54RS0010-01-2023-002514-04

Дело № 2-3589/2023

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 декабря 2023 года 

<

адрес>

Центральный районный суд 

<

адрес> в составе:

Председательствующего судьи Постоялко С.А.,

при секретаре Задорожной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Виакон Комфорт» о признании предварительного договора основным,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Виакон Комфорт» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Виакон Комфорт» и ФИО1 основным договором участия в долевом строительстве, заключенным на условиях предварительного договора, признать обязательства ФИО1 по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ исполненными в полном объеме.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю однокомнатную 

<

адрес>, общей площадью 45,3 кв.м., находящуюся на 3 этаже, во 2 подъезде жилого дома по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Виакон Комфорт» был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве № №. ФИО2 внес полученные денежные средства ООО «Виакон Комфорт» в счет исполнения обязательств ФИО1 перед ООО «Виакон Комфорт» по предварительному договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что заключение договора купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа) преследовало цель финансирования строительства жилья застройщиком. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась извещена.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и дал соответствующие пояснения.

Ответчик ООО «Виаконт Комфорт» в судебное заседание своего представителя не направил, извещался судом надлежащим образом, судебное извещение возвращено в адрес суда за истечением срока хранения. 

Учитывая, что суд предпринимал меры для надлежащего извещения ответчика о дате, времени и месте судебного разбирательства, но ответчик не является на почту за судебными извещениями, суд в данном случае полагает, что ответчик уклоняется от получения судебных повесток и с учетом положений статьи 117 Гражданского процессуального кодекса РФ считает ответчика извещенным надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. 

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом. 

Согласно пункту 1 статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АстраВектор» и ФИО4 (Инвестор) заключен договор об инвестиционной деятельности №, предметом которого является деятельность Инвестора по финансированию реконструкции и завершения строительства Объекта – многоэтажного жилого дома, расположенного в 

<

адрес>. По настоящему договору Инвестор обязуется передать Заказчику денежные средства в размере 715 000 рублей для осуществления реконструкции и завершения строительства Объекта, а Заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим Договором с последующей передачей в собственность Инвестору жилое помещение – однокомнатную 

<

адрес> (строительный), общей площадью 35,75 кв.м., расположенную на первом этаже, во втором подъезде, согласно экспликации, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (л.д.7-9).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Инвестор) и ФИО5 (Правопреемник) заключено соглашение об уступке прав требования по Договору об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Инвестор передает Правопреемнику Инвестора свои права по Договору об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Заказчиком и Инвестором на получение в собственность 

<

адрес> (строительный), общей площадью 35,75 кв.м., расположенной на 1 этаже, во втором подъезде жилого дома в 

<

адрес> (стр.) (л.д.10).

Согласно п. 4 соглашения, Инвестор свои обязательства по Договору об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ в части финансирования строительства квартиры, указанной в п. 1 настоящего соглашения, выполнил своевременно и в полном объеме. 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АстраВектор» (Заказчик) и ФИО5 (Инвестор) заключено дополнительное соглашение к договору об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого п. 1.2 договора об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ читать в следующей редакции «по настоящему договору Инвестор обязуется передать Заказчику денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления реконструкции и завершения строительства Объекта, а Заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим Договором с последующей передачей средства в соответствии с настоящим Договором с последующей передачей в собственность Инвестору жилое помещение – однокомнатную 

<

адрес> (строительный), общей площадью 48,13 кв.м., расположенной на 3 этаже, во втором подъезде, согласно экспликации, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

Пункт 1 соглашения об уступке прав требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ читать в следующей редакции «Инвестор передает Правопреемнику Инвестора свои права по договору об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между Заказчиком и Инвестором на получение в собственность 

<

адрес> (строительный), общей площадью 48,13 кв.м., расположенной на 3 этаже, во 2 подъезде жилого дома в 

<

адрес>.

Пункт 2.1 договора об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ читать в следующей редакции «Общая сумма инвестиционного взноса за квартиру, указанную в п. 1.2 настоящего договора составляет 965 000 рублей. 

Пункт 10 договора об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ дополняется подпунктом 10.5 следующего содержания «после сдачи дома в эксплуатацию сумма непогашенной задолженности по настоящему договору переходит в механизм расчета за переданную квартиру с перезаключением инвестиционного договора на договор купли-продажи с последующей регистрацией в УФРС по 

<

адрес>. Ранее оплаченная сумма по инвестиционному договору будет засчитана в качестве аванса за передаваемое имущество.».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии) по договору № об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Цедент уступает, а Цессионарий принимает права (требования) в полном объеме на 1-комнатную 

<

адрес> (строительный), общей площадью 48,13 кв.м., расположенную на 3 этаже, во 2 подъезде многоэтажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>(л.д.13-14).

Согласно расписки ФИО5 получила от ФИО1 денежные средства в размере 1 877 070 рублей по Договору уступки прав (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ по договору № об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ за 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> (л.д.16).

ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение – 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> передана ФИО1 по Акту № приема-передачи жилого помещения (л.д.17).

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Виакон Комфорт» было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа №. Сумма займа составляет 1510000 рублей. Согласно пункту 4.1 соглашения заем предоставляется на срок 15 месяцев с даты заключения соглашения (л.д.24).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 внес денежные средства в сумме 900000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № с назначением платежа «по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ», квитанцией к приходному кассовому ордеру № с назначением платежа «по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ» (л.д.27).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Комфорт Плюс» (первоначальный должник) и ФИО6 (новый должник) было заключено соглашение о переводе долга по соглашению о предоставлении беспроцентного займа, по условиям которого первоначальный должник с согласия кредитора ФИО2 (кредитор), переводит свои обязательства, возникшие из соглашения о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между первоначальным должником и кредитором, на нового должника. 

В соответствии с пунктом 1.3 соглашения сумма долга на момент подписания соглашения составляет 900000 рублей, и складывается их суммы 450000 рублей суммы займа, переданного по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, а также 450000 рублей суммы займа, переданных по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23). 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО6 был заключен договор беспроцентного займа, по условиям которого ФИО7 предоставил ФИО6 в собственность денежные средства в сумме 530000 рублей, сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.25). 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю однокомнатную 

<

адрес>, общей площадью 45,3 кв.м., находящуюся на 3 этаже, во 2 подъезде жилого дома по адресу: 

<

адрес> (л.д.21-22).

В соответствии с пунктом 3.1 договора цена квартиры, передаваемой по договору составляет 1430000 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Виакон Комфорт» был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого ООО «Виакон Комфорт» обязалось заключить договор участия в долевом строительстве не позднее двух месяцев после наступления всех следующих условий: разработка и согласование проекта строительства 

<

адрес> помещениями общественного назначения, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес>; получение разрешения на строительство жилого дома; опубликование проектной документации на строительство жилого дома; оформление застройщиком обеспечения по жилому дому № с помещениями общественного назначения, одним из способов, предусмотренных статьей 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ.

При этом, сторонами были согласованы условия основного договора участия в долевом строительстве.

ООО «Виакон Комфорт» обязалось в предусмотренный договором срок построить жилой 

<

адрес> помещениями общественного назначения, расположенный по строительному адресу: по строительному адресу: 

<

адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером: № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи двухкомнатную 

<

адрес> (строительный), площадью не менее 68,92 кв.м., общей площадью не менее 65,68 кв.м., расположенную на 14 этаже.

Согласно пункту 2.1 договора цена договора составляет 1430000 рублей. 

Из пояснений ФИО2, данных им в судебном заседании следует, что совокупность данных сделок фактически направлена на привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома. Фактически денежные средства ФИО2 по договору купли-продажи ФИО1 не предавал, ООО «Виаконт Комфорт» заключило с ФИО1 предварительный договор участия в долевом строительстве № № в отношении жилого помещения по строительному адресу: 

<

адрес>, а ФИО2 передана квартира ФИО1 по 

<

адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: 

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), действие Закона о долевом участии в строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с ДД.ММ.ГГГГ сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.), в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если заключается договор, в соответствии с которым одна сторона платит деньги, а вторая обязуется передать в собственность квартиру в строящемся доме, вне зависимости от наименования и любых условий соглашения такой договор будет являться договором долевого участия в строительстве.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Оценивая представленные в материалы дела предварительный договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу о том, что между сторонами фактически был заключен основной договор участия в долевом строительстве, поскольку между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора участия в долевом строительстве: предмет договора, его стоимость, срок передачи, сведения о гарантийном сроке.

Сопоставляя условия предварительного договора участия в долевом строительстве № № № от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа) от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу о том, что фактически оплата объекта долевого строительства была осуществлена истцом на основании договора купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа), поскольку указанные в предварительном договоре стоимость объекта долевого строительства и стоимость передаваемой квартиры по договору купли-продажи квартиры совпадает.

На основании изложенного, оценивая представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что истец, передавая жилое помещение по договору купли-продажи квартиры ФИО2, преследовала цель – приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Следовательно, заключение договора купли-продажи с ФИО2 без получения денежных средств, является способом оплаты по договору долевого участия, в связи с чем, суд находит обязательства истца по уплате цены договора долевого участия исполненными в полном объеме. 

Таким образом, учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что обязательства ФИО1 по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198,235 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Виакон Комфорт» (ИНН

<

***>) и ФИО1 (паспорт серии №) основным договором участия в долевом строительстве, заключенным на условиях предварительного договора.

Признать обязательства ФИО1 по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ исполненными.

Ответчик вправе подать в Центральный районный суд 

<

адрес> заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Постоялко С.А.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ