РЕШНИЕ 

Именем Российской Федерации

город Туапсе Дело № 2-368/2025

«02» апреля 2025 год 

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего Курбакова В.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Артыновой Р.Р., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Туапсинского межрайонного прокурора в интересах ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – ст. помощник прокурора, удостоверение

от ФИО1: ФИО1 – паспорт,

Шумен К.А. – представитель по доверенности, 

от ответчика: ФИО2 – паспорт,

ФИО4 – представитель по части 6 статьи 53 ГПК РФ,

У С Т А Н О В И Л:

Туапсинский межрайонный прокурор (далее – прокурор) обратился в Туапсинский районный суд в интересах ФИО1 с исковым заявлением к ФИО2 со следующими требованиями:

– признать недействительным договор от 12.11.2024 года купли-продажи квартиры с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, заключенный ФИО1 с ФИО2;

– применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение – возврате сторонами всего полученного по сделке;

– признать недействительной запись в ЕГРП на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу

<

адрес>

<

адрес>, 

<

адрес>. 

Исковые требования мотивированы тем, что межрайонной прокуратурой проведена проверка доводов обращения ФИО1, лишившегося в результате мошеннических действий единственного жилья. Так, ФИО1 в период с 27.11.2018 по 12.11.2024 являлся собственником объекта недвижимости «жилое помещение» с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. Новомихайловский, 

<

адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от 27.11.2018. ФИО1 01.11.2024 в результате действий мошенников с ИП ФИО5 (агентство недвижимости «Этажи») заключил агентский договор на продажу объекта недвижимости. Сделка купли-продажи объекта недвижимости ФИО1 с ФИО2 заключена 12.11.2024, переход права собственности на квартиру к ответчику зарегистрирован 12.11.2024. Согласно условиям договора купли-продажи от 12.11.2024 взаиморасчеты между продавцами и покупателем производились в следующем порядке: 1 500 000 руб. покупатель передал продавцу за счет собственных средств посредством аккредитива, открываемого покупателем в день подписания сторонами договора в ПАО Сбербанк. Для исполнения аккредитива в ПАО Сбербанк предоставляется оригинал выписки из ЕГРН на объект недвижимости, где в качестве собственника указан покупатель. Квартира продана за 1 500 000 рублей, из которых 200 000 руб. составила комиссия за работу риэлтора, оставшуюся сумму ФИО1 получил наличными в отделении ПАО «Сбербанк» г. Туапсе, после чего по рекомендациям неустановленного лица ФИО1 перевел различными суммами при помощи банкомата банка ПАО «ВТБ» и приложения «Mir Рау» денежные средства в размере 1 300 000 рублей. При этом, реальная стоимость объекта недвижимости, согласно заключению эксперта ООО «Синтез» от 27.01.2025, составляет 3 340 000 рублей. ФИО1 снят с регистрационного учета по адресу спорной квартиры 15.12.2024. Вместе с тем, указанная сделка совершена под влиянием заблуждения, под психологическим давлением, не была направлена на отчуждение объекта недвижимости. В противном случае сделка не была бы совершена. Так, неустановленное лицо, представившись сотрудником правоохранительных органов, посредством телефонной связи убедило ФИО1 выставить принадлежащую ему квартиру на продажу, обратившись для этого в агентство недвижимости «Этажи» г. Туапсе ввиду того, что квартира находится под угрозой хищения неустановленными лицами. При этом, на протяжении всего времени его действия курировались указанными неизвестными лицами, требуя соблюдать режим секретности следственных действий, давая четкие указания по всем его действиям, прослушивая его разговоры, в связи с чем ФИО1 чувствовал себя растерянно и подавленно. Он не мог осознавать правильность своих действий в тот момент, находясь все время в напряженном состоянии. Относясь с уважением к сотрудникам правоохранительных органов, выполнял все их указания беспрекословно. Ввиду того, что ФИО1 находился под постоянным психологическим воздействием неустановленных лиц, вводивших его в заблуждение о том, что квартира под угрозой ее реализации мошенниками, о цене он на тот момент не задумывался и не знал рыночную стоимость квартиры, ввиду того, что не имел намерений производить ее отчуждение. Согласно пояснениям риэлторов агентства недвижимости «Этажи», 01.11.2024 в агентство недвижимости поступила заявка ФИО1 о продаже квартиры в пгт. 

<

адрес> 

<

адрес>, ниже рыночной стоимости; 07.11.2024 квартира осмотрена с потенциальным покупателем; 12.11.2024 состоялась сделка купли-продажи. При этом, сотрудникам агентства недвижимости для проведения сделки достаточно наличие справки от врача-психиатра. Причина продажи квартиры по столь заниженной цене специалистами по продаже не установлена. Под влиянием заблуждения 12.11.2024 ФИО1 продал квартиру в пгт. Новомихайловский, 

<

адрес>, по заведомо (явно) заниженной цене, не соответствующей рыночной стоимости. После того, как ФИО1 понял, что стал жертвой мошенников, он обратился в органы полиции и прокуратуры. Старшим следователем СО Отдела МВД России по 

<

адрес> 15.12.2024 возбуждено уголовное дело № № в отношении неустановленного лица по факту завладением путем обмана денежными средствами ФИО1 По ходатайству следователя в рамках расследования указанного уголовного дела постановлением Туапсинского районного суда от 28.12.2024 на объект недвижимости «помещение» с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, наложен арест. Из объяснений ФИО1 следует, что он обратился в агентство недвижимости для продажи спорной квартиры после того, как ему на телефон стали поступать звонки от неизвестных лиц, представлявшихся сотрудниками правоохранительных органов. Указанные неизвестные лица убедили его в том, что продажа квартиры мера временная, правовых последствий не несет и нужна лишь для того, чтобы обезопасить квартиру от посягательств мошенников. Кроме того, сделка фактически не исполнена, объект недвижимости покупателю не передан. Злонамеренность соглашения предполагает умышленные действия представителя одной стороны с другой и возникновение вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого, то есть сделка должна быть совершена в ущерб представляемому, но в пользу другой стороны и (или) представителя. ФИО2, действуя недобросовестно, осознавал, что стоимость квартиры значительно ниже рыночной, не учел права и законные интересы другой стороны. Таким образом, договор купли-продажи квартиры заключен ФИО1, находящемся в преклонном возрасте, под влиянием заблуждения со стороны неустановленного лица, в результате чего он лишился своего единственного жилого помещения. ФИО1 не понимал природу сделки, находился под влиянием заблуждения относительно природы сделки и ее последствий, в частности, в силу следующих обстоятельств: преклонный возраст, одинокий образ жизни. О заблуждении заявителя свидетельствуют договор купли-продажи от 12.11.2024, по которому квартира продана по заниженной стоимости, заключение о рыночной стоимости квартиры, факт невыполнения сделки со стороны ФИО1, документы, подтверждающие отсутствие у истца прав на другое жилое помещение. Таким образом, договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, пгт

<

адрес> 

<

адрес>, является недействительной сделкой. ФИО1 в силу своего возраста стал жертвой мошенников, под влиянием заблуждения заключил договор на крайне невыгодных для себя условиях с целью сохранить право собственности за собой и не имел намерения на лишение себя единственного места проживания в преклонном возрасте, при отсутствии денежных средств, позволяющих заявителю обеспечить себя иным жилым помещением.

Прокурор в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме и просил их удовлетворить. ФИО1 и его представитель также полагали требования подлежащими удовлетворению.

ФИО2 и его представитель указали на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Исследовав материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с пунктом 2 статьи 178 Гражданского кодекса РФ при наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2). 

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (пункт 3 статьи 178 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу данных законоположений сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. В подобных случаях воля стороны, направленная на совершение сделки, формируется на основании неправильных представлений о тех или иных обстоятельствах, а заблуждение может выражаться в незнании каких-либо обстоятельств или обладании недостоверной информацией о таких обстоятельствах.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 в период с 27.11.2018 по 12.11.2024 являлся собственником объекта недвижимости «жилое помещение» с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. Новомихайловский, 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 27.11.2018.

В период с 27.10.2024 по 12.11.2024 в отношении ФИО1 были совершены мошеннические действия, при следующим обстоятельствах: «27.10.2024 года неустановленное лицо, находясь в неустановленном месте, используя ресурсы Интернет, мобильную связь и абонентским номером №, представившись специалистом портала «Госуслуги» по работе с физическими лицами, неустановленным способом, путем обмана завладело денежными средствами в сумме 1 280 000 рублей, принадлежащими ФИО1, чем причинило последнему материальный ущерб на вышеуказанную сумму в особо крупном размере. Из допроса потерпевшего следует, что он созвонился с неустановленным лицо, которое ранее представилось ему следователем, и посоветовал выставить его квартиру по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> на продажу, для этих целей обратиться в риэлтерское агентство «Этажи» г. Туапсе, что он и сделал, заключив договор с данным агентством, через несколько дней совершена сделка купли-продажи квартиры в агентстве «Этажи», как ему пояснил риэлтор квартира продана за 1 500 000 рублей, из которых 200 000 ушло на оплату работы риэлтора, оставшуюся сумму 1 300 000 рублей он получил наличными в отделении ПАО «Сбербанк» г. Туапсе, после чего по рекомендации неустановленного лица он перевел различными сумами с 29.10.2024 по 15.11.2024 при помощи банкомата банка ПАО «ВТБ» и приложения «Mir Рау» денежные средства в сумме 1 300 000 рублей, в настоящее время собственником данной квартиры является ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с целью обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества орган предварительного следствия ходатайствует перед судом о наложении ареста на указанную квартиру».

12.11.2024 года ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым последний приобрел в собственность квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Согласно пункту 4 договора стоимость квартиры составляет 1 500 000 рублей. Расчеты осуществляются по аккредитиву, открываемому покупателем в день подписания сторонами настоящего договора.

В соответствии с пунктом 13 договора продавец обязался освободить квартиру от своего имущества в течение 20 дней после полного расчета.

В силу пункта 5.4 договора стороны настоящего подтверждают, что при заключении настоящего договора стороны не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

12.11.2024 года право собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости зарегистрировано. 

Полученные от продажи квартиры денежные средства ФИО1 перечислил на указанные неустановленными лицами реквизиты.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, по заявлению ФИО1 возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ, по которому ФИО1 признан потерпевшим.

Обращаясь в суд в интересах ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и указывая на нарушение его жилищных прав, прокурор указал, что указанная сделка совершена под влиянием заблуждения, под психологическим давлением, не была направлена на отчуждение объекта недвижимости. В противном случае сделка не была бы совершена. Так, неустановленное лицо, представившись сотрудником правоохранительных органов, посредством телефонной связи убедило ФИО1 выставить принадлежащую ему квартиру на продажу, обратившись для этого в агентство недвижимости «Этажи» г. Туапсе ввиду того, что квартира находится под угрозой хищения неустановленными лицами. При этом, на протяжении всего времени его действия курировались указанными неизвестными лицами, требуя соблюдать режим секретности следственных действий, давая четкие указания по всем его действиям, прослушивая его разговоры, в связи с чем ФИО1 чувствовал себя растерянно и подавленно. Он не мог осознавать правильность своих действий в тот момент, находясь все время в напряженном состоянии. Относясь с уважением к сотрудникам правоохранительных органов, выполнял все их указания беспрекословно. Ввиду того, что ФИО1 находился под постоянным психологическим воздействием неустановленных лиц, вводивших его в заблуждение о том, что квартира под угрозой ее реализации мошенниками, о цене он на тот момент не задумывался и не знал рыночную стоимость квартиры, ввиду того, что не имел намерений производить ее отчуждение. Указанные неизвестные лица убедили его в том, что продажа квартиры мера временная, правовых последствий не несет и нужна лишь для того, чтобы обезопасить квартиру от посягательств мошенников. ФИО1 не понимал природу сделки, находился под влиянием заблуждения относительно природы сделки и ее последствий, в частности, в силу следующих обстоятельств: преклонный возраст, одинокий образ жизни. 

Согласно предоставленного в материалы дела заключения эксперта от 27.01.2025 года № 36-25/Э, рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, составляет 3 340 000 рублей.

В судебном заседании ФИО1 пояснил, что находился в заблуждении относительно обстоятельств сделки ввиду психологического воздействия неустановленных лиц, представивших сотрудниками правоохранительных органов. При этом если бы он достоверно знал, что в результате указанных действий по переоформлению квартиры, он в преклонном возрасте лишится единственного жилого помещения, он бы не совершил данных действий по продаже квартиры, тем более по заниженной стоимости.

Доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, предпринимал меры к выяснению обстоятельств сделки, суд находит несостоятельными, поскольку ответчик, являясь покупателем спорного объекта, должен был его осмотреть, однако предпринял данные меры только посредством видеообзора квартиры, что не позволяет убедиться во всех характеристиках спорной квартиры и не отвечает требованиям добросовестности (осмотрительности). 

При этом как следует из оспариваемого договора купли-продажи квартиры от 12.11.2024 года, он является актом приема-передачи квартира, однако, фактически ключи от квартиры ответчику не переданы. При этом проявив ту степень заботливости и осмотрительности, которая от него требуется, приобретая квартиру по цене, которая ниже рыночной стоимости более чем в два раза, ответчик должен был предпринять более надлежащие меры для проверки приобретаемого объекта и действительной воли у ФИО1 по продаже спорной квартиры, однако не предпринял их. Предоставленная справка о психическом состоянии лишь подтверждает, что ФИО1 на учете не состоит.

Проанализировав и исследовав представленные материалы дела, пояснения сторон, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.11.2024, поскольку при заключении договора купли-продажи ФИО1 был введена в заблуждение относительно обстоятельств сделки, что находится в причинной связи с его согласием на заключение сделки.

Указанное заблуждение было настолько существенным, что истец, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершил бы сделку, если бы знал о действительном положении дел. Волеизъявление ФИО1, очевидно, не соответствовало его действительной воле, поскольку он не имел намерения лишить себя права собственности на спорную квартиру.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что суд пришел к выводу о недействительности заключенного между сторонами договора купли-продажи, подлежат применению последствия недействительности сделки в виде возврата ФИО1 жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, пгт

<

адрес>, 

<

адрес> погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на указанное жилое помещение, в также возврата денежных средств по сделке, взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 по договору купли-продажи от 12.11.2024 полученных ФИО1 1 500 000 рублей за проданную квартиру.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать договор от 12.11.2024 купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, заключенный ФИО1 и ФИО2, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, пгт. Новомихайловский, 

<

адрес>, в собственность ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №) и прекращении права собственности ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №), на данную квартиру.

Взыскать с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №) полученные по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1 500 000 рублей.

Данное 

решение

 является основанием для погашения в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>

<

адрес> 

<

адрес> регистрации права собственности ФИО1 на данную квартиру.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 02.04.2025 года

Судья Туапсинского районного суда В.Ю. Курбаков