Дело № 2- 1393/17

Изготовлено 11.10.2017г.

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

21 сентября 2017 г. г.Ярославль

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Нуваховой О.А.,

при секретаре Бондаревой Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просил расторгнуть договор аренды, взыскать в счет возмещения убытков 325 000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 6450 рублей. 

В обоснование исковых требований указал, что 17.03.2016 года заключил с ФИО2 договор аренды недвижимого имущества - квартиры №1 дома № 10б по ул. ФИО5 г.Ярославля. По условиям договора аренды арендодатель обязался в срок не позднее 60 календарных дней с даты заключения договора осуществить перевод помещения в статус нежилого, то есть в срок не позднее 16.05.2016 года. Неисполнение данной обязанности дает арендатору право расторгнуть договор и потребовать возмещения затрат на ремонт и реконструкцию помещения, пунктом 2.1.6 договора также предусмотрено, что в случае расторжения договора аренды по причине не перевода в нежилое помещение, арендодатель обязуется возместить все расходы истца по ремонту и содержанию данного помещения. Поскольку по состоянию на 20.05.2016 года помещение не было переведено в нежилое, истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды. Кроме того, за два месяца пользования помещением истец произвел в нем ремонтные работы на сумму 325 000 рублей. Однако ответчик до настоящего времени от подписания соглашения о расторжении договора аренды уклоняется, сумма затрат на ремонт не возмещена. 

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО3 исковые требования поддержали по доводам искового заявления, дополнительно пояснили, что все работы с ответчиком были согласованы, помещение передавалась в аренду в неудовлетворительном состоянии, требовало капитального ремонта, что отражено в передаточном акте, истец понес расходы на ремонтные работы в размере 325 000 рублей, что подтверждено договором подряда и квитанциями об оплате, ответчик постоянно приходил в помещение и контролировал ход выполнения работ, тем самым согласовывал производство работ, поскольку помещение в предусмотренный договором срок не было переведено в нежилое, истец воспользовался своим правом и отказался от договора аренды, однако понес убытки, которые ответчик обязан возместить.

Ответчик ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО4 исковые требования не признали, пояснили, что действительно ответчик получил от истца уведомление о расторжении договора аренды и возмещении убытков, на что предложил истцу передать помещение по акту приема-передачи и подтвердить понесенные расходы на ремонт, однако в назначенное время для составления передаточного акта истец не явился, считали договор аренды расторгнутым с 18.06.2016г., помещение было переведено в нежилое и вновь сдано в аренду, ремонтные работы в помещении выполнены новым арендатором, истец никаких работ в помещении не выполнял, по условиям договора аренды все работы должны быть согласованы с арендодателем в письменном виде, однако никаких согласований не имелось.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

По делу установлено, что 17.03.2016 года между ИП ФИО1 (арендатор) и ФИО2 (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества – 5-ти комнатной квартиры, общей площадью 103,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...>.

Пунктом 2.1.6 договора определено, что арендодатель обязуется в срок не позднее 60 календарных дней с даты заключения настоящего договора осуществить за свой счет и своими силами перевод передаваемого объекта в статус нежилого помещения. В случае неисполнения данного условия арендатор имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке и потребовать от арендодателя возмещения всех произведенных им расходов, связанных с эксплуатацией, ремонтом объекта, переданного в аренду. 

Таким образом, по условиям договора аренды ответчик обязался осуществить перевод помещения в статус нежилого в срок не позднее 16.05.2016 года. Однако как установлено судом, уведомление о переводе жилого помещения в нежилое получено ФИО2 только 04.07.2016 года, акт приемочной комиссии по приемке работ по переводу жилого помещения квартиры №1 в доме №10б по ул.ФИО5 г.Ярославля в нежилое, составлен 12 сентября 2016 года. 

Следовательно, ФИО2 были нарушены обязательства, предусмотренные договором аренды, в связи с чем, истец направил по почте ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества и соглашение о расторжении. 

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора регулируется статьей 620 ГК РФ, согласно абзацу второму пункта 4 которой, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В данном случае истец воспользовался своим правом на одностороннее расторжение договора аренды, направив ответчику уведомление о расторжении. 31 мая 2016 года уведомление о расторжении договора аренды получено ФИО2, что подтверждается почтовым уведомлением. Следовательно, договор аренды недвижимого имущества, заключенный между сторонами, считается расторгнутым с даты получения арендодателем уведомления о расторжении договора, поэтому исковые требования ФИО1 о расторжении договора аренды заявлены излишне и удовлетворению не подлежат. 

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании убытков в размере 325 000 рублей, понесенных в связи производством ремонтных работ в арендованном помещении.

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 17.03.2016г., на момент заключения договора аренды помещение передавалось истцу в следующем техническом состоянии: стены, перегородки – покрашены, состояние неудовлетворительное, требуются ремонтные работы (частичная отделка кафелем, штукатурка, покраска), демонтаж перегородки; потолки (перекрытия) – армстронг, состояние удовлетворительное, требуются ремонтные работы (подъем потолка и установка натяжного по всему периметру зала), полы – кафельная плитка, состояние неудовлетворительное, выравнивание полов, укладка новой плитки (керамогранит), окна – пластиковые, состояние хорошее, необходим ремонт откосов и подоконников; двери (наружные и внутренние) – наружные металлические, состояние хорошее, возможна замена внутренних дверей и установка второй входной двери с лицевой стороны помещение, внутренние коммуникации – в рабочем состоянии.

Как следует из материалов дела, 18 марта 2016 года истец заключил с ООО «Индиго» договор подряда на выполнение ремонтных работ в арендованном помещении, по адресу: г.Ярославль, ул. ФИО5, д.10 б кв. 1.

Согласно акту приемки результатов работ от 23 мая 2016 года к договору подряда на выполнение ремонтных работ от 18.03.2016г., ООО «Индиго» произвело ремонтные работы на сумму 325000 рублей. Истец оплатил выполненные работы в указанной сумме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру (л.д.№).

Пунктом 2.1.6 договора определено, что арендодатель обязуется в срок не позднее 60 календарных дней с даты заключения настоящего договора осуществить за свой счет и своими силами перевод передаваемого объекта в статус нежилого помещения. В случае неисполнения данного условия арендатор имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке и потребовать от арендодателя возмещения всех произведенных им расходов, связанных с эксплуатацией, ремонтом объекта, переданного в аренду. 

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По правилам статей 15, 393 ГК РФ для взыскания ущерба лицо, требующее его возмещения, должно доказать наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между этими элементами, а также размер причиненного вреда.

В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 

Согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как видно из акта приемки передачи результатов работ, выполненных по договору подряда, в период аренды помещения истцом были произведены следующие работы: демонтаж стен, перегородок, демонтаж пола (снятие плитки, снятие ламината), демонтаж туалета (полная разборка стен из гипсокартона, демонтаж и перенос унитаза, снятие стяжки пола туалета), демонтаж старых труб холодного водоснабжения, демонтаж пристройки, демонтаж оконных подоконников, штукатурка откосов всех окон, монтаж гипсокартона на потолочную часть окна, закрытие окон гипсокартоном, реконструкция з опорных столбов, снятие штукатурки по всему периметру стен зала, обработка стен против плесени и грибка, штукатурка стен, шпаклевка стен, монтаж межкомнатной перегородки, установка профильного каркаса, крепление гиспокартона, монтаж двух проемов, шпаклевка швов по площади, зачистка полов от клея после снятия напольных материалов, обработка пола пропиткой глубокого проникновения 2 раза, демонтаж потолка амстронг в комнатах под кухню и туалет, прорезание шторбы в стене под канализацию, демонтаж труб холодного водоснабжения по всему периметру помещения кухни, выравнивание стен гипоскартоном под плитку. 

Пунктом 3.1.4 установлено, что арендатор обязуется не производить реконструкцию, переустройство, перепланировку объекта, переоборудование инженерных коммуникаций, без письменного согласия арендодателя. 

Вместе с тем, истцом в материалы дела не представлено доказательств письменного согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений. Акт приема-передачи недвижимого имущества от 17.03.2016 года нельзя расценивать в качестве письменного согласия ответчика на выполнение работ по реконструкции, переустройству, перепланировки объекта. Передаточный акт содержит лишь техническое состояние помещения на момент передачи его в аренду.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО суду показал, что выполнял ремонтные работы по заказу ФИО1 в помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, являлся прорабом ООО «Индиго» по гражданскому договору, собственник помещения Вадим постоянно контролировал ход работ, указывал, что необходимо выполнять. 

Вместе с тем, показания данного свидетеля не могут быть приняты в подтверждение наличия согласия ФИО2 на производство работ по реконструкции, переустройству, перепланировки объекта, поскольку по условиям договора аренды такое согласие должно быть выражено в письменном виде. Кроме того, доказательств того, что данный свидетель являлся работником ООО «Индиго», суду не представлено.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Однако стороны не составляли передаточный акт в связи с расторжением договора аренды. Как следует из пояснений ответчика, ФИО1 не явился для составления акта, только возвратил ключи. Сам истец затруднился пояснить, по какой причине он не стал составлять передаточный акт, а только лишь передал ключи. Таким образом, в связи с действиями самого истца не зафиксировано техническое состояние помещение на момент расторжения договора аренды и возврата помещения собственнику. 

Вместе с тем, по делу установлено, что приказом директора департамента архитектуры и земельных отношений №1414 от 04.07.2016г. жилое помещение – квартира №1 в доме №10-б по ул. ФИО5 г.Ярославля переведено в нежилое помещение при условии выполнения работ по переустройству, перепланировке переводимого помещения и иных работ согласно проектной документации. 

12 сентября 2016 года приемочной комиссией по приемке работ по переводу ФИО2 жилого помещения – квартиры №1 в доме №10б по ул. ФИО5 г.Ярославля в нежилое помещение составлен акт, который подтвердил завершение работ по перепланировке и переустройству помещения в соответствии с проектом. Актом обследования помещения №1 по ул.ФИО5 10б от 28.09.2016 г., комиссия в составе представителей ДГХ мэрии г.Ярославля, ДАЗО мэрии г.Ярославля, администрации Кировского и Ленинского районов мэрии г.Ярославля выявила, что в указанном помещении работы по переводу жилого помещения в нежилое завершены, планировка помещения соответствует проекту.

Согласно проекту переустройства и перепланировки квартиры №1 в доме №10б по ул.ФИО5, выполненному ООО ПСФ «Стрех-строй», перепланировка и переустройство квартиры заключается в следующем: в дощатой перегородки между помещениями «2» и «3» устраиваются два дверных проема, данная перегородка несущей не является, устройство проемов не повлияет на несущую способность конструктивных элементов здания, демонтируется мойка и электроплита в помещении «3», ванна в помещении «4», водонагреватель в помещении «6», устраивается новый санузел в помещении «4» с установкой умывальника и унитаза.

Таким образом, на дату обследования помещения приемочной комиссией, то есть на 12 сентября 2016 года, предусмотренные проектом работы по переустройству и перепланировки в помещении были выполнены, что позволило ФИО2 перевести жилое помещение в нежилое. При этом договор аренды с новым арендатором – ООО «Техпром» ответчик заключил 10.10.2016 года, акт приема-передачи недвижимого имущества подписан с ООО «Техпром» 22.09.2016г. Согласно данному акту, помещение находилось в состоянии, требующим ремонта. Доказательств того, что работы, предусмотренные проектом ООО ПСФ «Стрех-строй», необходимые для перевода жилого помещения в нежилое, выполнены ООО «Техпром», ответчиком не представлено. 

Вместе с тем, из представленного истцом акта приемки передачи результатов работ по договору подряда усматривается, что ООО «Индиго» были выполнены работы по монтажу межкомнатной перегородки, установка профильного каркаса, крепление гипсокартона, монтаж двух проемов, шпаклевка швов по площади, всего на сумму 14 000 рублей. Также выполнен демонтаж перегородок (снятие гипсокартона. разборка профильного каркаса), на сумму 6000 рублей. Данные работы были предусмотрены проектом ООО ПСФ «Стех-строй» и являлись необходимыми для перевода жилого помещения в нежилое. 

Кроме того, из представленных суд фотографий, выполненных ФИО1 в период аренды помещения, видно, что пол в помещении имел частичное плиточное покрытие и ламинат. Из представленных ответчиком фотографий, выполненных после передачи помещения в аренду ООО «Техпром», усматривается, что пол демонтирован, снята плитка и ламинат. Доказательств того, что данные работы были выполнены в промежуток времени с момента возврата ФИО1 помещения и до передачи помещения новому арендатору.

Как видно из акта приемки передачи результатов работ по договору подряда от 23.05.2016г., истцом выполнены работы, связанные с демонтажем пола (снятие плитки и ламината) стоимостью 14 000 рублей, а также работ по зачистки полов после напольных материалов стоимостью 4000 рублей и обработке пола пропиткой глубокого проникновения стоимостью 6 000 рублей. Данные работы относятся к текущему ремонту и не требовали согласия арендодателя на их выполнение. В соответствии с п. 2.1.6 договора аренды истец вправе требовать возмещения расходов, связанных с ремонтом помещения. 

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно части 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. 

Таким образом, в процессе рассмотрения дела с достоверностью подтверждено, что истец понес расходы на выполнения работ арендованного помещения в размере 44 000 рублей. 

В остальной части работы, связанные с переустройством и перепланировкой, возмещению не подлежат, поскольку отсутствует письменное согласие арендатора на их выполнение. Выполнение иных работ, связанных с текущим ремонтом, надлежащими доказательствами не подтверждено, передаточный акт между сторонами не составлялся, истец не зафиксировал техническое состояние арендованного помещения в момент передачи его арендатору. 

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли

В соответствии со ст. 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выполненные истцом работы стоимостью 44 000 рублей, являются неосновательным обогащением ответчика, ввиду неотделимости улучшений с ответчика подлежит взысканию в пользу истца их стоимость.

Истцом были заявлены исковые требования в размере 325 000 рублей, а удовлетворены только в сумме 44 000 рублей, то есть на 13,5 %.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. 

В связи с чем, за счет ответчиков истцу подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 870,75 рублей пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:Исковые требования ФИО1 частично удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возмещения убытков 44 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины 870 рублей 75 копеек. 

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья О.А.Нувахова