Дело № 2-216/2025

39RS0010-01-2024-003551-97

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

07 июля 2025 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе: 

председательствующего судьи Дашковского А.И.

при помощнике ФИО1

с участием истца ФИО2, его представителя ФИО3., представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «БаральтМ», ФИО5, третьи лица ООО «СЗ «Баральт-М», ОСП Гурьевского района Калининградской области о расторжении договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 13 августа 2024 года по гражданскому делу № 2-20/2024 частично удовлетворены требования ФИО2 к ООО «БаральтМ» о возложении обязанности устранить недостатки выполненных работ при строительстве многоквартирного дома, возмещении ущерба, взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

В рамках указанного судебного акта на ООО «БаральтМ» возложена обязанность в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу устранить причины проникновения влаги и образования конденсата на стенах квартиры 

<

адрес >, а именно выполнить работы по наращиванию вытяжных вентиляционных каналов до высоты, исключающей проявление обратной тяги в системе вентиляции квартиры № при любом направлении ветра.

Также с ООО «БаральтМ» в пользу ФИО2, взысканы компенсация материального ущерба 53 700 руб., компенсация морального вреда в размере 20 000 руб., расходы, понесенные на оплату судебной строительно-технической экспертизы 15 000 руб., расходы, понесенные на составление технического заключения 20 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований, в том числе, предъявленных к ООО «Управляющая компания «Балтийский дом» отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 20 ноября 2024 года по делу № 33-5772/2024 приведенное выше решение суда первой инстанции изменено в части разрешения требований ФИО2 об устранении строительных недостатков многоквартирного дома, возложив на ООО «БаральтМ» обязанность привести вытяжные вентиляционные каналы квартиры № жилого 

<

адрес > 

<

адрес > по высоте в соответствие с требованиями п.5.10 СП 7.13130.2013 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности», устранив образование обратной тяги в системе вентиляции указанной квартиры, в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Вместе с тем истец в исковом заявлении указывает, что выявленные недостатки фактически носят неустранимый характер, что существенно нарушает его права и законные интересы. Более того, истец указывает, что приведенные недостатки не были устранены ранее в разумный срок.

При таких условиях истец просил суд расторгнуть договор участи в долевом строительстве многоквартирного дома № 3-316 от 09 августа 2017 года, заключенный между ООО «БаральтМ» и ФИО5, взыскать с ответчика ООО «БаральтМ» в свою пользу стоимость объекта долевого строительства в размере 980 000 руб., а также 2 010 000 руб. в качестве разницы рыночной стоимости жилья (стоимости квадратного метра в квартире с «серым ключом» от компании застройщика по состоянию на 21 сентября 2019 года, 1 000 000 руб. в качестве компенсации стоимости произведенных истцом ремонтно-отделочных работ; штраф в порядке закона о защите прав потребителей, компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб.

Истец ФИО2, а также его представитель ФИО3 поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, полагали их обоснованными и подлежащим удовлетворению. Настаивали на том, что истец, будучи покупателем объекта недвижимости, имеет право предъявить заявленные требования к застройщику в рамках гарантийных обязательств. По мнению стороны истца основания для предъявления требований к продавцу квартиры отсутствует, поскольку продавец не несет ответственности перед покупателем по выявленным недостаткам. Настаивали на том, что согласно позиции застройщика выявленные недостатки носят существенный и неустранимый характер, при этом указали, что застройщиком до настоящего времени истцу не представлена техническая документация на объект и проведенные работы, в связи с чем подача настоящего иска в качестве цели предполагала также получение этих документов. Просили критично отнестись к документам и материалам по факту исполнения решения суда по делу № 2-20/2024, представленным застройщиком.

Представитель ответчика ООО «БаральтМ» ФИО4 против удовлетворения требований истца возражал, поскольку полагал, что он не основаны на законе и фактических обстоятельствах, направлены на пересмотр ранее вступивших в законную силу судебных актов по делу № 2-20/2024, обоснованы избранием истцом ненадлежащего способа защиты своих прав. Представитель указал, что сторона истца вправе предъявить требования по факту приобретениям объекта недвижимости с недостатками к продавцу, которым ООО «БаральтМ» не является. Также сообщил, что застройщиком предприняты меры к устранению нарушений в рамках исполнения ранее возложенной судом обязанности.

Ответчик ФИО5, третьи лица ООО «СЗ «Баральт-М», ОСП Гурьевского района Калининградской области, извещенные о месте и времени рассмотрения спора, в суд не явились, явку представителей не обеспечили, заявлений и ходатайств суду не представили.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, а также дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1, ч. 5 ст. 4 Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон РФ "О защите прав потребителей") продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

В соответствии с абз. 9 преамбулы Закона РФ "О защите прав потребителей" существенным недостатком товара является неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве") по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 2 указанной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 ст. 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Частью 3 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 указанного Федерального закона.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").

На основании п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае, в том числе, неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 указанного Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Согласно ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу положения ст. 61 ГПК РФ Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ч. 2).

Приведенными выше судебными актами по гражданскому делу № 2-20/2024 Гурьевского районного суда Калининградской области установлено, что ФИО2 является собственником квартиры 

<

адрес > на основании заключенного 12 ноября 2019 года с ФИО5 договора купли-продажи.

Право собственности ФИО2 на указанную квартиру зарегистрировано в установленном порядке 21 ноября 2019 года

Ранее собственником указанной квартиры являлась ФИО5 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09 августа 2017 года, соглашения о переуступке прав требования от 24 октября 2018 года, акта приема-передачи квартиры от 24 сентября 2019 года.

В свою очередь ООО «БаральтМ» является застройщиком многоквартирного жилого дома, в котором расположена указанная выше квартира. 

На момент рассмотрения, как первоначального спора, так и настоящего спора, гарантийный срок для предъявления претензий по качеству квартиры не истек, при этом истец, как собственник указанной квартиры является лицом, наделенным правом обращения в адрес ответчика с требованиями о выполнении гарантийных обязательств.

Вместе с тем судом принимается во внимание, что истец ФИО2 не являлся стороной оспариваемого договора участия в долевом строительстве № от 09 августа 2017 года, право собственности на квартиру № указанную выше, приобрел не в рамках уступки прав и обязательств со стороны по указанному договору со стороны ФИО5, в а результате заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.

При таких условиях суд приходит к выводу, что на момент приобретения истцом названной выше квартиры со стороны застройщика ООО «БаральтМ» объект недвижимости, являвшийся предметом договора участия в долевом строительстве, построен, введен в эксплуатацию, принят участником долевого строительства ФИО5, а также в установленном законом порядке поставлен на кадастровый учет.

Изложенное свидетельствует о достижении цели долевого строительства.

В свою очередь договор участия в долевом строительстве по своей природе носит личный характер, поскольку заключатся между застройщиком и участником долевого строительства, а права требования по нему могут быть другому лицу только в рамках уступки прав требования, а не путем автоматического перехода вместе с правом собственности не объект, который уже построен, передан в собственность участнику договора и реализован последним.

При таких условиях последующей собственник возведенного объекта недвижимости не может расторгнуть договор участия в долевом строительстве, заключенный предыдущим собственником – дольщиком, по основаниям, предусмотренным ФЗ "Об участии в долевом строительстве".

В данном случае суд полагает, что стороной истца выбран неверный способ защиты права, поскольку фактически наличие у него возможности требования исполнения гарантийных обязательств в силу положений Закона о защите прав потребителей не наделяет его правом расторгнуть договор участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным в силу закона только для сторон этого договора, которой истец не является.

Более того, судом во внимание принято, что фактически в рамках судебных актов, принятых судом первой и апелляционной инстанции по гражданскому делу № 2-20/2024 установлен факт возможности устранения выявленных недостатков объекта долевого строительства, принадлежащего на момент разрешения спора истцу, а также судом установлен срок для устранения указанных недостатков.

Заявляя требования, рассматриваемые в рамках настоящего спора, сторона истца фактически предпринимает действия, направленные на переоценку выводов, отраженных в принятых по делу судебных актах, вступивших в законную силу, и предполагающие их пересмотр судом первой инстанции в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела.

Такие действия являются недопустимыми, поскольку явно противоречат требованиям действующего процессуального закона.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела со стороны застройщика ООО «БаральтМ» суду также представлены сведения, свидетельствующие о совершении действий, направленных на устранения недостатков, и, как следствие исполнения вступивших в законную силу судебных актов по гражданскому делу № 2-20/2024.

Также стороной ответчика ООО «БаральтМ» прямо указано, что ранее изложенные доводы о невозможности устранения недостатков объекта недвижимости являлись позицией стороны, которую она избрала в ходе рассмотрения предшествовавшего искового заявления ФИО2 Указанная позиция была подвергнута судебной оценки, и опровергнута в рамках принятого по делу итогового судебного акта.

Кроме того, судом во внимание принимаются пояснения стороны истца, неоднократно данные в ходе рассмотрения спора по существу, в рамках которой истец и его представитель прямо указывали, что подача настоящего иска преследует в качестве цели получение их стороной строительно-технической документации на возведенный многоквартирный дом, от выдачи которой сторона ответчика ООО «БаральтМ», по их мнению, уклоняется. 

Совокупность приведенных выше норм и положений, а также установленных по делу фактических обстоятельств предопределяет вывод суда о том, что основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора участия в долевом строительстве № 3-316 от 09 августа 2017 года, заключенного между ООО «БаральтМ» и ФИО5, а также производных от указанного требований о взыскании компенсации убытков, морального вреда и штрафа, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 98, 194-198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья 

Мотивированное решение изготовлено 21 июля 2025 года.