФ от 18.02.2023 №270 «О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства», допускает размещение в охранных зонах зданий и сооружений при соблюдении определенных параметров. 

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен филиал АО «Электросети Кубани», от представителя которого в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, при этом сообщено, что в районе многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> проходит воздушная линия 35кВ, в отношении воздушной линии электропередачи ВЛ-35 кВ «Тихорецк з-д Воровского» ц-1 в составе электросетевого комплекса ПС-35/10 кВ «Фастовецкая», с прилегающими ВЛ, ПС и отпайкой» установлена охранная зона 15 м от крайних проводов в обе стороны. Указанная воздушная линия 35 кВ не принадлежит и не эксплуатируется филиалом АО «Электросети Кубани» Тихорецкэлектросеть». Собственником и эксплуатантом является филиал АО «Россети Кубань» Тихорецкие электрические сети. 

От представителя привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований, АО «Россети Кубань» поступил отзыв на исковое заявление, в котором указано, что им принадлежит на праве собственности электросетевой комплекс ПС-35/10 кВ «Фастовецкая», с прилегающими ВЛ, ПС и отпайкой», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-АА № от ДД.ММ.ГГГГ. В ходе выездного обследования по адресу: 

<

адрес>, персоналом АО «Россети Кубань» установлено, что спорный объект действительно расположен в охранной зоне на ВЛ 35 кВ Тихорецк-Воровского ц-1, которая входит в состав электросетевого комплекса ПС-35/10 кВ «Фастовецкая», размещение данного объекта не создает условия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе повредить или уничтожить эти объекты, не препятствует безопасной работе объектов электросетевого хозяйства и осуществлению доступа сетевой организации к их обслуживанию и ремонту. По указанным основаниям АО «Россети Кубань» не возражает против удовлетворения исковых требований ФИО1 

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется судом, в том числе, путем признания права. 

Учитывая, что сохранением многоквартирного жилого дома в существующем виде после произведенной истцом реконструкции, перепланировки и переустройства без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц, не создается угроза жизни и здоровью граждан, обеспечивается безопасная для жизни и здоровья людей эксплуатация объекта, а также принимая во внимание отсутствие возражений со стороны ответчика, собственников помещений в многоквартирном жилом доме и уполномоченных органов в отношении санитарно-защитных зон, размещение объекта не нарушает безопасную работу объектов электросетевого хозяйства и обеспечивает доступ к ним, учитывая отсутствие у истца иного способа защиты своих прав, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1

Материалами дела подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку, в связи с чем, суд считает возможным сохранить в существующем виде после произведенных реконструкции, перепланировки и переустройства объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом и входящую в его состав 

<

адрес> общей площадью 57,9 кв.м., и признать за истцом право собственности на вышеуказанную квартиру. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Сохранить объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, и входящую в состав многоквартирного дома 

<

адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 57,9 кв.м., в существующем виде после произведенной реконструкции, перепланировки и переустройства для дальнейшей эксплуатации. 

Прекратить за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес> 

<

адрес>, право собственности на 

<

адрес>, общей площадью 27,3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес> 

<

адрес>, право собственности на 

<

адрес> литер «А», с пристройкой литер «а», жилой пристройкой литер «А2», пристройкой литер «а17», общей площадью 57,9кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Решение суда является основанием для внесения органом государственной регистрации недвижимости изменений в данные кадастрового учета объекта – многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, и входящей в его состав 

<

адрес>, и регистрационных действий.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Тихорецкого

городского суда: Гончарова О.Л.

Мотивированное решение изготовлено 24 марта 2025 года.

Судья Тихорецкого

городского суда: Гончарова О.Л.