Дело № 3а-545/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 сентября 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре судебного заседания Якименко К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Корпорация развития «Юг-Инвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Корпорация развития «Юг-Инвест» обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равную рыночной нежилого здания с кадастровым номером ................ площадью 1502,7 кв.м, расположенного по адресу: ................, по состоянию на 01 января 2023 года в размере 46 750 100 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость указанных объектов определена на основании отчета об оценке № 2424 от 08 апреля 2024 года, выполненных ООО «Центр оценки и экспертизы».

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налоговых платежей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

От представителя административного истца по доверенности ФИО1 поступило ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие.

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 в своем письменном отзыве на административное исковое заявление указал, что заключение судебной экспертизы не может быть принято в качестве допустимого доказательства по административному делу.

От представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 поступили письменные возражения на административное исковое заявление, согласно которым расчет кадастровой стоимости спорных объектом определен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО4 в своем отзыве указала, что Управление не выражает какой- либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, также просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2026 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истецООО «Корпорация развития «Юг-Инвест» является собственником нежилого здания с кадастровым номером ................ площадью 1502,7 кв.м, расположенного по адресу: ................

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости от 23 мая 2024 года № КУВИ-001/2024-140279861, имеющейся в материалах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ). 

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка спорного объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ................, проведена в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2019 года № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 66 735 875,51 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2023 года для объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ................ верной датой определения кадастровой стоимости.

Согласно данным представленного административным истцом отчета об оценке № 2424 от 08 апреля 2024 года, выполненных ООО «Центр оценки и экспертизы», рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ................ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 46 750 100 рублей.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Учитывая, что представленный отчет об оценке получен во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объекта, определением суда от 10 июня 2024 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бюро Независимых Экспертиз» ФИО5 Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов об оценке № 2424 от 08 апреля 2024 года федеральным стандартам оценки и требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровыми номерами, ................ по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы № 545 от 27 июня 2024 года отчет об оценке № 2424 от 08 апреля 2024 года не соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Принятые оценщиком при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства аналоги не соответствуют критериям сопоставимости по основным ценообразующим факторам площади/назначению/местоположению. Так, аналог №2 площадью 280 кв.м расположен в промзоне по ул. Дежнева.

Более того, отказ от применения затратного подхода оценщиком не обоснован. В качестве обоснования оценщик ссылается на определение рыночной стоимости встроенных помещений.

Источник информации о возможных объектах-аналогах (стр. 36, табл. 14) также указан некорректно: оценщиком фактически указана идентификация объявления на сайте архива объявлений Авито www.ruads.net без указания самого сайта.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судебный эксперт определил, что, по состоянию на 01 января 2023 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ................ площадью 1502,7 кв.м, расположенного по адресу: ................ составляет 63 848 000 рублей.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования, обоснован отказ от использования затратного и доходного подходов. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж является корректным.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорного объекта, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. 

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В результате проведенного исследования рынка предлагаемой к аренде торговой недвижимости и отбора информации было установлено, что рынок аренды достаточно развит, были выбраны объекты – аналоги, наиболее сравнимые с объектом экспертизы. В расчетах экспертом верно использована лишь часть доступных данных, непосредственно влияющих на рыночную стоимость, наиболее сопоставимых с объектом оценки по местоположению, типу объекта, назначению, этажности и прочим характеристикам. 

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так экспертом приняты скидка на торг, на площадь (различие в площади), на долю земельного участка в едином объекте недвижимости, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения. 

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объекта недвижимого имущества правильно произведена его оценка по состоянию на 01 января 2023 года.

Кроме того, в заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. 

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. 

Представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарской края по доверенности ФИО2 представлены письменные возражения на заключение судебной экспертизы, согласно которому выводы эксперта по поставленным вопросам не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными, поскольку заключение не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки и не могут быть признаны допустимым доказательством по делу. Так, в обоснование своих замечаний им указано, что эксперт в нарушение п. 2 ФСО V/2022 не использовал затратный и доходный подходы, более подходящих при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства коммерческого назначения.

Также полагал, что объект-аналог № 1 предлагается к продаже с черновой отделкой (скриншот объявления на стр. 47 заключения), в отличие от объекта экспертизы. При этом, отсутствие корректировки по данному фактору экспертом не обосновано.

В своих письменных пояснениях эксперт ФИО5, проводивший судебную оценочную экспертизу, полностью опроверг доводы административного ответчика, пояснил, что затратный подход в соответствии с п. 24в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

При этом, объектом исследования является нежилое здание с кадастровым номером ................, представляющее собой административное здание, не являющееся объектом специального назначения и использования.

Поскольку на дату определения кадастровой стоимости рынок коммерческой недвижимости в районе местоположения оцениваемого здания развит достаточно для применения методов сравнительного или доходного подходов, экспертом были выявлены предложения о продаже сопоставимой недвижимости (стр. 35 Заключения), в связи с чем, принято решение об отказе применении затратного подхода и использовании сравнительного подхода.

Эксперт также пояснил, что в качестве аналогов к объекту экспертизы были подобраны три объекта, имеющие наиболее сходные характеристики с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам: местоположению/виду разрешенного использования.

Цены предложения аналога №1 без отделки (67 647 руб/кв.м) и аналога №2, сданного в аренду сетевому арендатору с типовой отделкой (70 423 руб/кв.м) сопоставимы, в связи с чем, экспертом сделан вывод о минимальном вкладе элемента сравнения «Техническое состояние» («Внутренняя отделка») в итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта и принято решение не вносить корректировки по данному ценообразующему фактору.

Кроме того, качественно-количественные характеристики аналога №1 (67 647 руб/кв.м) соответствуют середине ценового диапазона основных предложений коммерческой недвижимости (стр.35 Заключения). 

В этой связи, цены, принятых к расчету объектов, сопоставимы. Коэффициент вариации выборки составляет 11,5%, соответственно, изменчивость вариационного ряда средняя, близка к незначительной.

Кроме того, эксперт отметил, что в силу ст. 14 Ф3-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право самостоятельно определять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Вместе с тем, лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. 

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие административного ответчика с определенной экспертом рыночной стоимостью объекта недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества является 16 мая 2024 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 16 мая 2024 года.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ) «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона.

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года объекта недвижимого имущества с кадастровыми номерами .................

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «Корпорация развития «Юг-Инвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 1502,7 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 63 848 000 (шестьдесят три миллиона восемьсот сорок восемь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ считать 16 мая 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером .................

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 сентября 2024 года.

Председательствующий: