Дело №2-1093 / 2017

Решение

Именем Российской Федерации

03 мая 2017 года

Промышленный районный суд г.Смоленска

В составе

Председательствующего судьи Ландаренковой Н.А.,

При секретаре Подберезной О.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО8, ФИО9 о признании недействительными договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7, уточнив исковые требования, обратился в суд к ФИО8, ФИО9 о признании недействительными договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО9 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>. В этот же день ДД.ММ.ГГГГ продавец передал покупателю ключи от квартиры, между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи (п.9 договора). Таким образом, договор купли-продажи совершен в надлежащей форме, сделка сторонами исполнена, имущество передано истцу как покупателю. В п.6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако, как впоследствии ФИО7 стало известно, что в пределах данного срока подать документы на государственную регистрацию не представляется возможным, так как с ДД.ММ.ГГГГ судом наложены обеспечительные меры в виде ареста на квартиру. Определением Промышленного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ обеспечительные меры в виде ареста отменены. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес продавца ФИО9 отправлена телеграмма с предложением ДД.ММ.ГГГГ явиться с надлежащими документами в Управление Росреестра по 

<

адрес> для подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности и осуществления полного расчета по сделке. ДД.ММ.ГГГГ ответчик в указанное время не явилась, и в этот же день ФИО7 в одностороннем порядке подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, однако в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО8 заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Считает, что указанная сделка нарушает его права как покупателя квартиры, которая была фактически принята истцом.

Просит суд:

признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ;

- признать недействительным акт приема-передачи квартиры, расположенной поадресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца ФИО7 – ФИО3 в судебном заседании поддержала заявленные требования, обосновав их вышеизложенными обстоятельствами. Дополнительно пояснила, что договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (продавец) и ФИО8 (покупатель) является недействительным в части передачи спорного объекта недвижимости, а также указания в п. 7 договора от ДД.ММ.ГГГГ недостоверных сведений, в соответствии с которым «Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанный объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не сдан в аренду, не обременен другим образом». Однако, между истцом и Семериковой был до этого момента заключен основной договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, по которому стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям. Акт приема-передачи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 47,1 кв. м, недействительный, поскольку фактически квартира и ключи к ней были переданы заблаговременно до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и указанного акта, а именно: ДД.ММ.ГГГГ, то есть когда между ФИО7 (покупатель) и ФИО9 (продавец) был заключен договор купли-продажи (основной договор) и подписан соответственно акт приема-передачи квартиры, являющийся неотъемлемой частью договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п.9 настоящего договора). Продавец ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ передала по акту приема-передачи недвижимое имущество, а покупатель ФИО7 принял его и оплатил 50 000 руб. при подписании договора. Денежные средства в размере 600 000 руб. должны были быть оплачены покупателем в течение 5 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности (п.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ). Таким образом, юридически значимыми являются обстоятельства того, имело ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи. Договор купли-продажи спорной квартиры не изменялся и не был расторгнут сторонами. Следовательно, договор был заключен и подлежал исполнению продавцом и покупателем. Полагает, после подписания договора у истца возникло право владеть квартирой. После составления акта передачи квартиры от продавца покупателю, у последнего возникло право пользоваться ею, то есть покупатель может проживать в ней. При этом, истец является добросовестным приобретателем имущества. Передача объекта недвижимости, который фактически находился во владении и пользовании ФИО10, нарушает права и законные интересы добросовестного покупателя. Доводы ФИО9 о том, что в спорной квартире зарегистрированы и проживают ФИО1, ФИО2 и физически не освободили квартиру до ДД.ММ.ГГГГ не могут являться основанием не заключения договора купли-продажи квартиры между истцом и ФИО9 Также, указание ответчиком на тот факт, что у ФИО9 не было возможности исполнить п. 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ о подаче в определенный срок (до ДД.ММ.ГГГГ) документов на государственную регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра по Смоленской области, поскольку на спорный объект недвижимости был наложен арест, не имеет правового значения в данном споре, так как, исходя из указанных условий, и была определена цена квартиры. Кроме того, обращает внимание суда на то, что только после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца направлено письмо о невозможности выполнения продавцом п.7 договора и предоставления информации о банковских реквизитах истца в целях возврата последнему задатка в размере 50 000 руб. Тогда как указанное письмо было получено ДД.ММ.ГГГГ, а право собственности за ФИО8 уже было зарегистрировано (от ДД.ММ.ГГГГ). Вышеизложенные обстоятельства свидетельствует о недобросовестном поведении стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждает факт уклонения от ответственности в рамках соглашений по договору. Расходы ответчиков на оплату услуг представителя считает завышенными. Просит иск удовлетворить, а во взыскании истца в пользу ответчиков расходов на оплату услуг представителя – отказать.

Ответчики иск не признали.

Ответчик ФИО8 и ее представитель по устному ходатайству ФИО4 в судебном заседании пояснили, что о наличии заключенного между ФИО9 и ФИО7 договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и акте передачи ФИО8 стало известно только после обращения истца в суд с настоящим иском. В пункте 7 договора указано, что на момент подписания договора в спорной квартире зарегистрированы ФИО1 и ФИО2, которые обязуются сняться с регистрационного учета и освободить спорную квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в условиях договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не указан перечень лиц, имеющих права на пользование продаваемым жилым помещением. Следовательно, данная сделка купли-продажи квартиры совершена в нарушение требований закона и иного правового акта и посягала на охраняемые законом интересы ФИО1 и ФИО2 Согласно ордеру на жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ спорное жилое помещение было предостаалено ФИО5 на состав ее семьи, в т.ч. на сына ФИО2 Решением Промышленного районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований ФИО9, ФИО1 к ФИО2 о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, за ФИО1 и ФИО2 сохранено право пользования данным приватизированным жилым помещением. Таким образом, снятие с регистрационного учета указанных лиц без их согласия невозможно. Более того, ФИО1 и ФИО2 постоянно проживают в данной квартире, которая для них является единственным местом проживания. Кроме того, договор от ДД.ММ.ГГГГ в указанный в нем срок сторонами по неизвестным ФИО8 причинам не исполнен, документы на государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО9 к ФИО7 на указанный объект недвижимости в регистрационный орган не поданы. Следовательно, право собственности у ФИО7 на спорную квартиру не возникло. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО8 заключен договор купли-продажи, а также подписан акт приема-передачи 

<

адрес>. Согласно п.3 договора стоимость квартиры составила 500 000 руб., которые были перечислены ФИО8 на банковский счет ФИО9 в ПАО «Сбербанк России»: ДД.ММ.ГГГГ в сумме 390 000 руб. и ДД.ММ.ГГГГ - 110 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности на указанную квартиру, о чем имеются соответствующие отметки в договоре Управления Росреестра по Смоленской области и что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, собственник ФИО8 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как договор купли-продажи жилого помещения прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию, в настоящее время квартира находится в ее владении, пользовании и распоряжении. Для приобретения данной квартиры ФИО8 заключила с ПАО «Сбербанк России» кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ на 60 месяцев под 21,9% годовых. В связи с этим, согласно графику платежей к указанному договору ФИО8 ежемесячно производит платеж по погашению суммы кредита в размере 10 000 руб. Таким образом, денежные средства в сумме 350 000 руб., полученные ФИО8 по кредитному договору, перечислены ФИО9 по договору купли-продажи спорной квартиры в день подписания данного договора – ДД.ММ.ГГГГ в сумме 390 000 руб. на ее банковский счет. Просит в иске отказать, а также взыскать в ее пользу расходы на оплату услуг представителя в сумме 10 000 руб.

Действуя также как представитель ответчика ФИО9 – ФИО4 в судебном заседании пояснила, что, действительно, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО9 заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> при следующих обстоятельствах. ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 обратилась в ООО Агентство недвижимости «Смоленск-Жилье» за оказанием юридической помощи по представлению ее интересов в Промышленном районном суде г.Смоленска по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО9 о признании недействительным договора на безвозмездную передачу квартир в собственность граждан и отмене регистрации права собственности, в связи с чем был заключен договор на оказание № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость которых составила 50 000 руб. При заключении данного договора сотрудникам агентства Семериковой изложена вся ситуация по иску ФИО2 к ней, а также сообщено об аресте на спорную квартиру и представлено определение суда от ДД.ММ.ГГГГ. При заключении договора на юридические услуги в офисе также присутствовал другой сотрудник агентства ФИО7, юрист по образованию, который предложил ФИО9 подписать с ним договор купли-продажи на спорную квартиру. После уговоров ФИО7 о заключении с ним договора купли-продажи данной квартиры по выгодной для него цене, в этот же день, ДД.ММ.ГГГГ в офисе агентства между ФИО9 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи квартиры, проект которого также подготовили сотрудники агентства. Согласно п.3 договора стороны оценили квартиру в 1 500 000 руб. Однако, по соглашению сторон указанная квартира продавалась ФИО7 за 650 000 руб., т.е. по более низкой стоимости. Денежная сумма в размере 50 000 руб. оплачена покупателем продавцу путем передачи наличных денежных средств при подписании данного договора купли-продажи, которую следует расценивать как аванс в счет будущих платежей по основному договору. Стороны договорились подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства в размере 650 000 руб. продавцу не передавались, сама квартира, а также ключи от квартиры в день подписания договора и в последующем продавцом покупателю не передавались. В пункте 4 договора указано, что на момент заключения договора данная квартира никому не отчуждена, в споре не заложена. Однако, считает, что сотрудник агентства, и как заинтересованное лицо, ФИО7 сознательно не отразил в п.4 договора купли-продажи факт о наложении обеспечительных мер на данную квартиру. Согласно п.7 договора на момент подписания договора в спорной квартире зарегистрированы ФИО1 и ФИО2, которые обязуются сняться с регистрационного учета и физически освободить спорную квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ранее решением Промышленного районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований ФИО9, ФИО1 к ФИО2 о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, за ФИО1 и ФИО2 сохранено право пользования данным приватизированным жилым помещением, о чем также было известно ФИО7 В день подписания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ истец пообещал Семериковой О.С, что вопрос о снятии с регистрационного учета ФИО2 и ФИО1 он решит сам. Таким образом, при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 знал о решении суда от ДД.ММ.ГГГГ и невозможности снятия с регистрационного учета указанных лиц без их согласия. Следовательно, данный договор изначально было невозможно исполнить продавцом. Согласно п.6 договора стороны договорились подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до ДД.ММ.ГГГГ арест на квартиру не был снят, о чем знал представитель ФИО9 по доверенности сотрудник агентства ФИО6, а также ФИО7 Более того, ФИО1 и ФИО2 категорически отказались сняться с регистрационного учета и физически освободить спорную квартиру. В связи с этим, считает, что условия договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ не были выполнены ФИО9 по независящим от нее обстоятельствам, о которых знал ФИО7 В связи с этим, ФИО9 считает, что срок действия договора купли-продажи истек ДД.ММ.ГГГГ. Какого-либо дополнительного соглашения о продлении сроков исполнения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не подписывалось. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО9 и ФИО7, в установленный срок сторонами не исполнен, документы на государственную регистрацию перехода права собственности не поданы, спорная квартира от продавца к покупателю не передана, денежные средства в сумме 650 000 руб. также покупателем продавцу не переданы. Следовательно, право собственности у ФИО7 на спорную квартиру не возникло. ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 на спорную квартиру заключен другой договор купли-продажи с ФИО8, а также ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи квартиры. Согласно п.3 договора стоимость квартиры составила 500 000 руб., которые были перечислены ФИО9 на ее банковский счет в ПАО «Сбербанк России»: ДД.ММ.ГГГГ в сумме 390 000 руб. и ДД.ММ.ГГГГ - 110 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности на указанную квартиру. Таким образом, собственник ФИО8 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован в установленном законом порядке, в настоящее время квартира находится в ее владении, пользовании и распоряжении. Просит в иске отказать, а также взыскать в ее пользу расходы на оплату услуг представителя в сумме 10 000 руб.

Третье лицо Управление Росреестра по Смоленской области в поступившем ходатайстве просит о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в письменном отзыве на иск указывает, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) в реестре прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества в отношении квартиры с кадастровым номером №, площадью 47,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности ФИО8, внесенная на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Ранее в ЕГРН в реестре прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества в отношении указанного объекта недвижимого имущества имелись следующие записи: от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности ФИО9, внесенная на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ; от ДД.ММ.ГГГГ № о праве общей долевой собственности (доля в праве 1/2) ФИО1, внесенная на основании договора на безвозмездную передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ; от ДД.ММ.ГГГГ № о праве общей долевой собственности (доля в праве 1/2) ФИО9, внесенная на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ; от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности ФИО1, внесенная на основании договора на безвозмездную передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. Также в ЕГРН в реестре прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества в отношении данного объекта недвижимого имущества имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ № об аресте, внесенная на основании определения Промышленного районного суда города Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Управления поступило заявление № ФИО7 о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества. В ходе проведения правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, в соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установлены причины, препятствующие ее проведению. ДД.ММ.ГГГГ заявителю отказано в государственной регистрации в виду не устранения причин, препятствующие ее проведению.

В силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося третьего лица.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В судебном заседании установлено, что на основании договоров дарения от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 44-45), которое является предметом спора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 650 000 руб. (л.д. 11). Согласно п. 3 договора денежные средства должны быть уплачены покупателем продавцу в следующем порядке: денежная сумма в размере 50 000 руб. оплачена покупателем продавцу путем передачи наличных денежных средств при подписании договора купли-продажи и является задатком за указанную квартиру, денежная сумма в размере 600 000 руб. будет оплачена покупателем продавцу в течение 5 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на указанный объект недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области. В пункте 6 договора стороны договорились подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю на указанный объект недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В силу пункта 7 договора на момент его подписания в указанной квартире зарегистрированы ФИО1, ФИО2, которые обязуются сняться с регистрационного учета и фактически освободить указанную квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Пункт 13 договора содержит расписку ФИО9 о том, что деньги в сумме 50 000 руб. она получила. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 12). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 заключила с ФИО8 договор купли-продажи спорной квартиры по цене 500 000 руб. (л.д. 92-93). В п. 7 договора указано, что указанный объект недвижимости никому другому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом не состоит, не сдан в аренду, не обременен другим образом. Продавец уведомил покупателя о том, что на день подписания договора в указанном объекте недвижимости зарегистрированы и проживают ФИО2 и ФИО1, которые сохраняют право пользования и проживания, погашение задолженности по коммунальным платежам возложена на покупателя. Также предусмотрено условие, что покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на отчуждаемый объект после регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по Смоленской области. В п. 10 договора содержится подпись ФИО9 о получении денежных средств в сумме 390 000 руб. (л.д. 93).

Право собственности ФИО8 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано в Управлении Росреестра по 

<

адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись № (л.д. 118).

Из представленных Управлением Росрееста по Смоленской области материалов следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 предоставлены документы на государственную регистрацию права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Управление Росреестра по Смоленской области уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ уведомило ФИО7 о приостановлении государственной регистрации в связи отсуствием доказательств наличия оснований для проведения государственной регистрации права собственности (л.д. 71-72), а в последствии в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ № отказало в государственной регистрации на том основании, что ФИО9 не является собственником квартиры (л.д. 64-65). 

Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон и письменными материалами дела.

В обоснование своих требований о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Семериковой О.С, и ФИО8, недействительным ФИО7 и его представитель ФИО3 ссылаются на наличие ранее заключенного между ФИО9 и ФИО7 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, после подписания которого у истца возникло право владения и проживания в спорной квартире. 

При разрешении заявленных требований суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 и 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктом 1 ст. 433 ГК РФ установлено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 и 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.

В силу пункта 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Так как до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи собственником объекта недвижимости продолжает оставаться его продавец, последующая сделка, совершенная продавцом с тем же самым недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной лишь на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному гражданско-правовому договору.

Как указано выше ФИО9 заключила два договора купли-продажи в отношении одного и того же жилого помещения, при этом в день заключения договоров также были подписаны акты приема-передачи объекта недвижимости. В настоящее время собственником и фактическим владельцем спорного имущества является ответчик ФИО8 на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация перехода права собственности к ФИО8 была произведена ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 обладала зарегистрированным правом собственности на спорную квартиру, следовательно, была вправе распоряжаться им согласно статье 209 ГК РФ.

Исходя из положений статей 8, 223 ГК РФ, с учетом разъяснений пунктов 60 - 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что последующая сделка, совершенная продавцом с тем же недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной только на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному договору.

По смыслу пункта 2 статьи 209 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в абзацах 6 - 7 пункта 61 Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22, нарушение последующей сделкой прав и законных интересов других лиц не свидетельствует о ничтожности сделки, а является основанием для привлечения нарушителя к гражданско-правовой ответственности и обращения потерпевшего лица в суд за защитой нарушенного права определенными способами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 этого же Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 7 пункта 61 совместного Постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

В данном случае зарегистрирован переход права собственности на спорный объект за ответчиком ФИО8

Таким образом, факт заключения продавцом нескольких договоров купли-продажи с разными покупателями сам по себе не свидетельствует о ничтожности какой-либо из совершенных сделок, несмотря на наличие злоупотребления правом со стороны собственника-продавца. В этом случае права покупателя, которому имущество вопреки договору не было передано в собственность, могут быть защищены другим способом - путем возмещения убытков недобросовестным продавцом. То есть, в данном случае истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права.

При заключении спорных договоров купли-продажи ФИО9 не вышла за пределы правомочий, предоставленных ей законодательством как собственнику, поскольку в действующем законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие собственнику распоряжаться своим имуществом.

В нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательства того, что покупатель при заключении оспариваемого договора действовала недобросовестно или неразумно, что ей было или должно было быть известно о наличии ранее заключенного договора купли-продажи в отношении того же объекта недвижимости с ФИО7 Взаимные обязательства ФИО9 и ФИО7 договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть противопоставлены третьим лицам, не являющимся сторонами договора и добросовестно приобретшим спорное имущество в собственность. В этой связи, достаточных оснований полагать, что со стороны ответчика-покупателя имеет место злоупотребление правом, не имеется.

Доводы стороны истца о фактическим исполнении сторонами условий договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и фактической передаче имущества по акту приема-передачи в ходе судебного заседания своего подтверждения не нашли, поскольку истец фактически во владение и пользование квартирой не вступил, в установленный в договоре срок – до ДД.ММ.ГГГГ – сторонами договора документы на государственную регистрацию договора переданы не были.

В силу ч.3 ст.425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В связи с чем, суд приходит к убеждению, что после указанной даты (ДД.ММ.ГГГГ) договор купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие, поскольку доказательств заключения между сторонами соглашения о переносе сроков представления документов в регистрирующий орган для государственной регистрации договора, суду не представлено. 

Следовательно, действия истца по направлению после истечения срока действия договора телеграммы в адрес ответчика ФИО9 о явке в регистрирующий орган, правового значения не имеют.

Анализируя представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что обстоятельств, препятствующих совершению сделки между ФИО8 и ФИО9, и последующих регистрационных действий, а также оснований для признания договора купли-продажи и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, не имеется.

Также, ответчиками заявлено ходатайство о взыскании в их пользу расходов на оплату услуг представителя.

Согласно ст.94 ГПК РФ расходы на оплату услуг представителей являются издержками, связанными с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

В силу ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Таким образом, гражданское процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования, в связи с чем, управомоченной на возмещение таких расходов будет являться сторона, в пользу которой принято судом решение.

В качестве основания для возмещения соответствующих расходов данная правовая норма предусматривает лишь сам факт признания судом правомерности (неправомерности) заявленного иска, а в качестве критерия для определения размера - требования разумности такого взыскания.

Следовательно, сам факт отказа истцу в удовлетворении исковых требований является предусмотренным законом основанием для взыскания судебных расходов, понесенных ответчиком, что нашло отражение в Определении Конституционного Суда РФ от 22.03.2011 N 437-О-О.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 произведена оплата юридических услуг ООО «Первая юридическая компания «Партнерство Гришаенкова и Крупская» за представление ее интересов в суде 10 000 руб., факт оплаты которых подтверждается договором на консультационно-юридические услуги от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 149-151), квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 148).

Также, ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 произведена оплата юридических услуг ООО «Первая юридическая компания «Партнерство Гришаенкова и Крупская» за представление ее интересов в суде 10 000 руб., факт оплаты которых подтверждается договором на консультационно-юридические услуги от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 179-181), квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 182).

Приказом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 принята на работу в ООО «Первая юридическая компания «Партнерство Гришаенкова и Крупская» на должность главного юриста (л.д. 183).

Таким образом, суд приходит к убеждению, что представленные ответчиками доказательства свидетельствуют о несении ими расходов на оплату услуг представителя в сумме 10 000 руб. каждой, которые являются для них убытками, произведенными для восстановления нарушенного права. 

Согласно п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В силу п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер, однако такое уменьшение не должно быть произвольным, если другая сторона не заявляет возражений и не представляет доказательств чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Анализируя представленные по делу доказательства в совокупности, и определяя размер подлежащих возмещению заявителю расходов на оплату услуг представителя, суд исходит из тех обстоятельств, что ФИО4 в полном объеме выполнила перед ответчиком объем работ, указанный в договорах на консультационно-юридические услуги, т.е. отстаивала интересы ответчиков во всех судебных заседаниях, решением суда отказано в удовлетворении требования истца. 

Определяя размер подлежащих возмещению ответчикам расходов на оплату услуг представителя, руководствуясь принципом разумности, учитывая количество и длительность судебных заседаний, сложность дела и объем выполненной представителем работы, а также её результат, суд приходит к убеждению о необходимости возмещения в пользу ответчиков затрат в размере 8 000 руб. в пользу каждой.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО7 к ФИО8, ФИО9 о признании недействительными договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры, отказать.

Взыскать с ФИО7 в пользу ФИО8 и ФИО9 в возмещение понесенных по делу судебных расходов по 8 000 руб. в пользу каждой.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Н.А.Ландаренкова