РЕШЕНИЕ

ИФИО1

г. Домодедово 21 июня 2018 года 

Домодедовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего Лебедева Е.В. 

при секретаре Заиграеве Р.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ОАО «Белостолбовский кирпичный завод» о признании права собственности на квартиру, третье лицо: Управление Росреестра по 

<

адрес>, суд, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику в котором просил: признать истца выполнившим условия Договора № (далее - Договор) аренды жилого помещения на период работы с правом выкупа; признать состоявшимся в рамках Договора № переход права собственности на 

<

адрес>, в 

<

адрес>, мкр. Белые Столбы, в 

<

адрес>, с даты выплаты истцом ее выкупной стоимости; признать за истцом право собственности на 

<

адрес>, в 

<

адрес>, мкр. Белые Столбы, в 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований указал, что истец состоял в трудовых отношениях с ОАО «БКЗ». Между сторонами был заключен договор аренды спорной квартиры с правом выкупа. Свои обязательства по договору истец исполнил в полном объеме, однако не может в установленном законом порядке оформить право собственности на квартиру. В связи с чем вынужден обратиться в суд.

В судебном заседании истец ФИО2 и ее представитель ФИО4 поддержали заявленные требования и просили их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика - ОАО «БКЗ» в судебное заседание не явился, извещен. Конкурсный управляющий ФИО5 в письменном отзыве просил принять решение на усмотрение суда.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом. 

Суд рассмотрел дело без участи не явившихся по основанию ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Судом установлено, что ОАО "Белостолбовский кирпичный завод", с целью привлечения работников, их заинтересованности в длительных трудовых отношениях, вел свою кадровую и социальную деятельность таким образом, что строил жилые дома и передавал в них квартиры в аренду своим работникам на период трудовых отношений, с правом выкупа в рассрочку на этот период, и оплатой ежемесячных платежей в счет выкупа и аренды. 

Материалами дела подтверждено, что 14.12.2009г. между ОАО "Белостолбовский кирпичный завод" (далее - Арендодатель, Работодатель, Ответчик) и истцом (далее - Арендатор), как работником завода, был заключен Договор № (далее - Договор) аренды жилого помещения на период работы с правом выкупа (номер регистрации Договора в ЕГРН 50:28:0030231:802-50/0282017-4).

По условиям Договора (и Приложений к нему) Арендодатель передал истцу, а он принял в срочное, возмездное владение и пользование для целей проживания, совместно с членами семьи, однокомнатную 

<

адрес>, общей площадью 30,8 кв.м., расположенную в 

<

адрес>, мкр. Белые Столбы, в 

<

адрес> (п.п. 1.1., 1.6. Договора).

Договором установлен срок его действия: с 14.12.2009г. по 14.12.2029г. - 20 лет (п.п. 1.4.Договора).

Сторонами Договора согласована выкупная стоимость квартиры - в размере 1 109 766 рублей (п.п. 1.2.,1.3. Договора).

Другими условиями Договора установлены обязанности истца по внесению арендной платы, оплате коммунальных платежей, надлежащему содержанию квартиры и пр. (раздел 2.2. Договора.)

При этом, существенным условием Договора является обязанность истца отработать на предприятии 20 лет (с даты заключения Договора) и именно исходя из такого срока трудовых отношений, составлен индивидуальный график внесения взносов в счет выкупа квартиры, которым установлена рассрочка платежей - 240 месяцев и рассчитан размер ежемесячного платежа - 4 624,03 рубля (п.п. 1.4., 1.5, 2.2.6., 5.2. Договора).

Одновременно, условиями Договора (п.п. 3.1, 8.3 Договора), при наличии соответствующего письменного разрешения ОАО «БКЗ», предусмотрено право истца на оплату полной выкупной стоимости жилого помещения до окончания срока действия Договора.

Вместе с тем, Договором четко не урегулирован порядок перехода (возникновения права собственности на квартиру) и перечень необходимых документов, обязанность в подготовке которых возложена на Арендодателя (п.2.1.3).

Однако, исходя из содержания и толкования положений п.п. 8.3, 3.3.,3.4., раздела 7 Договора, в их совокупности, с учетом ст. 624 ГК РФ и норм гражданского законодательства о залоге, ипотеке (действовавшего во время заключения Договора), следует, что при досрочной выплате Арендатором - работником выкупной стоимости, право собственности на квартиру переходит к нему, но сама квартира на период 20-летней отработки, находится в залоге у Работодателя. 

Судом установлено, что ОАО «БКЗ» признано несостоятельным (банкротом) решением суда от 30.03.2016г., в отношении него открыто конкурсное производство Арбитражным судом 

<

адрес>.

Судом установлено, что указанная 

<

адрес>.12.2009г. была передана истцу по Акту приема-передачи для использования в целях проживания семьи. 

На момент передачи квартиры в аренду с правом выкупа истец уже отработал у ответчика около 2 лет с перерывами, а с мая 2002 года работал непрерывно.

С 14.12.2009г. и по настоящее время истец проживает с супругой в спорной квартире, являющейся его единственным местом жительства, добросовестно исполнял все условия Договора и обязанности, установленные жилищным законодательством: использует ее по назначению, содержит ее в надлежащем состоянии, оплачивает арендные платежи и взносы в счет выкупной цены, коммунальные платежи, в том числе, взнос на капитальный ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме. 

Указанные обстоятельства подтверждаются соответствующими квитанциями об оплатах, справкой об отсутствии иного жилого помещения в собственности, свидетельствами о регистрации по месту пребывания, выпиской из лицевого счета, справкой от 28.07.2017г. об отсутствии задолженности перед Арендодателем.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Работодатель уведомил истца о предстоящем увольнении в связи с сокращением штатов.

30.06.2016г. Работодатель по своей инициативе расторг с истцом трудовой договор и уволил его по ст. 81 ТК РФ, на основании Приказа № от 30.06.2016г.

При этом, Работодатель, продолжая осуществлять хозяйственную деятельность, никакую иную работу истцу не предложил. 

На дату увольнения истец отработал у ответчика с момента заключения Договора - более 6,5 лет, а всего - более 16 лет.

По мнению суда, данные обстоятельства, являющиеся существенными для рассмотрения дела, подтверждаются соответствующим уведомлением и записями в трудовой книжке.

По мнению суда, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец:

- по своей инициативе трудовой договор с Работодателем-арендодателем не расторгал, и не нарушал ни условия трудового договора, ни условия Договора аренды жилого помещения с правом выкупа;

- объективно не мог исполнить обязательство по 20-летней отработке с даты заключения Договора аренды жилого помещения с правом выкупа, поскольку этому воспрепятствовал ответчик. 

Судом установлено, что после увольнения Договор аренды жилого помещения, сторонами не расторгался и продолжал исполняться.

09.09.2016г., с целью реализации своего права на досрочную выплату выкупной стоимости квартиры, истец обратился к ответчику с соответствующим заявлением.

В свою очередь, ответчик в соответствующем ответе выразил свое согласие на досрочное погашение, произвел расчет оставшейся суммы, выдал истцу свои реквизиты, принял от него денежные средства в счет оплаты оставшейся части выкупной цены и выдал истцу справку об отсутствии задолженности.

По мнению суда, данные обстоятельства и действия Арендатора и Арендодателя свидетельствуют как о досрочном и добросовестном исполнении истцом обязательств по Договору, отсутствии требований о расторжении Договора (раздел 7), а, напротив, о волеизъявлении сторон, направленном на сохранение и исполнение Договора. 

В силу положений ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ч. 4).

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (ч.5).

Таким образом, все необходимые обязательства, необходимые для перехода к истцу права собственности на квартиру выполнены с его стороны в полном объеме и добросовестно, а невозможность 20-летней отработки у работодателя вызвана не виной истца, и это не может препятствовать признанию такого права, без каких-либо обременений со стороны Арендодателя. 

В силу разъяснений, данных в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

Согласно разъяснений, данных в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ).

25.11.2017г. с целью регистрации права собственности на квартиру (перехода такого права от ответчика) истец представил в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав документы (Договор, справку об отсутствии задолженностей, трудовую книжку).

06.12.2017г. истцу выдано Уведомление от 06.12.2017г. № о приостановке действий по регистрации права собственности в связи с не предоставлением документа, устанавливающего возникновение права собственности на квартиру. 

Далее истец обратился к ответчику, который в соответствии с условиями Договора взял на себя обязанность по оформлению необходимых документов (п.п. 2.1.3., 9.5 Договора), однако, ответчик уклонился от соответствующих действий.

Согласно выписки из ЕГРН указанное жилое помещение имеет кадастровый №, его собственником числится ОАО «Белостолбовский кирпичный завод», в качестве ограничения прав и обременения объекта указана аренда по договору аренды на период работы с правом выкупа от 14.12.2009г. №, а лицом в пользу которого установлены данные ограничения и обременения указан истец. 

По мнению суда, отсутствие зарегистрированного за истцом права собственности на квартиру ущемляет его гражданские и жилищные права, которые, в отсутствие могут быть восстановлены и признаны только в судебном порядке. С учетом изложенного суд полагает, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме. Ответчик в письменных возражениях не выразил заинтересованности в спорной квартире.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 - удовлетворить.

Признать ФИО2 исполнившим условия Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ОАО «Белостолбовский кирпичный завод», аренды жилого помещения на период работы с правом выкупа.

Признать состоявшимся в рамках Договора № от ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности на 

<

адрес>, в 

<

адрес>, мкр. Белые Столбы, в 

<

адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру, кадастровый номер №, по адресу: 

<

адрес>, мкр. Белые Столбы, 

<

адрес>, кв. (помещение) №.

Прекратить право собственности ОАО «Белостолбовский кирпичный завод» на квартиру, кадастровый номер №, по адресу: 

<

адрес>, мкр. Белые Столбы, 

<

адрес>, кв. (помещение) №.

Снять ограничение прав и обременение в виде аренды в отношении квартиры, кадастровый номер №, по адресу: 

<

адрес>, мкр. Белые Столбы, 

<

адрес>, кв. (помещение) №.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд через Домодедовский городской суд.

Председательствующий Е.В.Лебедев