УИД: 50RS0№-34

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 декабря 2025 года 

<

адрес>

Домодедовский городской суд 

<

адрес> в составе:

Председательствующего Никитиной А.Ю.

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи квартиры на сумму в размере 761 203 руб. и взыскании данной суммы с ответчика; компенсации морального вреда в размере 50 000 руб.; взыскании штрафа в размере 50 % от присужденном судом суммы; расходов на проведение строительной экспертизы в размере 60 000 руб., расходов на юридические услуги в размере 40 000 руб., расходов на оформление доверенности в размере 2 500 руб., почтовых расходов в размере 650 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, предметом которого является приобретение жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.о. Домодедово, с. Ям, 

<

адрес>. Цена договора составила 7 589 724,83 руб. Предмет договора был передан истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, при этом у квартиры имеются недостатки, выявленные при проведении строительной экспертизы, стоимость устранения которых составляет 761 203 руб. Досудебная претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд.

В судебное заседание истец не явилась, извещена, в исковом заявлении содержится ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения требований по доводам письменных возражений на иск.

Выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив собранные по делу письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В силу ст. 470 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

В силу положений статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих возможных требований и возражений.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры № № ЯМ-2/5.1/49-№, согласно условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность 

<

адрес> общей площадью 32,00 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, г.о. Домодедово, с. Ям, 

<

адрес> Цена договора составила 7 589 724,83 руб.

Истцом все условия по договору исполнены надлежащим образом. Объект договора, расположенный по указанному адресу, был передан истцу по акту приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Застройщиком названного дома являлся ответчик ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк».

Из материалов дела достоверно усматривается, что после передачи квартиры истцу, в объекте были выявлены множественные строительные недостатки, которые были зафиксированы в досудебном заключении специалиста, согласно выводам которого стоимость устранения выявленных в указанной квартире строительных недостатков составила 761 203 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика претензию с требованием об уменьшении цены договора купли-продажи соразмерно сумме строительных недостатков и выплате данной суммы.

Однако, как установлено судом и не опровергнуто материалами дела, требования истца ответчиком в добровольном порядке удовлетворены не были.

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству стороны ответчика, не согласившегося с досудебным исследованием, назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Дом.Эксперт».

Из заключения эксперта следует, что в ходе обследования помещений 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, г.о. Домодедово, с. Ям, 

<

адрес>, выявлен ряд строительных дефектов, которые возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и правил), применяемых на обязательной основе.

Стоимость устранения строительных дефектов и недостатков, выявленных в результате экспертного обследования, составляет 239 543,44 руб.

Представленное экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к заключению эксперта, экспертиза проведена экспертами, имеющими соответствующий стаж работы в экспертной деятельности, заключение содержит обоснование и выводы на поставленные судом вопросы, эксперты предупреждены об ответственности по ст. 307 УК РФ.

Стороны заключение судебной экспертизы не оспаривали, ходатайств о проведении по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы не заявляли. Доказательств, указывающих на недостоверность заключения, либо ставящих под сомнение выводы экспертов, суду не представлено.

Понятие недостатка товара (работы, услуги) приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

На основании пункта 1 статьи 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Так, в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стороны по настоящему делу согласовали, что покупатель в полном объеме осведомлен о техническом состоянии и качественных характеристиках отчуждаемой квартиры.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также, если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В ходе рассмотрения дела установлено, что в квартире истца имеются строительные недостатки, выявленные в течение пяти лет после передачи объекта, которые хотя и не привели к ухудшению его качества, но являются нарушением, обычно предъявляемым требованиям к объектам строительства (в том числе с назначением жилое помещение). К истцу, как к потребителю, перешло право предъявления требования к застройщику об устранении строительных недостатков, при этом, отсутствие у покупателя претензий по качеству объекта строительства при приемке-передаче жилого помещения от застройщика не лишает его права в случае обнаружение таких недостатков после приемки объекта предъявить застройщику требования, предусмотренные ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

Кроме того, отдельные недостатки не могут быть установлены при визуальном осмотре в отсутствие специальных знаний в области строительства (при этом истец не является специалистом в области строительства и данные недостатки не могли быть расценены им как дефекты), из буквального толкования условий договора купли-продажи не следует, что продавец предупредил покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости и покупатель их обнаружил и был удовлетворен техническим состоянием указанной квартиры, также как и не следует, что квартира была реализована со снижением цены с учетом ее качества на момент приобретения. Доказательств того, что вышеуказанные недостатки были оговорены продавцом при заключении договора, стороной ответчика не представлено.

Тот факт, что истец приобрела квартиру по договору купли-продажи в том качественном состоянии, которое она имела на момент продажи, не освобождает ответчика (в т.ч. и как застройщика) от обязанности устранить допущенные им при строительстве недостатки, являющиеся скрытыми либо которые невозможно выявить без применения специальных познаний или инструментов, и выявленные в пределах гарантийного срока (статья 18 Закона о защите прав потребителей).

В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей, потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в том числе, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он по тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Соразмерность подлежащего уменьшения цены товара определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости, соразмерности и в целях устранения последствий допущенного нарушения. Выбор способа защиты права принадлежит потребителю.

Исходя из характера спора, товаром в данном случае является квартира, которая подлежала передаче истцу по цене, предусмотренной договором.

Истец, установив наличие строительных недостатков в приобретенной ей квартире, выбрала способ защиты своего нарушенного права, заявив требования о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи объекта недвижимости, который представляет собой способ восстановления баланса равнозначного предоставления по договору (менее качественный товар за меньшую стоимость).

На основании изложенных норм права, учитывая установленные по делу обстоятельства, в силу которых наличие производственных строительно-отделочных недостатков в квартире истца подтверждено совокупностью исследованных судом доказательств, выводами заключения ООО «Дом.Эксперт», суд полагает заявленные истцом требования о соразмерном уменьшении цены договора обоснованными.

При принятии решения суд кладет в основу заключение эксперта.

Между тем, как установлено судом, в ходе рассмотрения дела ответчик исполнил обязательство по оплате недостатков переданной истцу квартиры посредством перечисления денежных средств в размере 329 543,44 руб. на счет ФИО1, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Правом уточнения исковых требований, предусмотренным ст. 39 ГПК РФ, ФИО1 не воспользовалась.

Поскольку требования истца о взыскании в счет уменьшения цены договора купли-продажи квартиры денежной суммы соразмерно строительным недостаткам в размере, определенном заключением судебной экспертизы, были добровольно удовлетворены ответчиком после предъявления иска в суд, оснований для удовлетворения требований в данной части у суда не имеется.

Согласно ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации моральный вред компенсируется в случае причинения физических или нравственных страданий действиями, нарушающими личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в случаях, установленных законом.

Детальное регулирование компенсации морального вреда предусмотрено ст. 1101 ГК РФ, согласно которой компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме, ее размер определяется в зависимости от характера причиненных страданий, степени вины причинителя вреда, с учетом требований разумности и справедливости.

В соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей, учитывая, что судом установлен факт нарушения ответчиком прав истца, как потребителя, принимая во внимание характер и объем допущенных нарушений, руководствуясь принципом разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика штрафа.

В силу требований пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, а также пункта 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

В пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда от ДД.ММ.ГГГГ № разъяснено, что если после принятия иска к производству суда требования потребителя удовлетворены ответчиком по делу (продавцом, исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) добровольно, то при отказе истца от иска суд прекращает производство по делу в соответствии со статьей 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В этом случае штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, с ответчика не взыскивается.

Исходя из приведенной выше правовой нормы и акта его разъяснения, штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, не подлежит взысканию с исполнителя услуги при удовлетворении им требований потребителя после принятия иска к производству суда только при последующем отказе истца от иска и прекращении судом производства по делу.

Если отказ истца от иска заявлен не был, то в пользу потребителя подлежит взысканию предусмотренный Законом о защите прав потребителей штраф, исчисляемый от всей присужденной судом суммы, включающей в себя сумму, выплаченную ответчиком после обращения истца с иском.

Таким образом, даже исполнение ответчиком обязательства после подачи иска в суд не освобождает его от уплаты штрафа.

Соответствующая правовая позиция приведена в пункте 15 Обзора практики рассмотрения судами дел по спорам о защите прав потребителей, связанным с реализацией товаров и услуг, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, взыскание штрафа является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

Судом установлено, что ФИО1 обращалась к ответчику с претензией, в котором просила соразмерно уменьшить цену договора на сумму в размере 761 203 руб. и выплатить ей данную сумму. Данная претензия была направлена истцом ДД.ММ.ГГГГ и получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящий иск подан ДД.ММ.ГГГГ.

До ознакомления с заключением судебной экспертизы ответчик мер по урегулированию спора и возмещению ущерба не предпринимал. Доказательств обратного в материалы дела не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика штрафа.

Размер присужденной судом компенсации морального вреда учитывается при определении размера штрафа, который в данном случае составляет 169 771,72 руб. (329 543,44 + 10 000) /50%.

Ответчиком заявлено о снижении размера штрафа по ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Штраф является одним из видов неустойки (п. 1 ст. 330 ГК РФ) и суд вправе уменьшить размер штрафа, если он явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, в том числе вид и объем выявленных недостатков, не препятствующих эксплуатации квартиры; период просрочки; соотношение размера штрафа размеру основного обязательства; действия ответчика, выплатившего истцу не оспоренную сумму до вынесения решения по делу; исходя из общих принципов разумности и справедливости и компенсационного характера штрафа, суд приходит к выводу о снижении его размера в порядке ст. 333 ГК РФ до 70 000 руб. Данная сумма является соразмерной нарушенным обязательствам, при этом с учетом всех обстоятельств дела сохраняется баланс интересов сторон.

В соответствии с положениями ст.ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, включая расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска.

При неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) (п. 20 Постановления).

Истцом заявлены требования о взыскании расходов на оплату досудебного экспертного заключения в размере 60 000 руб., расходов на оплату юридических услуг в размере 40 000 руб., расходов на оформление доверенности в размере 2 500 руб., почтовых расходов в размере 650 руб.

Поскольку исковые требования удовлетворены судом на 43 % (с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы), истцом в ходе рассмотрения дела требования не уточнялись, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на проведение строительно-технического исследования в размере 25 800 руб., расходы на юридические услуги в размере 17 200 руб., расходы на оформление доверенности в размере 1 075 руб., почтовые расходы в размере 279,50 руб.

В силу положений ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.36 НК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере 4 000 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный Парк» (ИНН: 

<

***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

адрес> ССР (СНИЛС: №) компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 70 000 руб., расходы на проведение строительно-технического исследования в размере 25 800 руб., расходы на юридические услуги в размере 17 200 руб., расходы на оформление доверенности в размере 1 075 руб., почтовые расходы в размере 279 руб. 50 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный Парк» в доход бюджета городского округа Домодедово государственную пошлину в размере 4 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Домодедовский городской суд.

Председательствующий А.Ю. Никитина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.