77RS0001-02-2024-001983-10

№ 02-341/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 апреля 2025 года город Москва

Бабушкинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Меркушовой А.С., при секретаре судебного заседания Сидорове Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-341/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задатка по договору и по встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании недействительной сделки-уведомления от 24.11.2023,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, Руде М.В., в котором просила взыскать с каждого из ответчиков по 5 000 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 58 200 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что 03.08.2023 между ФИО3, ФИО2 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи с условием принятия задатка. Стороны в срок до 30.11.2023 договорились заключить договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома, а также смотрового колодца по адресу: *. Покупатель внес задаток в размере 5 000 000 руб., по 2 500 000 руб. каждому из продавцов. 20.11.2023 для целей заключения основного договора покупателю была предоставлена выписка из ЕГРН на земельный участок, из которой следовало, что земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории и имеет ограничения на его использование в пределах такой зоны, что является существенным нарушением условий и заверений об обстоятельствах, указанных в п. 7 предварительного договора. В связи с этим, покупатель уведомлением от 24.11.2023 в одностороннем порядке заявил об отказе от исполнения обязательства по предварительному договору и его расторжении. Основной договор не заключен по вине продавцов-ответчиков, в связи с чем они обязаны вернуть истцу полученный ими задаток в двойном размере. В добровольном порядке выплачивать полученный задаток ответчики отказались.

Не согласившись с заявленными требования, ФИО2, Руда М.В. предъявили к ФИО1 встречный иск, в котором просили признать недействительной одностороннюю сделку - уведомление от 24.11.2023 об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора № 03-08-2023/007МП купли-продажи недвижимого имущества от 03.08.2023.

Требования мотивировали тем, что 03.08.2023 стороны заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому обязались заключить в срок до 30.11.2023 (включительно) основной договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка и находящегося на нем жилого дома по адресу: *. В качестве задатка ФИО1 в счет обеспечения исполнения обязательства по предварительному договору уплатила сумму в размере 5 000 000 руб., по 2 500 000 руб. каждому из продавцов. 24.11.2023 ФИО4, ссылаясь на нарушение продавцами п. 7 предварительного договора, руководствуясь ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), направила уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по предварительному договору с требованием возврата задатка. Отказ от исполнения обязательств по предварительному договору со ссылкой на п. 2 ст. 431.2 ГК РФ не основан на нормах действующего законодательства, поскольку данная норма применяется исключительно к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности. Однако продавцы являются физическими лицами. При подписании предварительного договора ФИО4 достоверно знала о наличии ограничений на недвижимость, что подтверждается перепиской в мессенджере WhatsApp. Более того, п. 7 предварительного договора указывает на то обстоятельство, что ФИО1 наличие обременений считала допустимым обстоятельством, не мешающим заключению основного договора. Отказываясь от заключения основного договора ответчик действует недобросовестно и допускает злоупотребление правом. Доводы ФИО1 о том, что ей не было известно об обременениях не соответствуют действительности, ограничения носят общедоступный характер, на их объем, снятие, прекращение их действия истцы повлиять не могут, так как они установлены решением № 246-РМ от 14.03.2022 Министерства экологии и природопользования Московской области. При таких обстоятельствах истцы не могли брать на себя обязательства по снятию ограничений в пользовании недвижимостью, и данное обязательство не предусмотрено предварительным договором. Истцы во исполнение предварительного договора извещали ответчика о дате (30.11.2023), времени и месте заключения договора, от ответчика ответа либо предложения об ином времени и месте не последовало. Ответчик не явился в срок, время и место не явился, договор стороны не подписали, тем самым в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются. Таким образом, предварительный договор прекратил свое действие 01.12.2024. Также прекратились обязательства истцов по возврату ответчику суммы задатка. В силу ст. 168 ГК РФ уведомление является недействительным как односторонняя сделка, не соответствующая закону.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, обеспечили явку своего представителя.

Представитель истца, действующий на основании доверенности, ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме, встречный иск не признал, просил отказать в его удовлетворении. Просил применить срок исковой давности.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности и ордеру ФИО6 и представитель ответчика Руды М.В. по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признали по доводам ранее представленного возражения и встречного иска, просили в удовлетворении иска отказать. Встречный иск поддержали, просили его удовлетворить. 

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.ст. 59, 60, 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает первоначально заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, а встречный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4). 

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Таким образом, предварительный договор не предполагает совершение в его исполнение каких-либо иных действий, кроме заключения основного договора, на условиях, предусмотренных предварительным договором. В том числе предварительный договор не предусматривает и выплату денежных средств.

В соответствии с ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Пунктом 4.названной нормы определено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (ч. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Судом установлено, что 03.08.2023 между ФИО3, ФИО2 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи с условием принятия задатка № 03-08-2023/007МП, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в срок до 30.11.2023 (включительно) основной договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для дачного строительства, для ведения дачного хозяйства площадью 2 332 кв.м, кадастровый номер: *, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: *, ПСПК “Звенигородский”; находящийся на земельном участке жилой дом, наименование: дом, назначение жилое, площадью 581,8 кв.м, кадастровый номер *, по тому же адресу; находящийся на земельном участке колодец, наименование: колодец смотровой, назначение: нежилое, площадью 1,7 кв.м, кадастровый номер *. Общая цена объектов недвижимости составляет 130 000 000 руб.

Пунктом 2.1 предварительного договора предусмотрено заключение основного договора до 30.11.2023 включительно.

В соответствии с п. 2.3.1 предварительного договора покупатель уплачивает продавцам задаток в размере 5 000 000 руб., который впоследствии подлежит зачету в качестве оплаты цены объектов недвижимости по основному договору.

Согласно п. 2.4 предварительного договора объекты недвижимости на момент заключения основного договора должны быть свободны от каких-либо обременений и ограничений, включая залог, арест, и др. Жилой дом должен быть свободен от зарегистрированных и проживающих в нем лиц, в том числе на правах аренды.

Пунктом 3 договора предусмотрено, что в случае, если сделка не будет заключена в срок, указанный в договоре, по причине нарушения продавцами условий настоящего договора, в случае установления наличия обременений на объекты недвижимости в период действия предварительного договора, которые возникли независимо от воли и действий продавцов, задаток подлежит возврату в сумме, переданной покупателем.  

Пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность продавца в случае наступления обстоятельств, описанных в п. 3 договора, вернуть двойную сумму задатка.

Согласно пункту 4 предварительного договора предусмотрено, что если сделка не будет заключена в срок, указанный в договор, по причине нарушения покупателем условий, в том числе уклонения от заключения сделки, настоящий договор и обязательства сторон прекращают свое действие, а сумма задатка, реально оплаченная покупателем остается у продавца.

Как следует из выписки из ЕГРН, земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 50:00-6.1796 от 14.06.2022, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: в границах третьего пояса ЗСО запрещается: закачка отработанных вод в подземные горизонты, подземное складирование твердых отходов и разработка недр земли; размещение складов горюче-смазочных материалов, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ и других объектов, обусловливающих опасного химического загрязнения подземных вод. 

Решение об ограничении использования земельного участка принято Министерством экологии и природопользования Московской области 14.03.2022.

24.11.2023 ФИО1 заказным письмом направила в адрес продавцов уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств с требованием возврата денежных средств.

27.11.2023 ФИО2 направила в адрес ФИО1 телеграмму, в которой сообщала о готовности заключить основной договор купли-продажи и пригласила в 12 часов -30.11.2023 в комнаты 1-5, расположенные по адресу: *

Покупатель в указанные дату, время и место не явился.

В письменном пояснении представитель истца, ссылается на то, что предварительный договор заключался по форме, предложенной продавцами, с включением в него условий о заверениях об обстоятельствах с прямой отсылкой к ст. 431.2 ГК РФ. 

Заверения, добровольно данные продавцами в п. 7 предварительного договора в порядке ст. 431.2 ГК РФ, являются проявлением действительной воли самих контрагентов истца. Ссылка ответчиков на неприменение положений указанной статьи свидетельствует о недобросовестном поведении ответчиков. Доводы ответчиков в этой части противоречат п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”. Получив от ответчиков 20.11.2023 новую выписку из ЕГРН за земельный участок, истец узнал, что приобретаемый земельный участок имеет (сохранил) существенные ограничения на его использование в пределах зоны с особыми условиями использования. То есть ко дню, согласованному к заключению основного договора, ограничения на использование земельного участка ответчиками не сняты. При этом ограничения, ранее установленные в отношении использования дома, ответчиками были сняты. Суть заключения именно предварительного, а не основного договора, для истца заключалась в снятии ограничения на использование объектов купли-продажи, для целей чего ответчики получили срок равный трем месяцам. Поскольку истцом предварительный договор был расторгнут, а также принимая по внимание положения п. 4 ст. 453 ГК РФ, у ответчиков отсутствуют правовые основания к удержанию полученного задатка.

Возражая против удовлетворения иска, представитель ответчика ФИО2 - ФИО6 указал, что ответчики считают действие предварительного договора прекращенным в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ. Ответчики извещали истца о дате, времени и месте заключения основного договора, но ответа от покупателя не получили. Основной договор не заключен. Ответчики не осуществляют предпринимательской деятельности, являются физическими лицами, поэтому ссылка истца на положение п. 2 ст. 431.2 ГК РФ неправомерно. Сведения, указанные в. п. 7 предварительного договора, заверения (информация) носят общедоступный характер, на их объем ответчики повлиять не могут, сокрыть либо предоставить в искаженном виде у них такая возможность отсутствует, о чем истец при подписании предварительного договора не мог не знать. Считают, что в действиях истца при заключении предварительного договора (подписанная редакция предварительного договора была предложена истцом) имеет место злоупотребление правом, что противоречит основными принципами гражданского законодательства.

Представитель ответчика Руды М.В. в письменном возражении сослался на то, что 02.08.2023 покупатель ФИО1 была должным образом уведомлена о наличии ограничения на земельный участок в пределах границ зоны с особыми условиями использования территории. Указанное обстоятельство не помешало покупателю 03.08.2023 подписать предварительный договор. В соответствии с п. 3 предварительного договора ответственность по возврату реально полученных денежных средств наступает в случае нарушения ответчиками условий договора. В случае установления наличия обременений на объекты недвижимости в период действия предварительного договора, денежные средства подлежат возврату в сумме, переданной покупателем. истцами не представлено доказательств наличия обременений на объекты недвижимости в период действия предварительного договора. Также истцом не представлено доказательств того, что в период действия предварительного договора истец обращалась к ответчикам с заявлением об устранении ограничения на использование земельным участком.

В соответствии с ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в п.п. 1 п. 2 настоящей статьи в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке. которые установлены федеральными законами.

Исходя из положений п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 56 ЗК РФ охранные зоны являются разновидностью зон с особыми условиями использования территорий, которыми устанавливаются ограничения прав на землю в виде особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности. Те или иные обязательные требования к установлению охранных зон определяются законодательством в зависимости от вида, категории и иных характеристик объектов, для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования которых требуется установление таких зон. При этом вне зависимости от правил определения и установления охранных зон, сведения обо всех установленных охранных зонах подлежат внесению в ЕГРН (статья 7 Федерального закона о 13.07.2015 года № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с положениями ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Доводы ответчиков о том, что покупателю ФИО1 было заведомо известно о наличии ограничения на земельный участок в пределах границ зоны с особыми условиями использования территории, подтверждены перепиской посредством мессенджера WhatsApp (т.3 л.д. 73-234), из которой усматривается, что 02.08.2011 истцу было сообщено о том, что в открытых источниках отражено, что на земельный участок есть ограничения, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ. 

Истцу были направлены выписки из ЕГРН, в которых имелись сведения о наличии ограничения в использовании территории. При этом данный вопрос обсуждался истцом со своим юристом и сторонами, до заключения предварительного договора было разъяснено, что данное ограничение не препятствует использованию по назначению дома и земельного участка.

Условия предварительного договора не содержат обязательств ответчиков по снятию ограничения по использованию земельного участка. Доказательств доводу истца о снятии ответчиками ограничения на жилой дом суду не представлено, как и доказательств того, что они вообще имели место.

Таким образом, истец заведомо знал о наличии зарегистрированных в установленном законом порядке ограничений на его использования в соответствии с разрешенным использованием, ложные сведения об участке продавцы не сообщали, а риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении земельного участка, установленным нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца. 

Ссылка истца на положения ст. 431.2 ГК РФ не может быть учтена судом, поскольку доказательств, подтверждающих предоставление недостоверных сведений, истцом суду не представлено. Кроме того, данное положение относится к лицам, осуществляющим предпринимательской деятельности.

Пунктом 5 предварительного договора сторонами был предусмотрен претензионный порядок решения возникших споров. Однако покупатель не обратился к продавцам с претензией, не просил уменьшить покупную цену.

В пункте 2 предварительного договора стороны согласовали все существенные условия договора в соответствии с положениями ст.ст. 554, 460 ГК РФ - цену, объекты недвижимости, дату заключения основного договора.

Согласно п. 2.4 предварительного договора объекты недвижимости на момент заключения основного договора должны быть свободны от каких-либо обременений и ограничений, включая залог, арест и др. Жилой дом должен быть свободен от зарегистрированных и проживающих в нем лиц.

Как следует из представленных выписок из ЕГРН, обременения на объекты недвижимости не зарегистрированы (отсутствуют), также как и правопритязания третьих лиц.

Пункт 3 предварительного договора в настоящем случае не подлежит применению, так как последствия, указанные в п. 3 названного договора, не имели места, и вина продавцов отсутствует.

Возврат задатка в двойном размере является формой гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства, при возврате задатка имеет значение какая из сторон ответственна за нарушение обязательства, а также наличие ее вины.

Как следует из приведенных положений статьи 429 ГК РФ и разъяснений в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”, задаток в данном случае обеспечивает не исполнение обязательств из основного договора (который еще не заключен и соответствующие обязательства не возникли), а исполнение обязательств из предварительного договора, а именно обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи объектов недвижимости. 

Вместе с тем истец, указывая на наличие ограничений в использовании земельного участка ответчиков, фактически не указывает на нарушение обязательства по заключению основного договора, а ссылается на неисполнение обязательства по снятию ограничений в использовании земельного участка, которое не было предусмотрено предварительным договором, а о самом ограничении истцу, как было указано выше, было заведомо известно.

Поскольку возврат задатка в двойном размере производится при наличии гражданско-правовой ответственности другой стороны за не заключение основного договора, ФИО1 вправе была требовать возврата задатка в двойном размере только при наличии такой ответственности и вины продавцов в неисполнении обязательства. 

Вместе с тем, судом таких обстоятельств и причинной связи этих обстоятельств с действиями ответчиков не установлено.

Со стороны ответчиков отсутствует нарушение условий предварительного договора, продавцы не отказывались от продажи объектов недвижимости. 

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 судом не установлено.

В соответствии с ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

 Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 71 Постановления № 25 от 23.07.2015 “О применении судами некоторых положений Раздела I Части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” указал, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи166 ГК РФ).

Бремя доказывания основания для признания сделки недействительной возложено на истца.

Разрешая требования встречного иска, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Согласно п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Совершенный истцом отказ от исполнения обязательства по предварительному договору (отказ от договора) по своей правовой природе является сделкой. Поскольку для ее совершения достаточно было волеизъявления только истца, то это односторонняя сделка (п. 2 ст. 154 ГК РФ). Если односторонняя сделка совершена, когда не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена. 

Оценивая действия истца, предшествующие совершению им односторонней сделки, направленной на отказ от предварительного договора, суд считает, что истец своим поведением давал ответчикам разумные основания полагать, что основной договор купли-продажи будет заключен. 

Судом принято во внимание, что предварительным договором предусмотрено заключение основного договора купли-продажи до 30.11.2023 включительно. Ответчик предлагал истцу явиться для заключения основного договора купли-продажи в определенную предварительным договором дату. Однако покупатель для заключения основного договора купли-продажи не явился. 

При этом, направив уведомление об отказе от исполнения обязательств по предварительному договору, истец не убедился, что продавцы получили названное уведомление до истечения срока для заключения основного договора. За период с момента заключения предварительного договора и до 30.11.2023 покупатель к продавцам не обращался, не заявлял об утрате интереса к договору. 

Направление истцом уведомления об отказе от исполнения обязательств по предварительному договору ранее срока, предоставленного для заключения основного договора противоречит условиям предварительного договора, которым односторонний отказ от договора не предусмотрен. 

В установленном порядке предварительный договор не был расторгнут или изменен.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении” разъяснено, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

С учетом вышеприведенных обстоятельств и норм права, односторонний отказ от исполнения обязательства по предварительному договору, являясь односторонней сделкой, не влечет за собой юридических последствий, на достижение которых она была направлена. Следовательно, предварительный договор нельзя считать расторгнутым, а оспариваемое уведомление является недействительным и не влекущим юридических последствий.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задатка по договору – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании недействительной сделки-уведомления от 24.11.2023 - удовлетворить.

Признать одностороннюю сделку-уведомление от 24.11.2023 об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора № 03-08-2023/07МП купли-продажи недвижимого имущества от 03.08.2023 недействительной.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с даты изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Бабушкинский районный суд города Москвы.

Решение суда в окончательной форме принято 12 мая 2025 года.

Судья А.С. Меркушова