Дело № 2-99, 2017 год

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

поселок Пушкинские Горы 04 августа 2017 года

Пушкиногорский районный суд Псковской области в составе:

Председательствующего Е.Е. Миллер

при секретаре И.Н. Турьяновой

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, в обоснование изложила следующее. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и И.. был заключен договор купли-продажи 

<

адрес> жилом 

<

адрес> в д. 

<

адрес>, 

<

адрес>, в соответствии с условиями которого, ФИО1 была передана квартира, с КН №.

Согласно п. 6 договора купли-продажи квартиры, истец передала И. денежные средства, в размере 5.000 рублей, в полном объеме в качестве платы по договору.

Таким образом, сторонами были выполнены существенные условия договора, предусмотренные статьями 549 и 550 ГК Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ подлинность подписей истца и И. были засвидетельствованы в администрации Велейской волости Пушкиногорского района. ДД.ММ.ГГГГ договор продажи квартиры был зарегистрирован в этом же органе местного самоуправления за №, о чем свидетельствуют записи на договоре скрепленные печатями.

В соответствии с ч. 2 ст. 33 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав а недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент возникших правоотношений) создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 года.

Таким образом, в силу неосведомленности сторон договора о создании органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация перехода права собственности от И. к истцу на спорный объект недвижимого имущества, была произведена не в специализированном государственном органе, а в органе местного самоуправления.

В связи с возникшей необходимостью продажи квартиры в д. Исса, истец обратилась в Пушкиногорский филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Псковской области за совершением сделки по отчуждению объекта недвижимости, где ей пояснили, что совершение каких-либо сделок с указанной недвижимостью невозможно, поскольку в соответствии с законом в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Пушкиногорский районный суд с исковыми требованиями к И. о признании права собственности на недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ суд свои Определением прекратил производство по делу, по основаниям, предусмотренным абз. 7 ст. 220 ГПК Российской Федерации, в связи со смертью ответчика И.

В соответствии с п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, на основании статей 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

У продавца И. имеются наследники первой очереди – сыновья – ФИО2 и ФИО3.

Учитывая изложенное, истец не имеет возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в установленном законом порядке. Данное обстоятельство не позволяет ФИО1 распоряжаться спорным объектом недвижимости.

В соответствии с положениями п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. 

На основании изложенного, ФИО1 просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи жилой квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между И. с одной стороны и ФИО1 с другой, на объект недвижимости 

<

адрес> расположенную в жилом 

<

адрес> в 

<

адрес>, муниципального образования сельское поселение «

<

адрес> волость», 

<

адрес>, общей площадью 42,5 кв. м. с кадастровым номером N №.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующий на основании удостоверенной нотариусом доверенности, исковые требования своего доверителя поддержал. В дополнение суду пояснил, что в связи с тем, что после заключения и подписания данного договора купли-продажи жилой комнаты, стороны не осуществили государственную регистрацию перехода права собственности, в установленном законом порядке, ФИО1 лишена возможности распоряжаться данной недвижимостью.

Существенные условия договора купли-продажи, истцом выполнены, денежные средства, в размере 5.000 рублей, были выплачены продавцу, в полном объеме при подписании договора.

На сегодняшний день, сторона договора И. умерла, наследниками первой очереди являются сыновья, привлеченные в качестве ответчиков, которые в наследство, после смерти матери не вступали.

На основании вышеизложенного, представитель истца ФИО4 просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилую комнату № в 

<

адрес> в д. 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенный о дне и времени судебного заседания, в судебном разбирательстве не участвовал, представил в суд отзыв, по предъявленным ФИО1 исковым требованиям, из которого следует, что его мать И. продала принадлежавшую ей квартиру, расположенную по вышеназванному адресу, в соответствии с договором купли-продажи. 

Факт продажи данной квартиры подтверждает и не оспаривает.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании не участвовал, о причинах неявки суд не известил, ходатайств об отложении не заявлял.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Главный специалист-эксперт Межмуниципального отдела № 2 Управления Росреестра по Псковской области ФИО5, представил отзыв по заявленным требованиям, из которого следует, что Управление не имеет какого-либо материального или иного интереса, оставляет вопрос на усмотрение суда, просит рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие представителя Учреждения.

Суд, выслушав представителя истца, изучив отзывы ответчика и третьего лица, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данным в п. п. 60, 61 и 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Как следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между И. и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилой 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, д

<

адрес>, 

<

адрес>.

Согласно п. 6 вышеназванного Договора, квартира продана за 5.000 рублей, которые получены продавцом – И. при подписании договора.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Велейской волости Пушкиногорского района засвидетельствованы подлинность подписей сторон данного Договора.

ДД.ММ.ГГГГ данный договор зарегистрирован в администрации Велейской волости Пушкиногорского района за №. 

Из паспорта ФИО1 следует, что она в период с 1996 года по 2008 год была зарегистрирована по адресу: 

<

адрес>, д

<

адрес>, 

<

адрес> 

Данный договор в установленном законом порядке никем не оспорен, недействительным не признан.

Из материалов дела усматривается, что И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ.

Переход права собственности на проданную истцу квартиру не был надлежащим образом зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ответу нотариуса Стругокрасненского нотариального округа Псковской области, в нотариальной конторе наследственное дело, после умершей ДД.ММ.ГГГГ И., не заводилось.

В силу ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. 

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Сам по себе факт смерти собственника недвижимого имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости.

При таких обстоятельствах, оценивая в совокупности представленные доказательства, суд установил, что договор купли-продажи полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, фактически исполнен сторонами, при этом, возможности зарегистрировать право собственности на данное жилое помещение во внесудебном порядке истец не имеет, в связи со смертью И., в связи с чем, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи жилой квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между И. с одной стороны и ФИО1 с другой, на объект недвижимости 

<

адрес> расположенную в жилом 

<

адрес> в 

<

адрес>, муниципального образования сельское поселение 

<

адрес> волость», 

<

адрес>, общей площадью 42,5 кв. м. с кадастровым номером N №.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, подачей апелляционной жалобы через Пушкиногорский районный суд.

Решение суда принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий _____________________________ Е.Е. Миллер