Дело № 3а-139/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 5 октября 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Иском Е.П., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя административного истца Вань Фачжи – ФИО2, представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Вань Фачжи к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края, Администрации г.Хабаровска об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства, равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

Вань Фачжи обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012г. в размере 14 791 693 руб. 

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником данного объекта капитального строительства, кадастровая стоимость которого по состоянию на 29 июня 2012г. определена в размере 31 324 004 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012г. № 467-пр. Отчетом об оценке от 24.05.2017г. № 389-ОН/2017 выполненным оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности», рыночная стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 29 июня 2012г. определена в размере 14 791 693 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Вань Фачжи, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя административного ответчика администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представитель Правительства Хабаровского края ФИО3, заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, не отражает действительную рыночную стоимость объекта оценки. Оценщиком для определения рыночной стоимости объекта в отчете применен затратный подход, метод компенсации издержек. В нарушение пп. «г» п.24 ФСО №7 в рамках применения данного метода не соблюдена последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки, отсутствует расчет рыночной стоимости прав на земельный участок, не определена стоимость объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства. Результаты затратного подхода определены с нарушением методологии расчета, что ведет к искажению итоговой стоимости объекта оценки.

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11 июня 2010г. на основании договора купли-продажи от 03.06.2010г. Вань Фачжи является собственником гаража, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 1 123,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства, внесенная в государственный кадастр недвижимости 08.02.2013г., составляет 31 324 004,78 руб., определена по состоянию на 29.06.2012г. на основании Постановления Правительства Хабаровского края № 467 от 26.12.2012г. «Об утверждении Результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 г.».

Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Согласно части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Согласно абзацу 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Вань Фачжи, являясь собственником хозяйственного строения, налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости хозяйственного строения. 

При обращении в суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта капитального строительства, административным истцом представлен Отчет об оценке от 24.05.2017г. № 389-ОН/2017 выполненным оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО1 

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 29.06.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета. 

Целью оценки и предполагаемым использованием результатов оценки, является определение рыночной стоимости объекта оценки для установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

При проведении оценки оценщик использовал Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденный приказом Минэконом развития России №611 от 24 сентября 2014г.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован затратный подход. В рамках затратного подхода применен метод компенсации издержек. Приведены обоснованные выводы отказа от использования сравнительного и доходного подходов и иных методов в рамках затратного подхода. 

В рамках затратного подхода оценщик провел расчет затрат на создание объектов капитального строительства и определение прибыли предпринимателя. Произвел расчет физического износа объекта капитального строительства и функционального устаревания и с учетом полученных результатов произвел расчет рыночной стоимости объекта оценки. 

Поскольку объект оценки является объектом капитального строительства, определяемая рыночная стоимость не включает стоимость земельного участка, в рамках затратного подхода стоимость земельного участка не рассчитывалась. 

В рамках затратного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости составила 14 791 693 руб. 

Доводы Правительства Хабаровского края о не соблюдении оценщиком в рамках затратного подхода последовательности определения рыночной стоимости объекта оценки, в связи с отсутствием расчета рыночной стоимости прав на земельный участок, и не определением стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства, суд считает не обоснованными.

Оценщиком соблюден порядок расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства, предусмотренный пп. «г» п.24 ФСО №7: произведен расчет затрат на создание объекта, рассчитана прибыль предпринимателя, определен износ и устаревание. С учетом полученных данных рассчитана стоимость объекта недвижимости. В связи с тем, что в задании на оценку, объектом оценки указан лишь объект капитального строительства, оценка земельного участка и определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и объект недвижимости не производилась, о чем в судебном заседании пояснила оценщик ФИО1

Административным ответчиком не представлено достоверных доказательств того, что указанные обстоятельства повлияли на размер рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. 

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Обстоятельство, на которое ссылается административный ответчик, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость объекта капитального строительства не соответствует размеру, определенному оценщиком, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд административный истец обратился 11.09.2017г., сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08.02.2013г., установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск Вань Фачжи удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012г. в размере 14 791 693 рублей на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 9 октября 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда Е.П.Иском